Quali documenti servono per vendere un appartamento?

Per vendere un appartamento in Europa ti servono la prova della proprietà dal registro immobiliare e un attestato energetico valido. Visto che si tratta di un appartamento, ti servono anche le carte del condominio. Sono i tempi a far inciampare chi vende. In Francia, una superficie privata dichiarata più grande di oltre il 5% permette all'acquirente di chiedere una riduzione proporzionale del prezzo per un anno intero dopo il rogito.

Ultima revisione: 30 settembre 2026. Seeki.eu non è un consulente legale, e questo articolo è un orientamento, non una consulenza. Le regole sui documenti cambiano da regione a regione e da edificio a edificio, e parte di quanto segue è ciò che notai e acquirenti chiedono di solito, non ciò che elenca una legge. Verifica il tuo caso con un notaio o un avvocato del posto prima di impegnarti. Le fonti sono in fondo all'articolo.

Quali documenti chiede ogni Paese a chi vende un appartamento?

Ecco le tre famiglie di documenti per una normale vendita di appartamento, a settembre 2026. Ogni Paese rimanda ai suoi appartamenti in vendita su Seeki.eu, cioè a quelli con cui sarai in concorrenza.

Paese	Prova della proprietà	Attestato energetico: quando va consegnato	Carte del condominio
Repubblica Ceca	Estratto del catasto (výpis z katastru nemovitostí)	Mostrato prima del contratto, consegnato al più tardi alla firma	Dichiarazione dell'amministratore dell'edificio sui debiti dell'appartamento, prevista dal Codice civile
Polonia	Registro fondiario e ipotecario (księga wieczysta), consultabile gratis online	Consegnato all'atto notarile, l'acquirente non può rinunciarvi	Nessun modulo previsto per legge nelle nostre fonti, di solito gli acquirenti chiedono una dichiarazione di assenza di arretrati
Germania	Estratto del libro fondiario (Grundbuchauszug)	Mostrato al più tardi alla visita, consegnato subito dopo il contratto	Atto di divisione, verbali recenti, registro delle delibere, importo del fondo di riserva
Austria	Estratto del libro fondiario	Mostrato per tempo prima dell'offerta vincolante dell'acquirente, consegnato entro 14 giorni	Di solito rendiconti delle spese correnti e fondo di riserva (prassi, non legge)
Paesi Bassi	Il tuo atto di proprietà	Etichetta energetica valida alla vendita, il nuovo proprietario ne riceve una copia	Documenti dell'associazione dei proprietari (VvE), come l'atto di divisione e il piano di manutenzione
Francia	Il tuo atto di proprietà	Parte di un fascicolo completo di diagnosi allegato al contratto preliminare	Fascicolo del condominio allegato al contratto preliminare, più la superficie privata certificata
Spagna	Visura del registro immobiliare (nota simple)	Attestato registrato allegato al contratto di vendita	Certificato dei debiti condominiali, rilasciato entro sette giorni di calendario

La Francia fa storia a sé. Lì l'attestato energetico è solo una relazione tra le fino a dieci che compongono un unico fascicolo di diagnosi per un appartamento, e ogni appartamento deve avere la relazione energetica, qualunque sia la sua superficie. La Spagna mette un termine di legge di sette giorni sul certificato del condominio.

Qual è il nucleo comune a tutti i Paesi?

Pensa al nucleo come a un passaporto, un visto e un modulo doganale. Ogni frontiera li vuole tutti e tre, anche se ogni Paese li stampa a modo suo.

La prova della proprietà. Ogni acquirente e ogni notaio parte dal registro immobiliare. In Polonia consultare una partita sul servizio online del Ministero della Giustizia non costa nulla, secondo gov.pl, anche se ti serve il numero completo del registro e gli estratti certificati sono a pagamento. Tieni accanto l'atto con cui hai acquistato l'appartamento. Se l'hai ereditato, quell'atto è la documentazione della successione, e il lato fiscale è in vendere un immobile ereditato all'estero.

L'attestato di prestazione energetica. Tutti questi mercati lo richiedono per vendere. Come si chiama, quanto dura e quanto costa in ogni Paese lo trovi in l'attestato energetico che serve per vendere casa in Europa, quindi qui non lo ripetiamo. Per questa lista conta un punto: è l'unico documento che richiede il sopralluogo di un tecnico, quindi è quello che richiede più tempo.

Il tuo documento d'identità, e l'assenso della banca se c'è un mutuo. Il notaio ti identifica alla firma. Se sull'appartamento grava ancora un mutuo, la banca deve dare l'assenso alla cancellazione dell'ipoteca, e in Germania questo passa da un consenso alla cancellazione depositato presso l'ufficio del libro fondiario, come spieghiamo in quanto costa vendere casa in Germania.

La guida all'acquisto in Germania mostra la stessa vendita dal lato del tuo acquirente.

Quali carte arrivano dal condominio?

Un appartamento è un cassetto in un armadio comune. L'acquirente vuole sapere cosa c'è nel cassetto e cosa deve l'armadio.

La Repubblica Ceca ne fa un obbligo di legge. In base all'articolo 1186 del Codice civile, quando trasferisci un'unità devi consegnare all'acquirente una dichiarazione di chi gestisce l'edificio che indichi quali debiti gravano sull'appartamento, o che non ce ne sono. Nella maggior parte dei palazzi chi gestisce è l'associazione dei proprietari (společenství vlastníků jednotek, SVJ). Più dettagli sulla vendita in Repubblica Ceca in vendere casa senza agenzia in Repubblica Ceca.

La Spagna mette un termine. L'articolo 9 della legge sulla proprietà orizzontale richiede un certificato dei debiti verso il condominio (certificado de deudas de la comunidad). Il segretario del condominio deve rilasciarlo entro sette giorni di calendario dalla tua richiesta. Il resto del fascicolo spagnolo è in vendere casa in Spagna senza agente.

La Germania ti dà diritto agli atti. Ogni proprietario può chiedere di consultare la documentazione amministrativa del condominio, e il condominio deve tenere un registro delle delibere (Beschluss-Sammlung). Gli acquirenti lo chiedono insieme all'atto di divisione (Teilungserklärung) e ai verbali recenti.

La Francia chiede di più, e prima. Il fascicolo del condominio comprende il regolamento dell'edificio, i verbali delle ultime tre assemblee generali, le spese pagate in due anni, le somme dovute e il piano dei lavori. I Paesi Bassi chiedono un insieme simile all'associazione dei proprietari, come spieghiamo in vendere casa nei Paesi Bassi senza agenzia.

Quali documenti servono prima dell'annuncio e quali prima della firma?

Le carte seguono due orologi. Uno parte quando un acquirente vede l'appartamento per la prima volta, l'altro quando un notaio apre la pratica.

Prima dell'annuncio: la classe energetica. La rifusione della direttiva sulla prestazione energetica nell'edilizia impone la classe energetica negli annunci di vendita, e la Commissione europea ha avviato procedure d'infrazione contro tutti i 27 Stati membri il 15 luglio 2026 per il ritardo nel recepimento. Le norme nazionali scattano già prima. La legge edilizia tedesca vuole l'attestato mostrato al più tardi durante la visita. La Repubblica Ceca vuole che sia mostrato al potenziale acquirente prima del contratto. L'Austria vuole che sia presentato per tempo prima dell'offerta vincolante dell'acquirente.

Prima del preliminare: i due fascicoli francesi. Il fascicolo delle diagnosi si allega al contratto preliminare di vendita, oppure all'atto definitivo se il preliminare non c'è. Anche i documenti del condominio vanno consegnati al preliminare.

Prima del rogito: tutto il resto. In Polonia l'attestato si consegna quando viene redatto l'atto notarile. La Spagna allega una copia dell'attestato registrato al contratto di vendita, e il certificato dei debiti condominiali si presenta al rogito. L'Austria ti dà 14 giorni dopo il contratto per consegnare l'attestato.

In pratica tutto si riduce a una regola. Ordina l'attestato energetico e le carte del condominio la settimana in cui decidi di vendere. La guida all'acquisto in Francia racconta la fase del preliminare dal lato dell'acquirente.

Cosa succede se manca un documento?

Le conseguenze vanno da un atto che non si può firmare a una riduzione del prezzo un anno dopo. Ed è qui che i Paesi si differenziano di più.

La Francia è la più severa con chi vende. Se nel contratto manca la superficie privata (la superficie loi Carrez), l'acquirente può chiedere l'annullamento della vendita entro un mese dal rogito. Se è indicata ma la superficie reale è inferiore di oltre il 5%, il venditore si fa carico di una riduzione proporzionale del prezzo, che si può chiedere per un anno dopo il rogito. Se manca una diagnosi, come quella sul piombo o sull'amianto, non puoi escludere la garanzia per vizi occulti su quel punto. E se i documenti del condominio arrivano in ritardo, il periodo di recesso dell'acquirente parte solo dal giorno dopo la consegna.

La Spagna blocca il rogito. Senza il certificato dei debiti condominiali il notaio non può stipulare l'atto, a meno che l'acquirente non vi rinunci espressamente.

L'Austria decide la classe al posto tuo. Se nessun attestato è stato mostrato entro l'offerta vincolante dell'acquirente, si considera pattuita una prestazione energetica in linea con l'età e il tipo dell'edificio. Se non lo consegni quando ti viene chiesto, l'acquirente può farne fare uno e chiederti il rimborso delle spese ragionevoli.

La Repubblica Ceca sposta il rischio. Un acquirente può trovarsi a rispondere dei debiti dell'appartamento verso l'edificio se avrebbe potuto scoprirli, mentre anche tu resti responsabile.

Altrove si parla di multe. In Germania arrivano fino a 10.000 €, e in Polonia il notaio ti ammonisce ma stipula comunque, come spieghiamo nella guida all'attestato energetico. La guida all'acquisto in Spagna spiega il ruolo del notaio in Spagna.

Chi trasforma le carte in un annuncio?

Un fascicolo di documenti è una ricevuta. Prova i fatti. Non convince nessuno a prenotare una visita.

L'app Seeki.eu costruisce gratis quell'altra metà. Lo scatto guidato ti porta stanza per stanza e ti segnala quelle che non hai ancora fotografato. Il miglioramento foto schiarisce un'immagine scattata con poca luce, o tenta una correzione più pesante su una foto mossa, e puoi sempre tenere l'originale. L'home staging virtuale arreda una stanza vuota. Per la planimetria percorri la stanza e tocchi ogni angolo, l'app misura le pareti e segna porte e finestre, e da lì genera una planimetria 3D. Una sola passata registra un tour a 360° della stanza, e puoi aggiungere un video della visita. Come fotografare bene le stanze lo trovi in come fotografare casa per venderla.

Poi l'IA legge le tue foto. Scrive titolo e descrizione e riconosce elementi come balcone, ascensore, cantina, riscaldamento e, se l'attestato compare in una foto, la classe energetica. Il prezzo indicativo parte dalla mediana locale in €/m², lo stesso dato che puoi controllare nelle pagine dei prezzi al m².

Pubblicare su Seeki.eu costa 9 € al prezzo di lancio (di norma 29 €), senza provvigioni sulla vendita. Per il pubblico del tuo Paese l'app prepara un pacchetto di esportazione con le etichette dei campi di ogni portale. Pubblichi e paghi sempre tu su ciascun portale. Semplicemente non devi mai riscrivere l'annuncio, e in dove può pubblicare un privato in Europa trovi quali portali ti accettano.

Manca qualcosa in questa lista?

Due cose stanno fuori dal fascicolo e decidono comunque come va la vendita.

La data fiscale. Diversi Paesi tassano la plusvalenza su un appartamento venduto troppo presto. La Polonia la tassa al 19% entro cinque anni contati dalla fine dell'anno di acquisto, e la Germania entro dieci anni, a meno che tu non ci abbia abitato, dall'acquisto oppure nell'anno della vendita e nei due precedenti. Leggi la tassazione della plusvalenza sulla vendita di immobili in Europa centrale prima di fissare una data.

Il prezzo. Un fascicolo completo con il prezzo sbagliato resta fermo. Il metodo è in come fissare il prezzo di vendita di casa con i dati, e come funziona la vendita tra privati in Polonia e in Francia lo spieghiamo in vendere in Polonia senza agenzia e vendere in Francia senza agente. Poi compri? La lista dal lato dell'acquirente è in quali documenti servono per comprare casa in Europa. La guida all'acquisto in Repubblica Ceca e la guida all'acquisto in Polonia mostrano i due mercati dall'altro lato del tavolo.

Domande frequenti

Quali documenti servono per vendere un appartamento?

Ti servono tre famiglie di documenti. Primo, la prova della proprietà dal registro immobiliare. Secondo, un attestato di prestazione energetica valido. Terzo, le carte del condominio che mostrano cosa deve l'appartamento e come viene gestito l'edificio. Ordina per primo l'attestato energetico, perché serve il sopralluogo di un tecnico. Nel frattempo l'app Seeki.eu prepara l'annuncio gratis, e pubblicarlo costa 9 € senza provvigioni.

Mi serve l'attestato energetico prima di pubblicare l'annuncio?

In pratica sì. La rifusione della direttiva europea sugli edifici impone la classe energetica negli annunci di vendita, e la Germania vuole che l'attestato energetico, chiamato Energieausweis, sia mostrato al più tardi alla prima visita. L'app Seeki.eu riconosce la classe energetica dalle tue foto quando l'attestato si vede e la riporta nel pacchetto di esportazione per i portali, così non te la dimentichi al terzo modulo che compili.

Cosa succede in Francia se la superficie nel contratto è sbagliata?

La Francia tutela molto l'acquirente. Se nel contratto manca la superficie privata certificata, detta superficie loi Carrez, l'acquirente può chiedere l'annullamento della vendita entro un mese dal rogito. Se la superficie reale è inferiore di oltre il 5% a quella dichiarata, il venditore si fa carico di una riduzione proporzionale del prezzo, che si può chiedere per un anno dopo il rogito. Sono escluse cantine, garage, posti auto e lotti sotto gli 8 m².

Quanto ci vuole per il certificato dei debiti condominiali in Spagna?

Fino a sette giorni di calendario. La legge spagnola sulla proprietà orizzontale dà questo termine al segretario del condominio per rilasciare il certificato dei debiti verso il condominio, chiamato certificado de deudas de la comunidad. Senza, il notaio non può stipulare l'atto, a meno che l'acquirente non vi rinunci espressamente. Chiedilo presto, poi usa quella settimana per preparare l'annuncio nell'app Seeki.eu.

Posso mettere in vendita l'appartamento prima di avere tutti i documenti?

Puoi preparare l'annuncio prima che il fascicolo sia completo, anzi ti conviene, perché attestato energetico e carte del condominio richiedono da qualche giorno a qualche settimana. Su Seeki.eu tutti gli strumenti di creazione sono gratuiti, compresi il miglioramento foto, l'home staging virtuale, la planimetria disegnata toccando gli angoli, il tour a 360° e la descrizione scritta dall'IA. Pubblica quando hai in mano la classe energetica, perché gli annunci devono riportarla. Costa 9 € al prezzo di lancio, senza provvigioni.

Chi rilascia le carte del condominio in Repubblica Ceca?

Chi gestisce l'edificio, di solito l'associazione dei proprietari, chiamata společenství vlastníků jednotek (SVJ). L'articolo 1186 del Codice civile ceco obbliga il venditore a consegnare all'acquirente la dichiarazione di chi gestisce l'edificio sui debiti dell'appartamento, o la conferma che non ce ne sono. Un acquirente che avrebbe potuto scoprire i debiti può trovarsi a risponderne insieme al venditore, quindi fatti dare la dichiarazione prima di firmare.

Fonti

Francia: Service-Public sul fascicolo delle diagnosi per contenuto e allegazione, il Codice della costruzione e dell'abitazione, articolo L271-4, per l'allegazione al preliminare o all'atto e la conseguenza sui vizi occulti, articolo L721-2 per i documenti del condominio e lo slittamento del periodo di recesso, e l'articolo 46 della Legge 65-557 con l'articolo 4-2 del Decreto 67-223 per la regola sulla superficie, i suoi termini e la soglia degli 8 m².

Spagna: la legge sulla proprietà orizzontale, articolo 9, per il certificato dei debiti condominiali, il termine di sette giorni e la rinuncia dell'acquirente, e il Regio Decreto 390/2021, articolo 17, per l'allegazione dell'attestato energetico.

Germania: la legge sull'energia negli edifici, paragrafo 80, per la presentazione dell'attestato alla visita, e la legge sul condominio, paragrafi 18 e 24, per il diritto di consultazione del proprietario e il registro delle delibere. Austria: la legge del 2012 sulla presentazione dell'attestato energetico, paragrafi 4 e 7. Il tetto tedesco di 10.000 € è nel paragrafo 108 della legge sull'energia negli edifici.

Repubblica Ceca: il Codice civile, articolo 1186, e la legge sulla gestione dell'energia, articolo 7a. Polonia: la legge sulla prestazione energetica, articolo 11, e il Ministero della Giustizia sul registro fondiario elettronico. Paesi Bassi: l'Agenzia olandese per le imprese sulle etichette energetiche e Rijksoverheid sulle multe. UE: la Commissione europea sulla direttiva sugli edifici.

Le carte del condominio in Austria e nei Paesi Bassi, e la dichiarazione polacca di assenza di arretrati, riflettono la prassi comune e non un elenco di legge, e sono segnalate come tali nella tabella.