Quali documenti servono per comprare casa in Europa?

In Francia e in Germania, un agente immobiliare non ti consegna le chiavi per una visita senza un dossier finanziario completo. In Spagna e Portogallo arrivi con il passaporto e i documenti possono seguire. I mercati immobiliari europei si dividono in paesi a dossier e paesi a passaporto, e sapere in quale stai entrando determina l'intera tempistica.

Ultima revisione: 30 agosto 2026. Seeki.eu non è un consulente legale o fiscale, e questo articolo è un orientamento, non una consulenza. I requisiti documentali e le norme fiscali cambiano e variano da regione a regione. Verifica la situazione attuale per il tuo caso specifico con un notaio, un avvocato o un consulente fiscale locale prima di impegnarti.

I paesi a dossier e i paesi a passaporto: quali documenti servono, paese per paese

La tabella seguente elenca i documenti fondamentali per un acquirente straniero in ciascuno dei principali mercati immobiliari europei e segnala dove i requisiti per l'affitto divergono. I paesi sono raggruppati in base alla domanda preliminare: puoi visitare una casa con passaporto e sorriso, o devi arrivare con un fascicolo?

Paese	Codice fiscale	Prova dei fondi (acquisto)	Conto corrente locale?	Acquisto a distanza possibile?	Requisiti per l'affitto
Paesi a dossier
Francia	Numéro fiscal	Dossier de financement completo	Obbligatorio per mutuo	Parziale	Dossier finanziario, garante spesso richiesto
Germania	Steuer-ID	Finanzierungsbestätigung	Obbligatorio per mutuo	Parziale	Rapporto creditizio Schufa, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, ultime 3 buste paga
Belgio	Numéro national	Estratti conto, dichiarazioni dei redditi	Obbligatorio per mutuo	Parziale	Prova del reddito, regola del reddito pari a 3× l'affitto
Paesi Bassi	BSN (burgerservicenummer)	Estratti conto, dichiarazione del datore di lavoro	Obbligatorio per mutuo	Parziale	Dichiarazione del datore di lavoro firmata, regola di 3-4× l'affitto lordo
Paesi a passaporto
Spagna	NIE	Estratti conto (per mutuo)	Consigliato	Sì, con un gestor	Prova del reddito, contratto di lavoro
Portogallo	NIF	Estratti conto (per mutuo)	Obbligatorio per il rogito	Sì, con un avvocato	Dichiarazione IRS, fiador (garante) a volte richiesto
Italia	Codice fiscale	Estratti conto (per mutuo)	Consigliato	Sì, con un notaio	Prova del reddito
Rep. Ceca	Nessuno (cittadini UE)	Acquisto in contanti: nessuno	Consigliato	Sì	Prova del reddito, fino a 3 mesi di deposito
Polonia	PESEL / NIP	Estratti conto (per mutuo)	Obbligatorio per mutuo	Parziale	Prova del reddito, umowa najmu okazjonalnego (contratto d'affitto notarile)
Slovacchia	Nessuno (cittadini UE)	Acquisto in contanti: nessuno	Consigliato	Sì	Prova del reddito
Ungheria	Adóazonosító jel	Estratti conto (per mutuo)	Obbligatorio per mutuo	Parziale	Prova del reddito, 2 mesi di deposito comuni
Austria	Steuer-ID	Finanzierungsbestätigung	Obbligatorio per mutuo	Parziale	Gehaltsnachweis (buste paga), regola di 3× l'affitto a Vienna

La tabella rende subito visibile una cosa: i grandi mercati regolamentati dell'Europa occidentale filtrano sui documenti prima di qualsiasi altra cosa. L'Europa centro-orientale ti fa entrare prima e ti chiede le carte dopo.

Il filtro del dossier: in Francia e Germania non puoi visitare una casa senza un fascicolo completo

Una visita a Parigi o a Berlino non è una visita libera. È un appuntamento che arriva in fondo a una traccia cartacea.

In Francia, il dossier de financement è il primo passo, non negoziabile. Raccoglie le ultime tre dichiarazioni dei redditi, tre mesi di estratti conto, la prova dell'impiego e una lettera di pre-approvazione del mutuo se stai chiedendo un finanziamento. Gli agenti non fissano una visita senza questo dossier. I notai francesi operano esclusivamente in francese per legge, e in pratica qualsiasi acquirente che non parli la lingua avrà bisogno di un traduttore giurato (traducteur assermenté). Non è un requisito di legge, ma una convenzione che i notai applicano universalmente. La guida all'acquisto per stranieri in Francia illustra l'intera sequenza d'acquisto.

La Germania è altrettanto formale, con una particolarità in più. Comprare richiede una Finanzierungsbestätigung, una conferma scritta della banca che attesta che puoi finanziare l'acquisto. Affittare è, perversamente, più impegnativo: un rapporto creditizio Schufa, una Mietschuldenfreiheitsbescheinigung (un certificato del precedente locatore che conferma l'assenza di arretrati d'affitto) e le ultime tre buste paga. A Berlino e a Monaco di Baviera, un locatore può ricevere trenta domande per un solo appartamento. Il fascicolo a cui manca una pagina finisce in fondo alla pila. Vedi la guida all'acquisto per stranieri in Germania per il processo di acquisto, dalla Finanzierungsbestätigung al Notartermin.

I Paesi Bassi e il Belgio seguono da vicino. Un makelaar olandese si aspetta estratti conto e una lettera del datore di lavoro. Un notaio belga ha bisogno del numero nazionale (il numero del registro nazionale, non il BCE che è il registro delle imprese) e delle dichiarazioni dei redditi. In tutti e quattro questi mercati la regola è la stessa: il dossier apre la porta. Senza, la porta resta chiusa. L'Austria manca da questo gruppo solo per la struttura giuridica (l'Ausländer-Grunderwerb è regolato a livello di Land), ma un Makler austriaco nella pratica è più vicino alla Germania che all'Italia. Le visite a Vienna o a Salisburgo richiedono generalmente gli stessi documenti che a Berlino.

I paesi a passaporto: Spagna, Portogallo, Italia ed Europa centro-orientale, le carte seguono la stretta di mano

I mercati del sud e dell'est funzionano con la logica opposta. Prima visiti, poi decidi e infine raccogli i documenti.

In Spagna, hai bisogno di un NIE (Número de Identidad de Extranjero) per completare un acquisto, ma puoi visitare case, negoziare e persino firmare un contratto di prenotazione prima di averlo. Il NIE è un adempimento successivo alla visita, non un prerequisito, e un gestor può ottenerlo per tuo conto senza che tu metta piede in un ufficio pubblico. Per il quadro completo dell'acquisto, vedi la guida all'acquisto per stranieri in Spagna. Lo stesso schema vale in Portogallo: ti servirà un NIF (Número de Identificação Fiscal) per il rogito, ma nessun agente te lo chiederà a una visita. La guida all'acquisto in Portogallo copre NIF, rogito e struttura fiscale nel dettaglio. L'Italia è ancora più rilassata. Un codice fiscale si ottiene in una decina di minuti in un ufficio dell'Agenzia delle Entrate se sei lì di persona. Se fai domanda tramite consolato dall'estero, metti in conto una settimana o più. E puoi visitare venti case prima di preoccupartene. La guida all'acquisto per stranieri in Italia illustra l'intera sequenza d'acquisto, dal codice fiscale al rogito.

L'Europa centro-orientale porta l'informalità ancora più in là. In Repubblica Ceca e Slovacchia, un cittadino UE non ha bisogno di alcun codice fiscale per comprare. Un acquirente in contanti a Praga o Bratislava si presenta con il passaporto e un acconto. Il contratto e il bonifico sono tutta la burocrazia. Polonia e Ungheria aggiungono un codice fiscale e, per chi chiede un mutuo, un conto corrente locale, ma gli agenti a Varsavia o a Budapest fissano una visita con una telefonata, senza scambiare alcun documento.

La conseguenza pratica per chi confronta i mercati: in un paese a dossier, metti in conto da due a quattro settimane di raccolta documenti prima del primo viaggio di visita. In un paese a passaporto, puoi essere in un salotto il fine settimana dopo aver prenotato il volo. Se vuoi la classifica comparativa di quale paese sia davvero il più facile, oltre alla semplice lista dei documenti, il nostro articolo su i paesi europei dove è più facile comprare casa da straniero dà il verdetto completo incrociando regole di proprietà, costi e tempistiche. Per il quadro giuridico completo paese per paese, vedi le regole per l'acquisto immobiliare dei non residenti in Europa.

Cos'è un codice fiscale e quali sei paesi lo richiedono

Un codice fiscale è una stringa di cifre che ti collega al sistema tributario di un paese. Senza, non puoi pagare l'imposta di registro nella maggior parte dell'Europa occidentale, il che significa che non puoi completare un acquisto. Per il dettaglio completo di quanto queste imposte aggiungono a un acquisto (imposta di registro, notaio, trascrizione, spese legali), vedi il nostro articolo sul costo reale dell'acquisto di una casa in Europa, che classifica dodici mercati dal più economico al più caro per comprare.

Sei mercati nella tabella sopra richiedono un codice fiscale locale per ogni acquirente straniero: Francia (numéro fiscal), Germania e Austria (Steuer-ID), Spagna (NIE), Portogallo (NIF) e Italia (codice fiscale). Il PESEL o NIP polacco e l'adóazonosító jel ungherese sono richiesti a chi accende un mutuo. Chi compra in contanti a volte può farne a meno, anche se un notaio insisterà per ottenerlo. Belgio e Paesi Bassi rilasciano un BSN o numero nazionale a chiunque si registri a un indirizzo. La registrazione stessa è spesso un prerequisito per la domanda di mutuo.

La velocità di ottenimento di questi numeri varia nettamente. Un codice fiscale italiano richiede dieci minuti. Un NIE spagnolo può richiedere da due a sei settimane. Un NIF portoghese sta nel mezzo, di solito da una a due settimane con un rappresentante fiscale. Inserisci questo tempo nella tua tempistica prima di prenotare un appuntamento dal notaio.

Serve un conto corrente locale nel paese dove compri?

La risposta breve: solo se accendi un mutuo. Chi compra in contanti può quasi sempre trasferire il prezzo d'acquisto dal proprio conto di origine, attraverso il conto di deposito del notaio, al venditore.

La risposta per il mutuo cambia da paese a paese. Una banca francese, tedesca, belga, olandese, austriaca, polacca o ungherese vorrà che tu apra un conto locale per l'addebito mensile. Le banche spagnole e portoghesi spesso permettono un addebito SEPA da un conto in euro situato altrove nell'Area Unica dei Pagamenti in Euro, anche se un conto locale semplifica la pratica. Le banche italiane e ceche sono le più flessibili: alcune erogano un mutuo su un conto estero se il notaio lo autorizza. In Slovacchia, la maggior parte dei mutui per non residenti è strutturata tramite una filiale locale di una banca madre austriaca o ceca, e la questione del conto si risolve da sé.

Per l'affitto, un conto locale è quasi sempre richiesto. Un locatore a Berlino, Amsterdam o Varsavia vuole un addebito SEPA affidabile, non un bonifico internazionale che può richiedere tre giorni lavorativi e comportare commissioni. Per il quadro completo del finanziamento di un acquisto transfrontaliero, il nostro confronto delle condizioni dei mutui per non residenti su tutti i mercati europei illustra chi presta, a quale loan-to-value e quali documenti chiedono le banche stesse.

Quale prova dei fondi si aspettano agenti e notai

La prova dei fondi è un documento che dice al venditore, all'agente e al notaio che il tuo denaro esiste ed è tuo. Il livello di richiesta varia enormemente.

In Francia e Germania, l'asticella è la più alta. Il dossier de financement francese è in pratica un audit finanziario completo: tre anni di dichiarazioni dei redditi, tre mesi di estratti conto e una lettera della tua banca che conferma la disponibilità dei fondi. La Finanzierungsbestätigung tedesca è più circoscritta ma altrettanto rigida: è una conferma vincolante di una banca tedesca che i fondi del mutuo sono approvati e riservati.

In Spagna, Portogallo e Italia, l'aspettativa è più leggera. Un agente immobiliare accetterà un estratto conto recente che mostri il saldo, e un notaio potrà chiedere una lettera di referenze bancarie che confermi la regolarità del conto. La differenza chiave nei paesi a passaporto è che la prova dei fondi viene verificata in fase notarile, non in fase di visita.

In Europa centrale, un acquirente in contanti può non vedersi mai chiedere nulla oltre l'acconto. Basta la ricevuta del bonifico. In Repubblica Ceca e Slovacchia, i notai verificano la provenienza dei fondi solo quando l'operazione fa scattare gli obblighi antiriciclaggio. Le transazioni in contanti superiori a 10.000 € sono la soglia standard secondo la legge ceca e slovacca. Prima di decidere tra acquisto in contanti o con mutuo, controlla il costo reale dell'acquisto di una casa in ciascun mercato. I documenti sono una barriera; le imposte di registro e le spese sono l'altra.

Prima di decidere tra acquisto in contanti o con mutuo, controlla i prezzi mediani in tempo reale al metro quadro su tutti i mercati per fissare un budget realistico.

A distanza o di persona: cosa puoi fare da casa e cosa richiede un volo

L'acquisto a distanza è possibile in tutti i paesi di questa lista se nomini un rappresentante locale. La differenza sta nell'infrastruttura giuridica che ciascun paese mette a disposizione.

Spagna e Portogallo hanno l'infrastruttura più matura per l'acquisto a distanza. Un gestor spagnolo o un avvocato portoghese può ottenere il tuo codice fiscale, esaminare il contratto, fissare l'appuntamento dal notaio e presenziare alla firma con una procura. Puoi completare l'intero acquisto dall'estero. La guida all'acquisto per non residenti copre il quadro giuridico di ciascun mercato.

L'Italia è un gradino sotto. Un notaio accetterà una procura per la firma, ma i notai italiani si dividono in due schieramenti: quelli che accettano una procura redatta all'estero e quelli che insistono per rilasciarla loro stessi nel proprio studio. Metti in conto un viaggio, a meno che il tuo notaio non confermi diversamente per iscritto.

Francia e Germania richiedono almeno una visita di persona. Un notaio francese accetterà una procura redatta all'estero, ma l'obbligo del traduttore giurato e la preferenza per una verifica dell'identità di persona fanno della presenza fisica la norma pratica. In Germania, il contratto di compravendita deve essere letto ad alta voce alla presenza del notaio, e sebbene una procura possa rappresentarti, i notai tedeschi sono tra i meno propensi in Europa ad accettare un acquirente completamente a distanza.

Nell'Europa centro-orientale, l'acquisto a distanza è comune. Un avvocato ceco o slovacco gestisce il contratto, custodisce i fondi in deposito e si occupa della trascrizione nei registri immobiliari. L'acquirente fa il viaggio di visita, firma una procura in quell'occasione e torna a casa. L'avvocato fa il resto.

L'affitto ha una sua lista di documenti, e in alcuni paesi è più dura della compravendita

I requisiti documentali per l'affitto sono spesso più pesanti di quelli per l'acquisto, perché un locatore esamina gli inquilini più velocemente di quanto un notaio esamini gli acquirenti. Il mercato degli affitti più esigente in Europa è la Germania: un rapporto creditizio Schufa, un certificato di assenza di debiti d'affitto dal precedente locatore, tre mesi di buste paga e un contratto di lavoro che superi il periodo di prova. Nei quartieri più richiesti di Berlino, i candidati allegano anche una breve biografia e una foto.

I Paesi Bassi rispecchiano questa struttura con una dichiarazione del datore di lavoro e la regola del reddito pari a 3-4 volte l'affitto lordo. Un inquilino che guadagna meno di tre volte l'affitto mensile dovrà presentare un garante. Il Belgio applica un moltiplicatore di reddito simile, in genere 3 volte l'affitto, e i locatori a Bruxelles richiedono regolarmente un curriculum lavorativo completo.

Nei paesi a passaporto, affittare è più semplice. La Spagna chiede un contratto di lavoro e la prova del reddito, ma un locatore difficilmente chiede un rapporto creditizio. Il Portogallo aggiunge una dichiarazione IRS, e i locatori di Lisbona possono chiedere un fiador. In Repubblica Ceca, Polonia e Slovacchia, il dossier d'affitto consiste in un documento che attesti il reddito e un deposito, in genere da una a tre mensilità. Il rinomato mercato degli affitti austriaco si colloca tra i due gruppi: Vienna richiede buste paga e applica la regola del reddito pari a 3 volte l'affitto, ma il Makler spesso gestisce la selezione per conto del locatore. Per uno sguardo più ravvicinato al mercato degli affitti viennese, vedi la nostra guida per affittare a Vienna da expat. Vedi la guida all'acquisto per stranieri in Austria per il quadro dell'acquisto.

Un filo conduttore in tutti i mercati: un locatore in qualsiasi paese d'Europa vuole vedere che hai un lavoro. La busta paga è il passaporto del mercato degli affitti.

Domande frequenti

Quali paesi richiedono un dossier prima ancora che gli agenti parlino con un acquirente?

Francia, Germania, Belgio e Paesi Bassi. In questi mercati, un appuntamento per una visita arriva dopo aver presentato un fascicolo finanziario: dichiarazioni dei redditi, prova dei fondi e a volte una pre-approvazione del mutuo. L'Austria segue da vicino, anche se gli agenti austriaci sono leggermente più flessibili dei loro omologhi tedeschi. In tutti gli altri mercati europei, le visite iniziano con una telefonata.

Cos'è un codice fiscale e quali paesi lo richiedono?

Un codice fiscale ti collega al sistema tributario di un paese ed è necessario per pagare l'imposta di registro immobiliare. Francia (numéro fiscal), Germania e Austria (Steuer-ID), Spagna (NIE), Portogallo (NIF) e Italia (codice fiscale) lo richiedono per ogni acquirente straniero. Polonia, Ungheria, Belgio e Paesi Bassi lo richiedono a chi accende un mutuo. Repubblica Ceca e Slovacchia non ne richiedono alcuno ai cittadini UE.

Serve un conto corrente locale per comprare casa in Europa?

Solo se accendi un mutuo. Chi compra in contanti può trasferire il prezzo d'acquisto dal proprio conto di origine attraverso il conto di deposito del notaio. Le banche in Francia, Germania, Belgio, Paesi Bassi, Austria, Polonia e Ungheria richiedono in genere un conto locale per l'addebito mensile. Per l'affitto, un conto locale è quasi sempre necessario.

Quale prova dei fondi si aspettano agenti e notai?

Nei paesi a dossier, l'asticella è alta. La Francia richiede tre anni di dichiarazioni dei redditi, tre mesi di estratti conto e una lettera della banca. La Germania vuole una conferma bancaria vincolante di approvazione del mutuo, nota come Finanzierungsbestätigung. Nei paesi a passaporto, bastano un estratto conto recente e una lettera di referenze bancarie. In Repubblica Ceca e Slovacchia, un acquirente in contanti può non vedersi mai chiedere nulla oltre la ricevuta del bonifico dell'acconto.

Posso comprare casa in Europa a distanza, senza viaggiare?

Sì, con un rappresentante locale e una procura. Spagna e Portogallo hanno l'infrastruttura più matura per l'acquisto a distanza. Un gestor o un avvocato può gestire l'intera transazione. Francia e Germania si aspettano almeno una visita di persona. Nell'Europa centro-orientale, un avvocato può completare l'acquisto dopo un unico viaggio di visita in cui firmi la procura.

L'affitto richiede gli stessi documenti della compravendita?

Spesso no. In Germania, il dossier d'affitto è più pesante di quello d'acquisto: un rapporto creditizio Schufa, un certificato di assenza di debiti d'affitto dal precedente locatore (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung), tre buste paga e spesso un contratto di lavoro. I Paesi Bassi richiedono una dichiarazione del datore di lavoro e la prova di un reddito pari a 3-4 volte l'affitto. Nei paesi a passaporto, affittare è più leggero: un contratto di lavoro e un deposito sono spesso sufficienti.

Fonti

I requisiti documentali e i quadri di identificazione fiscale descritti in questo articolo sono tratti dai servizi di informazione pubblica dell'autorità fiscale e dell'organismo notarile di ciascun paese:

• Francia: service-public.fr (portale del governo francese), requisiti per l'appuntamento notarile e processo del numéro fiscal. Direction générale des Finances publiques (DGFiP).
• Germania: Bundesnotarkammer (Camera Federale dei Notai), requisiti del contratto di compravendita notarile. Schufa Holding AG, processo del rapporto creditizio per inquilini.
• Belgio: Fédération Royale du Notariat Belge / Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat, imposta di registro e processo notarile.
• Paesi Bassi: Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB), processo notarile. Rijksoverheid (portale del governo olandese), BSN e requisiti di registrazione.
• Spagna: Agencia Tributaria, NIE e identificazione fiscale. Consejo General del Notariado, requisiti notarili per acquirenti stranieri.
• Portogallo: Autoridade Tributária e Aduaneira, processo del NIF. Ordem dos Notários, formalità del rogito.
• Italia: Agenzia delle Entrate, codice fiscale e imposta di registro. Consiglio Nazionale del Notariato, prassi notarile per acquirenti stranieri.
• Polonia: Ministerstwo Finansów, PESEL/NIP e imposta sulle transazioni civili (PCC). Krajowa Rada Notarialna, requisiti notarili.
• Rep. Ceca: Notářská komora České republiky, processo notarile e catastale. Finanční správa, identificazione fiscale.
• Slovacchia: Notárska komora Slovenskej republiky, processo notarile. Finančné riaditeľstvo SR, identificazione fiscale.
• Ungheria: Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV), processo del codice fiscale. Magyar Országos Közjegyzői Kamara, requisiti notarili.
• Austria: Österreichische Notariatskammer, notaio e requisiti del contratto di compravendita. Bundesministerium für Finanzen, processo dello Steuer-ID.