Ottenere il NIE prima di comprare casa in Spagna: 2026

Ultima revisione: 12-03-2026

Sì: se sei straniero e stai acquistando un immobile in Spagna, hai bisogno del NIE (Número de Identidad de Extranjero) prima di firmare l'atto davanti al notaio o di iscrivere la proprietà nel registro. L'obbligo vale a prescindere dall'intenzione di risiedere in Spagna. Venditore, notaio e Registro de la Propiedad lo chiederanno tutti: senza, la compravendita non si può chiudere.

Questa guida è pensata per acquirenti britannici, irlandesi, olandesi e tedeschi, di solito pensionati o compratori di seconda casa sulla costa mediterranea spagnola, alle Baleari e alle Canarie. Per un compratore italiano i passaggi sono gli stessi. È un orientamento, non una consulenza legale. Le procedure cambiano da consolato a consolato e tra le province spagnole. Conferma i dettagli con l'ufficio in cui presenterai la domanda e, per l'acquisto vero e proprio, con un gestor o un abogado in Spagna.

Cos'è il NIE, e cosa non è

Il NIE è un numero di identificazione personale per stranieri, rilasciato dalla Policía Nacional tramite la Oficina de Extranjería (l'ufficio per gli stranieri) o dai consolati spagnoli all'estero. È l'identificativo fiscale e amministrativo con cui firmerai la escritura (atto notarile), pagherai l'imposta di trasferimento, sarai iscritto al registro immobiliare, attiverai le utenze e aprirai un conto bancario in Spagna.

Il NIE non è la residenza. Non dà diritto a vivere o lavorare in Spagna né ad accedere al sistema sanitario pubblico. Chi vuole risiedere, anche i cittadini britannici dopo la Brexit, segue una procedura distinta (TIE o certificado de registro), che porta a una tessera fisica e include il NIE.

Prima di iniziare: i prerequisiti

In quest'ordine, all'incirca:

• Passaporto valido con almeno sei mesi residui. Originale e fotocopia leggibile.
• Un motivo per chiedere il NIE. Per l'acquirente, gli "interessi economici" legati all'operazione immobiliare. Tieni pronte le prove: contratto di prenotazione (contrato de arras) firmato, bozza di escritura o lettera dell'agenzia che conferma il processo di acquisto.
• Prova di domicilio in Italia (utenza o estratto conto recente, di norma non più vecchio di tre mesi).
• Due fototessere (alcuni uffici ne chiedono una, altri nessuna: per sicurezza portane due).
• Modulo EX-15 compilato (la domanda ufficiale del NIE).
• Ricevuta del pagamento del modelo 790 (la tassa amministrativa specifica del NIE: l'importo cambia, verifica il valore attuale sul sito della Policía Nacional o presso il consolato).
• Se la domanda la presenta un'altra persona per te (un avvocato o gestor in Spagna), serve una procura notarile (poder). Le procure italiane di solito non richiedono apostilla grazie alle esenzioni UE, le britanniche sì. Verifica con il tuo avvocato in Spagna.

Passo per passo: come ottenere il NIE

1. Scegli dove presentare la domanda: consolato o Spagna

Due percorsi principali:

• Presso un consolato di Spagna nel paese di residenza. Consigliato se hai tempo prima dell'acquisto. Il consolato istruisce la pratica e rilascia il certificato NIE: ritiro in sede o per posta. Gli appuntamenti si prenotano sul sito del consolato. A Roma, Milano, Londra, Amsterdam, Berlino la domanda è alta, quindi prenota per tempo.
• In Spagna presso l'Oficina de Extranjería o un commissariato abilitato. Più rapido in certe province, più lento in altre. Serve appuntamento (cita previa) sulla sede electrónica ufficiale della Policía Nacional. Molti compratori uniscono l'appuntamento al viaggio di sopralluogo.

Terza via: procura a un avvocato o gestor spagnolo che presenta la domanda al tuo posto in Spagna. Comune per chi non può viaggiare.

2. Compila il modulo EX-15

Scarica l'EX-15 dal sito del Ministerio del Interior. Due pagine. Compila in stampatello, in spagnolo, con penna nera, oppure digitalmente e stampa. Campi chiave: nome e cognome come da passaporto, nomi dei genitori, cittadinanza, numero del passaporto, indirizzo attuale all'estero, motivo della richiesta (segna "intereses económicos" e specifica che stai acquistando un immobile). Firma e data.

3. Paga il modelo 790

Il modelo 790 è il modulo ufficiale della tassa NIE. Scaricalo dal sito dell'Agencia Tributaria (l'agenzia delle entrate spagnola) o dal portale della Policía Nacional, compilalo e versalo presso una banca spagnola convenzionata, in alcuni casi anche online. La banca timbra il modulo, e la copia timbrata la porti all'appuntamento. La tassa è un importo amministrativo modesto: verifica la cifra attuale sul sito ufficiale.

Se presenti la domanda al consolato, la tassa equivalente è gestita localmente dal consolato e il modelo 790 funziona diversamente, quindi segui le istruzioni del consolato.

4. Prenota l'appuntamento

Domanda in Spagna: usa la Sede Electrónica del Ministerio de Política Territorial o il portale della cita previa della Policía Nacional. Scegli provincia, procedura "Asignación de NIE a instancia del interesado" e l'ufficio più vicino. Le attese sono reali, soprattutto nelle province costiere (Málaga, Alicante, Murcia, Baleari) in alta stagione.

Domanda al consolato: prenotazione sul sito del consolato spagnolo competente. Tempi da pochi giorni a diversi mesi a seconda della città.

5. Presentati all'appuntamento

Porta originali e copie di tutto: passaporto, EX-15 firmato, modelo 790 timbrato, prova del motivo economico (contratto di prenotazione, lettera dell'agenzia), prova di domicilio e fototessere. Il funzionario controlla i documenti, prende impronta o firma e rilascia il certificato NIE in giornata o chiede di tornare dopo alcuni giorni lavorativi.

6. Ritira il certificato e custodiscilo

Il NIE è un certificato cartaceo, un foglio A4 con il tuo numero personale e i tuoi dati. Non è una tessera. Custodisci l'originale e fai fare alcune copie autenticate. Notaio, banca e Registro de la Propiedad vorranno vederlo. Una scansione è utile, ma la maggior parte degli interlocutori chiederà una copia fisica con possibilità di confronto sull'originale.

Se il certificato riporta data di emissione o validità, controllala. Alcuni uffici e consolati rilasciano il NIE con un termine entro cui usarlo per la finalità dichiarata. Il numero resta permanente, ma banche e notai spesso pretendono un certificato recente.

7. Usalo: notaio, imposte, registro

Con il NIE in mano potrai firmare la escritura pública de compraventa davanti al notaio, pagare l'imposta di trasferimento (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP, sull'usato) o l'IVA (sul nuovo) e iscrivere la proprietà al Registro de la Propiedad. Il tuo NIE sarà su tutti i documenti.

Errori frequenti

• Code lunghe per l'appuntamento. L'appuntamento è il collo di bottiglia. Non firmare un contratto di prenotazione con scadenza stretta finché non sai realisticamente quando avrai il NIE.
• Modelo 790 senza timbro. Alcuni si presentano con il modulo compilato ma non pagato e timbrato dalla banca: l'ufficio li rimanda indietro.
• "Motivo" sbagliato nell'EX-15. Spunta interessi economici, non residenza, e porta una prova concreta dell'acquisto. Un generico "sto pensando di comprare" a volte non basta.
• Certificato scaduto. Se hai ottenuto un NIE per un viaggio passato e il certificato è vecchio, banche e notai chiederanno spesso una nuova emissione, anche se il numero resta tuo.
• Problemi con la procura. Procure prive di apostilla quando richiesta, o senza menzione esplicita della richiesta del NIE, vengono respinte. Falla redigere a un avvocato spagnolo.
• Nomi non coerenti. Scrivi il tuo nome esattamente come sul passaporto, con secondi nomi e segni diacritici, su ogni documento. Le differenze tra passaporto, EX-15 e contratto di prenotazione causano ritardi.

Cosa fare dopo

Ottenuto il NIE, puoi procedere con il resto dell'acquisto:

• Apri un conto in una banca spagnola. La maggior parte delle banche apre un conto da non residente con NIE e passaporto. Serve per caparra, imposte e utenze.
• Incarica un gestor o un avvocato. Una gestoría si occupa di adempimenti fiscali e amministrativi, un abogado aggiunge la verifica legale di contratto e titolo. Per i non residenti si raccomanda un abogado indipendente (non quello del venditore).
• Chiedi una nota simple al Registro de la Propiedad: un estratto di una pagina con proprietario, ipoteche e gravami dell'immobile. Economica, rapida e da fare prima della caparra di prenotazione.

Guarda l'offerta attuale in Spagna o concentrati sulla Costa del Sol intorno a Málaga, uno dei mercati più attivi per acquirenti stranieri, per farti un'idea dei prezzi prima di partire.

Domande frequenti

Mi serve il NIE se sto solo visitando case e non ho ancora comprato?

No. Il NIE è richiesto al momento del contratto di prenotazione o dell'atto. Visitare immobili, chiedere mutui e firmare manifestazioni di interesse non vincolanti si può senza. Avvia la richiesta non appena hai un immobile in mente e un orizzonte di chiusura, non prima.

Il mio avvocato spagnolo può ottenermi il NIE senza che io viaggi?

Sì. Conferisci una procura (poder) al tuo avvocato o gestor, che presenta la domanda per te alla Oficina de Extranjería. La procura deve contenere clausole specifiche e, per acquirenti britannici, apostilla. Per gli acquirenti italiani in genere basta la forma notarile senza apostilla, ma conferma con il tuo avvocato in Spagna.

Quanto ci vuole per il NIE?

Variabile. I consolati vanno da pochi giorni a diversi mesi. In Spagna, una volta ottenuto l'appuntamento, il certificato viene di solito rilasciato in giornata o entro cinque giorni lavorativi. Il difficile è prendere l'appuntamento: nelle province affollate possono volerci settimane. Non fissare la data di chiusura finché non hai il NIE in mano.

Mio coniuge ha bisogno del proprio NIE?

Sì. Se sull'atto ci sono due persone, ognuna ha bisogno del proprio NIE. Presentate le domande contemporaneamente: stessi moduli, stessa tassa a testa, possibilmente stesso appuntamento.

Il NIE equivale alla residenza?

No. Il NIE è solo un numero identificativo per stranieri. La residenza è uno status a sé, con domanda, documenti e, per i britannici post-Brexit, visto propri. Si può tenere il NIE per decenni senza essere mai residenti.

Cosa succede se perdo il certificato?

Il numero in sé è permanente: non scade e non cambia. Per la transazione successiva ti servirà comunque un duplicato del certificato. Richiedilo a una qualsiasi Oficina de Extranjería o a un consolato spagnolo, con passaporto e, se ce l'hai, il numero di pratica originale.

Ancora una volta: orientamento, non consulenza

Le regole del NIE sembrano semplici sulla carta e tendono a cambiare quando si è allo sportello. Una breve chiamata con un abogado o un gestor in Spagna prima di prenotare l'appuntamento è l'assicurazione meno costosa di tutta l'operazione: ti diranno esattamente quali documenti questo mese vuole il tuo consolato o la tua provincia, evitandoti un viaggio inutile.