Ottenere il NIE prima di comprare casa in Spagna: 2026

Ultima revisione: 2026-08-13. Seeki.eu non è un consulente legale o fiscale, e questo articolo è un orientamento più che una consulenza. Le procedure cambiano da consolato a consolato e tra le province spagnole, e le tasse cambiano. Verifica il tuo caso con un avvocato spagnolo (abogado) o un gestore amministrativo abilitato (gestor) prima di impegnarti. Le fonti sono in fondo all'articolo.

Questa guida è pensata per acquirenti britannici, irlandesi, olandesi e tedeschi, di solito pensionati o compratori di seconda casa sulla costa mediterranea spagnola, alle Baleari e alle Canarie. Per un compratore italiano i passaggi sono gli stessi. Conferma l'elenco dei documenti con l'ufficio in cui presenterai la domanda, perché ogni consolato e ogni provincia pubblica il proprio.

Cos'è il NIE, e cosa non è

Il NIE è un numero di identificazione personale per stranieri, rilasciato dalla polizia nazionale spagnola (Policía Nacional) tramite un ufficio immigrazione (Oficina de Extranjería), un commissariato (Comisaría de Policía) o un consolato spagnolo all'estero (Oficina Consular). Questi tre luoghi di presentazione sono stampati come caselle da spuntare sul modulo ufficiale di domanda. È l'identificativo fiscale e amministrativo con cui firmerai l'atto di compravendita (escritura) dal notaio, pagherai l'imposta di trasferimento, iscriverai la proprietà al registro immobiliare, attiverai le utenze e aprirai un conto bancario in Spagna.

Le regole stanno nella legge spagnola sull'immigrazione, la Legge Organica 4/2000, e nel suo regolamento di attuazione, il Regio Decreto 557/2011, che il modulo ufficiale cita già in prima pagina. Il titolo del regolamento dedicato alla documentazione degli stranieri, il Titolo XIII, contiene l'articolo a cui il modulo rinvia per il NIE, l'articolo 206.

Il NIE non è la residenza. Non dà diritto a vivere o lavorare in Spagna né ad accedere al sistema sanitario pubblico. Chi vuole risiedere, anche i cittadini britannici dopo la Brexit, segue una procedura distinta (TIE o certificado de registro), che porta a una tessera fisica e include il NIE.

Prima di iniziare: i prerequisiti

In quest'ordine, all'incirca:

• Passaporto valido, originale più una fotocopia leggibile. Il modulo chiede il numero del passaporto, e gli uffici vogliono vedere il documento da cui viene. Non esiste una regola dei sei mesi specifica per il NIE, ma chi viaggia da fuori UE è soggetto alle regole di validità del passaporto alla frontiera Schengen, quindi rinnovalo per tempo se il tuo è vicino alla scadenza.
• Un motivo per chiedere il NIE. Il modulo ne offre tre, interessi economici, professionali e sociali, con una riga libera per specificare. Chi compra casa spunta gli interessi economici e ci scrive l'acquisto. Tieni pronte le prove: contratto di prenotazione (contrato de arras) firmato, bozza dell'atto di compravendita (escritura) o lettera dell'agenzia che conferma il processo di acquisto.
• Prova di domicilio in Italia (utenza o estratto conto recente, di norma non più vecchio di tre mesi).
• Modulo EX-15 compilato, la domanda ufficiale per il NIE e per i certificati di residenza o non residenza. Non chiede alcuna fotografia: le fototessere appartengono alla procedura della carta di soggiorno, non a questa. I singoli uffici però pubblicano il proprio elenco di documenti, quindi leggi quello dell'ufficio a cui ti rivolgi.
• Ricevuta del pagamento della tassa amministrativa, addebitata sulla tasa 790, código 012, il modulo della polizia spagnola per autorizzazioni e riconoscimenti. L'importo in euro cambia con la legge di bilancio annuale, quindi leggi la cifra attuale sul portale delle tasse della Policía Nacional o chiedi al consolato, invece di fidarti di un numero letto su un forum.
• Se la domanda la presenta un'altra persona per te (un avvocato o gestor in Spagna), serve una procura notarile (poder) che la autorizzi. Le procure italiane di solito non richiedono apostilla grazie alle esenzioni UE, le britanniche sì. Verifica con il tuo avvocato in Spagna.

Passo per passo: come ottenere il NIE

1. Scegli dove presentare la domanda: consolato o Spagna

Due percorsi principali:

• Presso un consolato di Spagna nel paese di residenza (Oficina Consular). Consigliato se hai tempo prima dell'acquisto. Il consolato istruisce la pratica e rilascia il certificato NIE: ritiro in sede o per posta. Gli appuntamenti si prenotano sul sito del consolato. A Roma, Milano, Londra, Amsterdam, Berlino la domanda è alta, quindi prenota per tempo.
• In Spagna presso un ufficio immigrazione (Oficina de Extranjería) o un commissariato (Comisaría de Policía). Più rapido in certe province, più lento in altre. Serve appuntamento (cita previa) sulla sede elettronica del governo (sede electrónica) per le procedure sull'immigrazione. Gli indirizzi dei portali e il nome del ministero che li gestisce sono cambiati più di una volta, quindi parti dal link attuale sul sito della Policía Nacional o dalla pagina del tuo consolato, non da un segnalibro. Molti compratori uniscono l'appuntamento al viaggio di sopralluogo.

Terza via: procura a un avvocato o gestor spagnolo che presenta la domanda al tuo posto in Spagna. Comune per chi non può viaggiare.

2. Compila il modulo EX-15

Scarica l'EX-15 dal sito informativo sull'immigrazione del governo spagnolo, gestito dal Ministero dell'Inclusione, della Sicurezza sociale e delle Migrazioni (Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones). Il modulo è di due pagine, più una terza pagina di istruzioni ufficiali. Quelle istruzioni sono precise: compila in stampatello con penna nera, in caratteri di stampa, oppure a macchina, e consegna l'originale più una copia dello stesso documento.

Campi chiave: nome e cognome come da passaporto, nomi dei genitori, cittadinanza, numero del passaporto, indirizzo attuale all'estero e motivo della richiesta. Alla voce motivi spunta gli interessi economici (por intereses económicos) e usa la riga "specificare" per scrivere che stai acquistando un immobile. Alla voce luogo di presentazione spunta l'ufficio a cui ti presenterai davvero. Poi firma e data. Il modulo è gratuito: in fondo riporta la dicitura "impreso gratuito, prohibida su venta", quindi qualsiasi sito che ti fa pagare il PDF ti sta vendendo un documento pubblico gratuito.

3. Paga la tassa sulla tasa 790, código 012

La tasa 790, código 012 è il modulo della polizia spagnola per riconoscimenti, autorizzazioni e procedure selettive, ed è quello su cui viene addebitata la tassa del NIE. Generalo e scaricalo dalla sede elettronica della Policía Nacional, compilalo e versalo presso una qualsiasi banca spagnola oppure, dove l'opzione è prevista, online. La banca timbra il modulo, e la copia timbrata la porti all'appuntamento. Leggi l'importo sul portale delle tasse il giorno stesso, perché lo fissa la legge di bilancio annuale e non è un valore fisso.

Se presenti la domanda al consolato, la tassa equivalente è gestita localmente dal consolato e questo passaggio funziona diversamente, quindi segui le istruzioni del consolato.

4. Prenota l'appuntamento

Domanda in Spagna: usa il sistema di prenotazione del governo centrale per le procedure sull'immigrazione, raggiungibile dal sito della Policía Nacional. Scegli provincia, procedura del NIE (di solito indicata come asignación de NIE) e l'ufficio disponibile più vicino. Le attese sono reali, soprattutto nelle province costiere come Málaga, Alicante, Murcia e le Baleari in alta stagione. Quanto duri l'attesa non è pubblicato come dato nazionale, quindi tratta qualsiasi cifra ti venga riferita come un valore locale e attuale, non come una regola.

Domanda al consolato: prenotazione sul sito del consolato spagnolo competente. Tempi da pochi giorni a diversi mesi a seconda della città.

5. Presentati all'appuntamento

Porta originali e copie di tutto: passaporto, EX-15 firmato, tasa 790 timbrato, prova del motivo economico (contratto di prenotazione, lettera dell'agenzia), prova di domicilio e fototessere. Il funzionario controlla i documenti, prende impronta o firma e rilascia il certificato NIE in giornata o chiede di tornare dopo alcuni giorni lavorativi.

6. Ritira il certificato e custodiscilo

Il NIE arriva come certificato cartaceo con il tuo numero e i tuoi dati personali. Non è una tessera. Custodisci l'originale e fai fare alcune copie autenticate. Notaio, banca e Registro de la Propiedad vorranno vederlo. Una scansione è utile, ma la maggior parte degli interlocutori chiederà una copia fisica con possibilità di confronto sull'originale.

Leggi le date stampate sul certificato. Il numero in sé è permanente, ma il certificato è un documento con una data di emissione, e banche e notai chiedono spesso di averne uno rilasciato di recente prima di procedere. Se il tuo ha qualche anno, chiedi al tuo avvocato se la controparte lo accetterà, prima di contarci.

7. Usalo: notaio, imposte, registro

Con il NIE in mano potrai firmare l'atto pubblico di compravendita (escritura pública de compraventa) davanti al notaio, pagare l'imposta di trasferimento (ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) sull'usato o l'IVA sul nuovo, e iscrivere la proprietà al registro immobiliare (Registro de la Propiedad). Il tuo NIE compare su ognuno di questi documenti.

L'imposta di trasferimento la fissa ogni comunità autonoma, non Madrid, e la forbice è ampia. Va dal 6% nella Comunità di Madrid, secondo il prospetto fiscale del governo regionale, al 13% dello scaglione più alto in Catalogna, secondo l'agenzia tributaria catalana, con le Isole Baleari che arrivano anch'esse al 13% sullo scaglione superiore. La comunità in cui compri sposta quindi il conto fiscale di diversi punti percentuali sul prezzo d'acquisto, e vale la pena saperlo prima di orientarti su una provincia. La nostra Acquistare casa in Spagna da straniero (Guida 2026) riporta l'aliquota regione per regione insieme al resto delle voci di spesa.

Errori frequenti

• Code lunghe per l'appuntamento. L'appuntamento è il collo di bottiglia. Non firmare un contratto di prenotazione con scadenza stretta finché non sai realisticamente quando avrai il NIE.
• Modulo della tassa senza timbro. Alcuni si presentano con la tasa 790 compilata ma non pagata e timbrata dalla banca: l'ufficio li rimanda indietro.
• Portare l'originale ma non la copia. Le istruzioni dell'EX-15 richiedono che originale e copia del modulo siano consegnati insieme. Fotocopia tutto prima di partire per l'appuntamento.
• "Motivo" sbagliato nell'EX-15. Spunta interessi economici, non residenza, e porta una prova concreta dell'acquisto. Un generico "sto pensando di comprare" a volte non basta.
• Dare per scontato che il NIE sia l'unica autorizzazione necessaria. Gli acquirenti extra-UE, e dopo la Brexit rientrano tra questi anche i britannici, possono aver bisogno di un'autorizzazione del Ministero della Difesa per acquistare immobili nelle zone dichiarate di interesse per la difesa nazionale ai sensi della Legge 8/1975 e del Regio Decreto 689/1978, e le isole sono designate nella loro interezza. È una domanda separata dal NIE, e il tuo avvocato dovrebbe sollevarla prima che tu firmi qualsiasi cosa. Il quadro d'insieme di chi può comprare cosa in Europa è nella nostra guida alle regole per l'acquisto di immobili da non residente in Europa.
• Contare su un certificato vecchio. Se hai ottenuto un NIE per un viaggio di anni fa, banche e notai possono comunque chiedere un certificato di emissione recente, anche se il numero in sé resta tuo.
• Problemi con la procura. Procure prive di apostilla quando richiesta, o senza menzione esplicita della richiesta del NIE, vengono respinte. Falla redigere a un avvocato spagnolo.
• Nomi non coerenti. Scrivi il tuo nome esattamente come sul passaporto, con secondi nomi e segni diacritici, su ogni documento. Le differenze tra passaporto, EX-15 e contratto di prenotazione causano ritardi.

Cosa fare dopo

Ottenuto il NIE, puoi procedere con il resto dell'acquisto:

• Apri un conto in una banca spagnola. La maggior parte delle banche apre un conto da non residente con NIE e passaporto. Serve per caparra, imposte e utenze.
• Incarica un gestore amministrativo o un avvocato. Una gestoría si occupa di adempimenti fiscali e pratiche burocratiche, un avvocato (abogado) aggiunge la verifica legale del contratto e del titolo. Per i non residenti si raccomanda un avvocato indipendente, cioè non quello del venditore.
• Chiedi un estratto del registro (nota simple) al registro immobiliare: il documento breve che mostra proprietario, ipoteche e gravami dell'immobile che intendi comprare. Economico, rapido e da fare prima di versare la caparra di prenotazione.

Guarda gli annunci attuali in Spagna o concentrati su Málaga sulla Costa del Sol, uno dei mercati più attivi per acquirenti stranieri, per farti un'idea dei prezzi nella tua fascia prima di partire. La Costa del Sol Occidental a ovest della città e le Isole Canarie sono gli altri due poli dove si concentrano i compratori di seconda casa britannici, irlandesi e tedeschi. Comprare dai Paesi Bassi in particolare, dal finanziamento alle regioni preferite dagli acquirenti olandesi, è trattato in comprare casa in Spagna dai Paesi Bassi.

Acquistare casa in Spagna da straniero (Guida 2026)

Domande frequenti

Mi serve il NIE se sto solo visitando case e non ho ancora comprato?

No. Il NIE è richiesto al momento del contratto di prenotazione o dell'atto. Visitare immobili, chiedere mutui e firmare manifestazioni di interesse non vincolanti si può senza. Avvia la richiesta non appena hai un immobile in mente e un orizzonte di chiusura, non prima.

Il mio avvocato spagnolo può ottenermi il NIE senza che io viaggi?

Sì. Conferisci una procura (poder) al tuo avvocato o gestor, che presenta la domanda per te alla Oficina de Extranjería. La procura deve contenere clausole specifiche e, per acquirenti britannici, apostilla. Per gli acquirenti italiani in genere basta la forma notarile senza apostilla, ma conferma con il tuo avvocato in Spagna.

Quanto ci vuole per il NIE?

Variabile. I consolati vanno da pochi giorni a diversi mesi. In Spagna, una volta ottenuto l'appuntamento, il certificato viene di solito rilasciato in giornata o entro cinque giorni lavorativi. Il difficile è prendere l'appuntamento: nelle province affollate possono volerci settimane. Non fissare la data di chiusura finché non hai il NIE in mano.

Mio coniuge ha bisogno del proprio NIE?

Sì. Se sull'atto ci sono due persone, ognuna ha bisogno del proprio NIE. Presentate le domande contemporaneamente: stessi moduli, stessa tassa a testa, possibilmente stesso appuntamento.

Il NIE equivale alla residenza?

No. Il NIE è un numero identificativo per stranieri. La residenza è uno status a sé, con domanda, documenti e, per i cittadini britannici dopo la Brexit, visto propri. Si può tenere il NIE per decenni senza essere mai residenti in Spagna, e molti proprietari di seconda casa britannici e irlandesi fanno esattamente così. Nemmeno comprare un immobile è una via d'accesso alla residenza: il visto per investitori spagnolo, comunemente chiamato golden visa, è stato abolito integralmente dalla Legge Organica 1/2025, quindi la strada della residenza tramite acquisto immobiliare non esiste più.

Cosa succede se perdo il certificato?

Il numero in sé è permanente: non scade e non cambia. Per la transazione successiva ti servirà comunque un duplicato del certificato. Richiedilo a una qualsiasi Oficina de Extranjería o a un consolato spagnolo, con passaporto e, se ce l'hai, il numero di pratica originale.

Ancora una volta: orientamento, non consulenza

Le regole del NIE sembrano semplici sulla carta e tendono a cambiare quando si è allo sportello. Una breve chiamata con un avvocato (abogado) o un gestore amministrativo (gestor) in Spagna prima di prenotare l'appuntamento è l'assicurazione meno costosa di tutta l'operazione: ti diranno esattamente quali documenti questo mese vuole il tuo consolato o la tua provincia, evitandoti un viaggio inutile.

Fonti

La procedura di domanda, il modulo e la sua base giuridica sono tratti dall'EX-15 ufficiale, "Solicitud de Número de Identidad de Extranjero (NIE) y Certificados", pubblicato dal Ministero dell'Inclusione, della Sicurezza sociale e delle Migrazioni. Il modulo cita in prima pagina la Legge Organica 4/2000 e il Regio Decreto 557/2011, rinvia all'articolo 206 per il tipo di documento, indica i tre luoghi di presentazione, elenca interessi economici, professionali e sociali tra i motivi disponibili e riporta le istruzioni di compilazione citate qui, compreso l'obbligo di consegnare originale e copia e la dicitura che il modulo è gratuito. Il Regio Decreto 557/2011, nel testo consolidato del Boletín Oficial del Estado, colloca l'articolo 206 nel Titolo XIII, dedicato alla documentazione degli stranieri. Il modulo della tassa è la tasa 790, código 012 della Policía Nacional, per riconoscimenti, autorizzazioni e procedure selettive, pubblicata sulla sede elettronica del corpo, che è anche il luogo dove leggere l'importo attuale.

Le aliquote dell'imposta di trasferimento sono i prospetti pubblicati dalle comunità autonome stesse: il 6% dalla Comunità di Madrid e lo scaglione massimo del 13% dall'Agenzia tributaria della Catalogna, con le Isole Baleari che raggiungono lo stesso scaglione massimo. L'abolizione del visto per investitori è la Legge Organica 1/2025, come pubblicata dal governo spagnolo. L'obbligo di autorizzazione militare per gli acquirenti extra-UE si fonda sulla Legge 8/1975 sulle zone di interesse per la difesa nazionale e sul suo Regio Decreto attuativo 689/1978, entrambi consolidati nel Boletín Oficial del Estado. Importi delle tasse, tempi di attesa per gli appuntamenti e indirizzi dei portali cambiano senza preavviso e qui non sono deliberatamente riportati come cifre.