Come fotografare casa col telefono per venderla

Gli acquirenti decidono se aprire il tuo annuncio guardando una sola miniatura, e se prenotare una visita dopo circa otto foto. È tutto il lavoro che la tua fotografia deve fare. La buona notizia per un venditore privato è che per gli interni il divario tra un telefono e una macchina professionale si è quasi chiuso, e ciò che ancora separa una buona foto immobiliare da una brutta è la tecnica e la copertura, non l'attrezzatura.

Quante foto servono a un annuncio?

Tra 15 e 25 per un appartamento normale. Sotto le dieci circa, gli acquirenti danno per scontato che tu stia nascondendo qualcosa. Molto oltre le trenta, quelle in più sono di solito quasi doppioni che diluiscono le immagini forti, e comunque l'acquirente smette di scorrere prima della fine.

La copertura conta più del numero. La regola che davvero ti protegge: fotografa ogni stanza che mostreresti a una visita. I venditori saltano abitualmente il bagno, l'ingresso e il ripostiglio perché sembrano poco fotogenici, e ognuna di quelle omissioni insospettisce l'acquirente. Una foto semplice e onesta di un bagno piccolo non ti costa nulla. Un bagno mancante ti costa visite.

Una lista di scatti che funziona per un trilocale: il soggiorno da due angoli opposti, la cucina in campo largo più un dettaglio, ogni camera dall'angolo della porta, il bagno, l'ingresso, il balcone o il terrazzo, la vista dalla finestra principale, l'ingresso dell'edificio e la via. Si arriva naturalmente intorno a venti.

Cosa rende davvero professionale una foto immobiliare?

Quattro cose, in ordine di importanza.

Tieni il telefono in bolla. Puntandolo appena in alto o in basso, le linee verticali delle pareti convergono e la stanza sembra cadere di lato. Quasi tutte le fotocamere dei telefoni hanno una griglia e una livella nelle impostazioni. Attivale entrambe. Questa sola abitudine fa per le tue foto più di qualsiasi altro accorgimento.

Fotografa dall'angolo, all'altezza del petto. Stare sulla porta dà una vista piatta e squadrata. Arretrare in un angolo mostra due pareti e la profondità che le separa, ed è così che una stanza si legge come spaziosa. L'altezza del petto, circa 1,4 m, corrisponde a come una persona percepisce l'ambiente. Il telefono all'altezza degli occhi fa sparire i pavimenti, all'altezza dei fianchi fa sembrare bassi i soffitti.

Cura la luce. Una giornata luminosa ma coperta è l'ideale, perché il sole diretto brucia le finestre e getta ombre dure. Accendi tutte le lampade, apri tutte le tende, e scatta con la finestra dietro o di lato invece che di fronte. Se una stanza è davvero buia, conviene saperlo prima di pubblicare, perché gli acquirenti se ne accorgeranno comunque alla visita.

Riordina molto più di quanto ti sembri necessario. Libera ogni piano: i piani di lavoro, i davanzali, la mensola vicino alla porta, il lavandino del bagno. Togli cestini, stendini, cavi, calamite del frigo e foto di famiglia. L'acquirente deve immaginare la propria vita nella stanza, cosa difficile se la tua è ancora visibilmente lì dentro. Non costa nulla e cambia un annuncio più di qualsiasi altro singolo passaggio.

Serve un fotografo professionista?

Per la maggior parte degli appartamenti, non più. Un professionista porta un grandangolo, un'illuminazione adeguata e un occhio per la composizione, e per una casa grande o architettonicamente insolita vale ancora la spesa. Per un normale bilocale o trilocale, un telefono moderno più la tecnica descritta sopra ti porta quasi a destinazione, e il denaro è speso meglio in pulizia e sgombero.

Dove un venditore privato ci rimetteva davvero era tutto ciò che sta intorno alle foto: sapere quali scatti mancavano, scrivere una descrizione che sembri scritta da un agente, e fissare il prezzo su dati comparabili reali. Erano quelli i motivi per assumere qualcuno. Oggi sono le parti che un telefono sa fare.

E planimetrie, video e tour a 360°?

Vale la pena aggiungere tre cose, e non hanno lo stesso valore.

La planimetria è la più importante, e la sua vista 3D lo è ancora di più. Le fotografie per loro natura non possono rispondere alle due domande a cui gli acquirenti tengono di più: quanto è grande e com'è disposta. La foto di una camera non ti dice se ci devi passare attraverso per arrivare al bagno, e nessun numero di angolazioni in più risolve il problema, perché l'informazione non sta in nessun singolo fotogramma. Una pianta la porta in una sola immagine. Nell'app Seeki percorri la stanza e tocchi ogni angolo, e l'app misura le pareti e disegna la planimetria da lì, con porte e finestre segnate, poi genera una vista 3D della disposizione. Ci vogliono un paio di minuti a stanza, e in alternativa puoi caricare una pianta che hai già. Aggiungerla è il singolo miglioramento più grande a disposizione di un annuncio privato, ed è la parte che quasi tutti i venditori privati saltano del tutto, perché fino a poco tempo fa significava pagare qualcuno perché venisse a misurare.

Un tour a 360° è la cosa più vicina a una visita senza farne una, e vale in modo sproporzionato quando il tuo acquirente potrebbe essere in un altro Paese e non può venire a vedere con facilità. Muovi il telefono intorno alla stanza in un solo passaggio e l'app assembla il tour sul posto, senza treppiede e senza attrezzatura aggiuntiva.

Un video di visita risponde a come sono collegate le stanze. Gli acquirenti dicono sempre che la fluidità di un appartamento è ciò che non riescono a giudicare dalle foto, e una camminata lenta di trenta secondi dalla porta d'ingresso attraverso le stanze principali risolve il problema.

Nessuna delle tre sostituisce le foto. È ancora la miniatura a decidere se qualcuno aprirà l'annuncio.

Cosa succede dopo le foto?

Le foto sono l'ingresso di tutto il resto. Nell'app Seeki l'AI le legge e redige la descrizione dell'annuncio insieme ai campi strutturati, la metratura, il numero di stanze e la disposizione, e riconosce le dotazioni da ciò che riesce a vedere, il balcone, l'ascensore, la cantina, il riscaldamento e la classe energetica, così ti trovi a correggere una bozza invece che davanti a un modulo vuoto. Ottieni un prezzo indicativo dai dati locali sul prezzo mediano al m², corretti per metratura e stato: è una stima di partenza e non una valutazione formale, ma è costruita sugli stessi comparabili che un agente citerebbe. Ogni annuncio porta poi due segnali distinti: un voto dell'annuncio su quanto l'annuncio stesso è completo e coerente, e un punteggio di posizione da 0 a 100 costruito su dati di trasporti, servizi, verde e rumore. Controlla il voto prima di pubblicare, perché è il riscontro più economico che esista.

Azzeccare la cifra richiesta conta più di qualsiasi fotografia, ed è l'errore che i venditori privati commettono più spesso. Lo affrontiamo per bene in come fissare il prezzo di casa per venderla con i dati, e le pagine sul prezzo al m² ti danno il mediano locale su cui basare il prezzo.

Ognuno di questi strumenti di creazione è gratuito. Pubblicare su Seeki costa €9 fissi al prezzo di lancio attuale, contro i consueti €29, senza provvigione sulla vendita. Quando vuoi anche i portali nazionali, l'app impacchetta l'annuncio finito in un pacchetto pronto da incollare con le etichette dei campi di ogni portale e un set di foto ridimensionate, così costruisci l'annuncio una sola volta. Crei comunque l'inserzione e paghi su ciascun portale tu stesso, ma non ridigiti mai nulla. Quali portali accettano un venditore privato e quanto fa pagare ciascuno è mappato in dove i venditori privati possono pubblicare in Europa.

Domande frequenti

Quante foto dovrebbe avere un annuncio immobiliare?

Tra 15 e 25 per un appartamento tipo. Meno di dieci fa sospettare all'acquirente che tu stia nascondendo qualcosa, e più di una trentina aggiunge quasi doppioni che seppelliscono le immagini più forti. La copertura conta più della quantità: fotografa ogni stanza che mostreresti a una visita, bagno, ingresso e ripostiglio compresi, perché una stanza mancante viene letta come un problema nascosto.

Si possono fare le foto di casa con il telefono?

Sì. Per un appartamento normale un telefono moderno basta, e ormai la tecnica conta molto più della fotocamera. Tieni il telefono in bolla così le pareti restano verticali, scatta da un angolo all'altezza del petto per dare profondità, e usa luce diurna diffusa con tutte le lampade accese. Un professionista vale ancora la spesa per case grandi, insolite o di valore elevato.

Qual è il momento migliore della giornata per fotografare una casa?

Metà mattina o primo pomeriggio in una giornata luminosa ma coperta. Le nuvole uniformi funzionano come un enorme diffusore, riempiono la stanza senza bruciare le finestre né gettare ombre dure. Il sole diretto di mezzogiorno è la luce più difficile da gestire in interni. Per gli esterni, punta al momento in cui il sole cade sulla facciata dell'edificio invece che alle sue spalle.

Serve un obiettivo grandangolare per le foto immobiliari?

No, e l'ultra-grandangolo è facile da usare troppo. La fotocamera principale di quasi tutti i telefoni è già abbastanza ampia per una stanza normale. L'ultra-grandangolo deforma i bordi e fa sembrare le stanze più grandi di quanto siano, cosa che gli acquirenti notano alla visita e mal sopportano. Scattare da un angolo all'altezza del petto dà il senso dello spazio senza la deformazione.

Un annuncio immobiliare dovrebbe includere un video o un tour virtuale?

Aiutano entrambi, e una planimetria aiuta più di entrambi. Una pianta risponde alle domande su metratura e disposizione a cui le fotografie per loro natura non possono rispondere. Nell'app Seeki percorri la stanza e tocchi ogni angolo, e l'app misura le pareti e disegna la pianta, poi genera una vista 3D della disposizione. Viene poi il tour a 360°, che conta soprattutto quando il tuo acquirente è in un altro Paese e non può venire facilmente. Un video di visita mostra come sono collegate le stanze. L'app registra tutti e tre da un telefono, senza attrezzatura aggiuntiva.

L'app Seeki ha un costo?

L'app è gratuita e ogni strumento di creazione al suo interno è gratuito: cattura guidata delle foto, miglioramento delle immagini, arredo virtuale, planimetria con vista 3D, tour a 360°, descrizione scritta dall'AI e prezzo indicativo. Paghi solo quando pubblichi: €9 fissi al prezzo di lancio attuale, contro i consueti €29, senza provvigione sulla vendita.

Prima di scattare

Pulisci e sgombera per prima cosa, poi aspetta il tempo giusto invece di fotografare sotto la pioggia perché avevi il pomeriggio libero. Attiva la griglia della fotocamera, percorri una volta l'appartamento per decidere gli angoli, e fotografa ogni stanza. Poi lascia che la bozza nasca dalle foto invece che da una pagina bianca, controlla il voto dell'annuncio, e fissa il prezzo su dati locali reali prima di impegnarti su una cifra.