Comprare casa in Italia da Germania e Austria

Hai trovato una casa sopra il lago di Garda o un appartamento a Merano, il prezzo richiesto ti convince, e adesso ti serve il numero che decide davvero: quanto costa l'acquisto una volta che imposte e spese italiane si sommano al prezzo. Quasi nulla funziona come a Monaco di Baviera o a Salisburgo. In Italia gran parte delle case usate viene tassata su un valore catastale anziché sul prezzo che hai concordato, e l'agenzia immobiliare si aspetta di essere pagata dall'acquirente oltre che dal venditore.

Ultima revisione: 2026-08-03. Seeki.eu non è un consulente legale o fiscale; questo articolo è un orientamento, non una consulenza. Le aliquote cambiano e dipendono dalla tua situazione. Verifica la tua posizione con un notaio o un consulente fiscale prima di firmare qualsiasi cosa. Le fonti sono in fondo all'articolo.

Un cittadino tedesco o austriaco può comprare casa in Italia?

Sì, liberamente e senza autorizzazioni. L'Italia filtra gli acquirenti stranieri con la condizione di reciprocità, che verifica se un italiano potrebbe comprare nel paese del richiedente. I cittadini degli stati UE e SEE sono equiparati ai cittadini italiani e sono del tutto esenti da quel controllo, secondo il Ministero degli Affari Esteri (MAECI), che pubblica le tabelle di reciprocità paese per paese consultate dal notaio. Un passaporto tedesco o austriaco supera l'unico filtro alla proprietà che l'Italia abbia.

Quello che serve a chiunque compri è il codice fiscale, rilasciato dall'Agenzia delle Entrate. I non residenti possono richiederlo all'ufficio consolare italiano competente per il loro luogo di residenza, oppure tramite un delegato in Italia. Procuratelo per tempo, perché senza di esso nella compravendita non si muove nulla.

Tra i mercati europei di cui ci occupiamo, quattro filtrano in qualche misura la proprietà straniera, e il test italiano è il più blando. Il nostro articolo di riferimento sulle regole di acquisto per i non residenti nei mercati europei spiega come la condizione di reciprocità si confronti con le autorizzazioni polacca e ungherese e con i nulla osta provinciali austriaci.

Quanto costa comprare in Italia oltre al prezzo?

Sulla carta le imposte di acquisto sono più pesanti che in Germania o in Austria, nella pratica spesso più leggere, perché la base imponibile è diversa. Per una casa usata comprata da un privato, l'imposta di registro è il 9% del valore catastale dell'immobile, non del prezzo, a condizione che tu compri come persona fisica e chieda al notaio, in sede di rogito, di tassare l'atto su quel valore anziché sul prezzo, con il meccanismo del prezzo-valore. Altre due imposte, quella ipotecaria e quella catastale, sono fisse a €50 ciascuna.

Voce di costo	Seconda casa, venditore privato	Aliquota prima casa
Imposta di registro	9% del valore catastale (min. €1,000)	2% del valore catastale (min. €1,000)
Imposta ipotecaria	€50	€50
Imposta catastale	€50	€50
Nuova costruzione da impresa (si applica invece l'IVA)	IVA al 10%, o 22% sulle categorie di lusso A/1, A/8, A/9	IVA al 4%
Imposta di registro, ipotecaria e catastale su una vendita con IVA	€200 ciascuna	€200 ciascuna

Le aliquote sono quelle dell'Agenzia delle Entrate, che le riepiloga nella guida L'acquisto di una casa: le imposte. Sopra queste voci restano il notaio e l'agenzia, nessuno dei due vincolato a una tariffa di legge.

La base catastale è ciò che gli acquirenti tedeschi e austriaci sbagliano più spesso a stimare. Il valore catastale si ricava dalla rendita catastale iscritta nei registri, ed è di norma più basso di quanto paghi la casa. Su un appartamento da €300,000, il 9% del prezzo sarebbe €27,000, mentre il 9% di un valore catastale di, poniamo, €180,000 è €16,200. Chiedi la rendita catastale prima di formulare un'offerta. Scegliere di essere tassati sul valore catastale limita anche la possibilità dell'Agenzia delle Entrate di contestare il valore dichiarato e riduce del 30% l'onorario del notaio.

Il confronto con casa propria è istruttivo. La Germania applica un'imposta sui trasferimenti immobiliari (Grunderwerbsteuer) dal 3.5% al 6.5% a seconda del land (Bundesland), calcolata sull'intero prezzo di acquisto. L'Austria applica la stessa imposta al 3.5% più l'1.1% di iscrizione nel libro fondiario, ancora una volta sul prezzo. Il 9% italiano sembra peggiore e spesso non lo è, una volta che cambia la base.

Una voce non ha equivalente tedesco. In base all'articolo 1755 del codice civile, il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti salvo patto contrario, e la consuetudine di mercato lo segue: acquirente e venditore pagano ognuno la propria quota, di norma dal 2% al 4% del prezzo più il 22% di IVA. La riforma tedesca del 2020 sulla ripartizione della provvigione limita alla metà del totale la quota del compratore consumatore. In Italia un tetto simile non esiste, quindi metti l'agenzia a bilancio come voce vera e non come dettaglio marginale. La nostra analisi su quanto costa davvero un acquisto nei mercati europei colloca l'Italia intorno al 7%-11% complessivo, a metà classifica per l'Europa occidentale e ben sopra l'Europa centrale.

Dove comprano davvero i tedeschi e gli austriaci in Italia?

I tedeschi sono di gran lunga il primo gruppo di acquirenti stranieri di case in Italia. Scenari Immobiliari ha contato circa 8,700 acquirenti stranieri per €5.5 miliardi di spesa nel 2025, con i tedeschi al 70% del totale, davanti ai nordamericani al 10% e ai britannici all'8% (dato diffuso a marzo 2026). Anche la geografia si è spostata: la quota siciliana della domanda straniera è raddoppiata dal 9% del 2015 al 18% del 2025 e la Puglia ha raggiunto il 17%, mentre la Toscana è scesa dal 22% al 13%.

Il corridoio alpino e lacustre resta il primo sguardo naturale per un acquirente dell'area DACH, per la ragione ovvia che dista cinque ore di auto e per metà parla tedesco. Nel segmento di pregio, il rapporto di Engel & Völkers sul mercato italiano 2026, realizzato con l'istituto di ricerca Nomisma, stima gli acquirenti internazionali intorno al 35% delle compravendite, e al 60% sul lago di Como, dove tre operazioni su cinque si chiudono senza alcun finanziamento bancario. La riviera ligure attorno a Portofino esercita la stessa attrazione, con un'offerta di immobili di pregio in contrazione.

Un avvertimento riguarda specificamente l'Alto Adige, perché coglie di sorpresa gli acquirenti di lingua tedesca convinti che sia la scelta più semplice. La legge provinciale 9/2018 (Territorio e paesaggio) limita le nuove seconde case: nei comuni dove le seconde case superano già il 10% del patrimonio abitativo, le abitazioni nuove o ricavate da cambi di destinazione devono essere vincolate all'uso locale, cioè convenzionate, e possono quindi essere possedute e usate solo da chi risiede in provincia da almeno cinque anni o vi lavora. Non è una norma rivolta agli stranieri, vale anche per un italiano di Milano, ma sottrae al mercato delle case di villeggiatura una fetta consistente delle nuove costruzioni altoatesine. Verifica la posizione del singolo immobile prima di innamorartene.

È qui che un portale monopaese smette di essere utile. Se la tua rosa di candidati va dal lago di Garda alla Liguria e vuoi sapere anche cosa comprano gli stessi soldi in Carinzia, ti servono le case su una mappa sola. Su Seeki.eu puoi scorrere oltre confine e vedere arrivare insieme gli immobili dei due lati, leggere in tedesco titolo e descrizione di ogni annuncio italiano, e salvare la ricerca perché i nuovi risultati ti arrivino in un riepilogo quotidiano invece di doverla rifare a mano.

Un non residente può ottenere un mutuo in Italia?

Sì, da un numero ristretto di banche e con un rapporto tra mutuo e valore ben inferiore a quello offerto a un residente. Gli istituti italiani attivi con i non residenti finanziano di norma il 50%-60% del valore, quindi conta di mettere il 40% o più di capitale proprio, oltre ai costi di transazione. Le istruttorie sono più lente che in Germania, da sei a dodici settimane è una previsione realistica, e la banca presta sulla base della propria perizia anziché del prezzo concordato, il che può ridurre ulteriormente l'importo senza preavviso.

Un passaporto UE semplifica la pratica e le domande sull'origine dei fondi. Non sposta il rapporto tra mutuo e valore. Il nostro confronto delle condizioni di mutuo per non residenti nei mercati europei spiega quali banche italiane hanno programmi per non residenti e quali documenti chiedono.

Gli acquirenti italiani si indebitano molto più facilmente del segmento transfrontaliero. Nel primo trimestre del 2026 il 47.8% delle compravendite residenziali italiane è stato finanziato da un mutuo, con oltre €11 miliardi di capitale erogato, secondo l'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate.

Prima casa o seconda casa: quale aliquota ti riguarda

Quasi tre acquisti italiani su quattro usano l'agevolazione prima casa. Nel primo trimestre del 2026 la quota si è avvicinata al 73% (Agenzia delle Entrate, OMI, giugno 2026). Gran parte degli acquirenti transfrontalieri di case per le vacanze sta nell'altro quarto, e la differenza vale 7 punti percentuali di imposta di registro.

Per ottenere l'aliquota del 2% devi avere la residenza nel comune dove si trova l'immobile, oppure trasferirla lì entro 18 mesi dall'acquisto, e la casa deve rientrare nelle categorie catastali da A/2 ad A/7 oppure in A/11. Le categorie di lusso A/1, A/8 e A/9 sono escluse in partenza. Non puoi inoltre possedere nello stesso comune un'altra abitazione acquistata con l'agevolazione, a meno di venderla entro due anni.

Per una famiglia di Francoforte che compra un appartamento estivo a Lazise nulla di tutto questo è realistico, e il 9% è l'ipotesi di pianificazione onesta. Per un austriaco che si trasferisce davvero a Merano o a Bolzano l'agevolazione vale la pena, e vale la pena calcolarne i tempi.

Il conto annuale segue la stessa logica. L'abitazione principale non di lusso è esente da IMU. La seconda casa no: l'aliquota base di legge è lo 0.76%, i comuni possono spingersi fino all'1.06%, e Milano, Roma e Torino applicano il massimo. Anche quell'imposta si calcola sul valore catastale e non sul prezzo di mercato, quindi la stessa base che ti aiuta all'acquisto ti aiuta ogni anno successivo.

Come si svolge la compravendita in Italia

Tre firme, in ordine, e quella centrale è il passaggio vincolante.

1. La proposta d'acquisto scritta. Di solito accompagnata da un piccolo deposito, intorno al 5%. Nel momento in cui il venditore la accetta, sei impegnato.
2. Il contratto preliminare, cioè il compromesso. È il contratto vero. Passa di mano una caparra confirmatoria del 10%-20% e si fissa la data del rogito. Va registrato entro 30 giorni dalla firma, con €200 di imposta fissa di registro più €16 di imposta di bollo ogni quattro facciate, e un ulteriore 0.5% sulla caparra che viene poi scomputato dall'imposta di registro dovuta al rogito.
3. Il rogito. L'atto notarile, firmato da uno a tre mesi dopo. Il notaio, pubblico ufficiale al servizio di entrambe le parti e non avvocato di una di esse, verifica la titolarità, liquida le imposte e trascrive il trasferimento nei registri immobiliari.

Due cose vanno collocate prima del primo passaggio, non dopo. Procurati il codice fiscale e fai controllare da qualcuno l'eventuale presenza di abusi edilizi, frequenti nel patrimonio italiano più datato e che il notaio non accerta al posto tuo. La meccanica a livello nazionale, compresa la due diligence e il regime fiscale agevolato per i pensionati nel Mezzogiorno, è nella nostra Acquistare casa in Italia da straniero (Guida 2026), mentre il quadro di prezzi e volumi è nella nostra lettura del mercato immobiliare italiano nel 2026.

Domande frequenti

Posso comprare casa in Italia da cittadino tedesco?

Sì, alle stesse condizioni di un italiano. L'Italia applica agli acquirenti stranieri una condizione di reciprocità, ma i cittadini UE e SEE ne sono esenti, quindi per chi ha un passaporto tedesco o austriaco non serve alcuna autorizzazione. Prima di firmare qualsiasi atto ti servirà il codice fiscale rilasciato dall'Agenzia delle Entrate, richiedibile anche tramite un consolato italiano nel tuo paese di residenza.

Quante imposte si pagano comprando una casa per le vacanze in Italia?

Su una casa usata comprata da un privato, il 9% di imposta di registro più due imposte fisse da €50 ciascuna. Il 9% si calcola sul valore catastale anziché sul prezzo se compri come persona fisica e chiedi la tassazione con il meccanismo del prezzo-valore, e il valore catastale è di norma più basso del prezzo. Una nuova costruzione venduta da un'impresa sconta invece l'IVA al 10%, o al 4% con l'agevolazione prima casa.

Un acquirente tedesco ha diritto all'aliquota prima casa in Italia?

Solo prendendo la residenza. L'aliquota del 2% richiede di avere, o di stabilire entro 18 mesi, la residenza nel comune dove si trova l'immobile, e la casa non deve rientrare nelle categorie catastali di lusso. Chi compra una casa per le vacanze mantenendo l'abitazione principale in Germania o in Austria non ne ha diritto, quindi la previsione corretta è il 9% da seconda casa.

Chi paga l'agenzia immobiliare in Italia?

Entrambe le parti, nella maggior parte delle operazioni. L'articolo 1755 del codice civile riconosce al mediatore la provvigione da ciascuna parte salvo patto contrario, e la consuetudine di mercato lo conferma: acquirente e venditore pagano ciascuno dal 2% al 4% circa del prezzo più il 22% di IVA. Non esiste un tetto alla quota dell'acquirente come in Germania, quindi un budget transfrontaliero costruito su abitudini tedesche o austriache risulta insufficiente.

Un non residente può ottenere un mutuo in Italia?

Sì, da una cerchia ristretta di banche con programmi dedicati ai non residenti, di norma per il 50%-60% del valore. Significa mettere il 40% o più di capitale proprio, oltre ai costi di transazione. Le istruttorie richiedono comunemente da sei a dodici settimane, più che in Germania, e la banca presta sulla base della propria perizia anziché del prezzo concordato. Prima della domanda servono il codice fiscale e la documentazione di reddito tradotta.

Dove cercano di solito gli acquirenti di lingua tedesca in Italia?

Prima i laghi e la fascia alpina, poi Toscana e Liguria, anche se le regioni meridionali hanno guadagnato terreno in fretta. Scenari Immobiliari ha rilevato che la quota siciliana degli acquisti stranieri è raddoppiata al 18% tra il 2015 e il 2025, mentre quella toscana è scesa dal 22% al 13%. L'Alto Adige merita una verifica prima di impegnarsi: la legge provinciale limita le nuove seconde case nei comuni dove superano già il 10% del patrimonio abitativo.

Fonti

Le aliquote sulle imposte di acquisto, il meccanismo del prezzo-valore, le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa e le condizioni dell'agevolazione prima casa provengono dall'Agenzia delle Entrate (guide L'acquisto di una casa: le imposte e L'acquisto con i benefici prima casa). La quota di acquisti con mutuo del 47.8%, gli €11 miliardi di capitale finanziato e il 73% di acquisti con agevolazione prima casa sono tratti dalle statistiche trimestrali OMI dell'Agenzia delle Entrate relative al primo trimestre 2026, pubblicate il 10 giugno 2026. Il trattamento di reciprocità per i cittadini UE e SEE segue le pagine dedicate del Ministero degli Affari Esteri (MAECI). La provvigione di mediazione si fonda sull'articolo 1755 del codice civile e sulla consuetudine di mercato prevalente. La registrazione del contratto preliminare entro 30 giorni, l'imposta fissa di €200, il bollo da €16 e lo 0.5% sulla caparra confirmatoria seguono le indicazioni dell'Agenzia delle Entrate sui contratti preliminari. I volumi di acquisto stranieri e le quote per nazionalità sono di Scenari Immobiliari, diffusi il 7 marzo 2026; le quote del segmento di pregio provengono dal rapporto Engel & Völkers sul mercato italiano 2026, realizzato con Nomisma. Le regole altoatesine sulle seconde case sono nella legge provinciale 9/2018 (Territorio e paesaggio). Le aliquote tedesche della Grunderwerbsteuer, dal 3.5% al 6.5%, sono fissate da ciascun Bundesland; in Austria la Grunderwerbsteuer al 3.5% e l'1.1% di iscrizione nel libro fondiario sono nazionali. Verifica la tua posizione con un notaio, un avvocato o un consulente fiscale italiano prima di impegnarti.