Mercato immobiliare italiano 2026: prezzi e acquirenti

Per quasi tutto l'ultimo decennio l'Italia è stata il mercato silenzioso del Sud Europa: prezzi piatti, volumi sottili, un patrimonio abitativo più vecchio di quasi ogni altro. Le cose sono cambiate, e il 2026 è l'anno in cui il cambiamento compare nelle statistiche ufficiali e non più solo nei racconti degli agenti. Ecco quanto costa un metro quadro, in che direzione si muove il mercato e dove cercano davvero gli acquirenti che arrivano dall'estero.

Dati aggiornati al 3 agosto 2026. Tutte le cifre Seeki.eu sono prezzi richiesti mediani ricavati da annunci di vendita attivi, non prezzi di compravendita conclusi. Metodologia e fonti in fondo all'articolo.

Quanto costa un metro quadro nelle grandi città italiane?

Milano sta in una fascia tutta sua, e al resto pensa il gradiente nord-sud. La tabella riporta i prezzi richiesti mediani al metro quadro per gli appartamenti in vendita, da dati Seeki.eu attivi a luglio 2026, per i tre mercati italiani in cui il nostro campione è abbastanza profondo da pubblicare una mediana.

Città	Prezzo richiesto mediano €/m²	Profondità del campione
Milano	€5,677	Moderata
Roma	€4,519	Moderata
Napoli	€3,692	Moderata

L'Italia è uno dei pochi grandi paesi europei in cui la capitale non è la città più cara. Milano chiede circa un quarto in più al metro rispetto a Roma, perché è il centro finanziario e industriale e non quello amministrativo. Nella nostra classifica di 30 città europee per prezzo richiesto una sola altra grande economia si comporta allo stesso modo: la Germania, dove Monaco di Baviera supera Berlino.

Firenze, Bologna e Torino restano fuori dal nostro insieme pubblicato. Nell'indice diffuso da Immobiliare.it Insights a dicembre 2025, Firenze era la più cara delle tre con €4,738/m² e Bologna si fermava a €3,747/m², con Torino nettamente la più economica tra i grandi mercati del Nord. Quell'indice si basa su un campione e su criteri diversi dai nostri, quindi conviene leggere le due serie come letture separate dello stesso mercato.

I prezzi delle case in Italia stanno salendo nel 2026?

Sì, e più in fretta di prima. L'indice Istat dei prezzi delle abitazioni ha collocato i prezzi residenziali italiani 5.2% sopra il primo trimestre 2025 e 1.0% sopra il trimestre precedente, nel comunicato del 19 giugno 2026. La parte interessante è la scomposizione: le abitazioni nuove sono salite del 6.7% su base annua, ribaltando il calo dell'1.1% del trimestre prima, mentre le esistenti sono cresciute del 4.8%, in lieve rallentamento dal 5.0%.

I volumi si sono mossi nella stessa direzione. L'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate ha registrato un aumento tendenziale del 4.4% delle compravendite residenziali nel primo trimestre 2026, con quasi 180,000 unità scambiate e crescita in ogni ripartizione del paese. I guadagni più forti si sono visti nel Nord Ovest e nel Mezzogiorno, entrambi al 5.1%. Con i volumi è tornato il credito: il 47.8% degli acquisti è stato finanziato da un mutuo, con oltre €11 miliardi erogati nel trimestre.

I venditori se ne sono accorti. L'indagine trimestrale della Banca d'Italia presso gli agenti immobiliari, pubblicata il 22 maggio 2026, ha rilevato uno sconto sul prezzo inizialmente richiesto in restringimento e tempi medi di vendita in accorciamento, tornati ai livelli di un anno prima. Lo sconto è più stretto nel Nord Est, intorno ai cinque punti percentuali, e più ampio nel Mezzogiorno e nelle isole, soprattutto nei centri minori. Il vincolo è l'offerta, non la domanda: i nuovi incarichi di vendita continuano a calare.

Dove si concentrano gli acquirenti stranieri in Italia?

La domanda straniera è una quota piccola del volume totale e una quota grande di certi luoghi. Scenari Immobiliari ha contato circa 8,700 acquirenti stranieri per €5.5 miliardi di spesa nel 2025, dato diffuso a marzo 2026. I tedeschi ne rappresentavano il 70%, davanti ai nordamericani al 10% e ai britannici all'8%.

La geografia si è spostata verso sud. La quota siciliana della domanda straniera è raddoppiata dal 9% del 2015 al 18% del 2025, la Puglia ha raggiunto il 17% e la Toscana, per anni la risposta scontata, è scesa dal 22% al 13%. La Sardegna si è mantenuta intorno al 9%.

Nella fascia alta del mercato la concentrazione è più marcata. Il rapporto di Engel & Völkers sul mercato italiano 2026, realizzato con l'istituto di ricerca Nomisma, stima gli acquirenti internazionali intorno al 35% delle compravendite di pregio a livello nazionale e al 60% sul lago di Como, dove tre operazioni su cinque si chiudono senza alcun finanziamento bancario. La riviera ligure attorno a Portofino e Santa Margherita mostra la stessa pressione, a fronte di un'offerta di pregio che si assottiglia.

Il nostro traffico racconta la stessa storia. L'Italia è la destinazione più cercata nelle ricerche transfrontaliere che osserviamo su Seeki.eu, con quasi la metà del totale, e il solo corridoio dalla Germania verso l'Italia ne vale all'incirca due quinti. A quegli acquirenti non serve un altro portale italiano, serve un mercato che riescano a leggere: la nostra guida su come comprare in Italia dalla Germania o dall'Austria affronta le differenze fiscali e procedurali che li mettono in difficoltà, e le regole nazionali stanno nella nostra Acquistare casa in Italia da straniero (Guida 2026).

Che rendimento da locazione produce un immobile italiano?

Medio nelle grandi città, alto nel Mezzogiorno. Global Property Guide ha stimato il rendimento lordo medio da locazione in Italia al 7.23% nel primo trimestre 2026, con Catania (9.17%) e Palermo (8.25%) in testa al suo insieme di città e Milano (5.26%) in fondo. Lo schema è quello consueto: più basso è il prezzo di ingresso, più alto è il rendimento lordo e più difficile è affittare con continuità.

Letta rispetto al resto d'Europa, quella media nazionale sta sopra le grandi città tedesche e francesi e più o meno alla pari con i mercati polacchi e spagnoli più forti. La nostra classifica dei rendimenti lordi da locazione nelle città europee offre il confronto diretto, insieme all'avvertenza che vale per tutti: il rendimento lordo ignora l'IMU annuale, la gestione, la sfitto e il costo di portare un vecchio appartamento italiano a uno standard affittabile, tutte voci che in Italia pesano più che nel patrimonio recente.

Nuove costruzioni, patrimonio datato e il divario di classe energetica

Il balzo del 6.7% dei prezzi delle nuove costruzioni contro il 4.8% dell'usato non è una differenza da arrotondamento, e non dipende solo dai costi di cantiere. L'Italia ha uno dei patrimoni abitativi più vecchi d'Europa, e il mercato ha iniziato a prezzare in modo esplicito la prestazione energetica.

La Banca d'Italia lo ha misurato. In un occasional paper pubblicato a novembre 2023, le abitazioni nelle quattro classi energetiche migliori venivano richieste a circa il 25% in più rispetto a case per il resto comparabili nella classe peggiore, con un divario che va dal 7% al 45% a seconda della provincia. Le province più fredde mostrano la forbice più ampia, che è quanto ci si aspetta se il premio riflette soprattutto il costo di riscaldamento capitalizzato.

Per chi compra, questo trasforma la classe energetica di un annuncio italiano in una variabile di prezzo e non in un dettaglio burocratico. Un appartamento in classe G a Torino con un €/m² invitante è prezzato così per un motivo, e la ristrutturazione necessaria a colmare il divario è una cifra concreta da avere in mano prima di fare un'offerta. Per chi vende, è l'attributo che più di ogni altro conviene documentare bene.

Chi cerca casa in Italia dall'estero?

L'acquirente che arriva in Italia da Monaco di Baviera, da Vienna o da Amsterdam ha lo stesso problema che il mercato non gli ha mai risolto: le case stanno su portali italiani, in italiano, con prezzi in euro rapportati a un budget che tiene altrove, e non c'è modo di guardare il lago di Garda e la Carinzia nella stessa vista. È il vuoto per cui è nata Seeki.eu. Gli annunci italiani si leggono nella tua lingua, i prezzi si vedono nella valuta che scegli, la mappa scorre oltre confine e fa arrivare insieme le case dei due lati, e il prezzo mediano al metro quadro della zona compare accanto a ogni prezzo richiesto, così distingui un prezzo giusto da uno ottimista.

Per i numeri che stanno dietro tutto questo, il portale dei prezzi al m² riporta la mediana aggiornata per ogni paese, città e regione che copriamo, e ogni pagina di zona italiana mostra la stessa cifra per il proprio territorio.

Domande frequenti

Qual è il prezzo al metro quadro in Italia nel 2026?

Dipende molto dalla città. Sui prezzi richiesti attivi su Seeki.eu a luglio 2026, Milano era il grande mercato più caro con €5,677/m², davanti a Roma con €4,519/m² e a Napoli con €3,692/m². Milano chiede circa un quarto in più di Roma, ribaltando il consueto premio della capitale. I dati aggiornati per qualsiasi città o regione italiana sono sulla pagina del prezzo al m² per l'Italia.

I prezzi degli immobili in Italia stanno salendo o scendendo?

Salgono, e accelerano. L'indice Istat dei prezzi delle abitazioni era 5.2% sopra l'anno precedente nel primo trimestre 2026 e 1.0% sopra il trimestre prima, nel comunicato del 19 giugno 2026. Le abitazioni nuove hanno guidato con il 6.7% su base annua, le esistenti si sono fermate al 4.8%. Le compravendite sono cresciute del 4.4% nello stesso periodo, quindi il rialzo arriva con più attività, non con meno.

Quali zone d'Italia preferiscono gli acquirenti stranieri?

Sicilia e Puglia hanno superato la risposta tradizionale. Scenari Immobiliari ha collocato la Sicilia al 18% della domanda straniera nel 2025, il doppio della quota 2015, la Puglia al 17% e la Toscana in calo dal 22% al 13%. Nel segmento di pregio dominano i laghi: Engel & Völkers ha indicato gli acquirenti internazionali intorno al 60% delle compravendite sul lago di Como nel suo rapporto Italia 2026.

Qual è un rendimento da locazione normale in Italia?

Global Property Guide ha stimato il rendimento lordo medio da locazione in Italia al 7.23% nel primo trimestre 2026. Guidano le città meridionali, con Catania al 9.17% e Palermo all'8.25%, mentre Milano chiudeva la fila al 5.26%. Sono cifre lorde, al netto di nulla: non tengono conto di IMU, gestione, sfitto e ristrutturazioni necessarie a rendere affittabile un appartamento datato, voci che in Italia pesano più che altrove.

La classe energetica cambia quanto vale una casa in Italia?

In modo sostanziale. Uno studio della Banca d'Italia pubblicato a novembre 2023 ha rilevato che le abitazioni nelle quattro classi energetiche migliori venivano richieste a circa il 25% in più rispetto a case per il resto comparabili nella classe peggiore, con una forbice dal 7% al 45% per provincia e i divari più ampi nelle regioni fredde. Vista l'età del patrimonio italiano, tratta la classe energetica di un annuncio come una variabile di prezzo, non come un documento.

Questi sono prezzi richiesti o prezzi di vendita conclusi?

Prezzi richiesti. Ogni cifra Seeki.eu qui riportata è il prezzo mediano pubblicizzato di un appartamento in vendita attivo, e di norma le case si vendono a qualcosa in meno. L'indagine della Banca d'Italia di maggio 2026 ha stimato lo sconto sul prezzo inizialmente richiesto intorno ai cinque punti percentuali nel Nord Est, il più contenuto del paese, e più ampio nel Mezzogiorno. Per i prezzi effettivi, usa l'indice Istat o i dati dei registri dell'Agenzia delle Entrate.

Metodologia e fonti

Le cifre Seeki.eu sono prezzi richiesti mediani al metro quadro per appartamenti in vendita pubblicati su Seeki.eu a luglio 2026, in euro. Si usa la mediana perché le medie vengono spinte verso l'alto da una manciata di immobili di pregio. La profondità del campione indica quanti appartamenti attivi stanno dietro ciascuna cifra; la copertura italiana è oggi di profondità moderata, ed è il motivo per cui la tabella pubblicata si limita a Milano, Roma e Napoli. Si tratta di prezzi richiesti, non di prezzi di vendita conclusi o registrati, e cambiano man mano che le case entrano ed escono dal mercato.

I dati ufficiali di mercato provengono dall'indice Istat dei prezzi delle abitazioni per il primo trimestre 2026 (diffuso il 19 giugno 2026), dalle statistiche trimestrali OMI dell'Agenzia delle Entrate sul residenziale per il primo trimestre 2026 (comunicato del 10 giugno 2026) e dall'indagine trimestrale della Banca d'Italia sul mercato delle abitazioni per il primo trimestre 2026 (pubblicata il 22 maggio 2026). Volumi di acquisto stranieri, quote per nazionalità e quote regionali sono di Scenari Immobiliari, diffusi il 7 marzo 2026; le quote del segmento di pregio provengono dal rapporto Engel & Völkers sul mercato italiano 2026, realizzato con l'istituto di ricerca Nomisma. I rendimenti da locazione sono tratti dall'indagine Global Property Guide sull'Italia per il primo trimestre 2026, calcolati come canone annuo mediano diviso per il prezzo di acquisto mediano. Il premio per la classe energetica viene dall'occasional paper della Banca d'Italia sull'impatto della classe energetica sui prezzi delle case, pubblicato a novembre 2023. I livelli di prezzo di Firenze e Bologna sono ripresi dall'indice Immobiliare.it Insights pubblicato a dicembre 2025, costruito su campione e criteri diversi dai nostri. Questo articolo è un orientamento, non una consulenza di investimento né una valutazione.