Dove comprare per affittare: rendimenti in Europa

Il rendimento lordo da locazione in Europa si divide nettamente in base al mercato. Nel 2026 i rendimenti da reddito più alti si trovano in Polonia e Spagna, dove Łódź, Valencia e Breslavia rendono quasi il 6% all'anno sui prezzi richiesti mediani nei dati degli annunci Seeki.eu. I più bassi sono nelle maggiori città tedesche: Berlino, Amburgo e Monaco di Baviera pagano tutte meno del 3%. In generale, più una città costa all'acquisto, meno rende in affitto.

Ultima revisione: 2026-08-10. La tabella è una fotografia degli annunci Seeki.eu scattata il 1° luglio 2026 e ricalcolata sugli stessi dati il 10 agosto 2026, quando la classifica era invariata. Seeki.eu non è un consulente fiscale o finanziario: questo è orientamento, non consulenza. Verifica i costi d'acquisto, il trattamento fiscale e le regole sulle locazioni di ogni mercato con un notaio o un consulente fiscale locale prima di impegnarti. Metodologia e fonti in fondo all'articolo.

Rendimento lordo da locazione, città per città

La tabella ordina venti dei maggiori mercati di appartamenti nei Paesi coperti da Seeki.eu in base al rendimento lordo da locazione: il canone richiesto mediano al metro quadro, annualizzato, diviso per il prezzo di vendita richiesto mediano al metro quadro, per gli appartamenti. Ogni cifra qui sotto è nostra, tratta dai dati degli annunci Seeki.eu al 1° luglio 2026. L'ultima colonna è il punteggio della posizione medio di ogni città assegnato da Seeki.eu, una misura da 0 a 100 di quanto è ben servito l'indirizzo tipico.

Città	Prezzo di vendita mediano (€/m²)	Canone mediano (€/m²·mese)	Rendimento lordo	Punteggio della posizione
Łódź, Polonia	2.210	12,8	6,9%	80
Valencia, Spagna	3.240	18,6	6,9%	89
Breslavia, Polonia	3.150	15,6	5,9%	72
Poznań, Polonia	2.940	14,1	5,8%	80
Marsiglia, Francia	4.340	20,8	5,8%	87
Varsavia, Polonia	4.100	19,6	5,7%	82
Danzica, Polonia	3.460	16,5	5,7%	70
Madrid, Spagna	5.420	24,4	5,4%	91
Barcellona, Spagna	4.880	21,2	5,2%	93
Bordeaux, Francia	4.800	20,8	5,2%	88
Amsterdam, Paesi Bassi	8.320	32,9	4,8%	89
Parigi, Francia	10.890	40,9	4,5%	83
Lione, Francia	5.690	20,2	4,3%	74
Lisbona, Portogallo	6.770	23,6	4,2%	96
Vienna, Austria	6.540	22,1	4,1%	88
Bratislava, Slovacchia	4.210	14,1	4,0%	85
Praga, Repubblica Ceca	6.930	19,1	3,3%	87
Monaco di Baviera, Germania	8.980	20,5	2,7%	87
Amburgo, Germania	6.720	14,7	2,6%	71
Berlino, Germania	5.730	12,0	2,5%	83

Il dato di sintesi è un'inversione quasi perfetta del prezzo. I mercati più economici da acquistare rendono di più, e i più cari rendono di meno. Polonia e Spagna occupano otto delle prime nove posizioni. Le tre maggiori città tedesche, gli immobili più costosi e più ricercati di questo elenco, occupano gli ultimi tre posti. Berlino, la città che affitta più spazio per ogni euro a un inquilino, è in assoluto il posto peggiore dell'elenco in cui essere il proprietario.

Il rendimento lordo non è il rendimento netto

Il rendimento lordo è il punto di partenza onesto, ma non è ciò che arriva sul tuo conto. È il canone richiesto annuo diviso per il prezzo richiesto, prima di qualsiasi deduzione. Il rendimento netto toglie i costi di acquisto (imposta di registro, notaio, commissione dell'agenzia), l'imposta sul reddito da locazione, i periodi di sfitto tra un inquilino e l'altro, la gestione e la manutenzione, ed eventuali finanziamenti.

Questi costi variano molto in Europa, quindi la classifica lorda non resta intatta al netto. Sulle regole pubblicate per il 2026, la Polonia applica il 2% di imposta sugli atti di diritto civile (podatek od czynności cywilnoprawnych) su un appartamento di seconda mano, l'imposta di registro regionale spagnola va dal 6% di Madrid fino al 13% del vertice della scala catalana, in Francia onorari notarili e imposte su un immobile esistente arrivano grossomodo al 7%-10% del prezzo, e l'imposta tedesca sul trasferimento fondiario la fissa ciascun Land, dal 3,5% di Baviera e Sassonia al 6,5% di Brandeburgo, Nord Reno-Vestfalia e Schleswig-Holstein. Un mercato ad alto costo erode una quota maggiore del proprio lordo rispetto a uno a basso costo, il che riduce il divario tra, per esempio, una città polacca e una spagnola una volta considerati i costi reali. Leggi la tabella come un filtro, poi calcola i costi specifici di ogni mercato prima di impegnarti. Confrontiamo quei costi d'acquisto Paese per Paese in il vero costo di comprare casa in Europa, e le nostre guide per Paese illustrano i meccanismi di acquisto e il trattamento fiscale mercato per mercato.

Polonia e Spagna in testa, per ragioni diverse

La parte alta della tabella è polacca e spagnola, ma le due ci arrivano per strade diverse. La Polonia guida sull'ingresso economico: Łódź, Breslavia, Poznań, Varsavia e Danzica si comprano a circa 2.200-4.100 € al metro quadro, i prezzi più bassi dell'elenco, mentre i canoni sono saliti grazie a una forte domanda urbana e a una popolazione di inquilini giovane e mobile. Economico da comprare e solido da affittare è la classica combinazione ad alto rendimento.

La Spagna ci arriva grazie ai canoni. Valencia, Madrid e Barcellona non sono particolarmente economiche da comprare, ma i loro canoni sono alti rispetto a quei prezzi, sostenuti da una domanda interna profonda e da un ampio mercato delle locazioni a breve e medio termine. Questo porta Valencia in cima alla tabella insieme a Łódź, e mantiene Madrid e Barcellona sopra il 5%. Come mostra la sezione successiva, la Spagna ci riesce mantenendo la migliore qualità degli indirizzi dell'elenco, che è l'aspetto più importante per un proprietario.

Perché le grandi città tedesche rendono meno

In fondo si trovano Praga, Monaco di Baviera, Amburgo e Berlino, tra il 2,5% e il 3,3%. Sono tra i mercati più profondi e meglio capitalizzati d'Europa, e i loro prezzi riflettono anni di rivalutazione e una domanda di acquirenti solida e ben finanziata. I canoni al metro quadro sono alti in termini assoluti, ma non sono saliti alla stessa velocità dei prezzi, quindi il rendimento da reddito si comprime. Quando gli acquirenti pagano per l'atteso apprezzamento del capitale, il canone attuale compra una fetta più piccola del prezzo.

Berlino è il caso più netto. Affitta più spazio per ogni euro di qualsiasi altra città qui presente, il che a un inquilino appare un affare, ma quello stesso canone basso al metro quadro rispetto a un prezzo di fascia media inchioda il suo rendimento in fondo all'elenco. Parte del basso canone mediano di Berlino è strutturale. Il freno agli affitti della città (Mietpreisbremse) resta in vigore fino al 31 dicembre 2029 e limita un canone di nuova locazione al 10% sopra il canone comparativo locale, e il Berliner Mietspiegel 2026, pubblicato a maggio 2026 dal dipartimento del Senato di Berlino per lo sviluppo urbano, l'edilizia e l'abitare, esprime i canoni come canone netto freddo (Nettokaltmiete) al netto degli oneri. Un ampio bacino di contratti di lunga durata affittati sotto mercato e quella convenzione del canone freddo tirano entrambi verso il basso il mediano pubblicizzato.

Parigi e Amsterdam: care in entrambi i sensi

Parigi e Amsterdam sono i due mercati che rompono la regola prezzo contro rendimento. Hanno di gran lunga i prezzi di vendita più alti dell'elenco, vicini a 10.900 € e 8.300 € al metro quadro, eppure entrambe mantengono un rendimento da metà classifica intorno al 4,5%-4,8%. Il motivo è che i loro canoni sono estremi quanto i loro prezzi. Parigi chiede oltre 40 € al metro quadro al mese e Amsterdam quasi 33 €, ben oltre qualsiasi altra qui. Sono i canoni estremi, non l'ingresso economico, a mantenere rispettabili i loro rendimenti, ed è un caso di investimento molto diverso dalla fascia di valore polacca: molto capitale in gioco, poco margine di sostenibilità per gli inquilini e una forte regolamentazione in entrambe le città.

Il punteggio della posizione cambia la classifica

Il rendimento ti dice quanto rende l'affitto. Non dice nulla sulla qualità del luogo in cui stai comprando, ed è qui che il punteggio della posizione si guadagna la sua colonna. Valuta il contesto, non l'appartamento: accesso ai trasporti, servizi nelle vicinanze, spazi verdi, quanto tende a essere tranquilla la strada. Leggi le due colonne insieme e la classifica si riorganizza attorno alla qualità corretta per il rischio.

La Spagna spicca. Valencia rende il 6,9% con un punteggio della posizione di 89, Madrid il 5,4% con 91 e Barcellona il 5,2% con 93, i tre punteggi più alti tra le città ad alto rendimento. Ottenere un rendimento vicino al 6% e un indirizzo di primo livello allo stesso tempo è raro, e nessun altro Paese dell'elenco ci riesce. La Polonia, al contrario, compra i suoi rendimenti più alti in indirizzi più deboli: Breslavia (5,9%) e Danzica (5,7%) registrano i due punteggi della posizione più deboli tra le città ad alto rendimento, 72 e 70, quindi parte di quel rendimento di sintesi è la compensazione per un contesto meno centrale. Poznań (80) e Varsavia (82) sono le città polacche che abbinano un rendimento forte a un indirizzo solido.

All'altro estremo, i mercati costosi invertono lo scambio. Praga, Monaco di Baviera e Vienna ottengono da 87 a 88 di posizione ma restano vicine al fondo per rendimento, e Lisbona registra il punteggio della posizione più alto dell'elenco, 96, a un modesto 4,2%. In quelle città stai comprando l'indirizzo, non il reddito. Per un investitore che compra per affittare il punto ideale è l'angolo in alto a sinistra di questo compromesso, rendimento alto e punteggio alto insieme, e a metà 2026 quell'angolo appartiene alla Spagna. Se vuoi l'analisi completa di ciò che misura il punteggio, l'abbiamo spiegata in cosa misura davvero il Seeki Score.

Domande frequenti

Quale città europea ha il rendimento da locazione più alto?

Tra le città analizzate, Łódź e Valencia condividono il rendimento lordo da locazione più alto, circa il 6,9%, secondo i dati degli annunci Seeki.eu al 1° luglio 2026, seguite da Breslavia e Poznań vicino al 5,8%-5,9%. Polonia e Spagna dominano la parte alta della tabella. I rendimenti più bassi si trovano nelle maggiori città tedesche, dove Berlino, Amburgo e Monaco di Baviera pagano tutte meno del 3% sui prezzi richiesti mediani.

Berlino è un buon investimento per affittare?

Sul solo rendimento lordo, Berlino è la più debole di questo elenco, circa il 2,5%. I suoi canoni pubblicizzati sono i più bassi al metro quadro qui, tenuti giù da un ampio bacino di contratti regolamentati e dall'indicazione del canone base, mentre i suoi prezzi si collocano nella fascia media. Berlino è una città forte e liquida con un rendimento da reddito debole, quindi la sua tesi si regge sulla crescita del capitale più che sull'affitto.

Perché la Spagna unisce alto rendimento e buone località?

Le città spagnole abbinano prezzi di acquisto moderati a canoni elevati e a centri urbani densi e ben collegati, quindi ottengono un punteggio elevato nella misura della posizione di Seeki.eu pur rendendo oltre il 5%. Valencia, Madrid e Barcellona registrano punteggi della posizione da 89 a 93 insieme a rendimenti dal 5,2% al 6,9%, la combinazione corretta per il rischio più forte dell'elenco.

Questi sono rendimenti lordi o netti?

Sono rendimenti lordi: il canone richiesto annuo diviso per il prezzo richiesto, prima dei costi di acquisto, dell'imposta sul reddito, dello sfitto, della gestione, della manutenzione e dei finanziamenti. Il rendimento netto è più basso e varia da Paese a Paese, perché le imposte di trasferimento e i costi di locazione differiscono molto in Europa. Usa il dato lordo per filtrare i mercati, poi calcola il netto per la città e l'immobile specifici.

Perché le città costose rendono meno?

A Praga, Monaco di Baviera, Berlino e Amburgo i prezzi riflettono anni di apprezzamento del capitale e una domanda di acquirenti profonda. I canoni al metro quadro sono alti in termini assoluti ma non sono saliti alla stessa velocità dei prezzi, quindi il canone attuale compra una quota più piccola del prezzo di acquisto. Quando un mercato sconta la crescita attesa, il suo rendimento da reddito si comprime.

Questi sono valori richiesti o valori realizzati?

Entrambe le colonne sono valori richiesti mediani tratti dagli annunci attivi su Seeki.eu al 1° luglio 2026: prezzi di vendita pubblicizzati e canoni pubblicizzati. I prezzi di vendita realizzati tendono a essere leggermente inferiori alla richiesta, e i canoni firmati leggermente inferiori a quelli pubblicizzati, quindi considera il rendimento come una fotografia del mercato attuale più che come un rendimento realizzato. Riguardano solo gli appartamenti.

Sei già un proprietario che affitta?

Se possiedi già un immobile in affitto o pensi di vendere un investimento locativo, puoi pubblicarne tu stesso l'annuncio su Seeki.eu. L'app Seeki.eu crea l'annuncio dalle tue foto, lo valuta rispetto agli stessi dati di mercato attuali alla base di questo articolo, e lo mostra ad acquirenti e inquilini nella loro lingua.

Metodologia

Il rendimento lordo da locazione è il canone richiesto mediano al metro quadro per gli appartamenti, moltiplicato per dodici, diviso per il prezzo di vendita richiesto mediano al metro quadro per gli appartamenti, in ogni città. Le venti città sono tra i maggiori mercati di appartamenti per volume di annunci nei Paesi coperti da Seeki.eu, scelte per una distribuzione paneuropea più che per una singola regione. Entrambi i valori mediani provengono da annunci attualmente pubblicati su Seeki.eu e sono convertiti in euro, così le città si confrontano su basi omogenee. Si usano i valori mediani perché resistono ai valori anomali meglio delle medie. I canoni sono il canone base al netto delle spese e delle utenze, che è il modo in cui questi mercati pubblicizzano. Dove una città ha un ampio bacino di contratti regolamentati o sotto mercato (in particolare Berlino), il canone richiesto mediano riflette quel patrimonio e può sottostimare quanto otterrebbe un proprietario che affitta un appartamento nuovo, quindi il rendimento investibile di Berlino su una nuova locazione è un po' sopra la cifra indicata. Il punteggio della posizione di Seeki.eu è la media del punteggio della posizione per annuncio degli appartamenti di ciascuna città. I dati vengono aggiornati trimestralmente.

Per gli acquirenti che valutano uno di questi mercati, le nostre guide per Paese illustrano i meccanismi di acquisto, le imposte e le regole per i non residenti. Inizia dalla Acquistare casa in Spagna da straniero (Guida 2026) o dalla Acquistare casa in Germania da straniero (Guida 2026). Per confrontare direttamente i prezzi al metro quadro, vedi la pagina prezzo al m² per la Spagna o la pagina prezzo al m² per la Polonia. Per due letture a budget ribaltato delle città dell'Europa centrale in questa tabella, leggi cosa compri con 200.000 € nell'Europa centrale e cosa affitti con 1.000 € al mese nell'Europa centrale.

Fonti

Ogni cifra di prezzo, canone e punteggio della posizione in tabella è un dato di Seeki.eu, letto dagli annunci di appartamenti pubblicati sul portale il 1° luglio 2026 e ricalcolato dalla stessa fonte il 10 agosto 2026, senza che la classifica e nessuna delle affermazioni principali cambiassero. I prezzi in valuta locale sono normalizzati in euro ai tassi di riferimento giornalieri della Banca Centrale Europea, presi tramite l'API Frankfurter con il file giornaliero di riferimento della BCE come alternativa.

Il confronto sui costi d'acquisto poggia su norme nazionali pubblicate e non sui nostri dati, tutte nella versione in vigore nel 2026. La Polonia applica il 2% di imposta sugli atti di diritto civile alle case di seconda mano. Le comunità autonome spagnole fissano ciascuna la propria scala dell'imposta di registro, dal 6% di Madrid al 13% della fascia superiore della scala progressiva catalana. In Francia gli onorari notarili e le imposte di trasferimento su un immobile esistente sono abitualmente indicati tra il 7% e il 10% del prezzo. L'imposta tedesca sul trasferimento fondiario la fissa ciascun Land, tra il 3,5% e il 6,5%. Le aliquote cambiano e dipendono dall'immobile e dall'acquirente, quindi verifica il tuo caso prima di farci affidamento.

Il basso mediano pubblicizzato di Berlino va letto alla luce di due convenzioni tedesche. Il Berliner Mietspiegel 2026, pubblicato a maggio 2026 dal dipartimento del Senato per lo sviluppo urbano, l'edilizia e l'abitare, esprime i canoni come canone netto freddo al netto degli oneri. Il freno agli affitti di Berlino resta in vigore fino al 31 dicembre 2029 e tiene un canone di nuova locazione entro il 10% sopra il canone comparativo locale, il che è ciò che mantiene sotto mercato un ampio bacino di contratti di lunga durata.