Prezzi immobili a confronto: 30 città europee, Q3 2026

Hai un budget e le idee aperte su dove metterlo in Europa, ma ogni portale indica una valuta diversa e un appartamento tipo diverso, così Parigi e Cracovia non si allineano mai. L'unica cifra che sopravvive a un confine è il prezzo richiesto al metro quadro. Qui sotto trovi 30 dei maggiori mercati di appartamenti d'Europa ordinati su questa base, dal più economico al più caro, dagli annunci attivi su Seeki.eu all'11 agosto 2026, così puoi vedere dove i tuoi soldi rendono di più.

Ultima revisione: 2026-08-11. Tutti i prezzi sono prezzi richiesti mediani ricavati dagli annunci di appartamenti in vendita attivi; metodologia e fonti in fondo all'articolo.

Come si confrontano i prezzi degli immobili tra le città europee?

Ecco 30 grandi mercati di appartamenti europei ordinati per prezzo richiesto mediano al metro quadro, dal più economico al più caro, per gli appartamenti in vendita. Ogni cifra è il prezzo pubblicizzato mediano diviso per la superficie, in euro, così una città dentro l'eurozona e una fuori si confrontano sulla stessa base. Nessun portale nazionale può stampare questa tabella: ognuno raccoglie gli annunci di un solo Paese, quindi una classifica transfrontaliera in tempo reale esiste solo dove le case stanno insieme su un unico portale, ed è esattamente ciò per cui Seeki.eu è nata. Ogni cifra qui sotto è stata ricalcolata dagli annunci attivi l'11 agosto 2026. L'ultima colonna indica quanto è ampio il campione: Ampio significa all'incirca 5.000 o più annunci di appartamenti attivi, Medio tra circa 2.000 e 5.000, e Ridotto da qualche centinaio a circa 2.000.

Città	Paese	Prezzo richiesto mediano €/m²	Campione
Łódź	Polonia	2.201 €	Medio
Lipsia	Germania	3.088 €	Ridotto
Breslavia	Polonia	3.102 €	Medio
Anversa	Belgio	3.281 €	Medio
Valencia	Spagna	3.296 €	Medio
Napoli	Italia	3.666 €	Ridotto
Košice	Slovacchia	3.671 €	Ridotto
Cracovia	Polonia	3.690 €	Medio
Budapest	Ungheria	3.723 €	Medio
Bruxelles	Belgio	3.866 €	Ridotto
Varsavia	Polonia	4.077 €	Ampio
Marsiglia	Francia	4.400 €	Medio
Bratislava	Slovacchia	4.415 €	Medio
Roma	Italia	4.431 €	Ridotto
Porto	Portogallo	4.513 €	Medio
Graz	Austria	4.703 €	Medio
Rotterdam	Paesi Bassi	4.885 €	Ridotto
Barcellona	Spagna	4.985 €	Ampio
Brno	Cechia	5.465 €	Ridotto
Berlino	Germania	5.517 €	Medio
Lione	Francia	5.607 €	Ridotto
Milano	Italia	5.727 €	Ridotto
Madrid	Spagna	5.799 €	Ampio
Lisbona	Portogallo	6.399 €	Medio
Vienna	Austria	6.548 €	Ampio
Amburgo	Germania	6.600 €	Ridotto
Praga	Cechia	6.953 €	Ampio
Amsterdam	Paesi Bassi	8.163 €	Ampio
Monaco di Baviera	Germania	8.607 €	Ridotto
Parigi	Francia	10.750 €	Medio

Lo schema è regionale prima che nazionale. La fascia economica mescola città polacche e mercati occidentali di seconda fila: Łódź, Lipsia, Breslavia, Anversa e Valencia stanno tutte sotto i 3.300 €/m². La fascia cara è un breve elenco di capitali ad alto reddito, con la sola Parigi a più del doppio della mediana delle 30 città. La maggior parte delle città si concentra nella fascia tra 3.600 € e 6.700 €, quindi gli estremi sono l'eccezione, non la regola.

Quali città europee sono le più economiche e quali le più care?

Il mercato principale più economico qui è Łódź a 2.201 €/m², e il più caro è Parigi a 10.750 €/m². Quel divario di quasi cinque volte è il numero da tenere a mente: un metro quadro di Parigi ne compra quasi cinque a Łódź.

Se il tuo budget è fisso e la città no, è nella fascia economica che rende di più. La Polonia fornisce tre delle dieci città più economiche (Łódź, Breslavia e Cracovia), affiancate da Lipsia nell'ex Germania Est, Anversa e Bruxelles in Belgio, Valencia in Spagna, Napoli in Italia, Košice nella Slovacchia orientale e Budapest in Ungheria. Sono mercati grandi e liquidi, quindi i prezzi bassi riflettono i livelli di reddito locali, non una scarsità di annunci.

La fascia cara è più corta e più ricca. Parigi, Monaco di Baviera (8.607 €) e Amsterdam (8.163 €) formano una terna di testa a cui nessun'altra città si avvicina, con dietro Praga (6.953 €), Amburgo (6.600 €), Vienna (6.548 €) e Lisbona (6.399 €). Praga è la sorpresa: la capitale più cara dell'Europa centrale per prezzo richiesto al m², più cara di Berlino, Madrid o Roma.

Cosa compri con 250.000 € in ciascuna città?

Fissa il budget anziché la città e la forbice si trasforma da euro in superficie. Gli stessi 250.000 € comprano un appartamento per una famiglia nei mercati più economici e un monolocale in quelli più cari, unicamente per via del divario di prezzo al metro quadro.

Budget 250.000 € in	Prezzo richiesto mediano €/m²	Superficie che compri
Łódź, Polonia	2.201 €	114 m²
Varsavia, Polonia	4.077 €	61 m²
Mediana delle 30 città	4.608 €	54 m²
Madrid, Spagna	5.799 €	43 m²
Praga, Cechia	6.953 €	36 m²
Parigi, Francia	10.750 €	23 m²

Un quarto di milione di euro è un quadrilocale a Łódź, un comodo trilocale a Varsavia, un bilocale di taglia media alla mediana europea e un monolocale compatto a Parigi. È per questo che gli acquirenti che fissano un budget e confrontano dove rende di più tendono ad arrivare più a est e a sud di quanto immaginassero all'inizio.

Come si confrontano le capitali con le seconde città?

Di solito le capitali costano più al metro quadro della maggiore seconda città del loro Paese, ma il sovrapprezzo è tutt'altro che universale. In questo insieme la capitale mediana chiede 5.799 €/m² contro 4.885 €/m² della seconda città mediana, un divario di circa un quinto. La tabella abbina ogni capitale alla maggiore altra città della classifica qui sopra.

Paese	Capitale €/m²	Seconda città €/m²	Differenza
Francia	Parigi 10.750 €	Lione 5.607 €	+92%
Paesi Bassi	Amsterdam 8.163 €	Rotterdam 4.885 €	+67%
Portogallo	Lisbona 6.399 €	Porto 4.513 €	+42%
Austria	Vienna 6.548 €	Graz 4.703 €	+39%
Cechia	Praga 6.953 €	Brno 5.465 €	+27%
Slovacchia	Bratislava 4.415 €	Košice 3.671 €	+20%
Belgio	Bruxelles 3.866 €	Anversa 3.281 €	+18%
Spagna	Madrid 5.799 €	Barcellona 4.985 €	+16%
Polonia	Varsavia 4.077 €	Cracovia 3.690 €	+10%
Italia	Roma 4.431 €	Milano 5.727 €	−23%
Germania	Berlino 5.517 €	Monaco di Baviera 8.607 €	−36%

La Francia è il caso estremo: Parigi chiede quasi il doppio di Lione. Due grandi economie ribaltano la regola. Monaco di Baviera costa più della metà in più di Berlino, i cui prezzi da capitale riflettono ancora redditi bassi e regolamentazione degli affitti più che scarsità. Milano tratta sopra Roma in quanto centro finanziario d'Italia. Così il principio "compra in capitale per l'indirizzo più prestigioso" vale nella maggior parte dei mercati e salta dove la seconda città è il motore economico.

Dove crescono più in fretta i prezzi delle case in Europa?

Il livello dei prezzi di oggi e la direzione dell'anno prossimo sono due questioni diverse. Secondo l'indice dei prezzi delle abitazioni di Eurostat, Portogallo, Slovacchia e Spagna crescono più in fretta, ciascuno oltre il 12% su base annua nel primo trimestre del 2026, mentre Germania e Francia sono quasi ferme. Quell'indice (serie PRC_HPI_Q) è la misura trimestrale ufficiale dell'UE costruita sulle transazioni concluse anziché sugli annunci, quindi legge la direzione di un mercato nazionale nel tempo, non il prezzo di una città rispetto a un'altra. Il Q1 2026 era ancora il trimestre più recente pubblicato da Eurostat quando questo articolo è stato rivisto, l'11 agosto 2026.

Paese	Indice dei prezzi delle abitazioni, su base annua (Q1 2026)
Portogallo	+17,8%
Slovacchia	+14,4%
Spagna	+12,8%
Cechia	+10,0%
Polonia	+5,9%
Italia	+5,2%
Paesi Bassi	+5,2%
Austria	+4,2%
Germania	+1,4%
Francia	+0,1%

Leggi le due cose insieme. Portogallo e Spagna crescono più di tutti eppure stanno a metà classifica per prezzo richiesto al m², quindi è lo slancio, non un punto di partenza alto, a distinguerli per il 2026. L'indice nazionale quasi fermo della Germania sta sotto alcuni dei prezzi urbani più alti dell'elenco, un mercato che è corso anni fa e da allora si è raffreddato. La tabella ordinata dice dove sono i prezzi oggi, l'indice dice dove sono diretti.

Cosa possono e cosa non possono dirti questi prezzi richiesti

Queste mediane sono attuali e confrontabili, ma sono prezzi richiesti, e quella distinzione conta. Ciò che possono dirti è il valore centrale di quanto i venditori pubblicizzano in questo momento per gli appartamenti di ogni città, convertito in un'unica valuta, aggiornato man mano che compaiono nuovi annunci. Questo le rende un filtro corretto, aggiornato in giornata, per confrontare le città e stimare grossomodo cosa compra un budget.

Ciò che non possono dirti è il prezzo a cui un affare si chiude davvero. I prezzi pubblicizzati stanno di norma qualche punto percentuale sopra la cifra concordata, e il divario si allarga nei mercati più lenti. Per i prezzi realizzati la fonte sono i registri ufficiali: l'indice Eurostat qui sopra, più le serie nazionali dei registri immobiliari e dei notai, tutte costruite sulle transazioni firmate ma pubblicate con un trimestre o due di ritardo e solo su base nazionale, mai alla scala della singola via. I Paesi misurano anche la superficie in modo diverso, quindi ogni €/m² transfrontaliero porta con sé un margine che nessun singolo dataset elimina.

L'uso onesto è l'orientamento. Quando serve un numero legalmente esatto, per un mutuo, una valutazione ereditaria o un tribunale, è un lavoro da comparabili registrati e da un perito locale, un lavoro che avviene fuori da qualsiasi portale. Per scegliere quali città mettere in lista e stimare grossomodo un budget, la tabella qui sopra è lo strumento più rapido, e Seeki.eu trasforma la stessa mediana locale in €/m² in un prezzo indicativo per uno specifico appartamento, correggendo per dimensione e stato, che è una stima di partenza più che una perizia formale.

Domande frequenti

Dove posso confrontare i prezzi degli immobili tra le città europee?

Usa il prezzo al metro quadro, l'unica misura che regge tra confini e dimensioni diverse. La tabella ordinata qui sopra allinea 30 grandi città sul prezzo richiesto mediano in €/m² ricavato dagli annunci attivi, e su Seeki.eu ogni Paese ha una pagina prezzo al m² con la propria ripartizione per città e regione. Confrontare in €/m² anziché sul prezzo pieno evita che la dimensione tipica degli appartamenti di un mercato ti tragga in inganno.

Qual è la grande città europea più economica in cui comprare un appartamento?

Tra i 30 grandi mercati qui presenti, Łódź in Polonia è la più economica con un prezzo richiesto mediano di 2.201 €/m² all'11 agosto 2026, davanti a Lipsia in Germania (3.088 €) e Breslavia (3.102 €). La Polonia fornisce tre delle dieci città più economiche. Sono mercati ampi e liquidi, non sottili, quindi i prezzi bassi riflettono i livelli di reddito, non una scarsità di annunci.

Qual è il prezzo medio al metro quadro in Europa?

Non esiste una singola media europea, perché i prezzi variano di quasi cinque volte dalla città più economica alla più cara. In questi 30 grandi mercati di appartamenti la mediana è 4.608 €/m² all'11 agosto 2026, con la maggior parte delle città tra circa 3.600 € e 6.700 €. Il numero da portarsi dietro è la forbice: Parigi a 10.750 €/m² sta quasi cinque volte sopra Łódź a 2.201 €/m².

Questi sono prezzi richiesti o prezzi di vendita effettivi?

Prezzi richiesti. Ogni cifra è il prezzo pubblicizzato mediano di un appartamento in vendita attivo, non il prezzo a cui una vendita si chiude alla fine. I prezzi realizzati stanno di norma un po' sotto la richiesta, e il divario è più ampio nei mercati più lenti. Per le cifre sulle transazioni concluse, usa l'indice dei prezzi delle abitazioni di Eurostat o i dati dei registri immobiliari nazionali, più accurati sui prezzi realizzati ma in ritardo di un trimestre o più.

Dove crescono più in fretta i prezzi degli immobili in Europa?

Secondo l'indice dei prezzi delle abitazioni di Eurostat per il primo trimestre del 2026, il Portogallo è in testa con +17,8% su base annua, seguito da Slovacchia (+14,4%), Spagna (+12,8%) e Cechia (+10,0%). Germania (+1,4%) e Francia (+0,1%) erano quasi ferme. Quell'indice segue le transazioni concluse su base nazionale, quindi mostra la direzione di un intero mercato più che il livello di una singola città.

Le capitali costano sempre più delle seconde città?

Di solito sì, ma non sempre. In questo insieme la capitale mediana chiede circa un quinto in più al metro quadro della seconda città mediana, e Parigi chiede quasi il doppio di Lione. La regola si inverte in due grandi economie: Monaco di Baviera costa più della metà in più di Berlino, e Milano tratta sopra Roma. Dove la seconda città è il polo finanziario o industriale del Paese, può superare la capitale nel prezzo.

Metodologia

I prezzi richiesti mediani sono il prezzo pubblicizzato mediano al metro quadro per gli appartamenti attualmente in vendita su Seeki.eu in ciascuna città, convertito in euro affinché le città si confrontino su basi omogenee. Si contano solo gli annunci pubblicati che riportano sia un prezzo sia una superficie, e il valore in €/m² è il prezzo pubblicizzato diviso per quella superficie. Si usano le mediane perché resistono ai valori anomali meglio delle medie. Le 30 città sono grandi mercati di appartamenti distribuiti in modo uniforme nei Paesi coperti da Seeki.eu, dalla penisola iberica e dall'Italia passando per Francia e Paesi Bassi fino a Polonia, Cechia, Slovacchia, Austria e Ungheria. La mediana delle 30 città è la mediana delle mediane per città. L'ampiezza del campione nella tabella riflette il numero di annunci di appartamenti attivi dietro ogni cifra. Le cifre sono prezzi richiesti ricavati dagli annunci attivi, non prezzi di vendita realizzati o registrati, e si aggiornano al variare degli annunci. Ogni cifra cittadina di questo articolo è stata ricalcolata dagli annunci attivi l'11 agosto 2026, sostituendo l'istantanea di luglio 2026 con cui l'articolo era uscito.

Le cifre dell'indice dei prezzi delle abitazioni sono la variazione su base annua dell'indice dei prezzi delle abitazioni di Eurostat (PRC_HPI_Q, totale abitazioni) per il primo trimestre del 2026, ancora l'ultimo trimestre pubblicato all'11 agosto 2026. A quella data Eurostat segnalava come provvisorie le proprie letture del Q1 2026 per Austria, Francia, Germania, Italia e Paesi Bassi. Belgio e Ungheria sono fuori dalla serie Eurostat qui seguita e sono omessi da quella tabella. Questo articolo è un orientamento, non una perizia formale né una consulenza per gli investimenti.

Per confrontare direttamente i prezzi al metro quadro, vedi l'hub prezzo al m² per l'Europa o un singolo mercato come la pagina prezzo al m² per la Polonia o la pagina prezzo al m² per la Cechia. Per due letture collegate, vedi dove conviene comprare per affittare in Europa e il vero costo di comprare casa in Europa.

Fonti

• Dati degli annunci di Seeki.eu (prima parte): prezzo pubblicizzato mediano in €/m² per gli appartamenti in vendita pubblicati in ciascuna delle 30 città, ricalcolato l'11 agosto 2026. Ogni cifra cittadina, la mediana delle 30 città, le superfici per 250.000 € e il confronto tra capitali e seconde città vengono da questo insieme di dati.
• Eurostat, indice dei prezzi delle abitazioni (serie PRC_HPI_Q, totale abitazioni), variazione su base annua per il Q1 2026, il trimestre corrente all'11 agosto 2026. Fonte di ogni cifra nazionale di crescita in questo articolo.
• Registri immobiliari nazionali e serie notarili delle transazioni, citati come riferimento autorevole per i prezzi realizzati anziché pubblicizzati. Nessuna cifra di questo articolo è tratta da essi.