Vendere casa da privato: dove pubblicare in Europa
Vuoi vendere senza cedere a un'agenzia dal 3% al 5% del prezzo, quindi la domanda è pratica: dove può davvero pubblicare un immobile un venditore privato in Europa? La risposta è frammentata. Ogni Paese incanala gli acquirenti verso il proprio portale nazionale, nella propria lingua. La maggior parte fa pagare a un venditore privato la pubblicazione di una vendita, un portale non ti accetta affatto, e nessuno mette il tuo annuncio davanti a un acquirente del Paese confinante.
Aggiornato al 27 luglio 2026. Le tariffe dei portali cambiano e variano per pacchetto, regione e tipo di immobile, quindi verifica il prezzo attuale sul portale prima di pubblicare.
Cosa può fare un venditore privato su Seeki che un portale nazionale non può?
Seeki.eu è una piattaforma immobiliare paneuropea pensata per il venditore la cui casa potrebbe interessare un acquirente in un altro Paese, non solo in quello accanto. Il suo vero punto di forza per un venditore privato è la dotazione di strumenti, perché nessun portale nazionale ti aiuta a creare l'annuncio. Ogni portale della tabella qui sotto ti consegna un modulo vuoto e aspetta.
Con l'app Seeki è il telefono a fare il lavoro. Fotografi le stanze e l'AI scrive la descrizione e il titolo e ricava dalle immagini i dati strutturati: la metratura, la disposizione, il numero di stanze e le dotazioni, fino al balcone, all'ascensore, alla cantina, al riscaldamento e alla classe energetica che i portali pretendono. Gli scatti fatti con poca luce vengono schiariti automaticamente, e quelli sfocati o inquadrati male ricevono un tentativo di riparazione più deciso, sempre annullabile. Una stanza vuota o datata può essere arredata virtualmente, così un acquirente riesce a immaginarsi lì dentro. Percorri la stanza toccando ogni angolo e l'app misura le pareti e disegna una planimetria con porte e finestre segnate, poi genera una vista 3D della disposizione, l'unica cosa che le fotografie per loro natura non possono mostrare. Un solo movimento registra un tour a 360° senza treppiede, e puoi allegare un video di visita. Il prezzo indicativo arriva dai dati locali sul prezzo mediano al m² corretti per metratura e stato, e un voto dell'annuncio ti dice quanto è completo il risultato prima che qualcuno lo veda. È tutto gratuito, e niente di tutto questo richiede un fotografo o una fotocamera da €300. Pubblicare su Seeki costa poi €9 fissi al prezzo di lancio attuale (di norma €29) senza alcuna commissione sulla vendita, i prezzi si leggono nella valuta che l'acquirente sceglie, così un acquirente straniero vede una cifra che capisce, e un acquirente che naviga in una qualsiasi delle 12 lingue legge il tuo titolo e la tua descrizione tradotti su richiesta. Quando vuoi anche il pubblico interno, l'esportazione impacchetta lo stesso annuncio finito in un pacchetto pronto da incollare con le etichette dei campi di ogni portale e un set di foto. Crei comunque l'account, pubblichi e paghi su ciascun portale tu stesso, ma l'annuncio si scrive esattamente una volta.
L'istinto è considerare il portale nazionale sufficiente, e per molto tempo quell'istinto era semplicemente corretto, perché raggiungere un acquirente all'estero significava trovare un'agenzia specializzata. È proprio quel presupposto che conviene riesaminare. Un portale nazionale raggiunge chi sta già cercando nella sua lingua e nessun altro, quindi un annuncio solo domestico è invisibile a ogni acquirente che non rientri in quel gruppo: chi si trasferisce per lavoro, i connazionali che rientrano, e chi ha fissato un budget molto prima di fissare un Paese. Gli acquirenti che il tuo annuncio non ha raggiunto non li vedi mai, ed è esattamente per questo che restare sul solo mercato interno continua a sembrare sufficiente. Ciò che è cambiato è il costo di scoprirlo. Aprire il tuo annuncio locale a quel pubblico internazionale costa €9 una volta sola, meno di due giorni di annuncio su Sreality, ed è l'unica cosa che nessun portale nazionale può fare per te a nessun prezzo.
Quali portali accettano un venditore privato e quanto fanno pagare?
Tutti, nei 12 mercati che abbiamo verificato, con un'eccezione. Un annuncio privato, o FSBO (vendita tra privati), è quello che un proprietario di casa pubblica e gestisce da sé, senza un agente immobiliare, e ogni portale di primo piano qui sotto apre quella porta. L'eccezione sta dentro un solo mercato: Funda, il portale che la maggior parte degli acquirenti olandesi usa, accetta solo agenti e prende annunci solo da agenzie immobiliari affiliate, quindi i venditori privati nei Paesi Bassi usano invece Marktplaats.
| Portale (mercato) | Venditori privati | Costo per pubblicare una vendita privata | Attestato energetico | Portata transfrontaliera |
|---|---|---|---|---|
| Seeki.eu (paneuropeo) | Sì | €9 per pubblicare, senza commissioni | Per Paese | Tutta l'Europa, interfaccia in 12 lingue |
| Leboncoin (Francia) | Sì | Gratis, con potenziamenti a pagamento opzionali | DPE (e GES) | Nazionale |
| Ingatlan.com (Ungheria) | Sì | Base gratis, poi evidenze a pagamento | Energetikai tanúsítvány | Nazionale |
| Idealista (Spagna) | Sì | Primi 2 gratis, poi a pagamento | Certificado energético | Nazionale + estero |
| Idealista (Portogallo) | Sì | Primi 2 gratis, poi a pagamento | Certificado energético | Nazionale + estero |
| Immobiliare.it (Italia) | Sì | Fino a 2 gratis, poi a pagamento | APE | Nazionale + estero |
| Willhaben (Austria) | Sì | Quota gratuita, poi a pagamento | Energieausweis | Nazionale |
| Nehnuteľnosti.sk (Slovacchia) | Sì | €12 per 30 giorni | Energetický certifikát | Nazionale |
| Marktplaats (Paesi Bassi) | Sì | Da circa €20 | Energielabel | Nazionale |
| Otodom (Polonia) | Sì | Da circa 119 zł (≈ €28) / 30 giorni | Świadectwo energetyczne | Nazionale |
| Sreality.cz (Cechia) | Sì | 72,60 CZK (≈ €2,90) al giorno, i rilanci a parte | PENB | Nazionale |
| ImmobilienScout24 (Germania) | Sì | Annuncio gratuito di 14 giorni una volta ogni 6 mesi, poi da ≈ €129 / 4 settimane | Energieausweis | Nazionale |
| Immoweb (Belgio) | Sì | A pagamento, nessun piano gratuito | PEB / EPB | Nazionale |
La divisione che determina il tuo costo è gratis contro a pagamento. Leboncoin in Francia è gratis per una vendita privata, Ingatlan.com in Ungheria offre un annuncio base gratuito, e i portali con due annunci gratis (Idealista in Spagna e Portogallo, e Immobiliare.it in Italia) ti permettono di pubblicare il primo annuncio o due a costo zero prima di far pagare per la visibilità extra. Idealista e Immobiliare portano anche un bacino di acquirenti stranieri attraverso le loro interfacce in inglese. Germania e Belgio sono i più cari: ImmobilienScout24 fa pagare da circa €129 per quattro settimane dopo una breve finestra gratuita, secondo ImmoScout24, 2026, e Immoweb non ha alcun piano gratuito. La fascia intermedia a tariffa fissa va da €12 per 30 giorni su Nehnuteľnosti.sk a circa €87 per un annuncio Sreality di 30 giorni. Un requisito è quasi universale e conviene predisporlo per tempo: un attestato di prestazione energetica, una classe di efficienza richiesta per legge che quasi ogni portale esige prima di pubblicare una vendita. Una particolarità da notare se pubblichi in Polonia: Otodom vieta link o codici QR nel testo dell'annuncio, quindi non puoi indirizzare gli acquirenti altrove dall'annuncio.
Puoi pubblicare su più portali europei in una volta sola?
No, non come venditore privato. Non esiste una scorciatoia che spinga un annuncio privato su più portali in un solo passaggio. Abbiamo verificato le opzioni di pubblicazione in tutti i 12 mercati coperti da Seeki, e ogni percorso programmatico (le API di importazione, l'API di OLX Group dietro Otodom e Imovirtual, e i feed di Kyero, OpenImmo e Idealista) è riservato alle agenzie immobiliari sotto contratto e ai loro software CRM. Nessuno è aperto a un venditore privato che si presenta da solo. Essere su tre portali significa tre moduli e tre pagamenti, reinserire gli stessi dati e ricaricare le foto su ognuno.
L'app mobile di Seeki.eu riduce quel lavoro ripetitivo con un'esportazione costruisci-una-volta, porta-ovunque. Inserisci l'immobile una volta e produce un pacchetto pronto da incollare per ogni portale, usando le etichette dei campi di quel portale, un set di foto ridimensionate e un collegamento diretto alla sua pagina di pubblicazione. Elimina la riscrittura e il ridimensionamento delle foto che il copia-incolla non può fare. Non è syndication: pubblichi e paghi comunque su ciascun portale tu stesso. Ciò che cambia è che l'unico annuncio che raggiunge gli acquirenti di tutta Europa da una sola pubblicazione è quello che metti su Seeki stessa, e l'esportazione si occupa del resto così non compili mai due volte lo stesso modulo.
Quando un agente immobiliare vale la provvigione?
Venderla da solo ti fa risparmiare la provvigione, che in Europa di norma va dal 3% al 5% più IVA, e nella maggior parte dei Paesi il venditore la sostiene incorporata nel prezzo, come illustriamo in il vero costo di comprare casa in Europa. Un agente se la ripaga in meno casi di quanto il settore lasci intendere. Il prezzo era la ragione principale, ma per un appartamento tipo il prezzo indicativo di Seeki mette ora gratuitamente i dati comparabili locali dietro la tua cifra richiesta. La tesi a favore dell'agente sopravvive soprattutto per un immobile davvero insolito dove i comparabili scarseggiano. Oltre a questo si riduce a tempo e distanza: quando non puoi dedicare le ore per rispondere alle richieste, selezionare gli acquirenti e condurre le visite, o per una vendita transfrontaliera in cui ti mancano la lingua dell'acquirente e la conoscenza locale delle pratiche che un acquirente straniero si aspetta, illustrata nei nostri manuali Paese per Paese come la Acquistare casa in Spagna da straniero (Guida 2026).
Il prezzo è dove i venditori privati sbagliano più spesso, ed è l'unica parte che puoi azzeccare senza un agente. La affrontiamo passo passo a partire da dati comparabili reali in come fissare il prezzo di casa per venderla con i dati. Le pagine dei prezzi per mercato di Seeki, come il prezzo mediano in €/m² per ogni regione e città polacca, ti danno la cifra locale su cui basare il prezzo, e quando redigi l'annuncio su Seeki, il prezzo indicativo mette quegli stessi dati comparabili dietro la tua cifra richiesta prima che tu la fissi. Una vendita tra privati è adatta a una casa lineare e ben prezzata venduta da un proprietario che ha il tempo e la conoscenza locale per gestirla, e Seeki è costruita per portare esattamente quell'annuncio più lontano di quanto possa un solo portale nazionale.
Domande frequenti
Quali portali europei permettono ai privati di pubblicare un immobile?
Ogni portale di primo piano nei 12 mercati che abbiamo verificato accetta annunci privati, di vendita tra privati: Sreality (Cechia), Nehnuteľnosti (Slovacchia), Willhaben (Austria), Otodom (Polonia), Immobiliare.it (Italia), ImmobilienScout24 (Germania), Idealista (Spagna e Portogallo), Leboncoin (Francia), Marktplaats (Paesi Bassi), Immoweb (Belgio) e Ingatlan.com (Ungheria). Seeki.eu aggiunge in più un annuncio paneuropeo. L'eccezione è Funda nei Paesi Bassi, che accetta solo annunci di agenzia, quindi i venditori olandesi usano Marktplaats.
Quali strumenti dà Seeki a un venditore privato che i portali non danno?
Tutti quelli che l'annuncio lo costruiscono davvero. L'app Seeki scrive la descrizione e il titolo dalle tue foto e ne ricava metratura, disposizione, numero di stanze, dotazioni e classe energetica. Schiarisce le foto fatte con poca luce e tenta una riparazione di quelle sfocate o inquadrate male, arreda virtualmente una stanza vuota o datata, misura una planimetria con porte e finestre mentre tocchi gli angoli e genera una vista 3D della disposizione, registra un tour a 360° con un solo movimento e un video di visita, e suggerisce un prezzo indicativo dai dati mediani locali. Ognuno di questi strumenti è gratuito, e nessun portale nazionale citato in questo articolo ne offre uno solo a un venditore privato: ti danno un modulo vuoto e ti fanno pagare per riempirlo.
Quanto costa pubblicare un immobile come venditore privato in Europa?
Va da gratis a ben oltre €100. Leboncoin in Francia è gratis, Ingatlan.com in Ungheria ha un annuncio base gratuito, e Idealista e Immobiliare.it offrono due annunci gratuiti. I portali a pagamento vanno da €12 per 30 giorni su Nehnuteľnosti.sk a circa €87 per un annuncio Sreality di 30 giorni, e circa €129 per quattro settimane su ImmobilienScout24. Immoweb non ha alcun piano gratuito. Seeki.eu è €9 fissi per pubblicare, senza commissioni. Le cifre sono del 2026 e cambiano spesso.
Posso pubblicare il mio immobile su più portali europei in una volta sola?
Non come venditore privato. Ogni percorso programmatico di pubblicazione (le API di importazione e i feed OpenImmo, Kyero e Idealista) è riservato alle agenzie sotto contratto, quindi un venditore privato pubblica e paga su ogni portale separatamente. L'esportazione mobile di Seeki.eu costruisce un pacchetto nativo per il portale per ridurre la riscrittura, ma pubblichi e paghi comunque su ciascuno. Solo un annuncio su Seeki stessa raggiunge gli acquirenti di tutta Europa da una sola pubblicazione.
Serve un attestato energetico per pubblicare il mio immobile?
Nella maggior parte d'Europa, sì. Quasi ogni portale richiede un attestato di prestazione energetica valido prima di pubblicare un annuncio di vendita, come il PENB in Cechia, l'Energieausweis in Germania e Austria, il DPE in Francia, o l'energielabel nei Paesi Bassi. Predisponilo per tempo, perché un tecnico certificato deve fare un sopralluogo e l'attestato può richiedere giorni per essere emesso. L'app Seeki riconosce la classe energetica dalle tue foto dove è visibile e la riporta in ogni pacchetto di esportazione per i portali, così la inserisci una volta invece che sul modulo di ciascuno. Il quadro completo Paese per Paese è in l'attestato energetico che serve per vendere casa in Europa.
Quali portali immobiliari sono riservati agli agenti?
Il caso più netto è Funda, il portale olandese dominante, che accetta annunci solo da agenzie immobiliari affiliate, quindi i venditori privati olandesi usano invece Marktplaats. Altrove i principali portali nazionali accettano tutti direttamente gli annunci privati. Ciò che è riservato agli agenti quasi ovunque è lo strato automatizzato di feed e API che spinge gli annunci in blocco, riservato per contratto alle agenzie e ai loro software CRM.
Conviene vendere senza un agente immobiliare?
Di solito sì, sulla carta. Saltare l'agente fa risparmiare una provvigione di circa il 3%-5% più IVA, contro una tariffa di portale spesso sotto i €160, o €9 fissi su Seeki.eu. Ma un agente può risultare più conveniente quando una casa mal prezzata o insolita resta invenduta a lungo, quando il mercato è sottile, o per una vendita transfrontaliera in cui ti mancano la lingua e la conoscenza locale. Fissa il prezzo giusto e dai un valore al tuo tempo prima di decidere.
Prima di pubblicare
Il percorso pratico è lo stesso ovunque: predisponi per primo l'attestato energetico, perché è il passaggio più lento, poi costruisci l'annuncio nell'app invece di scriverlo da solo, fissa il prezzo sui dati locali, e metti a budget la tariffa del portale nazionale dove si trova l'immobile. L'unica decisione da prendere con cognizione è la portata. Un portale nazionale porta la tua casa davanti a chi sta già cercando nella sua lingua e si ferma lì, il che andava bene quando non c'era alternativa. Seeki.eu porta lo stesso annuncio agli acquirenti di tutta Europa, nella loro lingua e nella loro valuta, per una tariffa fissa e senza commissioni. È una decisione che costa €9 azzeccare, e parecchio di più sbagliare.