Vendere una casa ereditata all'estero: quali tasse?

Una casa ereditata all'estero si tassa dove si trova, e il conto dipende da una sola domanda: il possesso del defunto conta? In Polonia e in Germania sì, quindi un appartamento polacco comprato da tuo padre o da tua madre nel 2020 o prima si vende esente da imposte nel 2026. Cechia e Slovacchia lo riconoscono solo ai familiari stretti. L'Ungheria azzera il contatore al decesso.

Ultima revisione: 2026-09-30. Seeki.eu non è un consulente fiscale né legale, e questo articolo serve per orientarsi, non è una consulenza. Tratta l'imposta sulla vendita di una casa ereditata, non l'imposta di successione dovuta quando la ricevi, che è un'altra questione. Le tue date, la tua residenza e il tuo grado di parentela con il defunto decidono quale regola si applica, quindi verifica il tuo caso con un consulente fiscale del Paese in cui si trova l'immobile prima di firmare una vendita. Le fonti sono in fondo all'articolo.

Ereditare un immobile fa ripartire il conteggio?

Una casa ereditata arriva con il parchimetro di qualcun altro. In alcuni Paesi il tempo già trascorso passa a te; in altri si azzera il giorno in cui muore il proprietario. La tabella mostra chi eredita il parchimetro in sei mercati dell'Europa centrale nel 2026, dalla regola più generosa alla meno generosa.

Paese	Il possesso del defunto conta?	Esente dopo	Strada dell'abitazione principale (uso tuo)
Polonia	Sì	5 anni dal 31 dicembre dell'anno in cui il defunto l'ha comprata	Nessuna, ma reinvestire nella tua abitazione entro 3 anni rende esente la plusvalenza
Germania	Sì, subentri nella data d'acquisto	10 anni dall'acquisto del defunto	Abitata per tutto il periodo, o nell'anno della vendita e nei 2 precedenti
Austria	Sì, conta la data d'acquisto del dante causa	Mai per il solo passare del tempo (30% della plusvalenza)	Abitazione principale per 2 anni dall'acquisto, o per 5 degli ultimi 10
Slovacchia	Solo per il coniuge o un parente in linea diretta	5 anni dopo l'acquisto del defunto	Nessuna
Cechia	Solo per il coniuge o un parente in linea diretta	10 anni, ridotti del periodo di possesso del defunto	Abitata nei 2 anni immediatamente precedenti la vendita
Ungheria	No, il conteggio parte dalla data del decesso	Dal 5° anno solare dopo l'anno del decesso	Nessuna (la riduzione progressiva è l'agevolazione)

Aliquote e regole per una casa che hai comprato tu sono nella nostra guida alle tasse sulla plusvalenza in Europa centrale. Se gli anni in cui il defunto ha abitato la casa contino per la tua strada dell'abitazione principale è una domanda da fare a un consulente.

Perché un erede polacco può vendere senza tasse e uno ungherese no?

La stessa storia di famiglia produce conti opposti. Prendi due appartamenti, ciascuno comprato da un genitore nel 2015 ed ereditato nel 2026.

In Polonia i cinque anni decorrono dal 31 dicembre 2015, quindi l'appartamento è esente dal 1° gennaio 2021. Erediti un conteggio già chiuso. Vendilo la settimana in cui si chiude la successione e non devi nulla, qualunque sia la plusvalenza. Se la vendita fosse caduta dentro i cinque anni, il 19% di una plusvalenza di 60.000 € sarebbe stato 11.400 €. La guida alla vendita senza agenzia in Polonia spiega il resto della procedura, e la guida all'acquisto in Polonia illustra il registro fondiario che il tuo acquirente controllerà.

In Ungheria il conteggio riparte dalla data del decesso. La plusvalenza è tassabile per intero al 15% nel 2026 e nel 2027. Poi ne conta solo il 90% nel 2028, il 60% nel 2029 e il 30% nel 2030, cioè il 13,5%, il 9% e il 4,5% effettivi. Dal 2031 la vendita è esente. L'amministrazione fiscale ungherese (NAV) descrive la stessa riduzione nelle sue indicazioni sulle compravendite immobiliari.

Quanto sia grande la plusvalenza di un erede ungherese dipende dal valore che la legge considera il tuo prezzo d'acquisto. È una domanda per un consulente fiscale ungherese, prima di fissare una data.

Quando un conteggio ereditato ti lascia ancora delle tasse da pagare?

Un conteggio che erediti può essere ancora in corso. La Germania conta dieci anni dall'acquisto del defunto, non dal funerale. Tua madre ha comprato un appartamento a Lipsia nel 2020 e tu lo erediti nel 2025. Se vendi prima del decimo anniversario del suo acquisto, nel 2030, la plusvalenza è tassata con la tua aliquota personale sul reddito, a meno che tu non abbia usato l'appartamento come indicato in tabella. Le plusvalenze da vendite private che in un anno restano sotto i 1.000 € in totale non sono tassate, ma quella soglia è tutto o niente. La guida all'acquisto in Germania illustra il registro fondiario che riporta entrambe le date d'acquisto.

La Cechia sottrae invece di trasferire. Il requisito dei dieci anni si accorcia del periodo in cui tuo padre o tua madre ha posseduto la casa. Sei anni di possesso suo te ne lasciano quattro, per una casa ereditata dal 2021 in poi; chi ha ereditato prima mantiene il vecchio requisito dei cinque anni. Lo sconto vale solo per il coniuge o un parente in linea diretta, quindi una nipote o un amico che eredita non parte con alcun vantaggio. La guida all'acquisto in Cechia spiega l'estratto catastale che prova quelle date.

La Slovacchia è la più netta. Il coniuge o un parente in linea diretta vende senza tasse una volta trascorsi cinque anni da quando il defunto ha acquistato la casa. Non c'è un'esenzione per l'abitazione principale a cui appoggiarsi, né per gli eredi né per nessun altro. La guida all'acquisto in Slovacchia copre il lato dell'acquisto.

Cosa conta come prezzo d'acquisto quando erediti?

Il conteggio decide se paghi. Il prezzo d'acquisto decide quanto. In tutti e sei i Paesi l'imposta si applica al prezzo di vendita meno quanto è costato l'immobile, e le leggi ammettono più del solo prezzo. La Germania deduce il costo d'acquisto o di costruzione e le spese di vendita, al netto degli ammortamenti già dedotti. L'Austria aggiunge le spese di costruzione e di ristrutturazione. L'Ungheria deduce gli investimenti che aumentano il valore e i costi della vendita.

Per un erede, quale cifra valga come prezzo d'acquisto cambia da Paese a Paese. Chiedi a un consulente fiscale del Paese dell'immobile prima di stimare la plusvalenza. Quello che ogni Paese premia sono le carte: l'atto d'acquisto del defunto, le fatture dei lavori e il documento che ha chiuso la successione. Il nostro elenco dei documenti che servono per vendere un appartamento copre il resto del fascicolo.

È in Austria che una vecchia casa di famiglia paga meno. Siccome conta la data d'acquisto del dante causa, una casa che il defunto ha comprato prima dell'aprile 2002 circa è considerata un immobile di vecchio acquisto. La legge presume allora un costo d'acquisto pari all'86% del prezzo, il che equivale al 4,2% del prezzo di vendita. Per le vendite dopo il 31 dicembre 2026 si sale al 6%. Su un appartamento a Vienna da 400.000 € fanno 16.800 € quest'anno e 24.000 € l'anno prossimo. Non è chiaro se conti la data del contratto o quella del trasferimento, quindi chiedi a un consulente se sei vicino alla soglia. La guida all'acquisto in Austria spiega il registro fondiario che documenta quelle date.

Quale Paese tassa la plusvalenza se vivi all'estero?

L'imposta segue i mattoni. Ciascuno dei sei Paesi tassa la plusvalenza su una casa che si trova entro i suoi confini, che l'erede ci viva o no. Se vivi a Monaco di Baviera e vendi l'appartamento di tuo padre a Brno, quanto devi lo decidono le regole ceche della tabella, e dichiari quella vendita in Cechia.

Poi il tuo Paese di residenza può volere la sua parte. Le convenzioni contro le doppie imposizioni risolvono la questione in due modi. O il tuo Paese di residenza esenta la plusvalenza estera, oppure la tassa e ti riconosce un credito per l'imposta già pagata all'estero. Il metodo dipende dalla convenzione tra i due Paesi, quindi controllala prima di contare su un solo pagamento. I periodi di possesso per chi vende in Europa centrale sono gli stessi per residenti e non residenti.

L'imposta di successione dovuta quando ricevi l'immobile è un'altra tassa, con altre regole. Questo articolo non se ne occupa. Il lato dell'acquisto della stessa questione transfrontaliera è nella nostra panoramica sulle regole per comprare casa in Europa da straniero.

Come vendi un immobile ereditato che non puoi visitare?

Gran parte di una vendita a distanza si riduce a documenti firmati una volta sola. I passaggi qui sotto sono prassi comune nella regione, e la forma esatta la decide il notaio o l'avvocato che segue la vendita.

Parti da una procura. Gli eredi che vivono all'estero di solito la firmano davanti a un notaio del proprio Paese o al consolato, e nominano un parente, un avvocato o un coerede che firmi la vendita al posto loro. Chiedi al notaio del Paese dell'immobile quale forma e quale legalizzazione accetta prima di firmare qualsiasi cosa, perché un documento respinto ti costa settimane.

I coeredi vendono insieme. In pratica ogni comproprietario firma l'atto o nomina qualcuno con una procura, quindi mettetevi d'accordo presto sul prezzo richiesto e su un unico referente. Aspettati che la parte acquirente chieda il documento che ha chiuso la successione e vi indica come proprietari.

Decidi dove arrivano i soldi. Molti eredi mantengono o aprono un conto bancario nel Paese dell'immobile, così il prezzo pagato dall'acquirente e un eventuale pagamento di imposte locali restano in un'unica valuta.

Le visite sono il passaggio più facile da delegare. La nostra guida per organizzare le visite senza agente spiega come può occuparsene un parente, e come un tour a distanza fa una prima selezione degli acquirenti prima che qualcuno si metta in viaggio.

Come prepari alla vendita una casa ereditata da un altro Paese?

Un appartamento ereditato di solito è una capsula del tempo. Stanze mezze vuote, i mobili del defunto e nessuno che ci viva per aprire la porta. Un pomeriggio con un telefono lo trasforma in un annuncio che gli acquirenti possono visitare a distanza. Chiunque vada sul posto, tu in un solo viaggio o un coerede che abita vicino, l'app di Seeki.eu guida le foto e segnala le stanze che mancano ancora.

Schiarisce le foto scattate con poca luce e può tentare una correzione più decisa su una foto mossa, e puoi sempre tenere l'originale. L'home staging virtuale arreda una stanza vuota o datata, così l'acquirente riesce a immaginarsi a viverci. Percorri ogni stanza toccandone gli angoli, e l'app misura le pareti e disegna la planimetria, poi la mostra in 3D. Una sola panoramica con il telefono registra un tour a 360° della stanza. Un video della visita permette a un acquirente in un altro Paese di capire come si sviluppa la casa prima di prenotare un volo.

L'IA legge le foto e scrive titolo e descrizione. Riconosce anche balcone, ascensore, cantina, riscaldamento e classe energetica. Tutti questi strumenti sono gratuiti, e il metodo per fare buone foto è in come fotografare casa per venderla.

Poi dai un prezzo partendo dai dati, non dai ricordi. Il prezzo indicativo di Seeki.eu parte dalla mediana locale in €/m², corretta per superficie e stato. Come fissare il prezzo di vendita della casa con dati reali spiega come usarlo, e la mediana aggiornata in €/m² in tutta Europa ti dà il riferimento.

Quanto costa pubblicare una casa ereditata senza agenzia?

Nove euro, e niente sulla vendita. Pubblicare su Seeki.eu costa 9 € al prezzo di lancio, 29 € a tariffa normale, senza provvigioni. La percentuale di un agente uscirebbe dalla stessa plusvalenza su cui punta l'imposta, divisa tra tutti i coeredi. Gli acquirenti di tutta Europa vedono l'annuncio nella propria lingua, e questo conta quando il tuo acquirente più probabile non vive più vicino all'appartamento di quanto ci viva tu. La ricerca parte con la stessa facilità dall'estero sugli annunci in Cechia o sugli annunci in Polonia.

Per il pubblico locale, l'app prepara un pacchetto di esportazione pronto da incollare con i nomi dei campi di ciascun portale nazionale. Continui a pubblicare e a pagare tu su ogni portale; semplicemente non devi mai riscrivere l'annuncio. Le piattaforme sono confrontate in dove i privati possono pubblicare un immobile in Europa. Il dettaglio per Paese è nella guida alla vendita senza agenzia in Cechia e nella nostra analisi del costo di vendere casa in Germania.

Domande frequenti

Si pagano tasse sulla plusvalenza quando vendi un immobile ereditato all'estero?

Solo se il periodo di possesso non è ancora finito. La plusvalenza la tassa il Paese in cui si trova l'immobile, e se gli anni di possesso del defunto contino dipende da quel Paese. Polonia, Germania e Austria conservano la data d'acquisto del defunto, Cechia e Slovacchia lo fanno per i familiari stretti, e l'Ungheria azzera il contatore al decesso. Il prezzo indicativo gratuito di Seeki.eu, basato sui prezzi mediani locali al metro quadro, ti dice quanto vale la plusvalenza in gioco.

Il periodo di possesso riparte quando erediti un appartamento in Polonia?

No. La Polonia conta i cinque anni dal 31 dicembre dell'anno in cui il defunto ha comprato l'appartamento, non dall'eredità. Un appartamento comprato da tuo padre o da tua madre nel 2020 o prima si vende esente da imposte nel 2026, in qualunque momento si sia chiusa la successione. Dentro i cinque anni la plusvalenza è tassata al 19%, a meno che tu non spenda il ricavato per la tua abitazione entro tre anni, un'agevolazione chiamata ulga mieszkaniowa (agevolazione per la casa).

Un appartamento ereditato in Ungheria è esente da imposte?

Non subito. L'Ungheria fa partire il conteggio dell'erede dalla data del decesso. La plusvalenza è tassata al 15% per intero nell'anno del decesso e in quello successivo. Poi ne conta il 90%, il 60% e il 30% nei tre anni seguenti, e dal quinto anno solare dopo il decesso è esente. Cosa l'Ungheria consideri prezzo d'acquisto per un erede è una domanda per un consulente fiscale ungherese.

Puoi vendere un immobile ereditato all'estero senza andarci?

Quasi del tutto, sì. Gli eredi di solito firmano una procura davanti a un notaio o al consolato, così qualcun altro può firmare la vendita. L'app di Seeki.eu trasforma una sola visita in un annuncio pronto per la vendita a distanza: tour a 360°, video della visita, planimetria misurata, home staging virtuale e descrizione scritta dall'IA, tutto gratis. Gli acquirenti di tutta Europa possono vedere la casa prima che qualcuno prenoti un volo.

Come vendono insieme dei fratelli un appartamento ereditato?

I fratelli che ereditano insieme vendono insieme. In pratica ogni coerede firma l'atto o nomina qualcuno con una procura, quindi mettetevi d'accordo prima sul prezzo e su un unico referente. Un solo annuncio su Seeki.eu costa 9 € al prezzo di lancio, senza provvigioni, quindi nessuna percentuale d'agenzia esce dalla quota di ciascun fratello. La parte acquirente di solito chiede il documento che ha chiuso la successione.

Quanto costa vendere da privato un immobile ereditato?

Su Seeki.eu pubblicare costa 9 € fissi al prezzo di lancio, 29 € a tariffa normale, senza provvigioni. Tutti gli strumenti con cui l'app di Seeki.eu costruisce l'annuncio sono gratuiti. Un pacchetto di esportazione prepara lo stesso annuncio per i portali nazionali, dove continui a pubblicare e a pagare tu. Notaio o avvocato, ed eventuali tasse sulla plusvalenza, dipendono dal Paese in cui si trova l'immobile.

Fonti

• Cechia: legge n. 586/1992 Sb. sulle imposte sul reddito, versione 2026, inclusa la regola per eredi in linea diretta e coniugi, tramite Zákony pro lidi.
• Slovacchia: legge n. 595/2003 Z. z. sull'imposta sul reddito, versione in vigore dal 1° gennaio 2026, tramite il portale giuridico Slov-Lex.
• Polonia: legge sull'imposta sul reddito delle persone fisiche, testo consolidato Dz.U. 2026 poz. 592, tramite la banca dati giuridica del Sejm.
• Ungheria: legge CXVII del 1995 sull'imposta sul reddito delle persone fisiche, regole in vigore a settembre 2026, tramite Nemzeti Jogszabálytár, e le indicazioni dell'amministrazione fiscale sulle compravendite immobiliari (NAV).
• Austria: legge del 1988 sull'imposta sul reddito (Einkommensteuergesetz), articoli 30 e 30a, tramite il sistema federale di informazione giuridica, e la legge di accompagnamento al bilancio 2027-2028, BGBl. I Nr. 62/2026.
• Germania: legge sull'imposta sul reddito (Einkommensteuergesetz), articolo 23, tramite Gesetze im Internet, pubblicata dal ministero federale della Giustizia.