Comprar vivienda en Europa como extranjero: 12 países

Un ingeniero serbio que le echa el ojo a un piso en Praga, un británico que se retira al Algarve, una pareja de Múnich que duda entre Ámsterdam y Varsovia: todo comprador transfronterizo arranca con la misma inquietud. ¿Puede un extranjero llegar a ser dueño de una vivienda aquí, y añade un pasaporte de fuera de la UE un permiso o una factura fiscal que un local nunca ve? La respuesta depende del país y de su nacionalidad, y es más abierta de lo que la mayoría espera.

Última revisión: 2026-08-11. Seeki.eu no es asesor legal ni fiscal; esto es orientación, no asesoramiento. Las normas de propiedad extranjera, los permisos y los recargos cambian y dependen de su nacionalidad, su residencia y el tipo de inmueble. Confirme su caso concreto con un notario, abogado o asesor fiscal local antes de comprometerse. Fuentes al pie de este artículo.

La matriz de 12 países: quién puede comprar y qué hace falta

La tabla contrasta la norma de cada país para un ciudadano de la UE o del EEE con la norma para un comprador de fuera de la UE (tercer país), más cualquier permiso y cualquier coste o identificación específicos para extranjeros. Va de los mercados más abiertos a los cuatro que ponen trabas a los compradores extranjeros.

País	Comprador UE / EEE	Comprador de fuera de la UE	Permiso o autorización	Coste o ID específico para extranjeros
Chequia	Mismos derechos que los nacionales	Compra directamente	Ninguno	Ninguno (impuesto de transmisiones abolido en 2020)
Eslovaquia	Mismos derechos	Compra directamente	Ninguno (suelo agrícola con prueba de reciprocidad)	Ninguno
Alemania	Mismos derechos	Compra directamente	Ninguno	Ninguno
Francia	Mismos derechos	Compra directamente	Ninguno	Ninguno
Bélgica	Mismos derechos	Compra directamente	Ninguno	12 % a 12,5 % sobre cualquier vivienda que no sea la habitual
Países Bajos	Mismos derechos	Compra directamente	Ninguno (normas locales de autoocupación)	8 % para inversor frente a 2 % para vivienda habitual
España	Mismos derechos	Compra directamente	Autorización militar solo en zonas de defensa	NIE obligatorio
Portugal	Mismos derechos	Compra directamente	Ninguno	NIF más representante fiscal, 7,5 % de IMT desde mayo de 2026
Polonia	Mismos derechos	Piso sí, casa o suelo necesitan permiso	Permiso del MSWiA (fuera del EEE)	Tasa del permiso
Hungría	Mismos derechos	Compra con permiso	Permiso de la oficina gubernamental (fuera del EEE)	Tasa del permiso
Austria	Derechos en general iguales	Suele necesitar autorización	Autorización provincial de transmisión de suelo (fuera de la UE)	Proceso de autorización
Italia	Mismos derechos	Prueba de reciprocidad o permiso de residencia	Comprobación de reciprocidad	Codice fiscale

En la mayor parte de Europa, si un extranjero puede ser dueño de una vivienda es un sí resuelto, y las verdaderas variables son la factura fiscal y el papeleo, no el permiso. La fricción se concentra en los cuatro mercados con trabas y, aparte, en el suelo: el suelo agrícola y forestal está restringido o sujeto a prueba de reciprocidad para los compradores de fuera de la UE en la mayoría de los países, Eslovaquia y Hungría incluidas. Tres mercados hacen pagar más a un no residente, el 7,5 % de IMT de Portugal, el 8 % para inversor de los Países Bajos frente al 2 % de un propietario ocupante y el 12 % a 12,5 % de Bélgica, que desglosamos en el coste real de comprar vivienda en Europa.

¿Pueden los extranjeros comprar vivienda en Chequia?

Sí, sin permiso. El ingeniero serbio que le echa el ojo a ese piso de Praga compra directamente a su propio nombre. El periodo transitorio posterior a la adhesión que limitaba a los compradores extranjeros de segundas residencias expiró el 1 de mayo de 2009, y la restricción de nacionalidad que quedaba en el artículo 17 de la Ley de Divisas se derogó sin más, sin sustituto, por la Ley 206/2011 Sb. con efectos desde el 19 de julio de 2011. El impuesto de adquisición de inmuebles del 4 % cayó después: la Ley 386/2020 Sb. lo abolió con carácter retroactivo para las transmisiones inscritas en el catastro desde el 1 de diciembre de 2019, y no se ha vuelto a introducir. Para la decisión entre comprar como persona física o mediante sociedad y la mecánica del Registro de la Propiedad, vea no residentes que compran vivienda en Chequia.

¿Pueden los extranjeros comprar vivienda en Eslovaquia?

Sí, y es uno de los mercados más sencillos de Europa. Cualquier nacionalidad posee una vivienda eslovaca directamente, sin permiso y sin requisito de residencia, al amparo del artículo 19a de la Ley de Divisas 202/1995. Tampoco hay impuesto de transmisiones sobre la adquisición, ya que Eslovaquia lo abolió el 1 de enero de 2005.

La única excepción es el suelo agrícola, y es más estrecha de lo que sugiere la mayoría de las guías. El artículo 7 de la Ley 140/2014 es una prueba de reciprocidad y no una prohibición general: un comprador solo queda vetado cuando la ley de su propio país niega a los eslovacos el derecho a comprar suelo agrícola allí, los nacionales de la UE, del EEE y de Suiza están exentos de plano, y la herencia está exenta en todos los casos. El Tribunal Constitucional anuló el mecanismo de oferta pública y de prioridad del agricultor local de esa ley en la sentencia PL. ÚS 20/2014, publicada el 11 de febrero de 2019, así que el procedimiento es ahora más ligero de lo que describen los textos anteriores a 2019.

¿Pueden los extranjeros comprar vivienda en Alemania?

Sí, sin restricción de ningún tipo. La ley alemana no impone ninguna condición de nacionalidad ni de residencia a la propiedad inmobiliaria, así que cualquier nacionalidad compra en idénticas condiciones. Todo comprador paga el mismo impuesto de transmisiones (Grunderwerbsteuer), y el tipo lo fija cada estado federado: 3,5 % en Baviera en el extremo bajo, y 6,5 % en lo más alto en cuatro estados, Brandeburgo, Renania del Norte-Westfalia, Sarre y Schleswig-Holstein, con el resto entre el 5 % y el 6 %, según Germany Trade and Invest en agosto de 2026.

¿Pueden los extranjeros comprar vivienda en Francia?

Sí, Francia es uno de los mercados más abiertos de la lista, sin prueba de nacionalidad, sin aprobación previa y sin permiso; un no residente compra en cualquier tramo de precio, y no hace falta visado ni permiso de residencia para ser propietario, según los Notaires de France. Toda operación pasa por un notaire, un funcionario público obligado a la imparcialidad que reconstruye la cadena de titularidad, comprueba hipotecas y servidumbres, autentica la escritura y recauda los impuestos de transmisiones para el Estado.

¿Pueden los extranjeros comprar vivienda en Bélgica?

Sí: la ley belga no impone ninguna condición de nacionalidad para comprar, y no existe permiso para extranjeros. El escollo es el coste, no el acceso. El impuesto de registro sobre una vivienda que no sea la principal es del 12 % en Flandes y del 12,5 % en Bruselas y Valonia, según la federación de notarios belgas en agosto de 2026. Todos los tipos reducidos exigen residir de verdad en el inmueble, así que un comprador no residente no alcanza ninguno: Flandes cobra el 2 % y Valonia el 3 % sobre una única residencia principal, y Bruselas aplica una reducción de 200.000 € sobre la base imponible en viviendas de hasta 600.000 €. Flandes endureció su tipo del 2 % desde el 1 de enero de 2026, exigiendo al menos un año ininterrumpido de empadronamiento en la dirección. Eso deja a un no residente en el mercado más caro de tramitar de aquí.

¿Pueden los extranjeros comprar vivienda en los Países Bajos?

Sí, la ley neerlandesa no impone ninguna condición de nacionalidad, así que cualquier nacionalidad compra directamente. La restricción que atrapa a los inversores es local, no nacional: los municipios pueden aplicar una norma de autoocupación (opkoopbescherming) que veta la compra para alquilar en viviendas baratas y de precio medio durante cuatro años desde la inscripción de la escritura de transmisión. Ámsterdam, Utrecht y La Haya la aplican en todo el municipio, mientras que Róterdam, Eindhoven y Arnhem designan barrios concretos, y vincula a todo propietario sea cual sea su nacionalidad. Cada municipio fija su propio techo de valor: el de Utrecht subió a 686.000 € el 1 de julio de 2026. La evaluación nacional de la norma llegó al parlamento en julio de 2026 y la respuesta del gobierno sigue pendiente en agosto de 2026, así que compruebe la norma local antes de comprometerse. Una vivienda en la que no vaya a residir soporta un 8 % de impuesto de transmisiones, frente al 10,4 % anterior, contra el 2 % de un propietario ocupante, según la Belastingdienst y con efectos desde el 1 de enero de 2026. El tipo del 10,4 % sigue aplicándose a locales comerciales, suelo y a un garaje comprado por separado de la vivienda.

¿Pueden los extranjeros comprar vivienda en España?

Sí, y el principal obstáculo es una identificación, no un permiso. Todo comprador extranjero necesita un NIE, el número de identidad de extranjero de España, porque el notario y el Registro de la Propiedad lo exigen para completar la compra, conforme al Reglamento de Extranjería (Real Decreto 557/2011). Los compradores de fuera de la UE necesitan además autorización militar en las zonas declaradas de interés para la defensa nacional bajo la Ley 8/1975 y el Real Decreto 689/1978. Ese régimen alcanza por igual a inmuebles rústicos y urbanos dentro de una zona designada, y las islas, Baleares y Canarias incluidas, están designadas en bloque. En la práctica aparece sobre todo en suelo rústico y en provincias fronterizas. Los nacionales de la UE están exentos.

España cerró su vía de visado para inversores el 3 de abril de 2025, cuando la Ley Orgánica 1/2025 derogó por completo el régimen de golden visa, tanto la vía inmobiliaria como la de proyecto empresarial y la de deuda pública. Las autorizaciones concedidas antes de esa fecha siguen vigentes y son renovables. Un impuesto aparte del 100 % sobre las compras de no residentes de fuera de la UE se anunció en enero de 2025 y se presentó en el Congreso el 22 de mayo de 2025, y seguía allí estancado sin votación según la información más reciente que pudimos confirmar, de marzo de 2026 (US News). Trátelo como pendiente y no como muerto, y compruebe su estado antes de hacer números. Nuestra guía sobre cómo obtener el NIE para una compra en España cubre el papeleo.

¿Pueden los extranjeros comprar vivienda en Portugal?

Sí, sin permiso de propiedad, aunque ahora dos cosas cuestan más a los no residentes. El británico que se retira al Algarve debe obtener un NIF (el número fiscal de Portugal) y nombrar un representante fiscal. Y un comprador que no sea residente fiscal en Portugal paga un IMT plano del 7,5 % sobre un inmueble destinado exclusivamente a vivienda, sin exención ni reducción alguna, según el Decreto-Lei 97/2026 de 20 de mayo.

Este tipo ya está en vigor. Se aplica desde el 25 de mayo de 2026, no desde el 1 de septiembre de 2026 como todavía informan varios sitios inmobiliarios: el propio calendario del decreto (artículo 18) aplaza únicamente los nuevos regímenes de arrendamiento a septiembre, mientras que el cambio del IMT entró en vigor con el decreto mismo. Si está cerrando una compra este verano como no residente, presupueste un 7,5 %.

El impuesto depende de la residencia fiscal y no de la nacionalidad, así que un ciudadano de la UE que no resida en Portugal también lo paga. Tres vías lo anulan, según el artículo 17 reformado del Código del IMT: que ya fuera residente fiscal en Portugal, que pase a serlo en un plazo de dos años desde la compra, o que arriende el inmueble como vivienda a una renta limitada dentro de los seis meses siguientes y lo mantenga arrendado al menos 36 meses durante los primeros cinco años. En los dos últimos casos la administración tributaria devuelve la diferencia frente a los tipos progresivos normales previa solicitud, que debe presentarse en el plazo de seis meses. La vía inmobiliaria hacia la golden visa ya se había retirado en 2023.

¿Pueden los extranjeros comprar vivienda en Polonia?

Depende de qué compre. Un piso independiente en un edificio de varias viviendas está exento, y un comprador de fuera del EEE puede adquirirlo sin permiso si se sitúa fuera de la zona fronteriza. Una casa, una parcela o suelo requieren un permiso del MSWiA, el ministerio del interior de Polonia, bajo la Ley de 1920 sobre la adquisición de inmuebles por extranjeros. Los ciudadanos de la UE y del EEE están totalmente exentos para las viviendas. La Comprar propiedad en Polonia siendo extranjero (Guía 2026) detalla el proceso del permiso.

¿Pueden los extranjeros comprar vivienda en Hungría?

Sí, pero los compradores de fuera del EEE necesitan un permiso. Un nacional de un tercer país debe obtener un permiso de adquisición de la oficina de gobierno local antes de comprar, un trámite que suele tardar de 30 a 90 días y exige prueba de identidad, de finalidad y de fondos. Los ciudadanos de la UE y del EEE reciben trato de locales y no necesitan permiso. El suelo agrícola y forestal está muy restringido para todos los extranjeros.

¿Pueden los extranjeros comprar vivienda en Austria?

Para los compradores de fuera de la UE, por lo general no sin autorización. Austria es el mercado más estricto de aquí, y un esquiador que sueña con un chalé en el Tirol se topa con dos barreras distintas que es fácil confundir.

La primera es el permiso para extranjeros. No hay ley federal, así que cada una de las nueve provincias aplica su propia ley de transmisión de suelo, y un comprador de un tercer país necesita normalmente la autorización de la autoridad provincial de transmisión de suelo (la Grundverkehrsbehörde). En esta barrera las provincias más estrictas son el Tirol, Vorarlberg, Carintia y Viena. Carintia descarta en la práctica una compra vacacional nueva de un no residente, al exigir cinco años de residencia principal ininterrumpida en Austria, y la ley vienesa de extranjeros alcanza a todos los tipos de inmueble. Salzburgo, a la que se suele agrupar entre las más estrictas, va en sentido contrario en este punto: su ley de transmisión de suelo de 2023 recoge expresamente una segunda residencia en una zona designada para ello como motivo válido para conceder un permiso a un tercer país.

La segunda barrera es la norma de segundas residencias, y vincula por igual a austriacos y a extranjeros. El Tirol no veta las segundas residencias de extranjeros como tales. Veta las nuevas para todo el mundo, bajo la ley de ordenación del territorio de 2022, y solo permite las inscritas antes de 1999 o expresamente calificadas, con un tope del 8 % del parque de viviendas de cada municipio. Desde el 1 de enero de 2026, 181 municipios tiroleses exigen a todo comprador declarar que no está creando una segunda residencia nueva, con la subasta judicial como sanción en caso de incumplimiento.

A los ciudadanos de la UE y del EEE se los equipara en general con los austriacos en la barrera de extranjería, aunque la mayoría de las provincias espera que acredite la libertad del Tratado en la que se ampara, y la igualdad de trato no exime a nadie de las normas de segunda residencia. Los compradores suizos no quedan equiparados automáticamente: el trato nacional pleno solo llega cuando fija su residencia principal en Austria. Lea la Comprar propiedad en Austria siendo extranjero (Guía 2026) antes de decidirse por una provincia y, si compra desde Hungría, comprar vivienda en Austria siendo ciudadano húngaro recorre todo el camino.

¿Pueden los extranjeros comprar vivienda en Italia?

Para los ciudadanos de la UE, libremente. Para los de fuera de la UE, solo si se cumple la condición de reciprocidad (condizione di reciprocità): Italia permite la compra cuando un italiano podría comprar en el país del extranjero, una prueba que el notario contrasta con las tablas MAECI del Ministerio de Exteriores. Un permiso de residencia italiano válido elimina la prueba por completo. Todo comprador necesita un codice fiscale, el código fiscal de Italia. Vea la Comprar propiedad en Italia siendo extranjero (Guía 2026) para el detalle de la reciprocidad; los compradores alemanes y austriacos tienen el recorrido completo, con costes incluidos, en comprar vivienda en Italia desde Alemania o Austria.

Cuándo es mejor una sociedad local o esperar a la residencia

Dos situaciones dan la vuelta al consejo por defecto de comprar directamente como persona física. La primera es una cartera o un negocio de alquiler: una sociedad local (una s.r.o. checa, una S.L. española) puede separar la responsabilidad, ordenar la sucesión transfronteriza y simplificar la tenencia de varios inmuebles. La segunda es un mercado con trabas: como la mayoría de las restricciones recaen sobre la condición de fuera de la UE, obtener antes la residencia puede levantarlas. Un permiso de residencia italiano se salta la comprobación de reciprocidad, y la condición de ciudadano de la UE o del EEE elimina por completo los permisos de Polonia, Hungría y Austria.

Esto no es para todos. Para una sola vivienda en la que vaya a residir usted mismo, en uno de los ocho mercados abiertos, una sociedad es excesiva y añade coste de constitución, cuentas anuales e impuesto de sociedades sin beneficio alguno. Esperar a la residencia solo tiene sentido si de todos modos se iba a mudar. Si está sopesando más de un país, el comparador de traslado de Seeki.eu pone dos mercados uno al lado del otro, con los precios en una sola moneda, antes de que se decida por ninguno.

Preguntas frecuentes

¿Pueden los ciudadanos de fuera de la UE comprar vivienda en Europa?

Sí, en casi toda Europa. De los 12 mercados de aquí, 8 no imponen ninguna restricción de propiedad a un comprador de fuera de la UE y no necesitan permiso: Chequia, Eslovaquia, Alemania, Francia, Bélgica, Países Bajos, España y Portugal. Cuatro ponen trabas al menos a algunas compras: Polonia y Hungría exigen un permiso, Austria una aprobación provincial e Italia una prueba de reciprocidad. Por lo general seguirá necesitando un número fiscal local.

¿Qué países europeos exigen un permiso para comprar vivienda?

Cuatro. Polonia exige un permiso del MSWiA a los compradores de fuera del EEE de una casa o de suelo, aunque un piso independiente fuera de la zona fronteriza está exento. Hungría exige un permiso de la oficina de gobierno a todos los compradores de fuera del EEE. Austria exige una autorización provincial de transmisión de suelo a los compradores de fuera de la UE, más estricta en el Tirol, Vorarlberg, Carintia y Viena. Italia aplica una comprobación de reciprocidad en lugar de un permiso. El suelo agrícola está restringido aparte en la mayoría de los países.

¿Pagan los extranjeros un impuesto extra al comprar vivienda en Europa?

A veces. Portugal cobra a los no residentes fiscales un IMT plano del 7,5 % sobre las viviendas desde el 25 de mayo de 2026 (Decreto-Lei 97/2026), un recargo que depende de la residencia fiscal y no de la nacionalidad, así que hasta un no residente de la UE queda atrapado. Los Países Bajos cobran un 8 % sobre una vivienda de inversión frente al 2 % de un propietario ocupante. El impuesto del 12 % a 12,5 % de Bélgica se aplica a cualquier vivienda que no sea la habitual. En el resto, el impuesto es el mismo para todos.

¿Pueden los extranjeros conseguir una hipoteca local en Europa?

Normalmente sí, pero en condiciones más ajustadas que un residente. Los bancos de toda la UE prestan a no residentes, y a menudo a compradores de fuera de la UE, pero la relación préstamo-valor es menor: donde un local podría pedir del 80 % al 90 % del precio, a un no residente se lo suele limitar más cerca del 60 % al 70 %, así que prevea una entrada en efectivo mayor. Comparamos quién presta y en qué condiciones en la guía sobre hipotecas para no residentes en la UE.

¿Necesito vivir en un país para comprar vivienda allí?

No. Ninguno de estos mercados exige residencia para poseer una vivienda, y puede comprar como no residente que nunca ha vivido allí. Lo que sí puede exigirse es un permiso (Polonia, Hungría, Austria para compradores de fuera de la UE), un número fiscal (el NIE de España, el NIF de Portugal, el codice fiscale de Italia) y una prueba del origen de sus fondos bajo las normas antiblanqueo de la UE. La residencia cambia su situación fiscal, no su derecho a comprar.

¿Cómo comparo dos de estos países antes de elegir uno?

Póngalos uno al lado del otro primero. El comparador de traslado de Seeki.eu enfrenta dos cualesquiera de estos mercados en precios y viviendas tipo, su buscador normaliza cada presupuesto a euros para que una lista de 250.000 € signifique lo mismo en Varsovia que en Lisboa, y la mayoría de estos países lleva una guía para compradores extranjeros que cubre los permisos e impuestos anteriores. Eso le permite descartar o mantener un mercado antes de gastar en un abogado o un viaje de visitas.

Antes de hacer una oferta en el extranjero

Lo más útil que puede hacer un comprador transfronterizo es separar las tres preguntas que se mezclan: ¿puedo comprar aquí?, ¿qué añadirán los impuestos y los permisos? y ¿puedo permitírmelo una vez que el presupuesto está en una sola moneda? Para 8 de estos 12 mercados la primera respuesta es un sí limpio; para los otros cuatro es un sí con un permiso o una prueba que depende de la condición de fuera de la UE. A partir de ahí es un problema de selección, que es donde Seeki.eu se gana su lugar: alinee los precios por metro cuadrado de España frente a su equivalente polaco, mantenga cada precio en euros mientras compara y abra la guía para compradores extranjeros del país, donde la tengamos, antes de acotar a uno.

Fuentes

Este artículo se volvió a verificar el 10 de agosto de 2026 contra la legislación primaria y los organismos oficiales siempre que fueron accesibles.

Portugal: el Decreto-Lei n.º 97/2026 de 20 de mayo, publicado en el Diário da República, 1.ª série, n.º 97, en particular el artículo 6 (que modifica el artículo 17 del Código del IMT) y el artículo 18, que fija cuándo entra en vigor cada medida.

Chequia: la Ley 206/2011 Sb., que deroga el artículo 17 de la Ley de Divisas 219/1995 Sb., y la Ley 386/2020 Sb., que abolió el impuesto de adquisición de inmuebles.

Eslovaquia: el artículo 19a de la Ley de Divisas 202/1995 Z. z., el artículo 7 de la Ley 140/2014 Z. z. y la sentencia del Tribunal Constitucional PL. ÚS 20/2014, promulgada como Nález 33/2019 Z. z.

España: la Ley 8/1975 y el Real Decreto 689/1978 sobre zonas de interés para la defensa nacional, el Reglamento de Extranjería (Real Decreto 557/2011) y la Ley Orgánica 1/2025 que deroga el régimen de visado para inversores.

Alemania: Germany Trade and Invest, sobre los tipos del impuesto de transmisiones por estado federado.

Francia: Notaires de France, sobre las compras de no residentes y el papel del notaire.

Bélgica: la federación de notarios belgas, sobre los impuestos de registro regionales, la reducción de Bruselas y las condiciones del tipo flamenco aplicables desde el 1 de enero de 2026.

Países Bajos: la Belastingdienst sobre los tipos del impuesto de transmisiones, y Volkshuisvesting Nederland junto con el Ayuntamiento de Utrecht sobre la norma de autoocupación y su evaluación nacional pendiente.

Austria: los textos provinciales consolidados del sistema federal de información jurídica (RIS), en vigor a 10 de agosto de 2026, en particular la Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 y la Tiroler Raumordnungsgesetz 2022, la Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023, la Vorarlberg Grundverkehrsgesetz, la Kärntner Grundverkehrsgesetz 2002, la Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz y la Tiroler Vorbehaltsgemeindenverordnung 2026. El trato a los compradores suizos se rige por el acuerdo entre la UE y Suiza sobre libre circulación de personas.

Polonia, Hungría e Italia: las normas de permiso y reciprocidad de esas tres secciones se recopilaron en julio de 2026 del Ministerio del Interior y Administración polaco, del régimen húngaro de permisos de la oficina de gobierno y de las tablas de reciprocidad MAECI de Italia. No se volvieron a documentar en la revisión de agosto de 2026, así que trátelas como vigentes a julio de 2026 y confírmelas con un abogado local antes de apoyarse en ellas.

Los tipos y umbrales cambian y varían según la región, el tipo de inmueble y su propia residencia fiscal. Esto es orientación, no asesoramiento. Confirme su situación con un notario, abogado o asesor fiscal local antes de comprometerse.