¿Hipoteca para extranjeros en la UE? Guía por país
Última revisión: 2026-04-02
Sí, la mayoría de los países de la UE conceden hipotecas a extranjeros (incluidos titulares de pasaportes no europeos), pero las condiciones son notablemente más estrictas que para los residentes. Espere un loan-to-value (LTV) menor, más papeleo y la posibilidad real de que en cualquier país solo dos o tres bancos cuenten con un verdadero programa para no residentes. Esta guía recorre los mercados europeos donde Seeki opera y muestra dónde se sitúa cada uno.
Esto es orientación, no asesoramiento financiero. Los tipos de interés, los topes regulatorios y el apetito de los bancos cambian constantemente. Antes de comprometerse con una propiedad, contraste su situación concreta con un bróker hipotecario independiente que trabaje con no residentes en ese país. Las cifras siguientes son deliberadamente cualitativas.
La comparativa breve
| País | Quién presta habitualmente a no residentes | LTV para no residentes (cualitativo) | Divisa del préstamo | Traba típica |
|---|---|---|---|---|
| Austria | Grandes bancos universales y algunas Sparkassen regionales | Menor que para residentes, a menudo entre la mitad y dos tercios | EUR | Test de ingresos conservador, documentación en alemán |
| Chequia | Un puñado de los bancos checos mayores | Menor que para residentes, habitualmente entre la mitad y dos tercios | CZK (o EUR vía canales especializados) | Riesgo de tipo de cambio si los ingresos están en EUR/GBP/USD |
| Alemania | La mayoría de los grandes bancos universales; algunas Sparkassen y Volksbanken | Menor que para residentes, típicamente alrededor de dos tercios | EUR | Equivalente de Schufa para no residentes, prueba de ingresos estricta |
| Países Bajos | Sobre todo los grandes bancos neerlandeses vía mesas internacionales o de expatriados | Menor que para residentes, muy por debajo del máximo residente | EUR | BSN, residencia fiscal neerlandesa preferida, documentación de ingresos muy estricta |
| Polonia | Los mayores bancos universales, de manera selectiva | Menor que para residentes, a menudo en torno a la mitad | PLN (en ocasiones EUR) | Desajuste de divisas si ingresa en EUR; PESEL/empadronamiento |
| España | Los grandes bancos españoles tienen programas dedicados a no residentes | Menor que para residentes, habitualmente entre la mitad y dos tercios | EUR | NIE, seguro de vida, traducciones juradas |
| Francia | Grandes bancos franceses y banca privada especializada | Menor que para residentes, típicamente alrededor de dos tercios | EUR | Capacité d'emprunt francesa, tope estricto de endeudamiento sobre ingresos |
| Italia | Un conjunto reducido de bancos con programas para no residentes | Menor que para residentes, a menudo entre la mitad y dos tercios | EUR | Codice fiscale, aprobaciones más lentas, lista de prestamistas estrecha |
| Portugal | Los principales bancos portugueses tienen mesas para no residentes | Menor que para residentes, a menudo alrededor de dos tercios | EUR | NIF, representante fiscal, traducción de ingresos |
| Eslovaquia | Un puñado de los bancos eslovacos mayores | Menor que para residentes, habitualmente entre la mitad y dos tercios | EUR | Lista de prestamistas estrecha, firma presencial en Eslovaquia |
El patrón es coherente. En cada país, los grandes bancos nacionales tienen un producto para no residentes. Los bancos de segundo nivel y regionales normalmente no. Los no residentes aportan más dinero propio. Los países de la eurozona prestan en euros, los mercados fuera de la eurozona, por defecto, en moneda local. Ese desajuste de divisas es el mayor riesgo financiero individual para un comprador extranjero.
Austria
Austria trata la hipoteca para no residentes como un producto de nicho ya consolidado. Grandes bancos universales (Erste, Raiffeisen, BAWAG, UniCredit Bank Austria y similares) estudian solicitudes de compradores extranjeros, sobre todo de ciudadanos UE/EEE con ingresos estables. Las Sparkassen regionales más pequeñas son menos consistentes. El LTV se sitúa significativamente por debajo del de los residentes austriacos, así que planee una aportación de capital sólida por encima del aproximadamente 10 % de impuesto de transmisiones y gastos notariales. Toda la documentación va en alemán, y los compradores de segunda vivienda se enfrentan en algunos Länder (especialmente Tirol y Salzburgo) a un escrutinio adicional sobre la transacción de suelo. Los justificantes de ingresos suelen necesitar traducción jurada.
Comprar propiedad en Austria siendo extranjero (Guía 2026)Chequia
Los bancos checos prestan a extranjeros, pero la lista de prestamistas con un proceso real para no residentes es corta: Česká spořitelna, ČSOB, Komerční banka, Raiffeisenbank y unos cuantos más. Los ciudadanos UE tienen un recorrido más fácil que los compradores no UE, a quienes a menudo se les orienta hacia comprar a través de una s.r.o. checa que luego asume el préstamo. La mayoría de las hipotecas son en coronas. Si ingresa en euros o libras, asume el riesgo de tipo de cambio entre nómina y cuota, lo que puede oscilar de forma notable en un horizonte de 20 años. Algunos canales especializados ofrecen préstamos en EUR, pero con LTV menor y tipos más altos.
Comprar propiedad en Chequia siendo extranjero (Guía 2026)Alemania
Alemania tiene uno de los mercados de hipoteca para no residentes más profundos de la UE. Los grandes bancos universales (Deutsche Bank, Commerzbank, ING-DiBa, DKB) más varias Sparkassen y Volksbanken con mesas internacionales prestan a extranjeros. Los compradores UE con ingresos en EUR ven las condiciones más amigables. Los compradores británicos y estadounidenses también pueden financiarse, normalmente con LTV menor que el de los residentes y tipos algo superiores. El mercado alemán es muy intensivo en papeleo: nóminas, declaraciones fiscales, a veces un equivalente de Schufa gestionado por el banco, además de la escritura ante notario. Los préstamos a tipo fijo a 10–20 años son la norma local.
Comprar propiedad en Alemania siendo extranjero (Guía 2026)Países Bajos
Países Bajos es uno de los países de la UE más difíciles para que un no residente consiga hipoteca. ABN AMRO, ING y Rabobank tienen mesas internacionales o de expatriados, pero en general prefieren prestatarios que viven y pagan impuestos en los Países Bajos. Con un BSN (número de ciudadano) y contrato laboral neerlandés se abren puertas. Si compra puramente como inversor extranjero sin residencia fiscal neerlandesa, el universo de prestamistas se reduce a un puñado de asesores hipotecarios especializados que pueden emparejarle con un banco dispuesto. El LTV para no residentes queda muy por debajo del máximo para residentes, que llega hasta el 100 % para vivienda habitual. Planee una aportación de capital elevada.
Comprar propiedad en los Países Bajos siendo extranjero (Guía 2026)Polonia
Los mayores bancos universales polacos (PKO BP, Pekao, Santander Bank Polska, mBank, ING Bank Śląski) estudian las solicitudes extranjeras de manera selectiva. La hipoteca irá habitualmente en złotys. Importa: Polonia tiene una historia complicada con préstamos en moneda extranjera (los préstamos en francos suizos de los años 2000 terminaron mal para muchos prestatarios), y la normativa actual empuja a los bancos a prestar, en lo posible, en la moneda de ingresos del prestatario. Si gana en euros y compra en złotys, el desajuste de divisas lo asume usted. El LTV para no residentes es notablemente más estricto que para residentes, y antes incluso de presentar la solicitud necesitará en general número PESEL y cuenta bancaria polaca.
Comprar propiedad en Polonia siendo extranjero (Guía 2026)España
España tiene el mercado más desarrollado de hipoteca para no residentes del sur de Europa. Los grandes bancos españoles (Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell, Bankinter y varios más) operan programas dedicados para no residentes con personal en inglés en las principales ciudades costeras. El LTV es menor que para los residentes españoles. Los bancos exigen NIE (número de identidad de extranjero), justificantes de ingresos traducidos al español y, casi siempre, un seguro de vida contratado en el mismo banco. Los tipos son competitivos en el contexto europeo. La tasación y los honorarios de gestoría engrosan los costes de cierre. El proceso completo suele tardar entre 6 y 10 semanas.
Comprar propiedad en España siendo extranjero (Guía 2026)Francia
Los bancos franceses prestan a no residentes a través de departamentos internacionales dedicados: BNP Paribas, Société Générale, Crédit Agricole, BPCE/Banque Populaire, y algunas bancas privadas para el segmento alto. El sistema francés aplica un tope duro de servicio de deuda sobre ingresos (taux d'endettement) en torno a un tercio del ingreso bruto, y lo aplica estrictamente, más aún a no residentes. El LTV es menor que para residentes. Los tipos fijos largos (15, 20, 25 años) son la norma. El seguro de vida es obligatorio y suele ser donde el banco saca margen en expedientes de no residentes. El papeleo lleva semanas y el cierre lo dirige un notario francés.
Comprar propiedad en Francia siendo extranjero (Guía 2026)Italia
Italia tiene un mercado de hipoteca para no residentes más estrecho que Francia o España. Intesa Sanpaolo, UniCredit, BPER y unos cuantos más tienen programas, muchos bancos regionales no. El LTV para no residentes queda bien por debajo del máximo para residentes, y las aprobaciones son más lentas: de ocho a doce semanas es realista. Necesitará codice fiscale, prueba de ingresos traducida al italiano y paciencia. El notario (notaio) tramita la escritura y la inscripción pública. Los tipos son competitivos y dominan los productos a tipo fijo. Los ciudadanos UE tienen un recorrido más sencillo que los compradores no UE, que a veces se evalúan según el principio de reciprocidad en su país de origen.
Comprar propiedad en Italia siendo extranjero (Guía 2026)Portugal
Portugal corteja activamente al comprador extranjero, y los principales bancos portugueses (Millennium BCP, Novo Banco, Santander Totta, BPI, Caixa Geral) tienen mesas para no residentes dimensionadas para esa demanda. Los compradores UE y los procedentes de Reino Unido, EE. UU. o Brasil encuentran procesos consolidados. El LTV es menor que para los residentes portugueses, pero más generoso que en algunos vecinos. Necesitará NIF (número fiscal portugués), a menudo un representante fiscal portugués si vive fuera de la UE, y documentación de ingresos traducida. Los tipos son competitivos. El cierre se lleva ante notario y la Conservatória do Registo Predial (Registro de la Propiedad).
Comprar propiedad en Portugal siendo extranjero (Guía 2026)Eslovaquia
Eslovaquia es un mercado más pequeño con una oferta para no residentes proporcionalmente más fina. Los grandes bancos eslovacos (Slovenská sporiteľňa, Tatra banka, VÚB, ČSOB Slovakia) considerarán solicitudes extranjeras, especialmente de ciudadanos UE con ingresos en EUR. Los compradores no UE encuentran más fricción. El LTV es significativamente menor para no residentes, y la mayoría de los bancos esperan que firme presencialmente en Eslovaquia, a veces más de una vez. La hipoteca va en euros, lo que elimina el problema de desajuste de divisas que sufren los compradores checos o polacos. Los plazos de aprobación son cortos por estándares de la UE una vez la documentación está completa.
Comprar propiedad en Eslovaquia siendo extranjero (Guía 2026)Lo que comparten todas las solicitudes de no residentes
En todos los mercados aparece la misma espina dorsal documental: pasaporte o DNI, nóminas recientes, dos o tres años de declaraciones fiscales, contrato laboral o cuentas para autónomos, extractos bancarios de seis a doce meses, y una explicación limpia del origen de los fondos para la entrada. La mayoría de los países exige traducciones, a veces juradas. La mayoría exige un número fiscal local (NIE en España, NIF en Portugal, codice fiscale en Italia, PESEL en Polonia) antes de presentar la solicitud, y varios exigen una cuenta bancaria local abierta previamente.
El seguro de vida es realmente obligatorio en varios países (España, Francia, Portugal) y prácticamente esperado en otros. Los bancos sacan una parte significativa de su margen en no residentes ahí, así que merece la pena pedir un presupuesto independiente y comparar.
Preguntas frecuentes
¿Puede un ciudadano británico conseguir una hipoteca en la UE tras el Brexit?
Sí. Los compradores británicos perdieron el estatus de ciudadano UE tras el Brexit, pero no el acceso a las hipotecas en la UE. La mayoría de los grandes bancos en España, Portugal, Francia, Alemania, Italia y otros han seguido prestando a solicitantes británicos dentro de sus programas para no residentes. Las condiciones son más estrictas que para residentes UE (LTV menor, más papeleo, a veces traducción jurada obligatoria), pero la puerta está abierta. Los ingresos británicos en libras suelen acreditarse con declaraciones del HMRC y nóminas recientes.
¿Los bancos de la UE prestan en moneda local o en euros?
Los bancos de la eurozona prestan en euros. Los bancos de la UE fuera de la eurozona (especialmente en Chequia y Polonia) suelen prestar en moneda local (CZK, PLN). Algunos canales especializados ofrecen préstamos denominados en EUR en esos mercados, pero con LTV menor y tipos más altos. El compromiso es real: un préstamo en moneda local le quita el riesgo cambiario al banco y se lo traslada a usted si ingresa en otra moneda.
¿Cuál es el mejor país de la UE para una hipoteca de no residente?
Depende de dónde quiera vivir y en qué moneda ingrese. Para ciudadanos UE que ganan en EUR, España y Portugal tienen los programas para no residentes más desarrollados y el papeleo más amable. Para compradores británicos o estadounidenses, España y Francia tienen la mayor experiencia institucional con expedientes de ingresos en libras y dólares. Alemania presta de forma profunda y conservadora. Países Bajos es el más restrictivo entre los grandes mercados. No hay una respuesta única: un bróker puede modelizar dos o tres países candidatos en paralelo.
¿Qué documentos suele requerir una solicitud de hipoteca de no residente?
Pasaporte o DNI, nóminas recientes (normalmente de tres a seis meses), las dos o tres últimas declaraciones fiscales, contrato laboral o cuentas de autónomo, extractos bancarios de seis a doce meses, una carta de origen de fondos para la entrada y prueba de las deudas existentes. La mayoría de los países también necesita un número de identificación fiscal local y, con frecuencia, una cuenta bancaria local. Las traducciones al idioma local suelen ser exigidas.
¿Cuánto dura una solicitud de hipoteca de no residente?
Planee entre seis y doce semanas desde la solicitud hasta la disposición en la mayoría de los mercados. España y Portugal están en la parte rápida cuando el expediente está limpio. Italia y Países Bajos tienden a ser más lentos. Los mayores retrasos casi siempre son la traducción de documentos, preguntas sobre el origen de fondos y, en algunos países, la tasación del banco. Iniciar con tiempo el número fiscal y la cuenta local ahorra semanas.
¿La hipoteca de no residente sale más cara que la de residente?
Normalmente sí, por dos vías. El tipo de interés suele ser ligeramente superior al equivalente residente en el mismo banco, y el tope de LTV es menor, lo que implica una entrada mayor. Seguros y comisiones de apertura también pueden pesar más en expedientes de no residentes. La diferencia rara vez es dramática (una fracción de punto en el tipo, de diez a veinte puntos en LTV), pero sí desplaza la aritmética de caja.
¿La propiedad en sí es distinta al comprarla con hipoteca de no residente?
No. La propiedad, la escritura, la inscripción en el Registro de la Propiedad y los derechos de titularidad son idénticos, ya financie la compra al contado o con una hipoteca de no residente. La hipoteca es una carga sobre su título; todo lo demás transcurre igual que para un comprador residente.
Por dónde empezar
Si está al principio del recorrido, dos pasos prácticos acortan todo lo demás: pida precalificación a un bróker local en su país objetivo para conocer su presupuesto realista en esa divisa, y lea la guía específica del país para la parte legal y fiscal de la compra en sí.
Los tipos y las normas cambian. Las cifras y listas de bancos arriba son correctas a principios de 2026; la imagen estructural (los grandes bancos prestan a no residentes, los pequeños a menudo no, la entrada es mayor, la divisa importa en países fuera de la eurozona) es más estable que los detalles. Confirme siempre la posición actual con un bróker autorizado antes de comprometerse.