Comprar propiedad en Italia siendo extranjero (Guía 2026)

Italia es uno de los mercados más abiertos de la UE sobre el papel, y uno de los más exigentes en la práctica. Las reglas sobre quién puede comprar son generosas: los ciudadanos UE tienen plena paridad, y la mayoría de los extracomunitarios cumplen los requisitos por la condizione di reciprocità (doctrina de reciprocidad) italiana. Donde está la fricción: la compra está sujeta a notario, el sistema fiscal traza una línea nítida entre vivienda habitual y segunda residencia, y los edificios italianos antiguos son célebres por estar plagados de abusi edilizi (obras no autorizadas) que pueden hacer explotar una operación a último minuto.

Dos cosas que dejar claras antes de enamorarte de un caserío toscano. Primero, necesitas un Codice Fiscale antes de firmar nada. Segundo, los programas de "casa por 1 euro" que ves en aldeas sicilianas y de Apulia llevan asociados compromisos de reforma vinculantes y avales de cumplimiento. No son un atajo a Italia.

Esta guía recorre Codice Fiscale, impuesto de registro (Imposta di Registro), IVA en obra nueva, IMU anual, el rogito notarial obligatorio, la financiación para no residentes y dónde compran de verdad los extranjeros en Seeki.

¿Pueden los extranjeros comprar propiedad en Italia?

Casi siempre, sí. El marco italiano divide a los compradores extranjeros en tres grupos:

1. Ciudadanos UE y EEE: plena paridad con los residentes italianos. Sin autorizaciones, mismo trato fiscal (incluido el 2 % de impuesto de registro por vivienda habitual si trasladan residencia).
2. Extracomunitarios con residencia en Italia: tratados como residentes italianos a efectos de propiedad y fiscalidad.
3. Extracomunitarios no residentes: sujetos a la condizione di reciprocità. Pueden comprar si su país de origen permite a los italianos comprar allí. El Ministerio de Asuntos Exteriores publica la lista. Estadounidenses, británicos, canadienses, australianos, suizos, japoneses, brasileños y la mayoría de latinoamericanos cumplen. Algunos no, y el notario lo verifica antes del rogito.

Italia no limita al comprador extranjero por tipo de propiedad, valor o ubicación. Suelo agrícola, centros históricos, villas costeras o inmuebles comerciales: mismo marco. El suelo agrícola lleva un prelazione (derecho de adquisición preferente) para vecinos agricultores que puede ralentizar la operación.

Codice Fiscale: el primer paso

El Codice Fiscale es un código fiscal italiano de 16 caracteres emitido por la Agenzia delle Entrate. No puedes abrir cuenta bancaria italiana, firmar contrato preliminar, pagar impuestos ni otorgar escritura sin él. Gratuito, basado en identidad (no en residencia); los no residentes lo obtienen rutinariamente.

Tres vías:

1. Presencial en una oficina de la Agenzia delle Entrate en Italia: gratis, mismo día con pasaporte.
2. En un consulado italiano en el extranjero: también gratis, 1–4 semanas según el consulado.
3. A través de un abogado italiano o commercialista con poder: 100–250 € dentro de un encargo más amplio.

Tramítalo antes de empezar a ofertar. Sin él se atascan varios pasos (cuenta bancaria, solicitud de hipoteca, transferencia de señal).

Los programas de casa por 1 euro

Los programas case a 1 euro que llevan pequeños comuni de aldeas despobladas del sur son reales, pero mucho más exigentes que los titulares virales. Cada comune fija su alcance de reforma, aval y plazo, y los impuestos de notaría y transmisión siguen aplicándose por encima. La compra no es realmente de 1 euro en términos netos. Confirma los términos con el ufficio tecnico del municipio antes de pujar. Si la idea te llama, mira el programa Borghi y los incentivos regionales relacionados en Sicilia o Puglia.

Tipo plano del 7 % para jubilados que se mudan al sur

El regime fiscale agevolato per pensionati esteri italiano (Art. 24-ter TUIR) ofrece un IRPF personal plano del 7 % sobre toda la renta de fuente extranjera (pensiones, alquileres, plusvalías) a jubilados que trasladan residencia fiscal a un municipio cualificado del sur. Reglas centrales:

• Renta de pensión extranjera, pública o privada.
• Residencia fiscal en un comune de Abruzos, Molise, Campania, Puglia, Basilicata, Calabria, Cerdeña o Sicilia con población inferior a 30.000 (umbral elevado desde 20.000 por la Ley 34/2026, vigente desde el 7 de abril de 2026). También cualifican municipios en zona sísmica del Lacio, Marcas y Umbría. Palermo, Bari, Catania y Lecce siguen por encima del umbral.
• No haber sido residente fiscal italiano en los 5 ejercicios anteriores al traslado.
• El tipo plano se aplica durante 10 ejercicios consecutivos (el año de la opción más los nueve siguientes).

Popular entre jubilados estadounidenses, británicos y del norte de Europa, ha impulsado la apreciación real de precios en los comuni elegibles. Confirma elegibilidad con un commercialista antes de articular una mudanza alrededor de él. La lista se publica y se modifica periódicamente.

Costes e impuestos

Presupuesta entre el 10 % y el 15 % del precio en costes únicos para segunda residencia o compra por no residente, o entre el 5 % y el 8 % para vivienda habitual cuando cumples el tipo reducido. Tres canales principales: impuesto de registro (o IVA en obra nueva), honorarios notariales e impuestos catastral e hipotecario.

Impuesto de registro (Imposta di Registro)

El coste único dominante en la compra entre particulares:

• Vivienda habitual (prima casa): 2 % sobre el valore catastale (valor fiscal, habitualmente muy por debajo del de mercado), mínimo 1.000 €. Debes empadronarte en el comune del inmueble en 18 meses, y la vivienda no puede ser de lujo (categorías A1, A8, A9).
• Segunda residencia (seconda casa): 9 % del valor catastral, mínimo 1.000 €. Es lo que pagan la mayoría de compradores extranjeros no residentes en una casa de vacaciones.
• Impuestos catastral e hipotecario fijos: 50 € cada uno (100 € totales) en operaciones entre particulares.

Mecánica clave: el impuesto se calcula sobre el valor catastal vía mecanismo prezzo-valore, no sobre el precio de compra. Los valores catastrales suelen estar un 30–50 % por debajo del de mercado, lo que reduce materialmente la base imponible. El comprador debe solicitar formalmente el tratamiento prezzo-valore en el rogito.

IVA en obra nueva

Cuando compras directamente a un constructor o promotor sujeto a IVA en los 5 años posteriores a la finalización, la operación va por IVA en lugar de impuesto de registro:

• 4 % de IVA en prima casa (no lujo).
• 10 % de IVA en seconda casa (no lujo).
• 22 % de IVA en categorías de lujo (A1 palacete, A8 villa, A9 castillo / histórico).

Más impuesto de registro, catastral e hipotecario fijos de 200 € cada uno (600 € en total) en obra nueva. El IVA se calcula sobre el precio escriturado, no sobre el valor catastral, por eso la obra nueva suele tributar más que un usado comparable.

Honorarios notariales

El notario (notaio) es un funcionario público obligatorio que redacta, certifica y registra la escritura. El comprador lo elige y lo paga. Cuenta con 1–2,5 % según complejidad, antigüedad y región, con un suelo aproximado de 1.500–2.500 € en operaciones pequeñas. Parcialmente negociable, pero no separable. No puedes saltarte ni sustituir al notario.

Comisión del agente

Habitualmente 3 % + 22 % de IVA por cada lado. A diferencia de Portugal o el Reino Unido, en Italia el comprador paga su propio agente. La comisión total transaccional ronda por tanto el 6 % + IVA, repartido entre las partes.

IMU anual

El impuesto municipal anual. Los tipos los fija cada comune dentro de una banda nacional, y las reducciones por vivienda habitual varían según categoría catastral. Consulta el tipo exacto para tu inmueble en el ufficio tributi correspondiente antes de presupuestar. El IMU se factura en dos plazos (junio y diciembre) y se paga vía F24. Tu commercialista o una gestoría local puede tramitarlo en remoto.

TASI y TARI

El TASI (tasa de servicios) se absorbió en el IMU desde 2020 y ya no existe como línea separada. La TARI (recogida de basuras) sigue: municipal, por volumen o m², se factura anualmente. Típico para un piso urbano de 100 m²: 200–450 €/año.

Plusvalía

Para personas físicas, las plusvalías están exentas tras 5 años de tenencia, sin distinción de nacionalidad o residencia. Si vendes dentro de los 5 años, la ganancia tributa a los tipos progresivos del IRPEF (hasta el 43 % más recargos regionales) o, a elección del comprador realizada en la escritura, un tipo plano sustitutivo del 26 % retenido y pagado por el notario. Las plusvalías de una prima casa vendida dentro de los 5 años están exentas si se reinvierten en otra vivienda habitual en 12 meses.

El inmueble en sede societaria tributa al tipo de sociedades, sin el corte de 5 años.

Consulta los precios actuales por m² en Italia para contrastar el precio de salida con lo que el mercado realmente transacciona en cada región.

Financiación como no residente

Los bancos italianos financian a no residentes en condiciones materialmente más estrictas que a italianos. Los tipos y los LTV se mueven con la política del BCE. Revisa con un mediatore creditizio.

Beleihungsgrenzen (LTV)

• Comprador extranjero no residente: típicamente 50–60 %. Necesitas un 40–50 % del precio en efectivo más costes de cierre.
• Comprador extranjero con residencia italiana: a menudo 70–80 %, mejores tipos.
• Residente italiano con renta italiana: 80–90 %, los mejores tipos.

Los bancos tasan el inmueble por su cuenta y financian sobre el menor de tasación y precio. La tasación tiende a ser conservadora en inmuebles antiguos o atípicos, lo que silenciosamente puede obligarte a aportar más efectivo.

Bancos italianos activos con no residentes

Varios bancos minoristas financian a no residentes, aunque el apetito varía. Pide oferta a dos o tres antes de firmar el preliminar. Un intermediario independiente (mediatore creditizio) es habitual y normalmente no cobra del prestatario.

Tipos y estructura

Horquillas indicativas 2026 (se mueven semanalmente, confirma con el banco):

• Variable (Euribor 3 meses + diferencial 1,0–2,0 %): efectivo 3,5–4,5 %.
• Fijo (10–25 años, indexado a IRS): 3,5–4,8 %.
• Mixto: fijo los primeros 5–10 años, luego variable.

El estudio tarda 4–8 semanas una vez completo el expediente. Tasación 400–800 €, pagada por anticipado. Las comisiones por amortización anticipada en hipoteca residencial están limitadas por la normativa de consumo.

El proceso de compra paso a paso

Calcula entre 2 y 4 meses desde la primera oferta hasta la entrega de llaves; más con complicaciones de titularidad o intervención de hipoteca.

1. Codice Fiscale y cuenta bancaria italiana

Empieza por aquí. El código fiscal sale en días (en Italia) o pocas semanas (vía consulado). Con él, abre cuenta en Intesa Sanpaolo, UniCredit o un banco digital. La cuenta te sirve para señal, IMU, suministros y saldo. A los no residentes se les suele ofrecer una conto non-residenti con estructura de comisiones algo distinta.

2. Búsqueda y proposta di acquisto

Usa el buscador en mapa de Seeki para preseleccionar. La proposta di acquisto es una oferta firmada a un precio concreto con una pequeña señal (típica 1.000–10.000 € o 1–2 %, retenida por el agente como dinero de buena fe). Si el vendedor firma, la oferta vincula a ambas partes, sujeta al preliminar que sigue. Si el vendedor no firma dentro de la vigencia indicada, la señal se devuelve.

3. Compromesso (preliminar) y señal

El compromesso es el contrato preliminar vinculante, normalmente firmado 2–6 semanas tras aceptar la proposta. El comprador entrega una caparra confirmatoria del 10 al 30 % del precio.

Reglas por defecto del Código Civil:

• El comprador se retira → el vendedor se queda con la señal.
• El vendedor se retira → el vendedor debe el doble al comprador.
• Cualquier parte puede solicitar esecuzione in forma specifica (cumplimiento forzoso) por vía judicial en lugar de perder la señal. Caro pero disponible.

Inscribe el compromesso en la Agenzia delle Entrate en 30 días. La inscripción da al comprador prioridad sobre reclamaciones posteriores contra el vendedor, un escudo crítico.

4. Due diligence

Entre el compromesso y el rogito, tu abogado o notario verifica:

• Tracto registral y concordancia catastral vía Conservatoria dei Registri Immobiliari y Catasto.
• Hipotecas, embargos y cargas: el inmueble debe transmitirse libre.
• Permisos de obra y abusi edilizi: toda modificación desde la construcción debe contar con permiso válido. Las alteraciones no autorizadas (cuarto añadido, balcón cerrado, sótano convertido) son extremadamente habituales y pueden requerir sanatoria (declaración de amnistía), demolición o un ajuste de precio.
• Certificación de habitabilidad (agibilità).
• Certificado energético (APE): obligatorio en la venta.
• Certificaciones de comunidad para pisos: declaración del administrador de que no hay cuotas pendientes, más actas de las cinco últimas juntas con obras planificadas.
• Categoría sísmica: inmuebles en zonas 1–3 pueden tener obligaciones de refuerzo; en inmuebles históricos el crédito fiscal Sismabonus puede financiar las mejoras.

5. Rogito ante notario

El rogito es la escritura pública final. La presencia notarial es obligatoria. Ninguna compraventa cierra en Italia sin uno. El notario lee la escritura en alto, verifica identidad, cobra impuestos y honorarios el mismo día y presenta la escritura ante la Agencia Tributaria y el Registro.

En el rogito el comprador aporta:

• Cheques bancarios certificados (assegni circolari) o transferencias confirmadas por el saldo, honorarios notariales e impuestos.
• Codice Fiscale, pasaporte y documentación de estado civil.
• Poder (procura) si el comprador no asiste: un poder notarial específico, no genérico.

6. Inscripción y suministros

El notario presenta la escritura ante la Agenzia delle Entrate y la Conservatoria en 20–30 días. Cambia titularidad de suministros (luz, gas, agua, recogida TARI) con la escritura.

Calendario realista

Etapa	Duración
Codice Fiscale + cuenta bancaria	1–4 semanas
Búsqueda + proposta di acquisto	Variable
Firma del compromesso	2–6 semanas tras aceptar la proposta
Due diligence + hipoteca (si aplica)	4–10 semanas
Rogito	1 día
Total de oferta a llaves	8–16 semanas

Dónde compran habitualmente los extranjeros

Toscana

Toscana sigue siendo el hogar espiritual de la Italia de compradores extranjeros. Florencia domina el segmento urbano. Los pisos en centro histórico cotizan alto y rara vez salen al mercado en buen estado. El valor está en las provincias: Lucca (ciudad amurallada más costa Versilia), Siena (medieval más campo de las Crete Senesi) y los cinturones agrícolas del Chianti y el Val d'Orcia. Los caseríos de piedra (casali) con 1–5 hectáreas son la compra arquetípica.

Lombardía y Milán

Lombardía gira en torno a Milán, capital empresarial italiana y el mercado de alquiler urbano más profundo con diferencia. Los pisos en Milán son el inmueble en alquiler favorito de los inversores internacionales; los rendimientos están comprimidos tras la década de subida, pero la demanda es constante. Los lagos (Como y Iseo en el lado lombardo, Garda a caballo entre Lombardía y Veneto) impulsan la segunda residencia. Cuenta con una prima del 20 al 30 % en primera línea frente a inmuebles a 500 metros de distancia.

Lacio y Roma

Lacio y Roma anclan el mercado para extranjeros del centro de Italia. Los pisos en centro histórico (Trastevere, Monti, Testaccio, Prati) son la compra clásica; los alrededores del Castelli Romani y Viterbo ofrecen alternativas rurales y de pueblo a una fracción del precio.

Apulia

Apulia ha sido la región de la última década. El Valle d'Itria (Ostuni, Locorotondo, Martina Franca, Cisternino) opera con trulli y masserie enjalbegadas a precios que aún están un 40–60 % por debajo de la Toscana en superficies comparables. La península del Salento al sur de Lecce es la alternativa de propiedad de playa. Ambos zonas han sentido la demanda de alquiler corto y el impulso de compradores extranjeros desde 2020.

Sicilia

Sicilia ofrece el mayor valor absoluto de Italia para compradores extranjeros: pisos en centro histórico en Palermo, Noto, Ragusa o Siracusa entre 500 y 1.500 €/m², la mitad que Apulia y un tercio que la Toscana. La trampa: los costes de reforma son reales, los mercados laborales locales son menos profundos y los abusi edilizi son endémicos en la Sicilia rural. Excelente para compradores con tiempo y arquitecto local de confianza. Difícil para quien intente operar en remoto.

Campania y Amalfi

Campania y Nápoles albergan dos mercados distintos. Nápoles ciudad es una alternativa urbana en alza: precios inferiores a Roma, centro histórico denso y conexiones ferroviarias directas. La Costa Amalfitana (Positano, Amalfi, Ravello) y la península de Sorrento concentran los precios de costa más altos de Italia por m², impulsados por oferta restringida y una marca reconocida globalmente.

Lago de Garda

El Lago de Garda (a caballo entre Lombardía, Veneto y Trentino-Alto Adige) es el mayor mercado lacustre para compradores extranjeros, especialmente fuerte con alemanes, neerlandeses y austriacos por la cercanía en coche desde los Alpes. La orilla sur (Sirmione, Desenzano, Peschiera) está más desarrollada y es más cara; la orilla este, en Veneto, ofrece mejor valor.

Otros

Umbría es la Toscana más tranquila y barata. Emilia-Romaña con Bolonia ofrece calidad de vida urbana con descuento sobre Roma o Milán. Piamonte (Langhe vinícola, Turín) combina gastronomía, vino y acceso alpino. Venecia en sí es nicho: hermosa pero estructuralmente complicada (acqua alta, restricciones de protección, oferta limitada por planta).

Errores frecuentes

Abusi edilizi (obras sin autorización). El mayor riesgo individual en el inmobiliario italiano. Toda modificación de envolvente, planta o volumen desde el permiso original debe tener su concessione edilizia o permesso di costruire en expediente. Los propietarios italianos llevan décadas añadiendo balcones, cerrando logias, convirtiendo sótanos en habitaciones y construyendo anexos sin permiso. Tu notario y tu técnico deben verificar que el catastro coincide con lo que hay físicamente. Opciones de remedio: sanatoria (amnistía, cuando se permite, con multas), demolición o retirarte. No cierres un inmueble con abusi conocidos a menos que el vendedor ya haya presentado y resuelto una sanatoria.

Certificaciones de comunidad. Los pisos en condomini requieren certificación escrita del administrador con cuotas pendientes, obras planificadas y litigios. Una certificación ausente o evasiva es bandera roja. Grandes lavori straordinari pendientes (fachada, cubierta, ascensor) pueden recaer sobre el comprador post-venta por decenas de miles de euros.

Refuerzo por categoría sísmica. Italia es uno de los países más sísmicamente activos de Europa. Inmuebles en zona 1 (mayor riesgo) o zona 2 pueden tener obligación de refuerzo en obras de reforma, especialmente en estructura portante. El crédito fiscal Sismabonus puede cubrir el 70–85 % del coste y suele ser cesible al contratista, así que conviene incorporarlo al presupuesto de reforma desde el día uno.

Disciplina de presupuestos de reforma en el sur. Los costes de reforma en el sur (Sicilia, Calabria, Apulia interior) parecen seductores sobre el papel y suelen dispararse un 50–100 % por encima. Causas habituales: infravalorar el trabajo estructural en piedra vieja, retrasos de materiales, mano de obra artesanal con plazos largos y el scope creep que disparan las sorpresas de permisos. Regla práctica para no residentes que reforman en remoto: parte del presupuesto inicial, suma un 40–60 % de contingencia y pon todo el proyecto bajo contrato a precio cerrado con pagos por hitos atados a la entrega.

Discrepancias catastrales. Es habitual que el catastro discrepe con lo construido: habitaciones mal contadas, superficies con un 10–20 % de diferencia, clase incorrecta. Corregirlo (voltura, variazione catastale) es rutinario pero requiere semanas. Hazlo antes del rogito, no después, porque afecta al cálculo del impuesto de registro.

Costes de cambio de divisa transfronterizo. Mover una señal de 300.000 € por SWIFT estándar cuesta 1.000–3.000 €+ en spread oculto. Los proveedores multidivisa (Wise, Revolut Business, CurrencyFair, OFX) ahorran 0,3–1 %, nada despreciable a escala de señal.

Buscar con eficacia en Seeki

Seeki agrega los listados italianos por regiones en un único mapa. Prácticas que rinden:

• Empieza amplio en Italia o a nivel de región (Toscana, Lombardía, Apulia, Sicilia) y afina con filtros. A menudo aparece mejor valor en el comune vecino.
• Usa filtros locales para intenciones habituales: pisos en venta en Italia, casas en venta en Italia.
• Consulta el precio por m² frente al mercado: precios por m² en Italia te permite contrastar lo que piden los vendedores con lo que se cierra realmente.
• Guarda búsquedas para recibir alertas. Los buenos pisos en Milán, Roma o Florencia vuelan.
• Haz zoom en calles concretas para evaluar barrios visualmente.

FAQ

¿Cuándo necesito el Codice Fiscale y puedo obtenerlo en remoto?

Antes de la proposta di acquisto, y desde luego antes del compromesso o del rogito. En cualquier consulado italiano en el extranjero (1–4 semanas según el consulado), a través de un abogado italiano por poder (1–2 semanas) o presencial en una oficina de la Agenzia delle Entrate en Italia (mismo día). Gratuito cuando se obtiene directamente. Sin él se atascan varios pasos (cuenta bancaria, transferencia de señal, solicitud de hipoteca), así que obténlo cuanto antes.

¿Pueden los no residentes conseguir hipoteca en Italia?

Sí, en la mayoría de bancos grandes (Intesa Sanpaolo, UniCredit y BNL tienen mesas dedicadas a no residentes), pero con LTV inferior al de residentes italianos. LTV típico de no residente: 50–60 %, lo que implica 40–50 % del precio en efectivo más costes de cierre. Los tipos son similares a los de residente (variable en torno a 3,5–4,5 %, fijo 3,5–4,8 %), pero los diferenciales son más amplios y el estudio toma 4–8 semanas.

¿Qué es el tipo plano del 7 % para jubilados y quién cumple?

Un IRPF plano del 7 % sobre toda la renta de fuente extranjera durante 10 ejercicios fiscales si trasladas residencia a un comune de menos de 30.000 habitantes (umbral elevado desde 20.000 por la Ley 34/2026, vigente desde el 7 de abril de 2026) en Abruzos, Molise, Campania, Apulia, Basilicata, Calabria, Cerdeña o Sicilia, más municipios en zona sísmica del Lacio, Marcas y Umbría. No puedes haber sido residente fiscal italiano en los 5 ejercicios previos y debes percibir pensión extranjera. Las grandes ciudades del sur (Bari, Palermo, Catania, Lecce) siguen por encima del umbral. Confirma elegibilidad con un commercialista italiano antes de articular una mudanza alrededor de él.

¿A cuánto ascienden los costes de cierre?

Para segunda residencia comprada a particular: 10–15 % del precio, dominado por el 9 % de registro sobre valor catastral (efectivo 5–7 % sobre el precio de mercado por el descuento catastral), más honorarios notariales (1–2,5 %), comisión del agente (3 % + IVA al comprador) y honorarios jurídicos. Para vivienda habitual con derecho a tipo prima casa: 5–8 %. La obra nueva del promotor tributa por IVA sobre el precio escriturado en lugar de registro sobre valor catastral. Total comparable o algo superior para segunda residencia, inferior para vivienda habitual al 4 % de IVA.

¿Tengo que usar notario?

Sí. La ley italiana exige notario (notaio) para redactar, certificar e inscribir la escritura final. El notario es funcionario público obligatorio, no un abogado. Verifica la titularidad, las cargas, cobra impuestos en tu nombre en el rogito y presenta la escritura. El comprador elige notario y paga sus honorarios. También puedes contratar un avvocato aparte para asesoría específica (recomendable en cualquier operación no trivial), pero el notario es innegociable.

¿Puedo comprar a través de una sociedad (SPV)?

Sí. Personas físicas y sociedades extranjeras pueden ser titulares directos, y una S.r.l. italiana es habitual para inmueble comercial, carteras de alquiler o planificación sucesoria. El inmueble en sociedad paga el IMU al tipo completo, sin reducciones por uso, y la exención de plusvalía a 5 años no se aplica a titulares societarios. La fiscalidad italiana impone tratamiento más gravoso al inmueble titulado vía jurisdicciones clasificadas como no cooperativas. Consulta con un commercialista antes de estructurar vía vehículo offshore.

¿Qué impuestos pago al vender?

Para personas físicas, las plusvalías están exentas a partir de los 5 años de tenencia, sin distinción de nacionalidad o residencia. Dentro de los 5 años, la ganancia tributa al IRPEF progresivo (hasta el 43 % más recargos regionales) o, a elección del comprador en el rogito, un plano sustitutivo del 26 % pagado por el notario. La venta de prima casa dentro de los 5 años está exenta si se reinvierte en otra vivienda habitual en 12 meses. Los vendedores societarios pagan al tipo de sociedades sin el corte de 5 años.

¿Puedo alquilar mi propiedad italiana a corto plazo (estilo Airbnb)?

Sí, pero cada vez más regulado, sobre todo en ciudades turísticas saturadas. Los esquemas nacionales CIR (Codice Identificativo Regionale) y CIN (Codice Identificativo Nazionale) obligan a registrar cada inmueble, mostrar el código en todos los anuncios y reportar datos de huéspedes a la policía local (alloggiati web). Florencia, Venecia, Roma y zonas de la Costa Amalfitana tienen además topes por zonas, moratorias de inscripción o límites de noches por año. Si los ingresos por alquiler corto son centrales en tu inversión, confirma el marco vigente para tu comune antes de pujar. La regulación se ha endurecido año a año desde 2023 y sigue evolucionando.

Aviso legal

Información de carácter general, no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. La normativa italiana, los tipos fiscales y la elegibilidad de los regímenes cambian; verifica con notaio, avvocato y commercialista colegiados antes de cualquier transacción. Última revisión: 2026-05-18 por Seeki Editorial.