Comprar para alquilar: rentabilidad en Europa
La rentabilidad bruta por alquiler en Europa se divide con nitidez según el mercado. En 2026, las rentabilidades más altas están en Polonia y España, donde Łódź, València y Breslavia rozan el 6% anual sobre las cifras medianas de anuncios. Las más bajas se dan en las grandes ciudades de Alemania: Berlín, Hamburgo y Múnich pagan todas menos del 3%. En términos generales, cuanto más cuesta comprar en una ciudad, menos renta su alquiler.
Cifras revisadas por última vez: 1 de julio de 2026. Metodología al final de este artículo.
Rentabilidad bruta por alquiler, ciudad a ciudad
La tabla ordena veinte de los mayores mercados de pisos de los países que cubre Seeki según la rentabilidad bruta por alquiler: la renta mediana de anuncios por metro cuadrado, anualizada, dividida entre el precio de venta mediano de anuncios por metro cuadrado, para pisos. La última columna es la puntuación media de ubicación Seeki de cada ciudad, una medida de 0 a 100 de lo bien servida que está la dirección típica.
| Ciudad | Venta mediana (€/m²) | Renta mediana (€/m²·mes) | Rentabilidad bruta | Puntuación de ubicación Seeki |
|---|---|---|---|---|
| Łódź, Polonia | 2,210 | 12.8 | 6.9% | 80 |
| València, España | 3,240 | 18.6 | 6.9% | 89 |
| Breslavia, Polonia | 3,150 | 15.6 | 5.9% | 72 |
| Poznań, Polonia | 2,940 | 14.1 | 5.8% | 80 |
| Marsella, Francia | 4,340 | 20.8 | 5.8% | 87 |
| Varsovia, Polonia | 4,100 | 19.6 | 5.7% | 82 |
| Gdańsk, Polonia | 3,460 | 16.5 | 5.7% | 70 |
| Madrid, España | 5,420 | 24.4 | 5.4% | 91 |
| Barcelona, España | 4,880 | 21.2 | 5.2% | 93 |
| Burdeos, Francia | 4,800 | 20.8 | 5.2% | 88 |
| Ámsterdam, Países Bajos | 8,320 | 32.9 | 4.8% | 89 |
| París, Francia | 10,890 | 40.9 | 4.5% | 83 |
| Lyon, Francia | 5,690 | 20.2 | 4.3% | 74 |
| Lisboa, Portugal | 6,770 | 23.6 | 4.2% | 96 |
| Viena, Austria | 6,540 | 22.1 | 4.1% | 88 |
| Bratislava, Eslovaquia | 4,210 | 14.1 | 4.0% | 85 |
| Praga, Chequia | 6,930 | 19.1 | 3.3% | 87 |
| Múnich, Alemania | 8,980 | 20.5 | 2.7% | 87 |
| Hamburgo, Alemania | 6,720 | 14.7 | 2.6% | 71 |
| Berlín, Alemania | 5,730 | 12.0 | 2.5% | 83 |
El titular es una inversión casi perfecta del precio. Los mercados más baratos para comprar son los que más pagan, y los más caros los que menos. Polonia y España ocupan ocho de los nueve primeros puestos. Las tres mayores ciudades de Alemania, la vivienda más cara y más codiciada de esta lista, ocupan los tres últimos. Berlín, la ciudad que más espacio alquila por euro a un inquilino, es el peor sitio de la lista para ser el casero.
La rentabilidad bruta no es la neta
La rentabilidad bruta es el punto de partida honesto, pero no es lo que llega a tu cuenta. Es la renta anual de anuncio dividida entre el precio de anuncio, antes de deducir nada. La rentabilidad neta descuenta los gastos de compra (impuesto de transmisiones, notaría, comisión de la agencia), el impuesto sobre la renta del alquiler, los periodos sin inquilino, la gestión y el mantenimiento, y cualquier financiación.
Esos costes varían mucho de un país europeo a otro, así que el orden bruto no llega intacto al neto. Polonia aplica un impuesto de compra bajo a los pisos de segunda mano, mientras que el impuesto de transmisiones en España y los gastos de notaría en Francia son bastante más altos, y en Alemania el impuesto de transmisiones cambia según el estado federado. Un mercado caro erosiona más de su rentabilidad bruta que uno barato, lo que estrecha la diferencia entre, pongamos, una ciudad polaca y una española una vez incluidos los costes reales. Lee la tabla como un primer filtro y luego modela los costes concretos de cada mercado antes de comprometerte. Nuestras guías por país cubren la mecánica de compra y el tratamiento fiscal mercado a mercado.
Polonia y España lideran, por motivos distintos
La parte alta de la tabla es polaca y española, pero cada país llega por un camino distinto. Polonia lidera por lo barato de la entrada: Łódź, Breslavia, Poznań, Varsovia y Gdańsk se compran a entre unos €2,200 y €4,100 por metro cuadrado, los precios más bajos de la lista, mientras que las rentas han subido con una fuerte demanda urbana y una población arrendataria joven y móvil. Barato de comprar y sólido de alquilar es la combinación clásica de alta rentabilidad.
España llega por la renta. València, Madrid y Barcelona no son especialmente baratas para comprar, pero sus rentas son altas frente a esos precios, impulsadas por una demanda interna profunda y un amplio mercado de alquiler de corta y media estancia. Eso lleva a València a lo más alto de la tabla junto a Łódź, y mantiene a Madrid y Barcelona por encima del 5%. Como muestra la siguiente sección, España lo consigue manteniendo la mejor calidad de dirección de la lista, que es el punto más importante para un casero.
Por qué las grandes ciudades alemanas rentan menos
En la parte baja están Praga, Múnich, Hamburgo y Berlín, entre el 2.5% y el 3.3%. Son algunos de los mercados más profundos y mejor capitalizados de Europa, y sus precios reflejan años de revalorización y una demanda compradora profunda y bien financiada. Las rentas por metro cuadrado son altas en términos absolutos, pero no han subido tan rápido como los precios, así que la rentabilidad por renta se comprime. Cuando los compradores pagan por el crecimiento del capital que esperan, la renta actual compra una porción menor del precio.
Berlín es el caso más claro. Alquila más espacio por euro que cualquier otra ciudad aquí, lo que a un inquilino le parece una ganga, pero esa misma renta baja por metro frente a un precio de gama media ancla su rentabilidad al fondo de la lista. Parte de la baja renta mediana de Berlín es estructural: un amplio conjunto de contratos regulados y de larga duración alquilados por debajo de mercado, más la costumbre alemana de anunciar la renta base sin gastos, empujan a la baja la mediana anunciada.
París y Ámsterdam: caras por partida doble
París y Ámsterdam son los dos mercados que rompen la regla de precio frente a rentabilidad. Tienen los precios de venta más altos de la lista con diferencia, cerca de €10,900 y €8,300 por metro cuadrado, y aun así ambos mantienen una rentabilidad de media tabla en torno al 4.5% y el 4.8%. La razón es que sus rentas son tan extremas como sus precios. París pide más de €40 por metro cuadrado al mes y Ámsterdam cerca de €33, muy por encima de todo lo demás aquí. La renta extrema, y no una entrada barata, es lo que mantiene sus rentabilidades en niveles dignos, y es un caso de inversión muy distinto al de la franja de valor polaca: mucho capital en juego, escaso margen de asequibilidad para el inquilino y una fuerte regulación en ambas ciudades.
La puntuación de ubicación cambia el orden
La rentabilidad te dice lo que devuelve el alquiler. No dice nada sobre la calidad del sitio que estás comprando, y ahí es donde la puntuación de ubicación se gana su columna. Puntúa el entorno, no el piso: acceso al transporte, servicios cercanos, zonas verdes, lo tranquila que suele ser la calle. Lee las dos columnas juntas y el orden se reorganiza en torno a la calidad ajustada al riesgo.
España destaca. València renta un 6.9% con una puntuación de ubicación de 89, Madrid un 5.4% con 91 y Barcelona un 5.2% con 93, las tres puntuaciones más altas entre las ciudades de alta rentabilidad. Conseguir a la vez una rentabilidad cercana al 6% y una dirección de primer nivel es raro, y ningún otro país de la lista lo logra. Polonia, en cambio, compra sus mayores rentabilidades en direcciones más flojas: Breslavia (5.9%) y Gdańsk (5.7%) registran las puntuaciones de ubicación más bajas de la tabla, 72 y 70, así que parte de esa rentabilidad de titular es una compensación por un entorno menos céntrico. Poznań (80) y Varsovia (82) son las ciudades polacas que combinan una buena rentabilidad con una dirección sólida.
En el otro extremo, los mercados caros invierten el intercambio. Praga, Múnich y Viena puntúan entre 87 y 88 en ubicación pero se sitúan cerca del fondo en rentabilidad, y Lisboa registra la puntuación de ubicación más alta de la lista, 96, con un discreto 4.2%. En esas ciudades compras la dirección, no los ingresos. Para un inversor de comprar para alquilar, el punto ideal es la esquina superior izquierda de ese equilibrio, alta rentabilidad y alta puntuación a la vez, y a mediados de 2026 esa esquina es de España. Si quieres el desglose completo de lo que mide la puntuación, lo explicamos en qué mide realmente el Seeki Score.
Preguntas frecuentes
¿Qué ciudad europea tiene la mayor rentabilidad por alquiler?
Entre las ciudades estudiadas, Łódź y València comparten la mayor rentabilidad bruta por alquiler, en torno al 6.9%, seguidas de Breslavia y Poznań, cerca del 5.8% y el 5.9%. Polonia y España dominan la parte alta de la tabla. Las rentabilidades más bajas están en las mayores ciudades de Alemania, donde Berlín, Hamburgo y Múnich pagan todas menos del 3% sobre las cifras medianas de anuncios.
¿Es Berlín una buena inversión para alquilar?
Solo por rentabilidad bruta, Berlín es la más floja de esta lista, en torno al 2.5%. Sus rentas anunciadas son las más bajas por metro cuadrado de aquí, contenidas por un amplio conjunto de contratos regulados y por la práctica de anunciar la renta base sin gastos, mientras que sus precios están en la franja media. Berlín es una ciudad fuerte y líquida con una débil rentabilidad por renta, así que el argumento a su favor descansa en la revalorización del capital más que en el alquiler.
¿Por qué España combina alta rentabilidad con buenas ubicaciones?
Las ciudades españolas combinan precios de compra moderados con rentas altas y núcleos urbanos densos y bien conectados, así que puntúan alto en la medida de ubicación Seeki sin dejar de rentar por encima del 5%. València, Madrid y Barcelona registran puntuaciones de ubicación de entre 89 y 93 junto a rentabilidades del 5.2% al 6.9%, la mejor combinación ajustada al riesgo de la lista.
¿Son rentabilidades brutas o netas?
Son rentabilidades brutas: la renta anual de anuncio dividida entre el precio de anuncio, antes de gastos de compra, impuesto sobre la renta, periodos sin inquilino, gestión, mantenimiento y financiación. La rentabilidad neta es menor y varía según el país, porque los impuestos de transmisiones y los costes de alquiler difieren mucho de un país europeo a otro. Usa la cifra bruta para filtrar mercados y luego modela la neta para la ciudad y el inmueble concretos.
¿Por qué las ciudades caras rentan menos?
En Praga, Múnich, Berlín y Hamburgo, los precios reflejan años de revalorización del capital y una demanda compradora profunda. Las rentas por metro cuadrado son altas en términos absolutos, pero no han subido tan rápido como los precios, así que la renta actual compra una parte menor del precio de compra. Cuando un mercado descuenta el crecimiento que espera, su rentabilidad por renta se comprime.
¿Son cifras de anuncio o cifras de operación cerrada?
Las dos columnas son cifras medianas de anuncio de listados activos en Seeki: precios de venta anunciados y rentas anunciadas. Los precios de venta cerrados suelen quedar algo por debajo del anunciado, y las rentas firmadas algo por debajo de lo anunciado, así que trata la rentabilidad como una foto del mercado actual, no como un rendimiento realizado. Solo cubren pisos.
¿Ya eres casero?
Si ya tienes un inmueble en alquiler o piensas vender una inversión, puedes anunciarlo tú mismo en Seeki. La app crea el anuncio a partir de tus fotos, lo valora con los mismos datos de mercado en vivo que hay detrás de este artículo, y lo pone delante de compradores e inquilinos en su propio idioma.
Metodología
La rentabilidad bruta por alquiler es la renta mediana de anuncio por metro cuadrado para pisos, multiplicada por doce, dividida entre el precio de venta mediano de anuncio por metro cuadrado para pisos, en cada ciudad. Las veinte ciudades están entre los mayores mercados de pisos por volumen de anuncios de los países que cubre Seeki, elegidas para dar una muestra paneuropea en lugar de una sola región. Las dos medianas provienen de anuncios actualmente activos en Seeki y se convierten a euros para que las ciudades se comparen en igualdad de condiciones. Se usan medianas porque resisten los valores atípicos mejor que las medias. Las rentas son la renta base sin gastos ni suministros, que es como se anuncian estos mercados. Cuando una ciudad tiene un amplio conjunto de contratos regulados o por debajo de mercado (sobre todo Berlín), la renta mediana de anuncio refleja ese parque y puede subestimar lo que lograría un casero que alquilase un piso nuevo, así que la rentabilidad invertible de Berlín en un alquiler nuevo queda algo por encima de la cifra mostrada. La puntuación de ubicación Seeki es el promedio de la puntuación de ubicación por anuncio de los pisos de cada ciudad. Los datos se actualizan trimestralmente.
Para los compradores que estén valorando uno de estos mercados, nuestras guías por país cubren la mecánica de compra, los impuestos y las normas para no residentes. Empieza por la Comprar propiedad en España siendo extranjero (Guía 2026) o la Comprar propiedad en Alemania siendo extranjero (Guía 2026). Para comparar precios por metro directamente, consulta la página de precio por m² de España o la página de precio por m² de Polonia. Para dos vistas de presupuesto invertido de las ciudades de Europa Central de esta tabla, lee qué compran €200,000 en Europa Central y qué alquilan €1,000 al mes en Europa Central.