Comprar propiedad en España siendo extranjero (Guía 2026)
España lleva una década siendo el mayor mercado de la UE para compradores extranjeros de vivienda. Las reglas que rigen la compra son notablemente abiertas: sin restricciones por nacionalidad, sin autorización previa, sin inversión mínima. Compradores comunitarios y extracomunitarios operan en términos prácticamente idénticos.
Lo primero que necesitas es el NIE (Número de Identificación de Extranjero), el número fiscal sin el cual no se firma un contrato de arras, no se abre cuenta bancaria, no se paga el ITP ni se inscribe la escritura. Después: una cuenta bancaria española, un abogado independiente y un cuadro realista de gastos. Los costes de cierre suman entre el 10 % y el 15 % sobre el precio de compra.
El cambio político que conviene tener presente: el Golden Visa español, residencia por compra de inmueble desde 500.000 €, quedó formalmente derogado el 3 de abril de 2025. La compra sigue siendo sencilla. Pero ya no incluye permiso de residencia.
Esta guía cubre el NIE y la banca, el bloque fiscal completo, la hipoteca para no residentes, el recorrido del arras a la escritura, los puntos críticos por comunidad autónoma y las zonas donde se concentra la compra extranjera en Seeki.
¿Pueden los extranjeros comprar propiedad en España?
Sí, sin autorización previa y sin cupos. Los no residentes compran en las mismas condiciones que los nacionales. Tener vivienda no concede derecho a permanecer: los compradores extracomunitarios siguen sujetos a la regla Schengen 90/180. Algunas zonas fronterizas o de interés militar requieren autorización para compradores extracomunitarios, pero casi nunca afecta a operaciones residenciales.
Número fiscal (NIE): por qué va primero
El NIE es un número fiscal e identificativo. Sin él no abres cuenta de residente, no firmas escritura pública, no pagas ITP ni inscribes la propiedad. No otorga derecho de residencia.
Tres vías: en persona en una comisaría de Policía Nacional (Extranjería); en un consulado español en el extranjero; o a través de un abogado con poder notarial, que es la ruta habitual para no residentes (150–300 € más apostilla). Tramítalo antes de empezar a pujar en serio.
Golden Visa: estado en 2026
El Golden Visa quedó eliminado el 3 de abril de 2025 por la Ley Orgánica 1/2025. La compra de un inmueble, a cualquier precio, ya no activa permiso de residencia. Las rutas residenciales por inversión que sobreviven (deuda pública, inversión empresarial cualificada, proyectos de interés general) no se satisfacen comprando vivienda. Si la residencia importa, hay que mirar al Visado de No Lucrativa, al Visado de Nómada Digital o a una vía laboral o familiar.
Costes e impuestos
Presupuesta entre el 10 % y el 15 % del precio en costes únicos, más el IBI anual y, para patrimonios mayores, el Impuesto sobre el Patrimonio. Los tipos se fijan a nivel estatal, autonómico y municipal, así que la cifra depende de la comunidad y de si la vivienda es nueva o de segunda mano.
Impuesto de transmisiones: ITP (segunda mano) vs. IVA + AJD (obra nueva)
La segunda mano paga Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), fijado por la comunidad autónoma, en una horquilla típica del 6 % al 13 %. Tipos indicativos 2026: Madrid 6 %, Canarias 6,5 %, Andalucía 7 % plano, Comunitat Valenciana 10 % plano, Catalunya 10–13 % por tramos (escala progresiva desde el 27 de junio de 2025: 10 % hasta 600.000 €, 11 % hasta 900.000 €, 12 % hasta 1,5 M€, 13 % por encima; 20 % para grandes tenedores), Illes Balears 8–13 % por tramos.
La obra nueva (primera transmisión del promotor) tributa por IVA al 10 % (4 % en VPO), más AJD del 0,5 % al 2,5 % sobre la escritura. Confirma siempre el tipo vigente en la comunidad autónoma en el momento de firmar. Las leyes autonómicas de presupuestos los revisan anualmente.
Notaría, registro, gestoría y abogado
Notaría 0,1–0,5 %, registro de la propiedad 0,1–0,25 %, gestoría 300–600 €. Un abogado independiente cobra 1–1,5 % + 21 % IVA, con suelo de 1.500–2.000 €. No uses al abogado del vendedor ni a la asesoría interna de la inmobiliaria. La comisión del agente (3–6 % + IVA) la paga normalmente el vendedor y va incorporada al precio de salida.
Impuesto anual (IBI) e IRNR para no residentes
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es el impuesto municipal anual sobre el valor catastral (que suele estar muy por debajo del valor de mercado). Los tipos van aproximadamente del 0,4 % al 1,1 %. Madrid y Barcelona en torno al 0,5–0,7 %, la costa andaluza y Baleares en la franja alta. Una vivienda de 300.000 € suele tributar entre 500 € y 1.200 € al año, más una tasa municipal de basura.
La trampa: aunque no alquiles, España aplica una renta imputada (IRNR) al propietario no residente, un 1,1–2 % del valor catastral gravado al 19 % (UE/EEE) o al 24 % (no UE) vía Modelo 210. La renta efectiva del alquiler tributa a los mismos tipos; los residentes UE/EEE pueden deducir gastos, los extracomunitarios no.
Impuesto sobre el Patrimonio e Impuesto de Solidaridad
España grava un Impuesto sobre el Patrimonio sobre el patrimonio mundial de los residentes y sobre el patrimonio español de los no residentes. Exención general de 700.000 € por contribuyente (1,4 M€ para matrimonios), escala progresiva 0,2–3,5 %. Madrid y Andalucía lo bonifican al 100 %. El Impuesto de Solidaridad sobre las Grandes Fortunas (introducido en 2022 y consolidado tras el respaldo del Tribunal Constitucional) se aplica por encima de 3 M€ de patrimonio neto al 1,7–3,5 % y reactiva de facto el impuesto en las regiones bonificadas. Un no residente con un único piso de 800.000 € en Madrid suele estar a cero en ambas capas; por encima de 3 M€, conviene asesor fiscal.
Plusvalía estatal en la venta
Los no residentes tributan a un tipo plano del 19 % sobre la ganancia neta (precio de venta menos coste de adquisición, impuestos de adquisición, notaría, registro y mejoras documentadas), vivan dentro o fuera de la UE/EEE; el tipo más alto del 24 % aplicable a no residentes se aplica a la renta ordinaria (por ejemplo, alquiler), no a la plusvalía inmobiliaria. En la transmisión, el comprador debe retener un 3 % del precio (retención) mediante Modelo 211 como pago a cuenta del IRNR del vendedor; éste presenta luego el Modelo 210 para liquidar y, en su caso, solicitar la devolución. Los residentes tributan según escala progresiva del 19 al 28 % con reinversión en otra vivienda habitual UE/EEE en un plazo de dos años.
Consulta los precios actuales por m² en España para contrastar si el precio que te piden es razonable.
Financiación como no residente
Los bancos españoles financian con frecuencia a compradores extranjeros, con condiciones más estrictas que a residentes.
Topes de LTV: no residente extracomunitario 60–70 %, no residente UE 65–75 %, residente fiscal en España 80 % (hasta 90 % en vivienda habitual). El banco encarga su propia tasación y financia sobre el menor de los dos valores (tasación y precio), algo crucial en mercados de costa tensionados.
Documentación: pasaporte, NIE, cuenta bancaria española, tres últimas nóminas y certificado de empresa (o dos ejercicios de autónomo), dos declaraciones de la renta del país de origen, seis meses de extractos bancarios, informe de solvencia, justificante de domicilio. Estudio: 3–6 semanas.
Varios bancos minoristas financian a no residentes con regularidad. Pide oferta a dos o tres antes de firmar la reserva o el arras. Los intermediarios de crédito independientes (intermediarios de crédito) suelen ser gratuitos para el comprador, ya que cobran del banco.
Tipos: variable referenciado a Euribor 12 meses + diferencial 0,75–1,5 % (efectivo 3,0–4,0 % en 2026); fijo a 10–30 años 3,0–4,5 %. La comisión por cancelación anticipada está limitada por ley al 0,15–0,25 % en variable y al 1,5–2 % en fijo.
El proceso de compra paso a paso
Calcula 8 a 12 semanas desde la oferta hasta la entrega de llaves, más si es sobre plano o aparecen problemas registrales.
1. NIE + cuenta bancaria española. Con abogado bajo poder notarial, el NIE sale en 1–4 semanas. La cuenta de no residente (cuenta de no residente) requiere NIE más certificado de no residencia, que se renueva cada dos años.
2. Búsqueda y oferta. Usa el buscador en mapa de Seeki para preseleccionar; las búsquedas guardadas avisan de nuevas coincidencias. La oferta es no vinculante hasta firmar el contrato de arras.
3. Contrato de arras. Contrato privado de señal habitual (artículo 1454 del Código Civil): el comprador entrega un 10 % en concepto de arras. Si el comprador se retira, el vendedor se queda con la señal; si el vendedor se retira, debe devolverla duplicada. Que tu abogado lo redacte o revise, y paga desde tu cuenta española para un rastro de prevención de blanqueo limpio.
4. Due diligence. Tu abogado revisa la nota simple (titular, cargas, hipotecas, embargos), el certificado catastral, la licencia de primera ocupación, la situación urbanística (crítica en rústico), las deudas con la comunidad en caso de piso, el certificado energético y que IBI y suministros estén al día.
5. Escritura pública en notaría. Acuden ambas partes (o por poder notarial). El saldo se paga mediante cheque bancario; los notarios son reacios a transferencias del mismo día. El ITP (o IVA + AJD en obra nueva) debe abonarse en 30 días; lo habitual es pagarlo el mismo día vía gestoría.
6. Inscripción + suministros. La gestoría presenta ITP/AJD y la escritura (2–4 semanas). Cambia titularidad de suministros e inscríbete del IBI en el ayuntamiento.
| Etapa | Duración |
|---|---|
| NIE + cuenta bancaria | 2–5 semanas |
| Firma del arras | 1–3 semanas tras la oferta |
| Due diligence + hipoteca (si aplica) | 4–8 semanas |
| Escritura en notaría | 1 día |
| Inscripción registral | 2–4 semanas tras escritura |
| Total de la oferta a las llaves | 8–12 semanas |
Dónde compran habitualmente los extranjeros
Costa del Sol, provincia de Málaga. El mayor mercado de compradores extranjeros de España. La Costa del Sol Occidental al oeste de Málaga (Marbella, Estepona y los enclaves de golf detrás) reúne a compradores británicos, escandinavos, alemanes y estadounidenses. ITP del 7 % en Andalucía, patrimonio bonificado a cero. Pisos en venta en Andalucía.
Madrid. Comunidad de Madrid es el segundo mercado de compradores extranjeros, sobre todo inversores y profesionales en traslado. Madrid capital domina (Salamanca, Chamberí, Retiro en la franja alta). El ITP más bajo de las grandes regiones (6 %), patrimonio bonificado a cero, sujeto al Impuesto de Solidaridad por encima de 3 M€. Casas en venta en la Comunidad de Madrid.
Catalunya y Barcelona. Barcelona, en la comarca del Barcelonès de Catalunya, es un mercado denso de compradores extranjeros (franceses, alemanes, italianos, estadounidenses) centrado en Eixample, Gràcia, Sant Gervasi y el frente marítimo. El ITP más alto entre las grandes regiones (progresivo del 10 al 13 % desde la reforma de junio de 2025); las licencias de uso turístico (HUT) están congeladas en la ciudad.
Comunitat Valenciana. Comunitat Valenciana se extiende desde Valencia hacia el sur por Alicante y la Costa Blanca. Alicante, Dénia, Calp y Benidorm son mercados muy activos para neerlandeses, británicos y alemanes a precios más asequibles, con ITP plano del 10 %.
Illes Balears. Illes Balears (Mallorca, Menorca, Ibiza, Formentera) es el mercado insular premium. Los compradores alemanes y británicos dominan Mallorca; Ibiza se inclina al lujo de segunda residencia. Palma es el núcleo urbano. ITP por tramos hasta el 13 %; licencias de alquiler turístico fuertemente acotadas.
Canarias. Canarias combina clima subtropical todo el año con un ITP bajo (6,5 %) y su propio sistema indirecto (IGIC al 7 % en obra nueva). Las Palmas de Gran Canaria, Santa Cruz de Tenerife, Adeje y Arona concentran la mayor parte de la oferta para extranjeros, con fuerte demanda escandinava, británica y alemana de teletrabajadores desde la pandemia.
Errores frecuentes
Construcciones ilegales en suelo rústico. El error más caro del mercado español: comprar una finca parcial o totalmente sin licencia. Una vivienda, una piscina o un anexo construidos sin licencia de obras válida pueden no figurar en el Registro de la Propiedad. La regularización (AFO en Andalucía) es lenta y no siempre prospera. Exige el informe urbanístico íntegro del ayuntamiento antes de firmar el arras.
Deudas y estatutos de la comunidad. Quien compra un piso puede heredar hasta tres años de cuotas comunitarias impagadas. Un certificado de la comunidad limpio no es negociable, y conviene leer los tres últimos años de actas para detectar disputas o derramas aprobadas. Los estatutos pueden restringir alquiler turístico, mascotas o uso comercial.
Valor de referencia. Desde 2022 la Agencia Tributaria utiliza el valor de referencia del Catastro como base imponible mínima del ITP, sea cual sea el precio escriturado. Si el de referencia es superior, el ITP se calcula sobre él. Consúltalo en el portal del Catastro antes de pujar.
Transferencia internacional. Mover 100.000 € o más por SWIFT estándar puede costar 300–1.500 € en spread oculto. Los proveedores multidivisa (Wise, Revolut Business, CurrencyFair, OFX) suelen ahorrar entre el 0,3 % y el 1,0 %. Planifica la transferencia para que valore antes de la escritura.
Licencias de alquiler turístico. Si la rentabilidad por alquiler vacacional sostiene tu inversión, confirma el régimen (VUT, HUT en Catalunya, ETV en Balears, VV en Canarias) tanto en la comunidad autónoma como en el municipio. Barcelona ciudad, buena parte de Mallorca y zonas de Valencia y la costa andaluza tienen topes o moratorias; las licencias existentes pueden no transmitirse con la compra.
Buscar con eficacia en Seeki
Seeki agrega los principales portales españoles en un único mapa. Empieza a nivel de país o región (España, Andalucía, Catalunya, Comunitat Valenciana) y afina con filtros. Un municipio vecino suele ser una alternativa más razonable en precio. Usa filtros como pisos en venta en Andalucía y consulta los precios por m² en España antes de hacer una oferta.
FAQ
¿Necesito vivir en España para comprar?
No. Los no residentes pueden comprar cualquier tipo de inmueble libremente: sin visado ni permiso de residencia. Un poder notarial permite a tu abogado firmar en tu nombre.
¿Puedo conseguir hipoteca sin residencia?
Sí, con LTV más bajo: 60–70 % para no residentes extracomunitarios, 65–75 % para nacionales UE. Los bancos españoles evalúan tu solvencia con tu renta en el país de origen. Calcula 3–6 semanas de estudio en paralelo a la due diligence tras el arras.
¿Sigue existiendo el Golden Visa vía inmueble?
No. El Golden Visa quedó eliminado el 3 de abril de 2025. Comprar vivienda ya no concede ningún permiso de residencia. Mira al Visado de No Lucrativa, al Visado de Nómada Digital o a una vía laboral o familiar.
¿A cuánto ascienden los costes totales de cierre?
Presupuesta el 10–15 % sobre el precio. Coste dominante: el impuesto de transmisiones (ITP 6–13 % en segunda mano, IVA 10 % + AJD 0,5–2,5 % en obra nueva). Suma notaría y registro (~0,3 %), honorarios del abogado (1–1,5 % + IVA), gestoría (~400 €) y la financiación si la hay. Catalunya por tramos (10–13 %) y Balears por tramos (8–13 %) pueden empujar el total al techo de la horquilla; la segunda mano en Madrid o Canarias queda cerca del suelo.
¿Necesito un abogado español?
Muy recomendable, incluso con pago al contado. Un abogado independiente revisa el arras, gestiona la nota simple, verifica la situación urbanística y las deudas de la comunidad, presenta el ITP y acude a la escritura. Calcula 1–1,5 % + IVA, suelo de 1.500–2.000 €. No te apoyes en el abogado del vendedor.
¿Puedo comprar a través de una sociedad (SPV)?
Sí. Una Sociedad Limitada (SL) española o una sociedad extranjera puede ser titular del inmueble. Esto añade contabilidad mercantil, modifica el perfil fiscal (impuesto de sociedades sobre ganancias, dividendos al distribuir) y cierra algunas reducciones residenciales. Evita jurisdicciones no cooperativas; España aplica recargos punitivos a inmuebles cuya titularidad fluye a paraísos fiscales.
¿Qué impuestos pago al vender?
Los no residentes tributan un tipo plano del 19 % de plusvalía sobre la ganancia neta en inmuebles españoles, vivan donde vivan (el tipo del 24 % se aplica a rentas ordinarias como el alquiler, no a la plusvalía). El comprador retiene un 3 % en la transmisión vía Modelo 211 como pago a cuenta; el vendedor presenta Modelo 210 para liquidar y, en su caso, solicitar devolución. El ayuntamiento cobra además la plusvalía municipal sobre el incremento del valor del suelo (método objetivo o de ganancia real, el menor de ambos). Los residentes tributan al 19–28 % progresivo, con reinversión en otra vivienda habitual UE/EEE en dos años.
¿Puedo alquilar a corto plazo (vivienda vacacional)?
Depende de la comunidad autónoma y del municipio. Confirma el régimen de licencias (VUT, HUT en Catalunya, ETV en Balears, VV en Canarias) antes de comprar, y verifica si la vivienda es elegible, si la licencia se transmite con la compraventa y si se están concediendo licencias nuevas. Cuenta con el registro nacional vía Ventanilla Única Digital exigido desde 2025 para todo alquiler de corta duración publicado en plataformas como Airbnb.
Aviso legal
Información de carácter general, no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Las leyes y los tipos cambian; verifica con un abogado y un asesor fiscal colegiados antes de cualquier transacción. Última revisión: 2026-05-18 por Seeki Editorial.