Portugal tras el cierre de la Golden Visa por inmueble: 2026

Última revisión: 2026-04-29

La vía inmobiliaria de la Golden Visa portuguesa fue suprimida en octubre de 2023 por la Lei 56/2023 (la reforma de vivienda „Mais Habitação"). Comprar inmuebles en Portugal ya no da derecho a residencia. El programa Golden Visa sigue existiendo, pero solo a través de transferencia de capital, inversión en fondos, creación de empleo y apoyo científico o cultural, no por inmueble. Si su objetivo es una casa portuguesa, ese objetivo está intacto. Si su objetivo es residencia mediante una compra, debe mirar al D7, al D8 o a las categorías restantes de Golden Visa.

Esto es orientación para compradores británicos, estadounidenses y brasileños, los tres colectivos que sostenían la mayor parte de la antigua demanda inmobiliaria de Golden Visa. No es asesoramiento legal ni migratorio. Las reglas en esta materia cambian con frecuencia, y la autoridad que decide su expediente, AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo), sucesora del antiguo SEF desde octubre de 2023, arrastra retrasos y tiene sus propias particularidades procedimentales. Antes de mover dinero por cualquier lado de la operación, hable con un abogado de extranjería portugués.

Qué cambió: antes y después de octubre de 2023

La Lei 56/2023 entró en vigor el 7 de octubre de 2023. El día anterior podía obtenerse la Golden Visa comprando un inmueble portugués en uno de varios umbrales en euros. El día siguiente, ya no.

El desplazamiento cualitativo es más simple de lo que sugiere la tabla: Portugal sigue queriendo capital extranjero, expertos extranjeros y jubilados extranjeros. Ya no quiere ser una vía de residencia para alguien cuya única aportación es comprar un piso en Lisboa.

Las vías que siguen existiendo

La Golden Visa (oficialmente ARI, Autorização de Residência para Investimento) no fue suprimida como programa. Lo que se suprimió fue la opción inmobiliaria. Lo que queda:

• Transferencia de capital. Trasladar una cantidad determinada a un banco portugués o instrumento elegible. El mínimo se elevó al cerrar la vía inmobiliaria. La cifra vigente es la que debe confirmar con su abogado, porque se mueve y porque el catálogo de instrumentos elegibles se estrechó.
• Suscripción de fondo de inversión. Suscribir un fondo portugués cualificado. La reforma de 2023 excluyó expresamente los fondos cuyo subyacente sean inmuebles, directa o indirectamente. Pida que el folleto del fondo lo lea alguien independiente del distribuidor.
• Creación de empleo. Crear un número definido de empleos en Portugal o capitalizar una empresa portuguesa existente que lo haga. Los mínimos son más bajos fuera de Lisboa y Oporto.
• Apoyo a la investigación científica. Aportación de capital a una entidad pública o acreditada de investigación en Portugal.
• Apoyo al patrimonio cultural y artístico. Aportación de capital a producción cultural, recuperación o mantenimiento del patrimonio nacional.

Todas las vías comparten el mismo resultado: un permiso de residencia que, tras el plazo de cualificación y cumpliendo los requisitos de presencia, idioma y antecedentes, conduce a residencia permanente y, potencialmente, a la ciudadanía. El requisito de presencia es famoso por su laxitud (históricamente unos siete días al año de media), una de las razones del tirón global del programa.

Lo que cambió es que ya no se puede „enganchar" la residencia a la compra de un piso. La vía de fondo o de capital es ahora el sustituto funcional más cercano, con un perfil de riesgo y fiscal muy distinto.

¿Y el visado D7?

Para jubilados británicos y estadounidenses con rentas pasivas, el visado D7 es la vía que más veces sustituye a la Golden Visa en las conversaciones. Es un visado de residencia para personas con renta pasiva estable y recurrente: pensiones, alquileres, dividendos, regalías.

El D7 no es un visado de inversión. No hay umbral de compra. Se acredita que la renta pasiva cubre los gastos de vida en Portugal (la barra sigue el salario mínimo portugués y sube cada año). Se solicita en un consulado portugués antes de mudarse, y se finaliza la residencia en AIMA tras la llegada. Se convierte en residente fiscal portugués si pasa más de 183 días al año en Portugal, con todas las obligaciones que ello implica.

Dos notas prácticas:

• El D7 lleva al mismo destino a largo plazo que la Golden Visa (residencia permanente a los cinco años, eventualmente ciudadanía), pero exige vivir realmente en Portugal. Para un jubilado que planea trasladarse, es virtud, no defecto.
• Suele ser más barato de obtener que la Golden Visa, pero administrativamente más exigente por el lado de la prueba de ingresos. Los extractos de pensión británicos, los formularios 1099/Schedule E estadounidenses y los justificantes del INSS o de alquileres brasileños deben traducirse, apostillarse y presentarse en formato reconocible para Portugal.

El D8 para nómadas digitales es la ruta análoga para quienes tienen renta activa a distancia. Tiene un umbral de ingresos más alto que el D7 y exige que la renta provenga de clientes o empleadores fuera de Portugal.

Qué sigue aportando comprar inmueble en Portugal

Respuesta limpia: una casa portuguesa, en las mismas condiciones que antes. La mecánica de compra (número fiscal NIF, ITP equivalente IMT, IMI anual, contrato promesa CPCV, escritura) no ha cambiado. Los no residentes pueden comprar sin restricción. El mercado no se hundió cuando cerró la Golden Visa: en el litoral del Algarve y en el centro de Lisboa la cuota de compradores extranjeros simplemente giró de motivación por residencia a motivación por estilo de vida.

Lo que la compra no aporta:

• Residencia. Un inmueble es un inmueble, no un documento migratorio.
• Plaza en el NHR en la mayoría de los casos. El régimen Non-Habitual Resident se cerró para la mayoría de nuevos solicitantes desde 2024. Existe un sucesor más estrecho para profesiones científicas e innovadoras concretas, y su situación debe revisarse de forma individual.
• Ninguna aceleración de su expediente D7 o de otro visado. AIMA evalúa el visado por sus propios méritos: ser propietario en Portugal es prueba de intención, no una vía por sí mismo.

Si la casa es el objetivo (para jubilarse, segunda residencia o inversión en alquiler) encontrará toda la mecánica y los riesgos en nuestra guía de compra en Portugal. La guía cubre NIF, tramos de IMT, proceso CPCV, financiación para no residentes y las zonas donde típicamente se concentran compradores británicos, irlandeses, franceses, alemanes, neerlandeses, estadounidenses y brasileños.

Para hacerse una idea de precios, revise el inventario actual en Portugal en conjunto, el distrito de Lisboa, el distrito de Oporto o el Algarve / distrito de Faro. La página mediana €/m² por región se actualiza diariamente con anuncios vivos.

Errores frecuentes

• Leer artículos viejos. Sorprende cuánto contenido de 2022 y comienzos de 2023 sigue posicionando en Google para consultas sobre la Golden Visa portuguesa por inmueble. Todo lo que cita un umbral concreto en euros por „residencia mediante compra" está obsoleto. Revise la fecha de publicación.
• Confundir Golden Visa y D7. Son programas distintos con requisitos, tasas y reglas de presencia distintas. El D7 exige vivir en Portugal. Las vías restantes de Golden Visa no.
• Dar por hecho que el NHR sigue abierto. El régimen Non-Habitual Resident, que daba un tipo del 20% sobre rentas portuguesas cualificadas y trato favorable a las rentas extranjeras, se cerró para la mayoría de nuevos solicitantes. El sucesor es más estrecho y apunta a roles concretos de innovación e investigación. No presuponga NHR sin confirmar que cualifica bajo las nuevas reglas.
• Subestimar los plazos de AIMA. El organismo heredó un atasco grande del SEF y aún lo está procesando. Tanto las Golden Visa como las D7 pueden tardar más que los tiempos indicativos publicados.
• Comprar primero, planificar visado después. Con el cierre de la vía inmobiliaria, esa secuencia tiene menos sentido que antes. Si el objetivo real es el visado, articule la inversión en torno a una vía elegible de Golden Visa o al D7, y deje la compra del inmueble como decisión separada y paralela.

FAQ

¿Puedo seguir consiguiendo la residencia portuguesa comprando inmueble?

No. La vía inmobiliaria de la Golden Visa portuguesa fue suprimida por la Lei 56/2023 con efectos desde el 7 de octubre de 2023. Las nuevas solicitudes no pueden basarse en la compra de inmuebles. La Golden Visa en sí sigue existiendo a través de transferencia de capital, fondos de inversión cualificados, creación de empleo y apoyo científico o cultural. La compra de inmuebles ya no es una categoría de inversión reconocida para residencia.

¿Qué sustituyó a la vía inmobiliaria de la Golden Visa?

Nada uno a uno. Las categorías restantes de Golden Visa (transferencia de capital, fondos no inmobiliarios, creación de empleo, apoyo a investigación y cultura) son los sustitutos más cercanos para inversores que quieren residencia sin trasladarse. Para jubilados y trabajadores remotos que quieren realmente vivir en Portugal, los visados D7 (rentas pasivas) y D8 (nómada digital) son las alternativas prácticas. Llevan al mismo destino a largo plazo, pero exigen presencia.

¿Sigue siendo Portugal buen sitio para comprar inmueble?

Esa es otra pregunta. La demanda extranjera giró de compradores motivados por residencia a motivados por estilo de vida y alquiler, y la mecánica de compra (NIF, IMT, CPCV, notario) no ha cambiado. Lisboa, Oporto, el Algarve, la Costa de Plata y Madeira siguen siendo mercados activos con niveles de precio distintos. Una casa en Portugal es una decisión razonable de inversión o estilo de vida por sí sola. Sepárela mentalmente de la cuestión de la residencia.

¿Y el visado D7 para jubilados?

El D7 es un visado de residencia para personas con renta pasiva estable y recurrente: pensiones, alquileres, dividendos. No hay umbral de compra. Se acredita que la renta cubre los gastos de vida portugueses y se solicita por consulado portugués. Si pasa más de 183 días al año en Portugal, será residente fiscal allí. Para jubilados británicos post-Brexit, jubilados estadounidenses y pensionistas brasileños es la vía más usada en 2026.

¿Sigue disponible el NHR?

Para la mayoría de nuevos solicitantes, no. El régimen Non-Habitual Resident se cerró a nuevos entrantes desde 2024 en el mismo paquete de reforma de vivienda. Un sucesor más estrecho apunta a profesiones científicas, tecnológicas e innovadoras concretas. Si su perfil cualifica debe verificarse de forma individual con un asesor fiscal portugués: los supuestos basados en blogs obsoletos ya han costado dinero a la gente.

¿Quién es ahora la autoridad: SEF o AIMA?

AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo) asumió en octubre de 2023 las funciones de migración y asilo del SEF. Todas las nuevas solicitudes, renovaciones y consultas pasan por AIMA. SEF como nombre histórico aún figura en papeles antiguos, pero referenciar al SEF en trámites nuevos remite al organismo equivocado.

Una vez más: orientación, no asesoramiento

Las reglas migratorias portuguesas se están asentando tras la reforma de 2023. El texto de la Lei 56/2023, las notas procedimentales de AIMA y la regulación del D7 y del sucesor del NHR se han movido más de una vez en estos dieciocho meses. El coste de una hora con un abogado de extranjería portugués es un error de redondeo frente al coste de equivocarse de vía. Tenga esa llamada antes de firmar cualquier contrato de reserva, suscribir un fondo o presentar un visado.