Comprar propiedad en Portugal siendo extranjero (Guía 2026)

Portugal sigue siendo uno de los mercados inmobiliarios más abiertos de Europa. Sin restricciones por nacionalidad, sin autorización previa, y compradores comunitarios y extracomunitarios recorren el mismo camino. El único requisito administrativo es un número fiscal portugués, el NIF, que se puede obtener a distancia a través de un representante fiscal sin necesidad de reservar vuelo.

El gran cambio: la vía inmobiliaria del Golden Visa quedó eliminada en octubre de 2023 con la reforma Mais Habitação. La residencia por inversión sigue existiendo (fondos cualificados, creación de empleo, donaciones a investigación o cultura), pero un piso en Lisboa o un chalet en el Algarve ya no concede permiso de residencia por sí mismo. Comprar sigue siendo fácil. Solo que ya no es, por sí solo, una vía para permanecer en Portugal.

Esta guía cubre NIF y banca, el bloque fiscal completo (IMT, imposto do selo, IMI, AIMI), la hipoteca para no residentes, el recorrido del CPCV a la escritura, y dónde se asientan los compradores extranjeros en Seeki.

¿Pueden los extranjeros comprar propiedad en Portugal?

Sí, sin restricción. Portugal no exige autorización administrativa, residencia ni tipo de inmueble determinado. Un ciudadano estadounidense que compra un piso en Lagos, un jubilado alemán que se muda a Cascais y un inversor brasileño que afronta una rehabilitación en Oporto firman la misma escritura.

Igualdad entre UE y no UE

En el momento de la compra, prácticamente ninguna. Ambos grupos pagan el mismo impuesto de transmisiones y el mismo impuesto anual. Las diferencias están aguas abajo:

• Residencia y visados: los ciudadanos UE pueden vivir en Portugal indefinidamente; los extracomunitarios necesitan un visado (D7 de rentas pasivas, D8 de nómada digital o alguna de las rutas de inversión que sobreviven).
• Hipotecas: los no residentes UE suelen acceder a unos puntos más de LTV que los no UE.
• Residencia fiscal: el umbral de 183 días determina si Portugal te grava como residente, lo que cambia la tributación de plusvalías y rentas inmobiliarias.

Nada de eso afecta a tu derecho a tener la propiedad inscrita. Un comprador extranjero puede ser titular indefinidamente sin obtener residencia.

Número fiscal (NIF): por qué va primero

El NIF (Número de Identificação Fiscal) es un número fiscal de nueve dígitos. Sin él no abres cuenta bancaria, no firmas contratos de suministros, no firmas un contrato de promesa (CPCV) ni una escritura. Tramítalo antes de empezar a pujar en serio.

Tres rutas:

1. Presencial en una oficina de Finanças en Portugal, gratuito. Los solicitantes extracomunitarios deben designar un representante fiscal (un residente portugués que recibe la correspondencia tributaria), salvo que tengan domicilio UE registrado.
2. A través de un abogado o contable portugués bajo poder, 60–150 € por el NIF más el primer año de representación.
3. Mediante un servicio online de NIF, totalmente a distancia, 80–150 € incluida la representación.

Los extracomunitarios están legalmente obligados a mantener un representante fiscal. Los nacionales UE/EEE ya no. Cuenta con 1–3 semanas si lo tramitas en remoto.

Estado del Golden Visa en 2026

La vía directa por compra de inmueble (Autorização de Residência para Atividade de Investimento, ARI) fue eliminada en octubre de 2023. Comprar un piso en Lisboa, Oporto o el Algarve, a cualquier precio, ya no cualifica.

A 2026, las rutas vivas son:

• Suscripción en fondo de inversión: 500.000 € en un fondo portugués de capital riesgo o capital privado cualificado (sin inmobiliario directo o indirecto en la cartera).
• Creación de empleo: constituir una sociedad portuguesa y crear al menos 10 empleos permanentes (8 en zonas de baja densidad).
• Donación a investigación científica: 500.000 € a una institución de investigación pública o privada.
• Donación a patrimonio cultural: 250.000 € a programas de arte o patrimonio.
• Transferencia de capital a sociedad: 500.000 € en capital social más 5 nuevos empleos.

El inmobiliario puede seguir formando parte de tu vida en Portugal. Simplemente no activa el Golden Visa. El programa se ha modificado varias veces desde 2012 y es un objetivo político recurrente, así que confirma el marco actual en la web de AIMA antes de comprometerte con ninguna ruta.

Costes e impuestos

Presupuesta entre el 7 % y el 10 % del precio en costes únicos, más el IMI anual y, en patrimonios grandes, AIMI. Las cifras de abajo conviene reconfirmarlas con la guía vigente de la Autoridade Tributária (AT); los tipos y tramos se mueven en la ley anual de presupuestos.

Impuesto de transmisiones (IMT / Imposto Municipal sobre Transmissões)

Impuesto de transmisiones, pagado por el comprador antes de la escritura. Por tramos, y depende de tres factores: precio, clasificación urbana o rústica, y uso primario o secundario.

Para inmueble urbano destinado a vivienda habitual en 2026, los tramos van del 0 % hasta 106.346 € hasta aproximadamente el 7,5–8 % sobre el tramo marginal por encima de 1.000.000 € (los Presupuestos 2026 subieron todos los tramos un 2 % por inflación). Segunda residencia y compras por no residentes suelen empezar a tributar desde el tramo más bajo (sin tramo exento) y subir algo más rápido. Suelo rústico: tipo plano del 5 %.

Ejemplo orientativo sobre una vivienda urbana habitual de 400.000 €: en torno a 10.000–12.000 € de IMT. La misma vivienda como segunda residencia: 20.000–22.000 €. Recalcula siempre con los tramos del año en el portal de la AT. Se actualizan cada enero.

Impuesto del timbre (Imposto do Selo)

Plano 0,8 % sobre el precio, se paga junto con el IMT antes de la escritura. En hipoteca, el timbre se aplica sobre el importe del préstamo al 0,5–0,6 % según el plazo.

Notaría y registro

La escritura ante notario (escritura) sale entre 300 € y 1.000 € según la complejidad y según se haga ante notario, solicitador o por el procedimiento simplificado Casa Pronta. La actualización en el Registo Predial suele costar 225–250 € en Casa Pronta, o por unidades en la Conservatória.

Comisión del agente

Por defecto, la paga el vendedor. Las agencias portuguesas suelen cobrar 5 % + IVA (23 %), incorporado al precio de salida. Los agentes de compra siguen siendo poco frecuentes pero crecen en Lisboa y el Algarve. Si contratas uno, cuenta con 1–2 % directamente.

Impuesto municipal anual (IMI / Imposto Municipal sobre Imóveis)

Impuesto municipal anual, facturado en abril, agosto y noviembre para recibos superiores a 500 €. Lo fija cada município dentro de los topes nacionales:

• Urbano: 0,3–0,45 % del Valor Patrimonial Tributário (VPT, valor fiscal, habitualmente muy por debajo del de mercado).
• Rústico: 0,8 % del VPT.

Existe una exención de IMI por vivienda habitual de hasta 3 años para inmuebles de menor valor bajo condiciones específicas. Confirma con tu município.

Recargo patrimonial (AIMI)

Un recargo de carácter patrimonial sobre el VPT residencial agregado por encima de 600.000 € por contribuyente (1,2 M€ para matrimonios en tributación conjunta):

• 0,7 % entre 600 mil y 1 M€
• 1,0 % entre 1 M€ y 2 M€
• 1,5 % por encima de 2 M€

El AIMI se calcula por titular sobre toda la cartera residencial en Portugal. El inmueble en titularidad societaria paga un 0,4 % plano de AIMI sin umbral.

Plusvalía para no residentes

Desde la Ley de Finanzas de 2023 (que aplica la sentencia C-388/19 del TJUE, MK c. Autoridade Tributária), residentes y no residentes reciben el mismo trato: el 50 % de la ganancia se grava a los tipos progresivos del IRS portugués (escala 2026 entre el 12,5 % y el 48 %, más recargo de solidaridad cuando aplica). El tipo progresivo se determina en función de los ingresos mundiales del vendedor. El antiguo tipo plano del 28 % para no residentes ya no se aplica por defecto.

Los residentes portugueses que vendan vivienda habitual pueden reinvertir la ganancia, libre de impuestos, en otra vivienda habitual UE/EEE en un plazo de 36 meses.

Consulta los precios actuales por m² en Portugal para contrastar lo que el mercado realmente paga.

Financiación como no residente

Los bancos portugueses financian con regularidad a compradores extranjeros, pero con condiciones más estrictas que para residentes y se mueven con la política del BCE. Confirma con un intermediário de crédito antes de cerrar.

Beleihungsgrenzen (LTV)

• No residente, no UE: 60–70 %. Algo más en obra nueva en mercados preferidos, raramente por encima del 70 %.
• No residente, UE: a menudo 70–80 %.
• Residente con renta y declaración portuguesas: 80–90 %, los mejores tipos.

El banco tasa el inmueble por su cuenta y financia sobre el menor de tasación y precio, algo que pesa cuando estás pujando en un mercado tensionado.

Documentación

Calcula presentar, con traducción jurada si el banco la pide:

• Pasaporte / DNI, NIF, cuenta bancaria portuguesa
• 3 nóminas + certificado de empresa, o 2 ejercicios contables si eres autónomo
• 2 declaraciones de la renta del país de origen y 6 meses de extractos bancarios
• Deudas y activos vigentes, informe de solvencia del país de origen
• Justificante de domicilio

El estudio toma 3–6 semanas una vez completo el expediente. Cuenta con pagar la tasación bancaria (300–600 €) por anticipado.

Bancos portugueses activos con no residentes

Varios bancos minoristas financian a no residentes; los LTV, tipos y documentación divergen. Pide oferta a dos o tres antes de firmar el contrato de promesa. Un intermediario de crédito independiente (intermediário de crédito) es habitual; los intermediarios cobran del prestamista, no del comprador.

Fijo vs. variable

Tres opciones: fijo, variable (referenciado a Euribor 6 o 12 meses más diferencial) y mixto.

Horquillas indicativas 2026:

• Variable: Euribor 12 meses + diferencial 0,8–1,5 % → efectivo 3,0–4,0 % según la curva.
• Fijo (10–30 años): 3,0–4,5 %.
• Mixto: fijo en torno al 3,2–3,8 % durante 5–10 años, revierte a variable.

Las comisiones por cancelación anticipada están topadas: 0,5 % en variable y 2 % en fijo, aplicadas al capital amortizado anticipadamente.

El proceso de compra paso a paso

Calcula entre 6 y 12 semanas desde la oferta hasta las llaves. Más en sobre plano o si surgen problemas registrales.

1. Número fiscal (NIF) + cuenta bancaria portuguesa

Empieza aquí. El NIF sale en 1–3 semanas en remoto. Con el NIF, abrir una cuenta corriente en Millennium BCP o Activobank es rutinario. Muchas sucursales gestionan altas de no residente con normalidad y algunas lo ofrecen en remoto. La cuenta te sirve para pagar IMT, la señal del CPCV, suministros y el saldo final.

2. Búsqueda y oferta

Usa el buscador en mapa de Seeki para preseleccionar. Filtra por tipo de listado, precio, superficie y prestaciones. Guarda búsquedas para recibir alertas de nuevos resultados. Tu oferta es informal hasta que firmes el CPCV. Cualquiera de las partes puede retirarse hasta entonces.

3. Contrato promesa (CPCV / Contrato Promessa de Compra e Venda) y señal

El contrato promesa fija a ambas partes. El comprador entrega una señal (sinal) del 10 % al 30 % del precio, en manos del vendedor o en un acuerdo de depósito. El CPCV concreta precio final, fecha de escritura, tratamiento de la señal si una parte se retira, estado del inmueble y elementos incluidos, y manifestaciones sobre titularidad y licencias.

Reglas por defecto del Código Civil portugués: si el comprador se retira, el vendedor se queda con la señal. Si el vendedor se retira, debe pagar al comprador el doble de la señal. Puedes pactar penalizaciones más duras (execução específica, ejecución forzosa) si quieres reservarte el derecho a forzar la compraventa.

Que tu abogado siempre revise y, mejor, redacte el CPCV. Las plantillas de agencia favorecen al vendedor.

4. Due diligence

Entre CPCV y escritura, tu abogado verifica:

• Registro de la propiedad (Certidão Predial): titular, cargas, hipotecas, embargos, servidumbres.
• Registro fiscal (Caderneta Predial): VPT, estado del IMI, descripción del inmueble.
• Licencia de uso (Licença de Utilização): crítica. Un inmueble construido o reformado de forma sustancial después de agosto de 1951 sin licencia válida no puede usarse legalmente como vivienda ni puede hipotecarse.
• Certificado energético (Certificado Energético): obligatorio en la venta.
• Actas y certificado de deudas de la comunidad: para pisos, el vendedor debe aportar declaración de que no hay cuotas pendientes. Las actas históricas marcan disputas y obras planificadas.
• Planeamiento (plano director municipal): para suelo rústico o de desarrollo.
• Inspección técnica (vistoria): opcional pero recomendable en inmuebles antiguos.

5. Escritura final (escritura)

Se otorga ante notario, solicitador o por Casa Pronta. Asisten ambas partes (o por poder). El IMT y el timbre se pagan antes de la escritura: llevas los justificantes. El saldo se transfiere el mismo día, normalmente por cheque visado o transferencia. La escritura se firma, se lee en alto y te entregan copia certificada.

6. Inscripción y suministros

La inscripción en la Conservatória do Registo Predial suele ser el mismo día con Casa Pronta; si no, tu abogado lo presenta en 30 días. Cambia titularidad de agua, luz y gas. Actualiza la caderneta con tu NIF para que el IMI te llegue.

Calendario realista

Etapa	Duración
NIF + cuenta bancaria	1–3 semanas
Búsqueda + oferta	Variable
Firma del CPCV	1–2 semanas tras la oferta
Due diligence + hipoteca (si aplica)	3–6 semanas
Escritura	1 día
Total de la oferta a las llaves	6–12 semanas

Dónde compran habitualmente los extranjeros

Lisboa

El distrito de Lisboa domina el mercado para compradores extranjeros. Chiado, Príncipe Real y Alfama cotizan en la franja alta; Sintra, Cascais y Oeiras atraen a familias que quieren costa, colegios internacionales y distancia razonable a la capital. Pisos en venta en Lisboa.

Oporto

El distrito de Oporto se ha consolidado como alternativa asequible: 30–40 % más barato por m² en barrios comparables, casco histórico denso y buenas conexiones aéreas con el norte de Europa. Oporto ciudad es popular para proyectos de rehabilitación; Vila Nova de Gaia y Matosinhos ofrecen frente fluvial y de mar a precios algo más suaves.

Algarve

El distrito de Faro cubre todo el Algarve, abrumadoramente un mercado de segunda residencia y jubilados. El tramo central animado (Portimão, Albufeira, Lagoa), el oeste más tranquilo (Lagos) y el este más residencial (Olhão y Tavira). Predominan los chalets; los rendimientos por licencia turística (AL) acusaron la moratoria de 2023 (ver FAQ).

Costa de Prata e interior

La Costa de Prata (Óbidos, Nazaré, Peniche, parte del distrito de Leiria) es la alternativa más asequible al Algarve, con comunidades neerlandesas, alemanas y británicas en aumento. Santarém y Setúbal ofrecen quintas rurales a una fracción de los precios de costa. Los distritos del interior (Castelo Branco, Guarda, Évora) siguen siendo francamente baratos, con casas rurales en piedra por debajo de 150.000 €.

Madeira

Madeira se ha consolidado como nicho subtropical y todo el año, alternativa al Algarve, con Funchal como hub urbano y Porto Santo como destino isleño centrado en playa. La demanda de teletrabajadores subió con fuerza tras el lanzamiento del Digital Nomad Village en Ponta do Sol.

Errores frecuentes

Irregularidades de título en inmuebles rústicos antiguos. Quintas rurales transmitidas por sucesión informal suelen presentar desajustes de superficie entre el registro, el catastro y la realidad sobre el terreno. Un buen abogado lo señalará; corregirlo lleva meses.

Falta de licencia de uso. Cualquier vivienda urbana construida o reformada de forma sustancial después de agosto de 1951 necesita Licença de Utilização. Sin ella no se puede alquilar legalmente, ni hipotecar, ni vender por los cauces normales. Regularizarla a posteriori es a veces imposible si la estructura incumple el código vigente.

Riesgo en sobre plano (planta) por promotor. Las promociones de obra nueva entran a veces en problemas financieros y dejan a los compradores con pisos a medio terminar. Protección: garantías bancarias sobre pagos por hitos, promotores con historial de entrega y cláusulas en el CPCV que devuelvan tu señal más intereses si el promotor incumple el plazo de entrega por un margen definido.

Comisiones de transferencia internacional. Mover 100.000 € o más a un banco portugués vía SWIFT estándar suele costar 300–1.500 € en spread oculto. Los proveedores multidivisa (Wise, Revolut Business, CurrencyFair, OFX) ahorran entre el 0,3 % y el 1,0 % en el cambio. No es calderilla cuando hablamos de una señal.

Infravalorar la reforma. La mano de obra portuguesa es barata frente al norte de Europa, pero los materiales están a precios UE, los permisos requieren tiempo y los edificios antiguos esconden sorpresas (amianto, instalación eléctrica no homologada, drenaje fallido). Regla práctica: añade un 30–50 % a lo que te presupueste el contratista, especialmente en centros históricos donde la normativa de protección morde.

Buscar con eficacia en Seeki

Seeki agrega los principales portales portugueses en un único mapa. Algunas prácticas que rinden:

• Empieza a nivel de país o región (Portugal, Lisboa, Oporto, Faro) y afina con filtros. Un municipio vecino suele dar mejor valor.
• Aprovecha los filtros: pisos en venta en Lisboa, casas en venta en Oporto, pisos en venta en Faro.
• Consulta los precios por m² antes de ofertar: precios por m² en Portugal te dice lo que el mercado paga, no lo que el vendedor pide.
• Guarda búsquedas. En núcleos urbanos las novedades vuelan.
• Haz zoom en el mapa a calle concreta; el proxy de imágenes te deja navegar cientos de fotos sin penalización en ancho de banda.

FAQ

¿Necesito vivir en Portugal para comprar?

No. Los no residentes pueden comprar cualquier tipo de inmueble libremente: sin visado, sin permiso de residencia y sin obligación de haber pisado el país. Un poder permite a tu abogado firmar en tu nombre si prefieres operar en remoto. Sí necesitas un NIF y una cuenta bancaria portuguesa, ambos gestionables sin viajar.

¿Puedo conseguir hipoteca antes de tener residencia?

Sí, con LTV inferior. Los extranjeros no residentes acceden al 60–70 % de LTV, lo que implica un 30–40 % del precio en efectivo más los costes de cierre. Los nacionales UE suelen alcanzar el 70–80 %. Los bancos evalúan tu solvencia con tu renta y tu historial crediticio del país de origen, así que no hace falta historial laboral portugués.

¿Sigue existiendo el Golden Visa vía inmueble?

No. La vía de inversión inmobiliaria quedó eliminada en octubre de 2023. El programa sobrevive vía fondos, creación de empleo, científico, cultural y transferencia de capital, pero comprar un piso, casa o local, a cualquier precio, ya no cualifica por sí solo.

¿A cuánto ascienden los costes totales de cierre?

Presupuesta entre el 7 % y el 10 % sobre el precio. El IMT manda (0–8 % según tramo y uso), luego el timbre (0,8 %), notaría y registro (500–1.500 € combinados) y honorarios del abogado (1–1,5 % + IVA). Suma los gastos de hipoteca (tasación, timbre sobre el préstamo, comisiones del banco) si financias.

¿Necesito un abogado portugués?

Muy recomendable, incluso al contado. Un advogado portugués revisa el CPCV, hace la búsqueda registral, verifica licencia de uso y estado comunitario, gestiona el IMT y asiste a la escritura. Cuenta con 1–1,5 % del precio + IVA. No te apoyes en el abogado del vendedor ni en el departamento jurídico de la inmobiliaria; ambos tienen conflicto de interés.

¿Puedo comprar a través de una sociedad (SPV)?

Sí. Personas físicas y sociedades extranjeras pueden ser titulares directos. Una Sociedade por Quotas portuguesa es habitual para inmueble comercial, carteras de alquiler y planificación sucesoria. Conlleva contabilidad mercantil y activa el 0,4 % plano de AIMI sobre el inmueble en sociedad. Evita jurisdicciones no cooperativas: la ley fiscal portuguesa aplica un 7,5 % de IMT y un 10 % de IMI punitivos a inmuebles titularizados vía paraísos fiscales.

¿Qué impuestos pago al vender?

Desde 2023, residentes y no residentes tributan igual: el 50 % de la ganancia a los tipos progresivos del IRS portugués (aproximadamente 12,5–48 % en 2026, más recargo de solidaridad cuando aplica), con el tipo determinado por referencia a la renta mundial. El antiguo plano del 28 % para no residentes ya no se aplica por defecto, tras la sentencia C-388/19 del TJUE. Los residentes que vendan vivienda habitual pueden reinvertir, sin tributar, en otra vivienda habitual UE/EEE en 36 meses. La venta en sede societaria tributa al tipo de sociedades.

¿Puedo alquilar a corto plazo (Alojamento Local / licencia AL)?

El régimen Alojamento Local (AL) regula el alquiler de corta duración. El paquete Mais Habitação de 2023, que suspendía nuevas licencias AL a nivel nacional, imponía una revisión de licencias en 2030 y bloqueaba traspasos, fue derogado en su mayor parte por el Decreto-Lei 76/2024. Se restauró la autonomía municipal: cada município decide si pone topes, zonifica o congela el AL en su territorio, y las inscripciones vuelven a ser indefinidas y transferibles fuera de las áreas de contenção declaradas. Lisboa, Oporto y zonas del Algarve mantienen áreas locales de contención. Si la rentabilidad AL sustenta tu inversión, confirma el marco vigente en tu município concreto antes de comprar.

Aviso legal

Información de carácter general, no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Las leyes y los costes cambian; verifica con un abogado y un asesor fiscal portugueses colegiados antes de cualquier transacción. Última revisión: 2026-05-18 por Seeki Editorial.