Comprar propiedad en Francia siendo extranjero (Guía 2026)
Francia es uno de los mercados residenciales más abiertos de Europa. Sin examen de nacionalidad, sin autorización previa, sin permiso. Un jubilado estadounidense en París, un comprador alemán en Provence-Alpes-Côte d'Azur y un reformador británico en Nouvelle-Aquitaine recorren exactamente la misma vía legal. El Brexit no cambió nada de eso. Solo cambió cuánto tiempo puede permanecer un británico en la vivienda de su propiedad.
La sorpresa para el comprador extranjero principiante es el papel central del notaire, un funcionario público, no tu abogado ni el del vendedor, con deberes legales de neutralidad, depósito, verificación de titularidad, recaudación de impuestos e inscripción. Una escritura (acte authentique de vente) no es válida sin él.
Esta guía cubre ese proceso, el bloque de costes real (honorarios del notaire, taxe foncière, IFI, plusvalía), la hipoteca para no residentes, las normas DPE que ahora condicionan los ingresos por alquiler y dónde compran de verdad los extranjeros en Seeki.
¿Pueden los extranjeros comprar propiedad en Francia?
Sí, sin restricciones. Los ciudadanos UE y extracomunitarios pagan los mismos impuestos de transmisión y los mismos honorarios de notario y afrontan las mismas reglas de plusvalía a la salida. El comprador extranjero puede ser titular indefinidamente sin visado. Las diferencias son adyacentes: los ciudadanos UE pueden vivir en Francia indefinidamente, mientras que los extracomunitarios están sujetos al Schengen 90/180 y necesitan un visado de larga duración para superarlo. La propiedad, por sí sola, no es vía de residencia. Los residentes UE suelen acceder a un LTV hipotecario mayor. Si pasas más de 183 días al año en Francia se determina si Francia te grava por la renta mundial y aplica el IFI sobre todo el patrimonio inmobiliario mundial.
A diferencia de Portugal (NIF) o España (NIE), Francia no exige número fiscal antes de la firma. Tu numéro fiscal se emite cuando el notaire registra la escritura. Eso sí, te conviene una cuenta bancaria francesa antes de la firma: las transferencias SEPA desde un IBAN francés cierran antes que las SWIFT internacionales, y muchos notaires no aceptan transferencias de fintech para el saldo final. BNP Paribas, Société Générale, Crédit Agricole y CIC abren cuentas a no residentes con pasaporte, justificante de domicilio y de fondos.
El notaire: qué hace en realidad
El notaire es el eje de toda compraventa francesa: funcionario público nombrado por el Ministerio de Justicia, con monopolio legal sobre los actos autenticados. Sus deberes alcanzan a comprador y vendedor; el notaire no puede tomar partido. Hace la búsqueda registral, verifica el derecho del vendedor a vender, recauda los derechos de transmisión para el Tesoro, custodia los depósitos en cuenta de consignación e inscribe la escritura. Las tarifas son idénticas tanto si eliges un notaire ancien en un despacho histórico de París como un notaire nouveau recién nombrado en un pueblo de provincias. La escala la fija el Ministerio de Justicia. El comprador puede elegir su propio notaire. Si comprador y vendedor llevan cada uno el suyo, los honorarios se reparten entre las dos oficinas sin coste adicional. El notaire no sustituye a un avocat anglófono si la operación es compleja (sobre plano, rural, planificación fiscal transfronteriza).
Costes e impuestos
Presupuesta entre el 7 % y el 9 % del precio en costes únicos sobre propiedad ancien, o 2–4 % sobre obra nueva (donde el IVA va incorporado al precio). Después, la taxe foncière anual, más la taxe d'habitation si es segunda residencia.
"Honorarios del notaire": qué hay dentro
El término frais de notaire despista. La mayor parte de la factura es impuesto de transmisión para el Estado, no remuneración del notario. Para propiedad existente (ancien): droits de mutation del orden del 5,80 % al 6,32 % (la parte departamental sube ahora hasta el 5,00 % bajo la Ley de Finanzas 2024; 83 départements aplicaron la subida desde el 1 de abril de 2025; comunal 1,20 %; más un recargo estatal), más los émoluments du notaire en escala decreciente (en torno al 0,8 % en el primer tramo, descendiendo al 0,2 % por encima de 60.000 €), más gastos y un 0,1 % de contribution de sécurité immobilière. Total: 7–8 %, más cerca del 8 % en départements con el techo del 5,00 %. La Ley de Finanzas 2026 introdujo una reducción de DMTO de hasta el 50 % para compradores primeros vivientes que cumplan los requisitos. En obra nueva (menos de 5 años, venta de promotor), los derechos de transmisión se sustituyen por el IVA al 20 % incorporado al precio, y los honorarios del notaire bajan al 2–3 %, de ahí los famosos "frais de notaire réduits".
Taxe foncière y taxe d'habitation
La taxe foncière es el impuesto anual sobre la propiedad, lo paga el titular registral a 1 de enero. Las tasas las fija cada commune sobre el valeur locative cadastrale (muy por debajo del alquiler de mercado). Un piso en París puede pagar 800–1.200 €/año, uno provincial 1.200–2.000 € y una casa rural a menudo 800–2.500 €. Las tasas han subido con fuerza en muchos municipios. La taxe d'habitation sobre vivienda habitual se abolió por completo en 2023; sigue aplicándose a segundas residencias y viviendas vacías, y las communes en zones tendues pueden añadir un recargo del 5 al 60 %. París, casi toda la Costa Azul, las principales communes de esquí alpino y muchas poblaciones costeras aplican el máximo. Presupuesta una cifra similar a la taxe foncière en segunda residencia.
IVA, plusvalía e IFI
El IVA al 20 % grava la obra nueva vendida por el promotor; una reducción al 5,5 % se aplica en zonas designadas de renovación urbana (ANRU).
La plusvalía residencial tributa en dos capas: 19 % de impuesto sobre la renta más 17,2 % de cotizaciones sociales (reducido al 7,5 % de prélèvement de solidarité para vendedores residentes en EEE/Reino Unido afiliados a otro régimen de seguridad social UE/EEE/suizo). Bonificación por antigüedad: años 1–5 nada; años 6–21 la ganancia a efectos del IR se reduce 6 %/año, más un 4 % adicional en el año 22 → exención total del 19 % al cumplir 22 años. Cotizaciones sociales: 1,65 %/año en años 6–21, 1,60 % en el año 22, 9 %/año en años 23–30 → exención total a los 30 años. Se aplica un recargo del 2 al 6 % por encima de 50.000 € de ganancia. La venta de vivienda habitual está totalmente exenta, sin plazo de tenencia.
IFI, impuesto patrimonial inmobiliario. Se activa por encima de 1,3 M€ de patrimonio inmobiliario neto en Francia (situs francés para no residentes, mundial para residentes fiscales). La escala progresiva va del 0,5 % al 1,5 % sobre la franja por encima de 800.000 €; el umbral efectivo es 1,3 M€, a partir del cual la franja del 0,5 % se aplica retroactivamente desde 800 mil. Las hipotecas reducen la base imponible. La vivienda habitual goza de un descuento del 30 %.
Consulta los precios actuales por m² en Francia para contrastar el precio de salida con los datos de transacción locales antes de ofertar.
Financiación como no residente
Los bancos franceses financian con regularidad a compradores extranjeros, y varios cuentan con mesas dedicadas a no residentes. El LTV de no residente es más conservador que para residentes franceses; pide a tu courtier en prêt immobilier los topes vigentes y oferta de varios bancos. Los bancos financian sobre el menor de tasación y precio.
Las hipotecas son abrumadoramente fijas, indexadas al OAT a 10 años más diferencial bancario. La assurance emprunteur (seguro de fallecimiento e invalidez) es obligatoria y suma un pequeño porcentaje anual del capital pendiente. La loi Lemoine de 2022 permite cambiar de aseguradora en cualquier momento. El estudio tarda 4–8 semanas desde expediente completo hasta offre de prêt, con un plazo obligatorio de reflexión de 11 días antes de poder firmar.
El proceso de compra paso a paso
Calcula entre 2 y 4 meses desde la oferta aceptada hasta las llaves; más en sobre plano o titularidades rurales complejas.
1. Búsqueda y oferta
Usa el buscador en mapa de Seeki para preseleccionar. Cuando haces una oferta escrita (offre d'achat) y el vendedor acepta, ninguna de las partes queda aún obligada. La fase vinculante es el compromis. La comisión del agente, del 4 al 7 % + IVA, la paga casi siempre el vendedor (incluida en el precio de salida como FAI, frais d'agence inclus).
2. Compromis de vente (precontrato)
En una a tres semanas, las partes firman un compromis de vente. Términos clave: precio final, fecha de finalización, señal del 5 al 10 % en la cuenta de consignación del notaire y conditions suspensives (aprobación de hipoteca en 45–60 días, sin preferencia municipal o de SAFER, certificado urbanístico limpio). Plazo legal de desistimiento de 10 días (solo comprador): desde el día siguiente a recibir el comprador copia firmada con todos los diagnósticos, dispone de 10 días naturales para retirarse unilateralmente con devolución íntegra. El vendedor no tiene equivalente. Después, si el comprador se retira sin contingencia válida, el vendedor se queda con la señal; si el vendedor se retira, el comprador puede demandar el cumplimiento forzoso.
3. Due diligence (2 a 3 meses)
Entre el compromis y la escritura, el notaire realiza la búsqueda registral, el certificado urbanístico, el extracto catastral, la documentación del régimen de propiedad horizontal (règlement, últimas 3 actas de la AGM, carnet d'entretien, saldo del fonds de travaux) y recopila los diagnósticos obligatorios del vendedor: DPE (energía), amiante (anteriores a julio 1997), plomb (anteriores a 1949), termites (zonas designadas), eléctrico / gas mayor de 15 años, informe de riesgos naturales y tecnológicos (ERP) y superficie Carrez para los lotes en propiedad horizontal. Mientras tanto, el comprador formaliza la hipoteca.
4. Acte authentique ante el notaire
Ambas partes acuden al notaire. El notaire lee la escritura en voz alta, el comprador transfiere el saldo más impuestos y honorarios a la cuenta de consignación, se entregan llaves y las partes firman. Se emite una copia certificada (attestation de propriété) para dar de alta suministros; la escritura inscrita completa llega semanas después.
| Etapa | Duración |
|---|---|
| Firma del compromis | 1–3 semanas tras la oferta |
| Reflexión + hipoteca + due diligence | 8–12 semanas |
| Acte authentique | 1 día |
| Total de oferta a llaves | 2–4 meses |
Dónde compran habitualmente los extranjeros
París y la Île-de-France
París dentro de Île-de-France sigue siendo el mayor mercado para compradores extranjeros: preservación de capital, conectividad global, peso cultural. El Marais, Saint-Germain y los distritos 7º/8º dominan la franja alta; el 9º, 10º, 11º y 14º son apuestas por valor. Mira pisos en venta en París para stock actual.
Costa Azul y Provenza
La costa de los Alpes-Maritimes en Provence-Alpes-Côte d'Azur lleva más de un siglo siendo mercado extranjero. Niza es el punto de entrada más líquido y accesible; Cannes, Antibes y los enclaves de Cap Ferrat cotizan con prima. Marsella es la apuesta contracorriente, infravalorada frente a mercados mediterráneos comparables. La Provenza interior (Luberon, Aix, Alpilles) atrae a compradores de segunda residencia que buscan un mas de piedra.
Burdeos, Toulouse y el sudoeste
Burdeos se transformó en los años 2010 con el TGV a 2 horas de París y sigue dando valor en pisos urbanos y viñedos circundantes. La Dordoña interior de Nouvelle-Aquitaine es el mercado rural-francés clásico para compradores británicos. Toulouse en Occitanie es el hub aeronáutico de Francia, más joven y barato que Burdeos. Languedoc, también en Occitanie, es la alternativa mediterránea económica. Casas en venta en Burdeos es un filtro útil para el sudoeste.
Lyon, los Alpes y el Atlántico
Lyon, capital de Auvergne-Rhône-Alpes, es el segundo mercado urbano de Francia, aproximadamente a la mitad del precio por m² de París. Los Alpes son un submercado aparte: Chamonix-Mont-Blanc, Megève, Val d'Isère, Méribel, Courchevel. El stock de chalets es escaso, jurídicamente vigilado y muy gravado por la taxe d'habitation. La costa sur de Bretaña (Morbihan) y el Atlántico (Île de Ré, Cap Ferret, Biarritz) completan el mapa de segunda residencia.
Puntos críticos
DPE y la prohibición de alquiler. El Diagnostic de Performance Énergétique clasifica viviendas de la A a la G. Bajo la loi Climat et Résilience de 2021: las viviendas con G no pueden formalizar nuevos contratos de alquiler desde el 1 de enero de 2025 (la restricción anterior de 2023 solo afectaba a los peores G por encima de 450 kWh/m²/año), F desde el 1 de enero de 2028 y E desde el 1 de enero de 2034 en la Francia metropolitana (fechas posteriores en DROM). Si compras para alquilar, F/G es un problema de inversión (aislamiento, ventanas, calefacción) antes de ser un activo rentable. Estas propiedades se intercambian cada vez con más descuento, reflejo de la reforma obligatoria.
Diagnósticos y peritajes. El paquete obligatorio solo cubre zonas y antigüedades definidas por ley. Casas rurales antiguas en piedra fuera de zonas obligatorias de termitas pueden estar infestadas igualmente. Un peritaje técnico independiente cuesta 500–1.500 € y compensa en una compra sustancial.
Servidumbres rurales y derecho de adquisición preferente de SAFER. Las propiedades rústicas suelen llevar servidumbres (vecinos, drenaje, riego). Recorre los lindes; a veces existen de hecho sin estar inscritas. SAFER tiene derecho de adquisición preferente sobre suelo agrícola y algunas casas rurales, con dos meses para ejercerlo al precio ofertado.
Salud financiera del régimen de propiedad horizontal. Para pisos, las tres últimas actas de la AGM y el carnet d'entretien son los documentos de due diligence más importantes. Mira si hay litigios, propietarios morosos, obras votadas pero no facturadas (ravalement, cubierta, ascensor) y el saldo del fonds de travaux.
Reglas de alquiler corto en París. El alquiler corto de vivienda habitual en París está limitado a 120 noches al año y exige registro obligatorio. Alquilar corto una segunda residencia requiere changement d'usage, compensado convirtiendo superficie comercial equivalente en residencial, algo de hecho imposible para la mayoría. Casi todos los reglamentos de propiedad horizontal prohíben el meublé touristique directamente. Lee el règlement antes de ofertar.
FAQ
¿Necesito un número fiscal francés para comprar?
No. A diferencia de Portugal o España, Francia no exige número fiscal antes de la escritura. Tu numéro fiscal se emite cuando el notaire registra la venta o tras tu primera declaración francesa.
¿Puedo conseguir hipoteca siendo no residente?
Sí. BNP Paribas International Buyers, Crédit Agricole (Britline para Reino Unido/Irlanda), HSBC y Société Générale son los más activos. LTV de no residente: 50–70 % (no UE) o 70–80 % (UE); tipos del 3,4 al 4,5 % en fijo a 20–25 años, más seguro de prestatario obligatorio.
¿Cambió algo el Brexit para los compradores británicos?
No en la compra (mismos impuestos, mismos honorarios, misma financiación bancaria). El cambio es migratorio: los británicos están sujetos a Schengen 90/180 y necesitan visado de larga duración para superarlo. Los vendedores residentes en Reino Unido sí se benefician del prélèvement de solidarité reducido del 7,5 % sobre plusvalías en lugar del 17,2 % íntegro.
¿A cuánto ascienden los costes de cierre?
Propiedad ancien: 7–9 % sobre el precio, mayoritariamente impuesto de transmisión al Estado. Obra nueva (neuf): 2–4 %. El IVA va incorporado al precio en su lugar. Los costes de hipoteca añaden una comisión bancaria (500–1.500 €), tasación (300–600 €), seguro (0,2–0,6 %/año) y un 0,715 % de derechos de inscripción del préstamo.
¿Necesito un abogado además del notaire?
No por ley. El notaire gestiona la escritura, pero es neutral. Para una compra compleja (sobre plano, titularidad gravada por herencia, rústico con SAFER, planificación fiscal transfronteriza), un avocat anglófono añadido cuesta 2.000–5.000 €.
¿Puedo comprar a través de una sociedad (SCI o SPV)?
Sí, habitualmente una Société Civile Immobilière (SCI) para compras familiares y planificación sucesoria. Contrapartidas: una SCI no califica para la exención de plusvalía por vivienda habitual, mantiene contabilidad anual y desencadena opciones por impuesto de sociedades difícilmente reversibles. Habla con un asesor fiscal francés antes de constituirla.
¿Qué plusvalía pago al vender?
19 % de impuesto sobre la renta más 7,5 % (EEE/Reino Unido) o 17,2 % (resto del mundo) de cotizaciones sociales. Bonificación por antigüedad desde el año 6: exención total del 19 % al año 22 y exención total de cotizaciones al año 30. Recargo del 2 al 6 % por encima de 50.000 €. La venta de vivienda habitual está exenta, sin plazo de tenencia.
¿Puedo alquilar corto un piso de París en Airbnb?
Con fuertes restricciones. El alquiler corto en vivienda habitual está limitado a 120 noches al año con registro obligatorio. Alquilar corto una segunda residencia requiere changement d'usage, de hecho imposible para la mayoría. La mayoría de reglamentos de propiedad horizontal también prohíben el meublé touristique directamente. Un alquiler amueblado de larga duración (régimen LMNP) suele ser la única vía viable.
Aviso legal
Información de carácter general, no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Las leyes, tipos y tramos cambian; verifica con un notaire francés, avocat o expert-comptable antes de cualquier transacción. Última revisión: 2026-05-18 por Seeki Editorial.