Іпотека для іноземців в ЄС: порівняльний довідник по країнах
Останнє оновлення: 2 квітня 2026 року
Так, більшість країн ЄС надають кредити іноземцям, зокрема громадянам країн за межами ЄС, але умови помітно жорсткіші, ніж для резидентів. Очікуйте нижчого відношення суми кредиту до вартості застави, більшого обсягу документів і реальної ймовірності того, що в кожній окремій країні лише два-три банки фактично мають програму для нерезидентів. Цей довідник охоплює європейські ринки, які обслуговує Seeki, і показує, де знаходиться кожен із них.
Це орієнтовна інформація, а не фінансова порада. Відсоткові ставки, регуляторні обмеження й апетит банків постійно змінюються. Перш ніж зобов'язуватися щодо купівлі нерухомості, обговоріть конкретну ситуацію з незалежним іпотечним брокером, який працює з нерезидентами в тій країні. З цієї причини наведені нижче цифри навмисно мають якісний характер.
Короткий огляд
| Країна | Хто зазвичай кредитує нерезидентів | LTV для нерезидентів (якісно) | Валюта кредиту | Типова перешкода |
|---|---|---|---|---|
| Австрія | Великі універсальні банки та кілька регіональних Sparkassen | Нижче, ніж для резидентів, часто близько половини або двох третин | EUR | Консервативні тести доходів, документи лише німецькою |
| Чехія | Кілька великих чеських банків | Нижче, ніж для резидентів, зазвичай близько половини або двох третин | CZK (або EUR через спеціалізовані канали) | Валютний ризик, якщо дохід у EUR/GBP/USD |
| Німеччина | Більшість великих універсальних банків, частина Sparkassen і Volksbanken | Нижче, ніж для резидентів, як правило близько двох третин | EUR | Аналог Schufa для нерезидентів, суворі вимоги до підтвердження доходів |
| Нідерланди | Переважно великі нідерландські банки через міжнародні відділи | Нижче, ніж для резидентів, значно нижче максимального для резидентів | EUR | BSN, перевага для зареєстрованих у Нідерландах платників податків, дуже суворі вимоги до документів |
| Польща | Найбільші універсальні банки (вибірково) | Нижче, ніж для резидентів, часто близько половини | PLN (іноді EUR) | Невідповідність валюти для тих, хто заробляє в EUR, плюс PESEL і реєстрація |
| Іспанія | Великі іспанські банки мають спеціальні програми для нерезидентів | Нижче, ніж для іспанських резидентів, зазвичай близько половини або двох третин | EUR | NIE, страхування життя, завірені переклади |
| Франція | Великі французькі банки та спеціалізовані приватні банки | Нижче, ніж для резидентів, як правило близько двох третин | EUR | Французьке обмеження боргового навантаження (capacité d'emprunt) |
| Італія | Невелика кількість банків із програмами для нерезидентів | Нижче, ніж для резидентів, часто близько половини або двох третин | EUR | Codice fiscale, повільніше схвалення, вузький перелік кредиторів |
| Португалія | Основні португальські банки мають відділи для нерезидентів | Нижче, ніж для резидентів, часто близько двох третин | EUR | NIF, фіскальний представник, переклад документів про доходи |
| Словаччина | Кілька великих словацьких банків | Нижче, ніж для резидентів, зазвичай близько половини або двох третин | EUR | Вузький перелік кредиторів, підписання особисто в Словаччині |
Закономірність скрізь одна. У кожній країні великі внутрішні банки мають продукт для нерезидентів, тоді як банки другого ешелону та регіональні банки зазвичай його не мають. Нерезиденти вносять більший початковий внесок. Країни єврозони видають кредити в євро. Ринки за межами єврозони за замовчуванням використовують місцеву валюту, і ця невідповідність валюти є найбільшим фінансовим ризиком для іноземного покупця.
Австрія
Австрія розглядає іпотеку для нерезидентів як нішевий, але сталий продукт. Великі універсальні банки (Erste, Raiffeisen, BAWAG, UniCredit Bank Austria та подібні) розглядатимуть заявки від іноземних покупців, особливо громадян ЄС/ЄЕЗ зі стабільним доходом. Дрібніші регіональні Sparkassen менш послідовні. Відношення суми кредиту до вартості застави значно нижче, ніж для австрійських резидентів, тому плануйте суттєвий готівковий внесок на додаток до 10% гербового збору та нотаріальних витрат. Уся документація виключно німецькою мовою, а покупці другорядного житла стикаються з контролем щодо передачі землі в деяких федеральних землях (особливо в Тіролі та Зальцбурзі). Документи про доходи потрібно перекладати, а часто й завіряти.
Купівля нерухомості в Австрії для іноземців (посібник 2026)Чехія
Чеські банки кредитують іноземців, але перелік кредиторів із реальним процесом для нерезидентів короткий. Серед них: Česká spořitelna, ČSOB, Komerční banka, Raiffeisenbank та кілька інших. Громадяни ЄС мають простіший шлях, ніж громадяни країн за межами ЄС, яких часто підштовхують до купівлі через чеське ТОВ (s.r.o.), яке потім отримує кредит. Більшість іпотек видають у чеських кронах. Якщо ваш дохід в євро або фунтах, ви несете валютний ризик між датою виплати зарплати й датою погашення іпотеки. За 20-річний горизонт він може бути суттєвим. Кілька спеціалізованих каналів пропонують кредити в євро, але з меншим LTV і вищими ставками.
Купівля нерухомості в Чехії для іноземців (посібник 2026)Німеччина
Германія має один із найрозвиненіших ринків іпотеки для нерезидентів у ЄС. Великі універсальні банки (Deutsche Bank, Commerzbank, ING-DiBa, DKB) та кілька Sparkassen і Volksbanken з міжнародними відділами кредитуватимуть іноземців. Покупці з ЄС із доходом у євро мають найкращі умови. Покупці з Великої Британії та США також можуть отримати кредит, як правило при нижчому LTV, ніж для резидентів, і дещо вищих ставках. Німецький ринок потребує великого обсягу документації: розрахункові листки, податкові декларації, інколи перевірка кредитної історії через аналог Schufa, організована банком, плюс відвідування нотаріуса для оформлення акта. Типова норма: фіксовані ставки на 10-20 років.
Купівля нерухомості в Німеччині іноземцем (Посібник 2026)Нідерланди
Нідерланди є однією з найважчих країн ЄС для отримання іпотеки нерезидентами. ABN AMRO, ING і Rabobank мають міжнародні відділи, але вони, як правило, надають перевагу позичальникам, які живуть і платять податки в Нідерландах. Якщо у вас є BSN (ідентифікаційний номер громадянина) і нідерландський трудовий договір, двері відчиняються. Якщо ж ви купуєте виключно як іноземний інвестор без нідерландського податкового резидентства, перелік кредиторів звужується до кількох спеціалізованих консультантів з іпотеки, які можуть підібрати готовий банк. LTV для нерезидентів значно нижче максимального для резидентів, а сам максимум для резидентів-власників обмежений 100%. Готуйтеся до значного готівкового компонента.
Купівля нерухомості в Нідерландах для іноземців (посібник 2026)Польща
Найбільші польські універсальні банки (PKO BP, Pekao, Santander Bank Polska, mBank, ING Bank Śląski) розглядатимуть заявки від іноземних заявників вибірково. Кредит, як правило, видається в злотих. Це важливо: Польща має складну історію з іпотеками в іноземній валюті (кредити у швейцарських франках 2000-х років закінчилися погано для багатьох позичальників), і нинішні правила підштовхують банки до кредитування у валюті доходу позичальника, де це можливо. Якщо ви заробляєте в євро і купуєте за злоті, ви несете невідповідність валюти самостійно. LTV для нерезидентів помітно жорсткіший, ніж для резидентів, і вам, ймовірно, знадобляться номер PESEL та польський банківський рахунок ще до подачі заявки.
Купівля нерухомості в Польщі: посібник для українців (2026)Іспанія
Іспанія має найрозвиненіший ринок іпотеки для нерезидентів у Південній Європі. Основні іспанські банки (Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell, Bankinter та інші) мають спеціальні програми для нерезидентів з англомовним персоналом у головних прибережних містах. LTV нижче, ніж для іспанських резидентів. Банки вимагають NIE (ідентифікаційний номер іноземця), підтвердження доходів із перекладом на іспанську та майже завжди поліс страхування життя, укладений у тому самому банку. Ставки є конкурентоспроможними за стандартами ЄС. Оцінка вартості (tasación) і витрати на gestoría додаються до витрат при закритті угоди. Весь процес зазвичай займає від 6 до 10 тижнів.
Купівля нерухомості в Іспанії для іноземців (Посібник 2026)Франція
Французькі банки кредитують нерезидентів через спеціалізовані міжнародні відділи: BNP Paribas, Société Générale, Crédit Agricole, BPCE/Banque Populaire та кілька приватних банків для покупців вищого сегменту. Французька система застосовує жорстке обмеження боргового навантаження (taux d'endettement), яке складає приблизно третину валового доходу, і дотримується цього обмеження суворо, ще суворіше для нерезидентів. LTV нижче, ніж для резидентів. Нормою є довгострокові фіксовані ставки (15, 20, 25 років). Страхування життя є обов'язковим і часто є джерелом маржі банків за кредитами для нерезидентів, тому варто отримати незалежну пропозицію і порівняти. Оформлення займає тижні, а закриття угоди проводять французькі нотаріуси.
Купівля нерухомості у Франції для іноземців (Посібник 2026)Італія
Ринок іпотеки для нерезидентів в Італії вужчий, ніж у Франції чи Іспанії. Intesa Sanpaolo, UniCredit, BPER та ще кілька банків мають відповідні програми. Більшість регіональних банків таких програм не має. LTV для нерезидентів значно нижче максимального для резидентів, а схвалення займає більше часу. Реалістичний термін: від восьми до дванадцяти тижнів. Вам знадобляться codice fiscale, підтвердження доходів із перекладом на італійську та терпіння. Нотаріус (notaio) оформлює акт і державну реєстрацію. Ставки є конкурентоспроможними, переважають продукти з фіксованою ставкою. Покупці з ЄС мають простіший шлях, ніж покупці за межами ЄС, яких іноді зобов'язують підтвердити принцип взаємності в країні проживання.
Купівля нерухомості в Італії для іноземців (посібник 2026)Португалія
Португалія активно приваблює іноземних покупців, а основні португальські банки (Millennium BCP, Novo Banco, Santander Totta, BPI, Caixa Geral) мають відділи для нерезидентів, орієнтовані на цей попит. Для покупців із ЄС, Великої Британії, США та Бразилії існують усталені процеси. LTV нижче, ніж для португальських резидентів, але щедріший, ніж у деяких сусідів. Вам знадобляться NIF (португальський ідентифікаційний номер платника податків), часто португальський фіскальний представник, якщо ви проживаєте за межами ЄС, та перекладені документи про доходи. Ставки є конкурентоспроможними. Закриття угоди передбачає нотаріуса та Conservatória do Registo Predial (Земельний реєстр).
Купівля нерухомості в Португалії для іноземців (Гід 2026)Словаччина
Словаччина є меншим ринком із відповідно меншою пропозицією іпотеки для нерезидентів. Великі словацькі банки (Slovenská sporiteľňa, Tatra banka, VÚB, ČSOB Slovakia) розглядатимуть заявки від іноземних заявників, особливо громадян ЄС із доходом у євро. Покупці за межами ЄС стикаються з більшими труднощами. LTV для нерезидентів значно нижчий, і більшість банків очікує, що позичальники підпишуть документи особисто в Словаччині, іноді більше одного разу. Кредит видається в євро, що усуває проблему невідповідності валюти, з якою стикаються чеські або польські покупці. Після завершення підготовки документів терміни схвалення є короткими за стандартами ЄС.
Купівля нерухомості в Словаччині для іноземців (посібник 2026)Що спільного для всіх заявок нерезидентів
Усі десять ринків об'єднує однакова документальна база: паспорт або посвідчення особи, останні розрахункові листки, дві-три річні податкові декларації, трудовий договір або бухгалтерська звітність для самозайнятих, виписки з банківського рахунку за шість-дванадцять місяців, а також чіткі пояснення джерела коштів для першого внеску. У більшості країн ці документи потрібно перекладати, іноді через завіреного перекладача. Більшість країн вимагають місцевого ідентифікаційного номера платника податків (NIE в Іспанії, NIF у Португалії, codice fiscale в Італії, PESEL у Польщі) до подачі заявки, а в деяких потрібен також місцевий банківський рахунок, відкритий заздалегідь.
Страхування життя є справді обов'язковим у кількох країнах (Іспанія, Франція, Португалія) і фактично очікуваним в інших. Банки отримують значну частину маржі за кредитами для нерезидентів саме на страховому кроці, тому варто отримати незалежну пропозицію і порівняти.
Часті запитання
Чи може громадянин Великої Британії отримати іпотеку в ЄС після Brexit?
Так. Покупці з Великої Британії втратили статус громадянина ЄС після Brexit, але не втратили доступу до іпотеки в ЄС. Більшість великих банків Іспанії, Португалії, Франції, Німеччини, Італії та інших країн продовжують кредитувати заявників із Великої Британії за своїми програмами для нерезидентів. Умови жорсткіші, ніж для резидентів ЄС (нижчий LTV, більше документів, іноді вимога завіреного перекладу), але доступ є. Дохід у фунтах стерлінгів зазвичай потрібно підтвердити через податкові декларації HMRC та останні розрахункові листки.
Банки ЄС видають кредити в місцевій валюті чи в євро?
Банки єврозони видають кредити в євро. Банки ЄС за межами єврозони, особливо в Чехії та Польщі, зазвичай видають кредити в місцевій валюті (CZK, PLN). Кілька спеціалізованих каналів пропонують кредити, деноміновані в євро, на цих ринках, але при нижчому LTV і вищих ставках. Компроміс є реальним: кредит у місцевій валюті усуває валютний ризик банку, але перекладає його на вас, якщо ви заробляєте в іншій валюті.
Яка країна ЄС найкраща для отримання іпотеки нерезидентом?
Це залежить від того, де ви хочете жити і в якій валюті отримуєте дохід. Для громадян ЄС із доходом у євро Іспанія та Португалія мають найрозвиненіші програми для нерезидентів і найменш складний документообіг. Для покупців із Великої Британії та США в Іспанії та Франції є найбільший досвід роботи з файлами про доходи в фунтах та доларах. Германія має глибоке, консервативне кредитування. Нідерланди є найбільш обмежувальними з ринків, які ми обслуговуємо. Немає єдиної «найкращої» відповіді поза вашими конкретними обставинами. Брокер може змоделювати два-три варіанти країн паралельно.
Які документи зазвичай потрібні для заявки на іпотеку нерезидента?
Паспорт або посвідчення особи, останні розрахункові листки (зазвичай за три-шість місяців), дві-три останні податкові декларації, трудовий договір або звітність самозайнятого, виписки з банківського рахунку за шість-дванадцять місяців, лист про джерело коштів для першого внеску та підтвердження будь-яких наявних боргів. У більшості країн також потрібен місцевий ідентифікаційний номер платника податків і часто місцевий банківський рахунок. Зазвичай вимагаються переклади на місцеву мову.
Скільки часу займає заявка на іпотеку нерезидента?
На більшості ринків, які ми обслуговуємо, від подачі заявки до виплати кредиту проходить від шести до дванадцяти тижнів. Іспанія та Португалія належать до більш швидких за умови чистого пакету документів. Італія та Нідерланди зазвичай повільніші. Найдовші затримки майже завжди пов'язані з перекладом документів, питаннями щодо джерела коштів і (у деяких країнах) оцінкою нерухомості банком. Раннє оформлення місцевого ідентифікаційного номера та банківського рахунку скорочує терміни на кілька тижнів.
Чи буде іпотека для нерезидента дорожчою, ніж для резидента?
Зазвичай так, у двох відношеннях. Відсоткова ставка часто дещо вища, ніж для резидентів у тому самому банку, а обмеження LTV нижче, що означає більший перший внесок. Страхові та організаційні збори за кредитами для нерезидентів також можуть бути більшими. Різниця рідко є катастрофічною (частки процентного пункту за ставкою, 10-20 процентних пунктів за LTV), але вона змінює грошові розрахунки.
Чи відрізняється сама нерухомість, придбана з іпотекою нерезидента?
Ні. Нерухомість, акт, реєстрація в Земельному реєстрі та права юридичної власності є ідентичними незалежно від того, фінансуєте ви купівлю готівкою чи іпотекою для нерезидента. Іпотека є обтяженням на право власності на ваше ім'я, і все інше відбувається так само, як і для резидента.
З чого почати
Якщо ви перебуваєте на початку цього шляху, два практичних кроки скорочують усе інше: отримайте попередню кваліфікацію від одного місцевого брокера в цільовій країні, щоб знати свій реалістичний бюджет у тій валюті, і прочитайте довідник по конкретній країні щодо правової та податкової сторони самої угоди.
Ставки та правила змінюються. Наведені вище цифри та переліки кредиторів актуальні станом на початок 2026 року. Загальна картина є стабільнішою, ніж конкретні деталі: великі банки кредитують нерезидентів, дрібніші часто ні, перший внесок більший, а валюта має значення в країнах за межами єврозони. Завжди уточнюйте поточне становище у ліцензованого брокера, перш ніж брати на себе зобов'язання.