Купівля нерухомості в Іспанії для іноземців (Посібник 2026)

Іспанія протягом десяти років залишається найбільшим ринком для іноземних покупців в ЄС. Правила купівлі відрізняються своєю відкритістю: жодних обмежень за громадянством, жодного попереднього дозволу, жодного мінімального обсягу інвестицій. Покупці з ЄС та за його межами здійснюють угоди на майже однакових умовах.

Перше, що вам знадобиться, це NIE (Número de Identificación de Extranjero), ідентифікаційний номер платника податків, без якого неможливий жоден крок: від підписання депозитного договору до сплати податку на передачу права власності. Потрібен також іспанський банківський рахунок, незалежний abogado та чітке розуміння транзакційних витрат. Витрати при закритті угоди додають 10–15% до вказаної ціни.

Важлива законодавча зміна: іспанська «Золота виза», що надавала право на проживання при покупці нерухомості на суму від €500 000, офіційно скасована 3 квітня 2025 року. Купівля залишається такою ж простою. Вона просто більше не дає посвідки на проживання.

Цей посібник охоплює NIE та відкриття банківського рахунку, повну структуру податків, іпотеку для нерезидентів, процес від arras до escritura, регіональні особливості та де іноземні покупці зосереджуються на Seeki.

Чи можуть іноземці купувати нерухомість в Іспанії?

Так, без попереднього схвалення і без квот. Нерезиденти купують нерухомість на тих самих умовах, що й іспанські громадяни. Право власності на нерухомість не надає права на проживання: покупці з-за меж ЄС все одно потребують візи для перебування понад 90 днів з кожних 180. Кілька прикордонних і стратегічно важливих зон вимагають окремого дозволу для покупців з-за меж ЄС, проте на практиці це майже ніколи не стосується житлових об'єктів.

Ідентифікаційний номер платника податків (NIE): чому він потрібен першим

NIE є ідентифікаційним і податковим номером. Без нього неможливо відкрити резидентський банківський рахунок, підписати escritura pública (правовстановлюючий документ), сплатити ITP або зареєструвати право власності. NIE не надає жодних прав на проживання.

Існує три способи отримання: особисто в іспанській поліції (Extranjería), в іспанському консульстві за кордоном або через юриста з poder notarial (нотаріально посвідченою довіреністю). Останній шлях є найпоширенішим серед покупців-нерезидентів і коштує €150–300 плюс апостиль. Розпочніть процедуру до того, як серйозно торгуватися.

«Золота виза»: статус у 2026 році

«Золота виза» скасована 3 квітня 2025 року відповідно до Ley Orgánica 1/2025. Купівля нерухомості за будь-яку суму більше не дає права на посвідку на проживання. Альтернативні інвесторські програми (державні облігації, кваліфікований бізнес-внесок, проекти загальносуспільного значення) не можна реалізувати через придбання житла. Якщо вам важливе питання резидентства, розгляньте Non-Lucrative Visa, Digital Nomad Visa або програми на основі роботи чи сімейних зв'язків.

Витрати та податки

Закладайте 10–15% від ціни купівлі на одноразові витрати, а також щорічний IBI і, для великих портфелів, податок на майно. Ставки визначаються на державному, регіональному та муніципальному рівнях, тому показник різниться залежно від регіону та статусу об'єкта: первинний чи вторинний.

Податок на передачу: ITP (вторинний ринок) або IVA + AJD (новобудова)

За об'єкти вторинного ринку сплачується Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), що встановлюється автономними спільнотами та зазвичай становить 6–13%. Орієнтовні ставки на 2026 рік: Мадрид 6%, Канарські острови 6,5%, Андалусія 7% (єдина ставка), Валенсійська спільнота 10% (єдина ставка), Каталонія 10–13% за прогресивною шкалою (дужки з 27 червня 2025 р.: 10% до €600 тис., 11% до €900 тис., 12% до €1,5 млн, 13% вище; 20% для великих орендодавців), Балеарські острови 8–13% за прогресивною шкалою.

Новобудови (перша передача від забудовника) оподатковуються IVA у розмірі 10% (4% для соціального житла), плюс AJD (гербовий збір) 0,5–2,5% від суми акта. Завжди уточнюйте актуальну ставку для конкретної автономної спільноти на момент підписання. Ставки переглядаються у щорічних регіональних бюджетних законах.

Нотаріус, реєстр, адміністративний виконавець (gestoría), юридичні послуги

Нотаріальні збори 0,1–0,5%, земельний реєстр 0,1–0,25%, gestoría (адміністративний виконавець) €300–600. Незалежний abogado стягує 1–1,5% плюс IVA (21%), мінімум €1 500–2 000. Не користуйтесь юристом продавця або штатним юристом агентства. Комісія агента (3–6% плюс IVA) зазвичай сплачується продавцем і включена у вказану ціну.

Щорічний муніципальний податок (IBI) та податок на доходи нерезидентів

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) є муніципальним податком на нерухомість, що нараховується щорічно на основі valor catastral (значно нижчого за ринкову вартість). Ставки коливаються від 0,4% до 1,1% приблизно. У Мадриді та Барселоні близько 0,5–0,7%, на узбережжях Андалусії та Балеарських островів вище. Для типового будинку вартістю €300 000 річний IBI складе €500–1 200 плюс муніципальний збір за вивіз сміття (basura).

Прихована пастка: навіть якщо ви не здаєте нерухомість в оренду, Іспанія все одно нараховує власникам-нерезидентам податок на умовний дохід (IRNR) від умовних 1,1–2% valor catastral за ставкою 19% (ЄС/ЄЕЗ) або 24% (не ЄС) відповідно до форми Modelo 210. Реальний орендний дохід оподатковується за тими самими ставками. Резиденти ЄС/ЄЕЗ можуть вираховувати витрати, нерезиденти поза ЄС не можуть.

Податок на майно та Податок солідарності

Іспанія нараховує прогресивний податок на майно на активи по всьому світу для резидентів та іспанські активи для нерезидентів. Загальне звільнення €700 000 на платника (€1,4 млн для пар), прогресивна шкала 0,2–3,5%. Мадрид та Андалусія знижують цей податок до нуля. Федеральний Податок солідарності на великі статки (запроваджений у 2022 р., визнаний постійним після підтвердження Конституційним судом) застосовується до чистих активів понад €3 млн за ставкою 1,7–3,5% і фактично відновлює податок на майно в регіонах, які його обнулили. Для нерезидента з одним апартаментом за €800 000 у Мадриді обидва рівні зазвичай дорівнюють нулю. При перевищенні €3 млн зверніться до бухгалтера.

Податок на приріст капіталу при продажу

Нерезиденти сплачують фіксовані 19% від чистого приросту (ціна продажу мінус ціна купівлі, сплачені при купівлі податки, нотаріальні та реєстраційні збори, задокументовані витрати на поліпшення) незалежно від того, чи проживають вони в ЄС/ЄЕЗ чи поза ними. Підвищена ставка 24% для нерезидентів застосовується до загального доходу (наприклад, оренди), а не до приросту капіталу від нерухомості. При завершенні угоди покупець зобов'язаний утримати 3% від ціни купівлі (retención) через форму Modelo 211 як аванс за приростом капіталу продавця. Продавець потім подає Modelo 210 для остаточного розрахунку та повернення надміру утриманого. Резиденти сплачують прогресивно 19–28% з можливістю перенесення пільги для основного житла при переїзді до іншого основного будинку в ЄС/ЄЕЗ протягом двох років.

Перегляньте поточні ціни за м² в Іспанії, щоб перевірити, чи є запитувана ціна реалістичною.

Фінансування для нерезидентів

Іспанські банки активно кредитують іноземних покупців, однак умови суворіші, ніж для резидентів.

Максимальний коефіцієнт LTV: для нерезидентів поза ЄС 60–70%, для резидентів ЄС 65–75%, для іспанських платників податків 80% (до 90% для основного житла). Банк замовляє власну tasación (оцінку) і кредитує на основі меншого з двох значень: оціночної вартості або ціни купівлі. Це особливо важливо на перегрітих прибережних ринках.

Необхідні документи: паспорт, NIE, іспанський банківський рахунок, останні 3 платіжні відомості та лист від роботодавця (або 2-річна звітність для самозайнятих), 2-річні податкові декларації за місцем проживання, банківські виписки за 6 місяців, кредитна довідка, підтвердження адреси. Термін розгляду: 3–6 тижнів.

Декілька роздрібних банків регулярно кредитують нерезидентів. Зверніться до двох-трьох за конкурентними пропозиціями до підписання резервного договору або arras. Незалежні іпотечні брокери (intermediarios de crédito) зазвичай безкоштовні для позичальника і отримують винагороду від кредитора.

Ставки: змінна прив'язана до 12-місячного Euribor плюс спред 0,75–1,5% (ефективна ставка 3,0–4,0% у 2026 р.). Фіксована на 10–30 років 3,0–4,5%. Штрафи за дострокове погашення обмежені законом: 0,15–0,25% для змінної та 1,5–2% для фіксованої ставки.

Процес купівлі, крок за кроком

Розраховуйте на 8–12 тижнів від пропозиції до передачі ключів. При покупці на стадії будівництва або у разі виникнення питань до права власності термін буде довшим.

1. NIE та іспанський банківський рахунок. З юристом, що діє за дорученням, NIE отримується за 1–4 тижні. Рахунок нерезидента (cuenta de no residente) потребує NIE плюс certificado de no residencia, що оновлюється кожні два роки.

2. Пошук та пропозиція. Скористайтесь пошуком на карті Seeki, щоб скласти список варіантів. Збережені пошуки сповіщають вас про нові об'єкти. Пропозиції є необов'язковими до підписання депозитного договору.

3. Contrato de arras. Стандартний приватний депозитний договір (стаття 1454 Цивільного кодексу): покупець вносить 10% як arras. Якщо покупець відмовляється, продавець залишає завдаток. Якщо відмовляється продавець, він зобов'язаний повернути подвійну суму. Доручіть юристу скласти або перевірити договір і проведіть платіж з іспанського рахунку для забезпечення прозорого сліду AML.

4. Перевірка юридичної чистоти. Ваш юрист перевіряє nota simple (власник, обтяження, заставні, арешти), certificado catastral, licencia de primera ocupación, статус землекористування (критично для сільської нерухомості), борги перед об'єднанням власників для квартир, енергетичний сертифікат, а також своєчасність сплати IBI та комунальних послуг.

5. Escritura pública у нотаріуса. Обидві сторони присутні особисто або через poder notarial. Залишок суми вноситься сертифікованим банківським чеком (cheque bancario): нотаріуси з обережністю ставляться до переказів у день угоди. ITP (або IVA плюс AJD для новобудов) потрібно сплатити протягом 30 днів. Більшість покупців сплачує того ж дня через gestoría.

6. Реєстрація права власності та переоформлення комунальних послуг. Gestoría подає ITP/AJD та акт до реєстру (2–4 тижні). Переоформте комунальні послуги та зареєструйтеся для нарахування IBI в ayuntamiento.

Етап	Тривалість
NIE та банківський рахунок	2–5 тижнів
Підписання arras	1–3 тижні після пропозиції
Перевірка + іпотека (за наявності)	4–8 тижнів
Escritura у нотаріуса	1 день
Оновлення земельного реєстру	2–4 тижні після завершення
Загалом від пропозиції до ключів	8–12 тижнів

Де іноземці зазвичай купують

Коста-дель-Соль, провінція Малага. Найбільший єдиний ринок іноземних покупців в Іспанії. Коста-дель-Соль Оксіденталь на захід від Малаги (Марбелья, Естепона та прилеглі гольф-анклави) приваблює британських, скандинавських, німецьких та американських покупців. ITP в Андалусії 7%, податок на майно знижено до нуля. Перегляньте квартири на продаж в Андалусії.

Мадрид. Спільнота Мадрид є другим за величиною ринком іноземних покупців, переважно інвесторів та людей, що переїжджають. Місто Мадрид домінує. Саламанка, Чамберрі та Ретіро очолюють преміальний сегмент. Найнижчий ITP серед великих регіонів (6%), податок на майно знижено до нуля, Податок солідарності застосовується при перевищенні €3 млн. Будинки на продаж у Спільноті Мадрид.

Каталонія та Барселона. Барселона в комарці Барселонес регіону Каталонія є щільним ринком іноземних покупців (французи, німці, італійці, американці), зосередженим на Ейшамплі, Граціі, Сан-Жерваші та морському узбережжі. Найвищий ITP серед великих регіонів (прогресивно 10–13% з реформи червня 2025 р.). Ліцензії на короткострокову оренду (HUT) у місті заморожені.

Валенсійська спільнота. Валенсійська спільнота простягається від Валенсії на південь через Аліканте та Коста-Бланка. Аліканте, Денія, Кальп та Бенідорм є великими нідерландськими, британськими та німецькими ринками з помірнішими цінами, єдина ставка ITP 10%.

Балеарські острови. Балеарські острови (Майорка, Менорка, Ібіца, Форментера) є преміальним острівним ринком. Покупці з Німеччини та Великої Британії домінують на Майорці. Ібіца орієнтована на розкішне друге житло. Пальма є міським центром. ITP за прогресивною шкалою до 13%. Ліцензії на короткострокову оренду суворо обмежені.

Канарські острови. Канарські острови поєднують субтропічний клімат цілий рік із низьким ITP (6,5%) та власним режимом ПДВ (IGIC за ставкою 7% для новобудов). Лас-Пальмас-де-Гран-Канарія, Санта-Крус-де-Тенеріфе, Аде та Арона концентрують основну частину іноземного ринку, з активним скандинавським, британським та німецьким попитом від тих, хто працює дистанційно. Цей попит посилився після пандемії.

Типові помилки

Нелегальні споруди в сільській місцевості. Найдорожча помилка на іспанському ринку нерухомості: купівля сільської finca, частково або повністю збудованої без дозволу. Вілла, басейн або флігель, зведені без чинної licencia de obras, можуть не значитися в земельному реєстрі. Легалізація (AFO в Андалусії) є тривалим процесом, що не завжди завершується успіхом. Вимагайте повний містобудівний звіт з ayuntamiento до підписання arras.

Борги об'єднання власників та статут. Покупець квартири може успадкувати до трьох років несплачених внесків до об'єднання власників. Certificado de la comunidad про відсутність заборгованостей є обов'язковим. Прочитайте протоколи за останні три роки на предмет судових суперечок або запланованих derramas (витрат на капітальний ремонт). Статут також може забороняти короткострокову оренду, проживання з тваринами або комерційне використання.

Valor de referencia. З 2022 року податкова служба використовує valor de referencia з Кадастру як мінімальну базу оподаткування для ITP незалежно від фактично сплаченої ціни. Якщо референсна вартість вища, ITP розраховується від неї. Перевірте її на порталі Кадастру перед тим, як робити пропозицію.

Міжнародні валютні перекази. Переказ суми від €100 000 через стандартну SWIFT-мережу може коштувати €300–1 500 через приховані збори на конверсію. Мультивалютні брокери (Wise, Revolut Business, CurrencyFair, OFX) зазвичай заощаджують 0,3–1,0%. Розплануйте переказ так, щоб кошти надійшли до дня escritura.

Ліцензії на короткострокову оренду. Якщо дохід від туристичної оренди є ключовим у вашому плані, заздалегідь з'ясуйте режим ліцензування (VUT, HUT у Каталонії, ETV на Балеарських островах, VV на Канарських островах) для конкретної автономної спільноти та муніципалітету. У Барселоні, значній частині Майорки та в окремих зонах Валенсії та прибережної Андалусії діють обмеження або мораторії. Існуючі ліцензії можуть не переходити до нового власника при продажу.

Пошук на Seeki

Seeki агрегує оголошення з основних іспанських порталів в одну карту для зручного пошуку. Почніть на рівні країни або регіону (Іспанія, Андалусія, Каталонія, Валенсійська спільнота) і звужуйте пошук за допомогою фільтрів. Сусідній муніципалітет нерідко пропонує кращу ціну. Використовуйте фільтри на кшталт квартири на продаж в Андалусії і перевіряйте ціни за м² по всій Іспанії перед тим, як торгуватися.

FAQ

Чи потрібно мені проживати в Іспанії, щоб купити нерухомість?

Ні. Нерезиденти можуть вільно купувати будь-який тип нерухомості: не потрібні ні віза, ні посвідка на проживання. Доручення дозволяє вашому юристу підписати документи від вашого імені.

Чи можу я отримати іпотеку до отримання резидентства?

Так, але з нижчим коефіцієнтом LTV: 60–70% для нерезидентів поза ЄС, 65–75% для громадян ЄС. Іспанські банки здійснюють андерайтинг на основі вашого доходу за місцем проживання. Плануйте 3–6 тижнів паралельного розгляду одночасно з перевіркою юридичної чистоти після підписання arras.

Чи доступна «Золота виза» через нерухомість?

Ні. «Золота виза» скасована 3 квітня 2025 року. Купівля нерухомості більше не дає жодної посвідки на проживання. Розгляньте Non-Lucrative Visa, Digital Nomad Visa або програми на основі сімейних чи трудових відносин.

Які загальні витрати при закритті угоди?

Закладайте 10–15% понад ціну купівлі. Основна стаття: податок на передачу права власності (ITP 6–13% для вторинного ринку, IVA 10% плюс AJD 0,5–2,5% для новобудов). Додайте нотаріальні та реєстраційні збори (близько 0,3%), юридичні послуги (1–1,5% плюс IVA), gestoría (близько €400) і витрати на оформлення іпотеки за наявності. Прогресивні ставки Каталонії (10–13%) і Балеарських островів (8–13%) можуть вивести загальні витрати до верхньої межі. Вторинний ринок Мадрида або Канарських островів знаходиться ближче до нижньої межі.

Чи потрібен мені іспанський юрист?

Наполегливо рекомендується навіть для покупців без іпотеки. Незалежний abogado перевіряє arras, виконує перевірку nota simple, встановлює статус землекористування і стан розрахунків з об'єднанням власників, подає ITP та супроводжує escritura. Очікуйте 1–1,5% плюс IVA, мінімум €1 500–2 000. Не покладайтесь на юриста продавця.

Чи можу я купити через компанію (SPV)?

Так. Іспанська Sociedad Limitada (SL) або іноземна компанія можуть утримувати іспанську нерухомість. Це пов'язано з додатковою бухгалтерською звітністю, змінює податковий профіль (корпоративний податок на приріст, дивіденди при розподілі) і закриває доступ до деяких пільг для фізичних осіб. Уникайте юрисдикцій з «чорного списку»: Іспанія застосовує підвищені збори до нерухомості, що утримується через офшорні зони.

Які податки застосовуються при продажу?

Нерезиденти сплачують фіксовані 19% податку на приріст капіталу від чистого доходу від іспанської нерухомості незалежно від місця проживання. Ставка 24% для нерезидентів застосовується до загального доходу, наприклад оренди, але не до приросту капіталу від нерухомості. Покупець утримує 3% при завершенні угоди через форму Modelo 211 як аванс. Продавець подає Modelo 210 для остаточного розрахунку та повернення надміру утриманого. Муніципалітет також стягує plusvalía municipal від приросту вартості земельної ділянки (за об'єктивним методом або методом реального приросту залежно від того, який є нижчим). Резиденти сплачують 19–28% прогресивно з можливістю перенесення пільги для основного житла при переїзді до іншого основного будинку в ЄС/ЄЕЗ протягом 2 років.

Чи можу я здавати нерухомість у короткострокову оренду (туристична)?

Залежить від регіону та муніципалітету. Дізнайтеся про режим ліцензування (VUT, HUT у Каталонії, ETV на Балеарських островах, VV на Канарських островах) до купівлі. Перевірте, чи підпадає об'єкт під дію ліцензії, чи передається ліцензія при продажу та чи видаються нові ліцензії. Закладайте витрати на реєстрацію у національній системі Ventanilla Única Digital, обов'язковій з 2025 року для всіх короткострокових оренд на платформах на кшталт Airbnb.

Відмовна заява

Загальна інформація, а не юридична чи податкова консультація. Закони та ставки змінюються. Перевіряйте актуальні дані у ліцензованого abogado та asesor fiscal перед укладанням угоди. Останній перегляд: 25.05.2026 від Seeki Editorial.