Купівля нерухомості в Австрії для іноземців (посібник 2026)

Австрія є одним із найпривабливіших житлових ринків Європи: стабільні ціни, надійна правова система, альпійські пейзажі світового рівня. Водночас це один із складніших ринків для іноземних покупців через унікальну австрійську правову конструкцію: Grundverkehrsgesetz.

В Австрії немає єдиного федерального закону для іноземних покупців. Кожна з дев'яти земель (Bundesländer) встановлює власний режим, який адмініструє регіональна Grundverkehrskommission. Правила варіюються від відносно відкритих (Відень, більша частина Нижньої Австрії) до суворих дозвільних систем, покликаних обмежити кількість другого житла (Тіроль, Зальцбург, Форарльберг). Громадяни поза ЄС майже завжди потребують дозволу. Громадяни ЄС прирівнюються до австрійців на момент купівлі, але все одно стикаються з Zweitwohnsitzbeschränkung (обмеженнями на друге житло) в альпійських землях.

Цей посібник охоплює правила Grundverkehr на практиці, повний перелік витрат (Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Notar, Makler), доступ до іпотеки в австрійських банках, процес від Kaufanbot до Grundbuch, а також землі, де іноземці реально укладають угоди.

Чи можуть іноземці купувати нерухомість в Австрії?

Так, але за реальних умов, що залежать від вашого громадянства та землі, де знаходиться нерухомість. Австрія є тією європейською країною, де питання де купувати є таким само важливим, як що купувати.

Громадяни ЄС/ЄЕП/Швейцарії проти громадян поза ЄС: коротко

Кожна з дев'яти австрійських земель має власний Grundverkehrsgesetz, і правила регулярно переглядаються. Громадяни ЄС, ЄЕП та Швейцарії, як правило, мають пільговіші умови набуття права власності порівняно з покупцями поза ЄС, яким майже завжди потрібна Grundverkehrsgenehmigung для житлової нерухомості. Комерційна нерухомість є доступнішою скрізь. Сільськогосподарські та лісові угіддя регулюються окремим (суворішим) паралельним режимом. Правила відрізняються за регіонами, тому зверніться до кваліфікованого Rechtsanwalt у цільовій землі, щоб перевірити поточний режим та вимоги щодо Negativbestätigung до підписання Kaufvertrag.

Для набуття права власності після отримання необхідного дозволу вам не потрібна посвідка на проживання або віза.

Процедура отримання дозволу (Grundverkehrsgenehmigung)

Якщо дозвіл є обов'язковим, типова процедура виглядає так:

1. Підписання Kaufvertrag за умови отримання дозволу. Ваш юрист вносить відкладальну умову, що дозволяє вам відмовитися від угоди з поверненням завдатку у разі відмови комісії.
2. Подача заявки до відповідного Bezirkshauptmannschaft або земельної комісії. Документи, як правило, включають паспорт, підтвердження джерела коштів, декларацію про цільове використання і, іноді, підтвердження зв'язку з регіоном.
3. Розгляд комісією. Дозвіл може видаватися з умовами (лише основне місце проживання, заборона короткострокової оренди).
4. Grundbucheintragung може відбутися лише після отримання дозволу.

Терміни розгляду та збори варіюються залежно від округу та землі. Уточнюйте деталі у місцевого Rechtsanwalt або Notar. Відмови трапляються рідко, якщо заявка добре підготовлена та використання є реально житловим, проте в муніципалітетах із жорсткими квотами на друге житло відмови можливі.

Витрати та податки

Закладайте приблизно 9–12% від ціни покупки на разові витрати, а також річний Grundsteuer і, у разі продажу, Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Уточнюйте цифри у нотаріуса та податкового консультанта, оскільки бюджетні закони та правила земель змінюються.

Grunderwerbsteuer (податок на передачу нерухомості)

Федеральний податок на передачу нерухомості, що сплачується покупцем. При звичайних ринкових угодах ставка становить 3,5% від ціни покупки. Безоплатні сімейні передачі використовують прогресивну шкалу від Grundstückswert, але для іноземних покупців на відкритому ринку чинна ставка становить 3,5%.

Grundbucheintragungsgebühr (збір за реєстрацію в земельній книзі)

1,1% від ціни покупки за реєстрацію права власності в Grundbuch. Реєстрація іпотечного обтяження коштує додатково 1,2% від суми забезпечення.

Нотаріус або юрист (Vertragserrichter)

В австрійських угодах Notar або Rechtsanwalt виступає Vertragserrichter: складає договір, веде ескроу та подає документи. Гонорари: 1–3% від ціни покупки плюс 20% ПДВ за прогресивною шкалою. За квартиру вартістю 500 000 євро очікуйте 7 000–12 000 євро.

Makler (комісія агента з нерухомості)

Реформа Bestellerprinzip (платить той, хто замовляє) з 1 липня 2023 року стосується лише оренди житла. При продажу комісія традиційно розподіляється між обома сторонами. Комісія покупця обмежена 3% від ціни плюс 20% ПДВ відповідно до Immobilienmaklerverordnung. Продавець сплачує ту саму максимальну суму. Деякі оголошення є provisionsfrei, як правило, нові об'єкти, що продаються безпосередньо забудовником, або приватні продажі.

Grundsteuer (річний податок на нерухомість)

Помірний, зазвичай кілька сотень євро на рік для житлової нерухомості. Розраховується від Einheitswert (розрахункова вартість, значно нижча за ринкову). Не є суттєвим операційним витратом.

Immobilienertragsteuer (ImmoESt) при перепродажу

При продажі приріст оподатковується за ставкою 30% ImmoESt відповідно до § 30 EStG (ціна продажу мінус вартість придбання та вирахувані витрати). Два поширені звільнення:

• Hauptwohnsitzbefreiung: основне місце проживання щонайменше 2 безперервних роки після купівлі або 5 із останніх 10 років звільняє приріст від оподаткування.
• Herstellerbefreiung: звільнення для власника-забудовника.

Нерезиденти сплачують ті самі 30%. Австрія не застосовує знижок залежно від громадянства.

Переглянути поточні ціни на нерухомість за м² в Австрії для порівняння цін.

Фінансування для нерезидентів

Австрійські банки кредитують іноземних покупців, але з жорсткішими вимогами до LTV та більш об'ємною документацією, ніж для місцевих найманих працівників.

LTV (співвідношення кредиту до вартості)

• Нерезидент поза ЄС: зазвичай 50–60%. Деякі банки взагалі відмовляють нерезидентам.
• Нерезидент, громадянин ЄС із підтвердженим доходом: досяжно 60–70%.
• Австрійський резидент із постійним місцем роботи: стандартно 80%, іноді 90% для первинного житла вперше. Макропруденційні правила FMA (KIM-V) обмежують термін кредиту 35 роками та вимагають приблизно 20% власного капіталу для більшості кредитів на основне житло.

Банк проводить власну оцінку (Schätzgutachten) та кредитує виходячи з меншої з оцінки та ціни покупки.

Необхідні документи

Паспорт (і дозвіл Grundverkehr для покупців поза ЄС), Meldezettel або іноземне підтвердження адреси, розрахункові листки за 3 останні місяці та податкові декларації за 2 роки, виписки з банківського рахунку за 6 місяців, підтвердження активів і боргів, кредитна звітність країни проживання та Kaufvertrag або Kaufanbot. Андеррайтинг займає 4–8 тижнів після надання повного пакету документів. Вартість оцінки становить 400–800 євро.

Австрійські банки, що працюють із нерезидентами

Кілька роздрібних банків кредитують нерезидентів, хоча апетити змінюються. Іпотечні брокери (Finanzierungsberater) зазвичай отримують винагороду від кредитора. Зверніться до брокера для паралельного отримання пропозицій від трьох-чотирьох банків.

Фіксована та змінна ставка

Після цінового шоку 2022–23 років у нових договорах переважають кредити з фіксованою ставкою. Орієнтовні ставки на 2026 рік: змінна (Euribor 3М + 0,8–1,5%) близько 3,0–4,0%, фіксована на 10–25 років у діапазоні 3,2–4,5%. Дострокове погашення фіксованих кредитів обмежено VKrG: 1% від суми дострокового погашення (0,5% якщо до кінця строку залишається менше року).

Процес купівлі, крок за кроком

Плануйте 8–14 тижнів від прийнятої пропозиції до внесення в Grundbuch для простої міської угоди і 14–24 тижні, якщо потрібен дозвіл Grundverkehr.

1. Kaufanbot (обов'язкова пропозиція)

Стандартним першим кроком є письмовий Kaufanbot. Після підписання обома сторонами він створює юридично зобов'язувальне зобов'язання завершити угоду. Не підписуйте його без юридичної перевірки та без відкладальної умови щодо дозволу для покупців поза ЄС.

2. Kaufvertrag у Vertragserrichter

Ваш юрист або нотаріус складає Kaufvertrag. Ключові положення включають відкладальну умову щодо дозволу з кінцевою датою та поверненням завдатку, ескроу Treuhand, Haftungsrücklass (утримання 2–5% за приховані дефекти) та дати передачі права, ризику і комунальних послуг. Обидві сторони підписують перед нотаріусом для Beglaubigung (засвідчення підпису), що є обов'язковим для реєстрації в Grundbuch.

3. Дозвіл Grundverkehr (за наявності)

Для покупців поза ЄС (або громадян ЄС, на яких поширюється правило Zweitwohnsitz), заявка подається на цьому етапі. Закладайте 4–12 тижнів.

4. Погодження з Finanzamt та Grunderwerbsteuer

Ваш Vertragserrichter подає договір до Finanzamt, який збирає 3,5% податку на передачу та видає Unbedenklichkeitsbescheinigung (довідку про відсутність заборон), необхідну для реєстрації в Grundbuch.

5. Grundbucheintragung

Ваш юрист подає Kaufvertrag до Bezirksgericht. Суд обробляє запис (2–6 тижнів) і ви стаєте зареєстрованим власником. Збір 1,1% за Grundbuch сплачується при поданні.

6. Звільнення Treuhand та передача нерухомості

Після внесення вас до Grundbuch Vertragserrichter передає кошти продавцю. Ви отримуєте нерухомість, переоформлюєте комунальні послуги та оновлюєте Meldezettel, якщо це стає вашим основним місцем проживання.

Реалістичні строки

Етап	Тривалість
Пошук + Kaufanbot	Змінна
Підписання Kaufvertrag	2–4 тижні після Kaufanbot
Андеррайтинг іпотеки (за наявності)	4–8 тижнів
Дозвіл Grundverkehr (за наявності)	4–12 тижнів
Finanzamt + Grundbuch	4–8 тижнів
Усього (без дозволу)	8–14 тижнів
Усього (з дозволом)	14–24 тижні

Де зазвичай купують іноземці

Відень (Wien)

Відень є беззаперечно найпоширенішим напрямком для іноземних покупців житла. Режим Grundverkehr тут є найм'якшим в Австрії, регульований ринок оренди підтримує купівлю для здачі в оренду, а місто стабільно очолює світові рейтинги якості життя. Ціни у внутрішніх округах (1010–1090) є високими, але стабілізувалися після 2022 року. У зовнішніх округах досі можна знайти нові квартири дешевше за 5 000 євро/м².

Зальцбург і Тіроль

Зальцбург поєднує культурну столицю (місто Зальцбург) з альпійськими гірськолижними курортами (Обертауерн, Заальбах-Хінтерглемм, Целль-ам-Зе). Земля має суворий режим Grundverkehr із жорсткими квотами на друге житло в туристичних муніципалітетах. Іноземні покупці переважно концентруються у самому місті.

Тіроль поєднує Інсбрук зі знаменитими гірськолижними курортами (Кітцбюель, Санкт-Антон, Ішгль, Зёльден) і є землею з найжорсткішим контролем в Австрії. Купівля гірськолижного шале громадянином поза ЄС часто є фактично неможливою без австрійського посвідки на проживання або переведення об'єкта в режим gewerbliche Vermietung (комерційна оренда). Громадяни ЄС мають кращі умови, але все одно стикаються з муніципальними квотами. Кітцбюель давно веде реєстр другого житла.

Штирія та Каринтія

Штирія, з центром у Граці, є більш доступною альтернативою Відню з помірним режимом. Каринтія приваблює любителів озерного узбережжя на Вертерзеє та Оссіахер-Зеє. Філлах є більш доступною альтернативою. Режим дозволів у Каринтії є суворим для курортного житла, але прийнятним для основного місця проживання.

Верхня Австрія, Нижня Австрія, Бургенланд

Верхня Австрія охоплює Лінц, Вельс, Штайр та Бад-Іщль у Зальцкаммергуті. Це промислова та університетська земля зі значно нижчою ціною €/м², ніж у Відні чи Зальцбурзі. Нижня Австрія оточує Відень із приміськими муніципалітетами в межах 45 хвилин їзди. Бургенланд, на угорському кордоні, є найдешевшою землею з найдозволеннішим режимом, популярний серед покупців вихідного дня з Відня.

Типові помилки покупців

Недооцінка строків Grundverkehr. Підписання Kaufvertrag у Тіролі або Зальцбурзі без реалістичного терміну відкладальної умови наражає покупців поза ЄС на місяці невизначеності і, у найгіршому випадку, на договірне зобов'язання, яке неможливо зареєструвати. Завжди вносьте відкладальну умову з кінцевою датою.

Пастка Zweitwohnsitz. Тіроль, Зальцбург і Форарльберг ведуть муніципальні реєстри другого житла з кількісними квотами. Громадянин ЄС, якому не потрібен дозвіл Grundverkehr, все одно може не отримати право використовувати квартиру як дачу, якщо муніципальна квота Zweitwohnsitz заповнена. Агент часто не попереджає про це. Ваш юрист повинен перевірити поточний статус муніципалітету до підписання.

Витрати на реновацію будівель епохи Ґрюндерцайт. Внутрішньоміські будівлі Відня епохи Ґрюндерцайт мають свинцеві труби, азбестові стяжки, застарілу електрику та вікна Kastenfenster, які або перебувають під охороною як пам'ятки, або дорого коштують у заміні. Закладайте 1 500–3 000 євро/м² понад вартість придбання. При статусі Denkmalgeschützt (пам'ятка архітектури) витрати будуть ще вищими.

Неправильне трактування provisionsfrei. "Без комісії" означає лише те, що продавець не платить агенту. Нові забудови включають еквівалент комісії в заявлену ціну.

Втрати на конвертації валюти. Переказ 100 000 євро і більше через SWIFT може коштувати 300–1 500 євро прихованого спреду. Мультивалютні брокери (Wise, Revolut, OFX) заощаджують 0,3–1,0%, що суттєво при розмірі першого внеску.

Ефективний пошук на Seeki

Seeki агрегує австрійські оголошення з основних порталів на одній карті для пошуку. Кілька корисних підходів:

• Починайте широко, звужуйте поступово: починайте з рівня країни або регіону, а не конкретного міста. Сусідній муніципалітет часто є кращим за ціною.
• Використовуйте фільтри-посилання: квартири на продаж у Відні, будинки на продаж у Зальцбурзі.
• Порівнюйте €/м²: ціни за м² по всій Австрії перед тим, як робити пропозицію.
• Зберігайте пошуки. У внутрішніх районах Відня хороші квартири розходяться за кілька днів.
• Переходьте до рівня вулиці: близькість до метро у Відні та до підйомника в Тіролі створюють реальні стрибки цін на мікрорівні.

FAQ

Чи дійсно громадяни ЄС і поза ЄС мають різні правила?

Так. Громадяни ЄС, ЄЕП та Швейцарії прирівнюються до австрійських громадян на момент купівлі у більшості земель і не потребують дозволу Grundverkehr. Покупці поза ЄС майже завжди його потребують, і відмови трапляються в альпійських землях. Обидві групи підпадають під однаковий режим Zweitwohnsitz у Тіролі, Зальцбурзі та Форарльберзі, тому паспорт ЄС не є вільним пропуском для купівлі курортного житла.

Скільки часу займає дозвіл Grundverkehr?

Від 4 до 12 тижнів залежно від землі та Bezirkshauptmannschaft. Тіроль і Зальцбург зазвичай повільніші. Нижня Австрія та Бургенланд є швидшими. Враховуйте цей запас при визначенні кінцевої дати у Kaufvertrag.

Чи можна купити гірськолижне шале в Тіролі як громадянин поза ЄС?

Зазвичай не в простий спосіб. Комбінований режим Grundverkehr і Zweitwohnsitz у Тіролі розроблений так, щоб перешкодити купівлі курортного житла нерезидентами без місцевого зв'язку. Можливі варіанти: комерційна орендна діяльність (gewerbliche Vermietung з доступністю цілий рік), основне місце проживання після отримання австрійської посвідки на проживання або муніципалітет із вільною квотою. Спеціалізований тірольський юрист є обов'язковим.

Які загальні витрати при закритті угоди?

Закладайте 9–12% від ціни покупки: 3,5% Grunderwerbsteuer, 1,1% збір за Grundbuch, 1–3% нотаріус/юрист плюс 20% ПДВ, до 3% агент плюс 20% ПДВ, а також 0,5–1% пов'язаних із іпотекою зборів у разі фінансування. За квартиру вартістю 500 000 євро з фінансуванням і комісією покупця сукупно отримуємо 50 000–60 000 євро.

Чи потрібен нотаріус, або юрист може взяти на себе все?

Будь-хто з двох. Кваліфікований Rechtsanwalt може виступати Vertragserrichter та подавати документи точно так само, як Notar. Обов'язковим є наявність Vertragserrichter, який складе Kaufvertrag та проведе Treuhand.

Чи можна отримати австрійську іпотеку до отримання посвідки на проживання?

Так, при LTV 50–70% залежно від громадянства, з більш об'ємною документацією, ніж для вітчизняних позичальників. Нерезиденти поза ЄС мають найжорсткіші умови. Брокер є найефективнішим способом одночасно отримати пропозиції від трьох-чотирьох банків.

Які податки застосовуються при продажу?

30% ImmoESt від приросту для резидентів і нерезидентів однаково. Звільнення: Hauptwohnsitzbefreiung (2 безперервних роки після купівлі або 5 із останніх 10 років) і Herstellerbefreiung (власник-забудовник). Власність через ТОВ (GmbH) змінює режим оподаткування. Прорахуйте варіанти до вибору структури.

Чи дійсно реєстр Zweitwohnsitz контролюється?

Так, особливо в Тіролі (Кітцбюель, Зіфельд, Циллерталь), Зальцбурзі (Пінцгау, Понгау) та Форарльберзі (Лех, Цюрс). Муніципалітети звіряють Meldezettel із Zentrales Melderegister і виписують штрафи та повідомлення про примусовий продаж власникам незадекларованого другого житла.

Відмова від відповідальності

Загальна інформація, а не юридична чи податкова порада. Правила Grundverkehr встановлюються кожною землею і змінюються частіше, ніж можна очікувати. Завжди перевіряйте поточний режим для вашого конкретного муніципалітету разом із ліцензованим австрійським Rechtsanwalt або Notar до укладання угоди. Востаннє перевірено: 25.05.2026, Seeki Editorial.