Купівля нерухомості у Франції для іноземців (Посібник 2026)

Франція є одним із найвідкритіших ринків нерухомості в Європі. Жодних обмежень за громадянством, жодного попереднього дозволу, жодних квот. Американський пенсіонер у Парижі, німецький покупець у Провансі та британець, що планує реновацію у Нувель-Акітані, проходять один і той самий юридичний шлях. Brexit нічого не змінив у самому процесі купівлі. Він лише змінив правила щодо тривалості перебування громадян Великої Британії у придбаній нерухомості.

Для покупців, які вперше стикаються з французьким ринком, головною несподіванкою є центральна роль нотаріуса (notaire), державного посадовця, призначеного Міністерством юстиції. Нотаріус не є адвокатом покупця чи продавця і зобов'язаний дотримуватися нейтралітету. До його функцій входять перевірка права власності, зберігання завдатку на ескроу-рахунку, сплата податків до казни та реєстрація права власності. Без нотаріуса акт купівлі-продажу (acte authentique de vente) юридично недійсний.

Цей посібник охоплює весь цей процес, реальну структуру витрат (нотаріальні збори, taxe foncière, IFI, податок на приріст капіталу), доступ до іпотеки для нерезидентів, правила DPE, що тепер регулюють можливість здавання в оренду, а також де іноземні покупці реально здійснюють угоди на Seeki.

Чи можуть іноземці купувати нерухомість у Франції?

Так, без жодних обмежень. Громадяни ЄС і держав за межами ЄС сплачують однакові податки на передачу права власності, нотаріальні збори та підпадають під однакові правила оподаткування приросту капіталу при продажу. Іноземний покупець може безстроково володіти французькою нерухомістю без візи. Відмінності існують в суміжних питаннях: громадяни ЄС можуть проживати у Франції без обмежень, тоді як громадяни третіх країн обмежені шенгенським правилом 90/180 днів і потребують довгострокової візи для тривалішого перебування. Право власності на нерухомість саме по собі не є підставою для отримання дозволу на проживання. Банки зазвичай надають вищий коефіцієнт LTV резидентам ЄС. Від того, чи проводите ви у Франції понад 183 дні на рік, залежить, чи оподатковуватимуться ваші світові доходи у Франції та чи застосовується IFI до вашого майна по всьому світу.

На відміну від Португалії (NIF) або Іспанії (NIE), Франція не вимагає податкового номера до підписання акту. Ваш numéro fiscal видається після того, як нотаріус реєструє угоду. Однак ще до завершення угоди вам знадобиться французький банківський рахунок: SEPA-перекази з французького IBAN зараховуються швидше, ніж міжнародні SWIFT-перекази, а деякі нотаріуси не приймають платежі через фінтех-сервіси для основної суми угоди. BNP Paribas, Société Générale, Crédit Agricole та CIC відкривають рахунки нерезидентам за наявності паспорта, підтвердження адреси та підтвердження джерела коштів.

Нотаріус: що він реально робить

Нотаріус є центральною фігурою будь-якої французької угоди з нерухомістю. Це державний посадовець, призначений Міністром юстиції, який має законодавчу монополію на завірення актів. Він виконує обов'язки щодо обох сторін угоди і не може діяти в інтересах лише однієї з них. Нотаріус проводить перевірку права власності, підтверджує право продавця на продаж, збирає податки на передачу права власності до казни, тримає завдатки на ескроу-рахунку та реєструє акт. Нотаріальні збори однакові незалежно від того, чи це notaire ancien у старовинному паризькому офісі, чи щойно призначений notaire nouveau в провінційному місті. Тарифна сітка встановлена Міністерством юстиції.

Покупець може обрати власного нотаріуса. Якщо кожна сторона залучає свого нотаріуса, збори між ними розподіляються без додаткових витрат для покупця. Нотаріус не замінює франкомовного адвоката (avocat), якщо угода є складною (покупка на стадії будівництва, нерухомість у сільській місцевості, міжнародне податкове планування).

Витрати та податки

Закладайте 7–9% від ціни на одноразові витрати для вторинного житла та 2–4% для новобудови (ПДВ вже включено в ціну). До цього додаються щорічна taxe foncière, а також taxe d'habitation, якщо нерухомість є другим будинком.

«Нотаріальні збори»: що насправді входить до них

Термін frais de notaire вводить в оману. Більшість суми становить податок на передачу права власності для держави, а не винагорода нотаріуса. Для вторинного (ancien) житла: droits de mutation орієнтовно від 5,80% до 6,32% (департаментська частина тепер може становити до 5,00% відповідно до Фінансового закону 2024 року, 83 департаменти застосували підвищення з 1 квітня 2025 року, муніципальна частина 1,20%, плюс державна надбавка), а також власне нотаріальна винагорода за ковзною шкалою (приблизно 0,8% на першому рівні до €60 000, знижується до 0,2% вище цієї суми), плюс видатки та 0,1% contribution de sécurité immobilière. Разом: 7–8%, ближче до 8% у департаментах, де застосовується ставка 5,00%. Фінансовий закон 2026 року передбачив зниження DMTO до 50% для першочергових покупців, які відповідають критеріям. Для новобудов (до 5 років, що продаються забудовником) податок на передачу права власності замінюється ПДВ у розмірі 20%, включеним у ціну, а нотаріальні збори знижуються до 2–3%, звідси назва frais de notaire réduits.

Taxe foncière та taxe d'habitation

Taxe foncière є щорічним податком на нерухомість, який сплачує власник, зареєстрований у реєстрі станом на 1 січня. Ставки встановлює кожна комуна на основі valeur locative cadastrale (значно нижчої за ринкову вартість оренди). Паризька квартира може оподатковуватися в розмірі €800–1 200 на рік, провінційна квартира €1 200–2 000, сільський будинок €800–2 500. Ставки в багатьох комунах нещодавно суттєво зросли. Taxe d'habitation для основного житла була повністю скасована у 2023 році, однак вона досі застосовується до другого житла та пустуючих об'єктів, причому комуни в zones tendues можуть додавати надбавку 5–60%. Париж, більшість Лазурного берегу, головні гірськолижні комуни Альп і чимало прибережних міст застосовують максимальну надбавку. Орієнтовно закладайте суму, приблизно рівну taxe foncière, на друге житло.

ПДВ, податок на приріст капіталу та IFI

ПДВ у розмірі 20% застосовується до новобудов, що продаються забудовником. Знижена ставка 5,5% діє в спеціально визначених зонах міської реновації (ANRU).

Приріст капіталу від продажу житлової нерухомості оподатковується у два рівні: 19% прибутковий податок плюс 17,2% соціальних відрахувань (знижених до 7,5% prélèvement de solidarité для продавців-резидентів ЄЕЗ/Великої Британії, які беруть участь в іншій системі соціального страхування ЄС/ЄЕЗ/Швейцарії). Зменшення з часом: роки 1–5 без зменшення. Роки 6–21: оподатковувана база за прибутковим податком зменшується на 6% на рік, плюс додаткові 4% на 22-му році, що дає повне звільнення від 19% прибуткового податку на 22-му році. Для соціальних відрахувань: 1,65% на рік у роки 6–21, 1,60% на 22-му році, 9% на рік у роки 23–30, і повне звільнення на 30-му році. На суму приросту понад €50 000 нараховується надбавка 2–6%. Продаж основного місця проживання повністю звільнений від оподаткування без будь-якого мінімального терміну утримання.

IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière): податок на майновий статок у сфері нерухомості. Застосовується при перевищенні €1,3 млн чистої французької нерухомості (французькі активи для нерезидентів, активи по всьому світу для податкових резидентів Франції). Ставки прогресивні від 0,5% до 1,5% на суму понад €800 000. Ефективний поріг становить €1,3 млн. При досягненні цієї суми ставка 0,5% застосовується ретроактивно з €800 000. Іпотека зменшує оподатковувану базу. Основне місце проживання має знижку 30%.

Перегляньте поточні ціни за м² по всій Франції, щоб перевірити запитувану ціну в порівнянні з реальними даними про угоди у цьому районі.

Фінансування для нерезидентів

Французькі банки регулярно кредитують іноземних покупців, і декілька з них мають спеціалізовані відділи для нерезидентів. Коефіцієнт LTV для нерезидентів є більш консервативним, ніж для французьких резидентів. Зверніться до courtier en prêt immobilier (іпотечного брокера) за актуальними лімітами та пропозиціями від кількох банків. Банки надають кредит на основі меншого з двох значень: оціночної вартості або ціни купівлі.

Іпотека у Франції переважно з фіксованою ставкою, прив'язаною до 10-річної облігації OAT плюс банківська маржа. Assurance emprunteur (страхування на випадок смерті або втрати працездатності) є обов'язковим і додає невеликий щорічний відсоток від суми боргу. Закон loi Lemoine 2022 року дозволяє змінити страхову компанію в будь-який момент. Оформлення кредиту займає 4–8 тижнів від подачі повного пакету документів до отримання offre de prêt, після чого є обов'язковий 11-денний термін на роздуми перед підписанням.

Процес купівлі, крок за кроком

Розраховуйте на 2–4 місяці від прийнятої пропозиції до отримання ключів. При покупці на стадії будівництва або складних сільських об'єктів термін буде довшим.

1. Пошук та пропозиція

Скористайтесь пошуком на карті Seeki, щоб скласти список варіантів. Коли ви подаєте письмову пропозицію (offre d'achat) і продавець приймає її, жодна зі сторін ще не пов'язана зобов'язаннями. Зобов'язання виникають на етапі підписання компромісу. Комісія агента складає 4–7% плюс ПДВ і майже завжди сплачується продавцем (включена в ціну пропозиції як FAI, frais d'agence inclus).

2. Compromis de vente (попередній договір)

Протягом одного-трьох тижнів сторони підписують compromis de vente. Ключові умови: остаточна ціна, дата завершення угоди, завдаток 5–10% на ескроу-рахунку нотаріуса та conditions suspensives (отримання іпотечного схвалення протягом 45–60 днів, відсутність права муніципального переважного викупу або SAFER, чистий містобудівний сертифікат). 10-денний законний строк відмови (лише для покупця): з дня після отримання покупцем підписаного примірника з усіма технічними звітами покупець має 10 календарних днів для одностороннього відходу від угоди з повним поверненням завдатку. Продавець аналогічного права не має. Після цього, якщо покупець відмовляється без поважної підстави, передбаченої умовами, продавець залишає завдаток собі. Якщо від угоди відмовляється продавець, покупець може вимагати примусового виконання.

3. Перевірка юридичної чистоти (2–3 місяці)

Між підписанням компромісу та актом нотаріус проводить перевірку права власності, містобудівний сертифікат, кадастровий витяг, документи кондомініуму (règlement, протоколи трьох останніх загальних зборів, carnet d'entretien, залишок fonds de travaux) і збирає обов'язкові технічні звіти від продавця: DPE (енергетична ефективність), amiante (для об'єктів, будованих до липня 1997 р.), plomb (свинець, для об'єктів до 1949 р.), termites (у визначених зонах), стан електрики та газу для об'єктів старіше 15 років, звіт про природні та техногенні ризики (ERP), а також площа за законом Карре для об'єктів у спільній власності. Одночасно покупець оформлює іпотеку.

4. Acte authentique у нотаріуса

Обидві сторони зустрічаються у нотаріуса. Нотаріус зачитує акт вголос, покупець перераховує залишок суми плюс податки і збори на ескроу-рахунок, ключі передаються, сторони підписують документи. Засвідчена копія (attestation de propriété) видається одразу для підключення комунальних послуг. Повний зареєстрований акт надходить через кілька тижнів.

Етап	Тривалість
Підписання компромісу	1–3 тижні після пропозиції
Відмова від угоди + іпотека + перевірка	8–12 тижнів
Acte authentique	1 день
Загалом від пропозиції до ключів	2–4 місяці

Де іноземці зазвичай купують

Париж та Іль-де-Франс

Париж у межах Іль-де-Франс залишається найбільшим ринком для іноземних покупців: збереження капіталу, глобальна транспортна доступність, культурна значущість. Квартали Маре, Сен-Жермен, 7-й і 8-й округи домінують у преміальному сегменті. 9-й, 10-й, 11-й і 14-й пропонують кращі варіанти за ціною. Перегляньте квартири на продаж у Парижі.

Лазурний берег і Прованс

Узбережжя Приморських Альп у Провансі є іноземним ринком понад сотню років. Ніцца є найбільш ліквідним та доступним за ціною пунктом. Канни, Антіб і кап-ферратські анклави коштують дорожче. Марсель є нетривіальною ставкою, недооціненою порівняно з аналогічними середземноморськими ринками. Внутрішній Прованс (Люберон, Екс, Альпій) приваблює покупців другого будинку у пошуках кам'яного mas.

Бордо, Тулуза та південний захід

Бордо перетворився у 2010-х роках завдяки 2-годинному TGV до Парижа і залишається привабливим за ціною для міських квартир та прилеглих виноградників. Дордонь у Нувель-Акітані є класичним британським ринком сільської нерухомості. Тулуза в Окситанії є авіакосмічним хабом Франції, молодшим і дешевшим за Бордо. Лангедок в Окситанії є бюджетною альтернативою на узбережжі Середземного моря. Будинки на продаж у Бордо є зручним фільтром для пошуку на південному заході.

Ліон, Альпи та Атлантика

Ліон, столиця Овернь-Рон-Альп, є другим за величиною міським ринком Франції з ціною приблизно вдвічі нижчою, ніж у Парижі за м². Альпи є окремим субринком: Шамоні-Монблан, Мегев, Валь-д'Ізер, Меріваль, Куршевель. Пропозиція шале обмежена, юридично ретельно перевіряється та обкладається підвищеною taxe d'habitation. Південне узбережжя Бретані (Морбіан) і Атлантика (Іль-де-Ре, Кап-Ферре, Біарріц) доповнюють карту другого будинку.

На що слід звернути увагу

DPE та заборона на оренду. Diagnostic de Performance Énergétique класифікує житло за шкалою від A до G. Відповідно до закону loi Climat et Résilience 2021 року: об'єкти класу G заборонені для нових договорів оренди з 1 січня 2025 року (раніша заборона 2023 р. стосувалась лише найгіршого класу G, понад 450 кВт·год/м²/рік). Клас F буде заборонений з 1 січня 2028 р., клас E з 1 січня 2034 р. у материковій Франції (для заморських департаментів терміни пізніші). Якщо ви купуєте з метою здавання в оренду, клас F або G означає спочатку значні капітальні витрати (утеплення, вікна, заміна системи опалення), і лише потім дохід від оренди. Такі об'єкти дедалі частіше продаються зі знижкою, що відображає обов'язкові витрати на реновацію.

Технічні звіти та огляд. Обов'язковий пакет охоплює лише зони та вікові категорії, визначені законом. Старі сільські кам'яні будинки за межами обов'язкових термітних зон усе ж можуть мати зараження. Незалежний технічний огляд коштує €500–1 500 для об'єктів зі значною вартістю.

Сільські обтяження та право першої покупки SAFER. Сільська нерухомість часто обтяжена сервітутами (право проходу сусідів, дренаж, зрошення). Обійдіть межі ділянки, оскільки незареєстровані сервітути часом існують на практиці. SAFER має право першої покупки на сільськогосподарські угіддя та деякі сільські будинки з двомісячним строком для реалізації цього права за запропонованою ціною.

Фінансовий стан кондомініуму. Для квартир найважливішими документами комплексної перевірки є протоколи трьох останніх загальних зборів і carnet d'entretien. Зверніть увагу на судові процеси, власників із заборгованостями, прийняті, але не виставлені до оплати роботи (ravalement, дах, ліфт), а також залишок резервного фонду fonds de travaux.

Правила короткострокової оренди в Парижі. Короткострокова оренда основного житла в Парижі обмежена 120 ночами на рік із обов'язковою реєстрацією. Короткострокова оренда другого будинку вимагає changement d'usage та компенсаційного переведення рівноцінної комерційної площі в житловий фонд, що на практиці неможливо для більшості власників. Більшість статутів кондомініумів прямо забороняють meublé touristique. Перед тим, як робити пропозицію, уважно ознайомтеся з règlement.

FAQ

Чи потрібен мені французький податковий номер для купівлі?

Ні. На відміну від Португалії або Іспанії, Франція не вимагає податкового номера до підписання акту. Ваш numéro fiscal видається після реєстрації продажу нотаріусом або після подачі першої французької декларації.

Чи можу я отримати іпотеку як нерезидент?

Так. BNP Paribas International Buyers, Crédit Agricole (Britline для Великої Британії та Ірландії), HSBC та Société Générale є найактивнішими кредиторами. Коефіцієнт LTV для нерезидентів: 50–70% (не ЄС) або 70–80% (ЄС). Ставки 3,4–4,5% на 20–25-річну фіксовану іпотеку плюс обов'язкове страхування позичальника.

Чи змінив Brexit щось для британських покупців?

Процес купівлі не змінився: ті самі податки, ті самі нотаріальні збори, ті самі банківські умови. Зміни стосуються імміграції: громадяни Великої Британії підпадають під шенгенське правило 90/180 і потребують довгострокової візи для тривалішого перебування. Продавці-резиденти Великої Британії отримують знижену ставку 7,5% prélèvement de solidarité на приріст капіталу замість повних 17,2%.

Які загальні витрати при закритті угоди?

Вторинне (ancien) житло: 7–9% від ціни, переважно податок на передачу права власності для держави. Новобудова (neuf): 2–4%. ПДВ вже включено в ціну. Витрати на іпотеку додають банківський збір (€500–1 500), оцінку (€300–600), страхування (0,2–0,6% на рік) та 0,715% мито за реєстрацію кредиту.

Чи потрібен мені адвокат на додаток до нотаріуса?

Юридично ні. Нотаріус оформлює акт, але зберігає нейтралітет. Для складних угод (купівля на стадії будівництва, обтяжені спадщиною об'єкти, сільська нерухомість із SAFER, міжнародне податкове планування) варто залучити англомовного avocat. Послуги коштуватимуть €2 000–5 000.

Чи можу я купити через компанію (SCI або SPV)?

Так, поширеним варіантом є Société Civile Immobilière (SCI) для сімейних покупок і планування спадщини. Застереження: SCI не має права на звільнення від CGT для основного місця проживання, веде щорічну бухгалтерію та тягне за собою рідко зворотні виборні рішення щодо корпоративного оподаткування. Зверніться до французького податкового консультанта до реєстрації компанії.

Який податок на приріст капіталу я сплачу при продажу?

19% прибутковий податок плюс 7,5% (ЄЕЗ/Велика Британія) або 17,2% (решта світу) соціальних відрахувань. Зменшення бази з 6-го року: повне звільнення від 19% на 22-му році, повне звільнення від соціальних відрахувань на 30-му році. Надбавка 2–6% застосовується понад €50 000 приросту. Продаж основного місця проживання звільнений від оподаткування без будь-якого мінімального терміну.

Чи можу я здавати паризьку квартиру на Airbnb?

З суттєвими обмеженнями. Короткострокова оренда основного житла обмежена 120 ночами на рік з обов'язковою реєстрацією. Короткострокова оренда другого будинку вимагає changement d'usage, що фактично неможливо для більшості власників. Більшість статутів кондомініумів також прямо забороняють meublé touristique. Довгострокова оренда з меблями за режимом LMNP зазвичай є єдиним реалістичним варіантом.

Відмовна заява

Загальна інформація, а не юридична чи податкова консультація. Закони, ставки та пороги змінюються. Перевіряйте актуальні дані у французького нотаріуса, avocat або expert-comptable перед укладанням угоди. Останній перегляд: 25.05.2026 від Seeki Editorial.