Португалія: шлях через нерухомість після Золотої Візи у 2026 році

Останнє оновлення: 2026-04-29

Португалія скасувала шлях до Золотої Візи через нерухомість у жовтні 2023 року відповідно до Lei 56/2023 (житлова реформа "Mais Habitação"). Купівля нерухомості в Португалії більше не веде до отримання посвідки на проживання. Сама програма Золотої Візи продовжує існувати, але лише через канали переведення капіталу, інвестиції у фонди, створення робочих місць та підтримку науки або культури, а не через нерухомість. Якщо ваша мета полягає у придбанні будинку в Португалії, ця мета залишається реальною. Якщо ваша мета полягає в отриманні посвідки на проживання через купівлю, вам потрібно розглянути D7, D8 або інші категорії Золотої Візи, що залишилися.

Це загальне ознайомлення для покупців з Великобританії, США та Бразилії, трьох груп, що формували більшість попиту на стару Золоту Візу на основі нерухомості. Це не юридична або імміграційна консультація. Правила в цій сфері часто змінюються, а органом, що розглядає вашу заяву, є AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo), наступник колишнього SEF з жовтня 2023 року. AIMA має накопичені заяви і свої процедурні особливості. Перш ніж вкладати гроші з будь-якого боку угоди, проконсультуйтеся з португальським імміграційним адвокатом.

Що змінилося: до і після жовтня 2023 року

Lei 56/2023 набув чинності 7 жовтня 2023 року. Напередодні ви могли отримати Золоту Візу, купивши нерухомість у Португалії за однією з кількох порогових вартостей у євро. Наступного дня це стало неможливим.

Якісний зрушення простіший, ніж виглядає таблиця: Португалія все ще прагне залучити іноземний капітал, іноземних фахівців та іноземних пенсіонерів. Вона більше не хоче бути шляхом до отримання посвідки для того, чия єдина внесок полягає у купівлі квартири в Лісабоні.

Шляхи, які залишилися

Золота Віза (офіційно ARI, Autorização de Residência para Investimento) не була скасована як програма. Була скасована саме опція з нерухомістю. Варіанти, що залишилися:

• Переведення капіталу. Перемістіть визначену суму до португальського банку або кваліфікованого інструменту. Мінімум був підвищений після закриття шляху через нерухомість, і поточну цифру варто уточнити у свого адвоката, оскільки вона змінюється, а перелік прийнятних інструментів звузився.
• Підписка на інвестиційний фонд. Вкладіть кошти у кваліфікований португальський інвестиційний фонд. Реформа 2023 року прямо виключила фонди, активи яких прямо чи опосередковано пов'язані з нерухомістю. Уважно читайте проспект фонду, і нехай його прочитає хтось незалежний від дистриб'ютора фонду.
• Створення робочих місць. Створіть визначену кількість робочих місць у Португалії або капіталізуйте існуючу португальську компанію, яка це робить. Мінімуми нижчі за межами Лісабона та Порту.
• Підтримка наукових досліджень. Внесок капіталу до державних або акредитованих португальських науково-дослідних установ.
• Підтримка культурної та мистецької спадщини. Внесок капіталу у культурне виробництво, відновлення або збереження національної спадщини.

Усі шляхи мають однаковий результат: посвідка на проживання, яка після кваліфікаційного строку за умови дотримання вимог щодо фізичної присутності, знання мови та відсутності судимостей веде до постійного резидентства і, потенційно, до громадянства. Вимога щодо фізичної присутності є відомо м'якою: за традиційними даними, приблизно сім днів на рік у середньому, що й стало однією з причин глобального попиту на програму.

Те, що змінилося, полягає в тому, що ви не можете прив'язати посвідку до купівлі квартири. Шлях через фонд або капітал є найближчим функціональним замінником, і він має зовсім інші характеристики ризику та оподаткування.

Що таке віза D7?

Для британських пенсіонерів та американців з пасивним доходом віза D7 є тим маршрутом, який найчастіше замінює Золоту Візу в розмовах. Це посвідка на проживання для людей зі стабільним, постійним пасивним доходом, наприклад, пенсіями, доходами від оренди, дивідендами та роялті.

D7 не є інвестиційною візою. Порогового значення купівлі немає. Ви підтверджуєте, що ваш пасивний дохід покриває ваш прожитковий мінімум у Португалії (планка відстежує португальську мінімальну заробітну плату і щороку зростає). Ви подаєте заяву через португальське консульство до переїзду, а потім оформляєте резидентство через AIMA після прибуття. Ви стаєте португальським платником податків, якщо проводите там більше 183 днів на рік з усіма відповідними зобов'язаннями.

Два практичних зауваження:

• D7 веде до тієї ж довгострокової мети, що й Золота Віза, постійне резидентство після п'яти років і потенційно громадянство, але вимагає від вас фактичного проживання у Португалії. Для пенсіонера, який планує переїзд, це перевага, а не недолік.
• Зазвичай вона є дешевшою у оформленні, ніж Золота Віза, але вимагає більше адміністративної роботи з документами про доходи. Британські пенсійні довідки, американські форми 1099 / Schedule E та бразильські документи INSS або про оренду потрібно перекласти, апостилювати та подати у формі, прийнятній для Португалії.

Цифрова номадська віза D8 є аналогічним маршрутом для людей, які отримують активний дохід дистанційно. Вона має вищий поріг доходу, ніж D7, і вимагає, щоб дохід надходив від роботи, виконаної для клієнтів або роботодавців за межами Португалії.

Що дає вам купівля нерухомості у Португалії

Чітка відповідь: португальський будинок, на тих самих умовах, що й раніше. Механіка купівлі нерухомості не змінилася. Це включає ідентифікаційний номер платника податків NIF, податок на передачу IMT, щорічний податок IMI, попередній договір CPCV та нотаріальний акт. Нерезиденти можуть купувати без обмежень. Ринок не обвалився, коли шлях через Золоту Візу закрився. У прибережному Алгарве та центральному Лісабоні частка іноземних покупців просто змістилася від купівлі, мотивованої отриманням посвідки, до купівлі, мотивованої стилем життя.

Що це вам не дає:

• Посвідку на проживання. Нерухомість є нерухомим майном, а не імміграційним документом.
• Статус NHR у більшості випадків. Режим Non-Habitual Resident був закритий для більшості нових заявників з 2024 року. Вужча наступна схема існує для певних наукових та інноваційних професій. Ваша ситуація потребує індивідуальної перевірки.
• Жодного прискореного розгляду вашої заяви на D7 або іншу візу. AIMA оцінює візу за власними критеріями. Наявність португальського будинку є підтверджуючим доказом намірів, але не самостійним шляхом.

Якщо метою є будинок, чи то для виходу на пенсію, другого місця проживання, чи то для орендних інвестицій, дивіться повну механіку та підводні камені у нашому путівнику покупця по Португалії. Путівник охоплює NIF, ставки IMT, процес CPCV, фінансування для нерезидентів і де зазвичай купують британські, ірландські, французькі, німецькі, нідерландські, американські та бразильські покупці.

Щоб отримати уявлення про поточні ціни, перегляньте актуальні пропозиції по Португалії загалом, округу Лісабон, округу Порту або Алгарве / округу Фару. Сторінка медіанної ціни за м² по регіонах оновлюється щодня за поточними об'єктами.

Типові помилки

• Читання застарілих статей. Дивовижна кількість матеріалів 2022 та початку 2023 року досі ранжується у Google за запитами про шлях до Золотої Візи через нерухомість у Португалії. Будь-яка стаття, що наводить конкретний поріг у євро для купівлі нерухомості в обмін на посвідку, є застарілою. Перевіряйте дату публікації.
• Плутанина між Золотою Візою та D7. Це різні програми з різними вимогами, різними зборами та різними правилами щодо фізичної присутності. D7 вимагає від вас фактичного проживання у Португалії; програми Золотої Візи, що залишилися, не вимагають.
• Припущення, що NHR ще доступна. Режим Non-Habitual Resident, який надавав фіксовану ставку 20% на португальські кваліфіковані доходи та пільгове ставлення до іноземних доходів, був закритий для більшості нових заявників. Наступна схема є вужчою і орієнтована на конкретні інноваційні та дослідницькі ролі. Не закладайте у бюджет за допущеннями щодо NHR, не підтвердивши, що ви відповідаєте вимогам нових правил.
• Недооцінка строків AIMA. Агентство отримало у спадок великий список заяв від SEF і досі обробляє його. Розгляд заяв як на Золоту Візу, так і на D7 може зайняти більше часу, ніж зазначені орієнтовні строки.
• Спочатку купівля, потім планування візи. Після закриття шляху через нерухомість ця послідовність має менше сенсу, ніж раніше. Якщо отримання візи є реальною метою, структуруйте інвестицію навколо прийнятної категорії Золотої Візи або D7, а нерухомість нехай буде окремим, паралельним рішенням.

Часті запитання

Чи можна ще отримати португальське резидентство, купивши нерухомість?

Ні. Шлях до Золотої Візи через нерухомість у Португалії скасовано Lei 56/2023, що набув чинності 7 жовтня 2023 року. Нові заяви не можуть базуватися на купівлі нерухомості. Сама Золота Віза продовжує існувати через переведення капіталу, кваліфіковані інвестиційні фонди, створення робочих місць та підтримку науки або культури. Купівля нерухомості більше не є визнаною інвестиційною категорією для отримання посвідки.

Що замінило шлях через нерухомість у рамках Золотої Візи?

Жодної прямої заміни один до одного немає. Категорії Золотої Візи, що залишилися (переведення капіталу, фонди не-нерухомості, створення робочих місць, підтримка досліджень та культури), є найближчими прямими замінниками для інвесторів, які хочуть отримати посвідку без переселення. Для пенсіонерів та дистанційних працівників, які планують фактично жити в Португалії, практичними альтернативами є D7 (пасивний дохід) та D8 (цифровий номад). Вони ведуть до тієї ж довгострокової мети, але вимагають фізичної присутності.

Чи залишається Португалія гарним місцем для купівлі нерухомості?

Це інше питання. Іноземний попит змістився від покупців, орієнтованих на отримання посвідки, до покупців, орієнтованих на стиль життя та оренду, а механіка купівлі (NIF, IMT, CPCV, нотаріус) не змінилася. Лісабон, Порту, Алгарве, Срібне узбережжя та Мадейра залишаються активними ринками з різними рівнями цін. Будинок у Португалії є цілком розумним інвестиційним або lifestyle-рішенням, виходячи з власних переваг. Просто подумки відокремте це від питання резидентства.

Що щодо візи D7 для пенсіонерів?

D7 є посвідкою на проживання для людей зі стабільним, постійним пасивним доходом, наприклад, пенсіями, доходами від оренди та дивідендами. Порогового значення купівлі немає. Ви підтверджуєте, що ваш дохід покриває витрати на проживання в Португалії, і подаєте заяву через португальське консульство. Ви стаєте португальським платником податків, якщо проводите там більше 183 днів на рік. Для британських пенсіонерів після Brexit, американських пенсіонерів та бразильських пенсіонерів це найбільш використовуваний маршрут у 2026 році.

Чи доступна ще NHR?

Для більшості нових заявників ні. Режим Non-Habitual Resident був закритий для нових учасників починаючи з 2024 року в рамках того самого пакету житлових реформ. Вужча наступна схема спрямована на конкретні наукові, технологічні та інноваційні професії. Чи відповідає ваш конкретний профіль вимогам нових правил, потрібно перевіряти індивідуально з португальським податковим консультантом. Припущення, зроблені на основі застарілих дописів у блогах, вже обійшлися людям грошима.

Хто є органом влади зараз: SEF чи AIMA?

AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo) перебрала функції міграції та притулку від SEF у жовтні 2023 року. Всі нові заяви, поновлення та запити спрямовуються до AIMA. SEF як історична назва досі зустрічається у старіших документах. Посилання на SEF у нових процедурах вказують на неправильний орган.

Ще раз: це орієнтування, а не консультація

Португальське імміграційне законодавство все ще формується після реформи 2023 року. Текст Lei 56/2023, процедурні повідомлення AIMA та нормативні акти щодо D7 і наступної схеми NHR змінювалися більше одного разу за вісімнадцять місяців відтоді. Вартість однієї години консультації з португальським імміграційним адвокатом є незначною помилкою округлення порівняно з вартістю обрання неправильного шляху. Зателефонуйте перш ніж підписувати будь-яку резервну угоду, підписку на фонд або заяву на візу.