Орендна дохідність у Європі: де оренда окупається

Валова орендна дохідність у Європі різко різниться від ринку до ринку. У 2026 році найвища дохідність від оренди зосереджена в Польщі та Іспанії, де Лодзь, Валенсія та Вроцлав дають близько 6% на рік за медіанними цінами пропозицій. Найслабша, у найбільших містах Німеччини: Берлін, Гамбург та Мюнхен платять менш ніж 3%. Загалом, чим дорожче житло в місті, тим менша його орендна дохідність.

Дані востаннє переглянуто: 1 липня 2026 року. Методологія в кінці цієї статті.

Валова орендна дохідність, місто за містом

Таблиця ранжує двадцять найбільших ринків квартир у країнах, які охоплює Seeki, за валовою орендною дохідністю: медіанна ставка оренди пропозиції за квадратний метр, у річному вимірі, поділена на медіанну ціну продажу за квадратний метр, для квартир. Останній стовпець, це середній показник локації Seeki для кожного міста, оцінка від 0 до 100 того, наскільки добре забезпечена типова адреса.

Місто	Медіанна ціна продажу (€/м²)	Медіанна оренда (€/м²·міс)	Валова дохідність	Показник локації Seeki
Лодзь, Польща	2,210	12.8	6.9%	80
Валенсія, Іспанія	3,240	18.6	6.9%	89
Вроцлав, Польща	3,150	15.6	5.9%	72
Познань, Польща	2,940	14.1	5.8%	80
Марсель, Франція	4,340	20.8	5.8%	87
Варшава, Польща	4,100	19.6	5.7%	82
Гданськ, Польща	3,460	16.5	5.7%	70
Мадрид, Іспанія	5,420	24.4	5.4%	91
Барселона, Іспанія	4,880	21.2	5.2%	93
Бордо, Франція	4,800	20.8	5.2%	88
Амстердам, Нідерланди	8,320	32.9	4.8%	89
Париж, Франція	10,890	40.9	4.5%	83
Ліон, Франція	5,690	20.2	4.3%	74
Лісабон, Португалія	6,770	23.6	4.2%	96
Відень, Австрія	6,540	22.1	4.1%	88
Братислава, Словаччина	4,210	14.1	4.0%	85
Прага, Чехія	6,930	19.1	3.3%	87
Мюнхен, Німеччина	8,980	20.5	2.7%	87
Гамбург, Німеччина	6,720	14.7	2.6%	71
Берлін, Німеччина	5,730	12.0	2.5%	83

Головний висновок, це майже дзеркальне відображення ціни. Найдешевші ринки для входу приносять найбільше, а найдорожчі, найменше. Польща та Іспанія займають вісім із дев'яти верхніх позицій. Три найбільші міста Німеччини, найдорожче та найбільш затребуване житло в цьому списку, посідають три останні місця. Берлін, місто, що здає в оренду найбільше площі за кожне євро, це єдине найгірше місце у списку, щоб бути орендодавцем.

Валова дохідність, це не чиста дохідність

Валова дохідність, це чесна відправна точка, але це не те, що доходить до вашого рахунку. Це річна орендна плата за пропозицією, поділена на ціну пропозиції, до будь-яких відрахувань. Чиста дохідність відкидає витрати на купівлю (податок на передачу права, нотаріус, комісія агента), податок на дохід від оренди, простій між орендарями, управління та обслуговування, а також будь-яке фінансування.

Ці витрати сильно різняться по Європі, тож валовий рейтинг не зберігається без змін до чистого. Польща стягує низький податок на купівлю вторинних квартир, тоді як податок на передачу права в Іспанії та витрати на нотаріуса у Франції суттєво вищі, а німецький податок на передачу права залежить від федеральної землі. Ринок із високими витратами з'їдає більшу частку своєї валової дохідності, ніж ринок із низькими, що звужує розрив між, скажімо, польським та іспанським містом, коли враховано реальні витрати. Читайте таблицю як фільтр, а потім прорахуйте конкретні витрати будь-якого ринку, перш ніж наважитеся. Наші гіди по кожній країні охоплюють механіку купівлі та оподаткування, ринок за ринком.

Польща та Іспанія лідирують, з різних причин

Верхівка таблиці польська та іспанська, але ці дві країни приходять туди різними шляхами. Польща лідирує за рахунок дешевого входу: Лодзь, Вроцлав, Познань, Варшава та Гданськ купуються приблизно за €2,200 до €4,100 за квадратний метр, найнижчі ціни у списку, тоді як оренда зросла разом із сильним попитом у містах та молодим, мобільним орендним населенням. Дешево купити й надійно здавати, це класичне поєднання для високої дохідності.

Іспанія досягає цього за рахунок оренди. Валенсія, Мадрид та Барселона не особливо дешеві для купівлі, але їхня оренда висока відносно цих цін, що зумовлено глибоким внутрішнім попитом та великим ринком коротко- та середньострокової оренди. Це виводить Валенсія на вершину таблиці поряд із Лодзь та утримує Мадрид і Барселона вище 5%. Як показує наступний розділ, Іспанія робить це, водночас утримуючи найкращу якість адрес у списку, що є важливішим моментом для орендодавця.

Чому великі міста Німеччини дають найменшу дохідність

Внизу розташувалися Прага, Мюнхен, Гамбург та Берлін, між 2.5% та 3.3%. Це одні з найглибших, найкраще капіталізованих ринків Європи, і їхні ціни відображають роки зростання вартості та глибокий, добре забезпечений попит покупців. Оренда за квадратний метр висока в абсолютному вимірі, але вона зростала не так швидко, як ціни, тож дохідність від оренди стискається. Коли покупці платять за очікуване зростання капіталу, поточна оренда купує меншу частку ціни.

Берлін, це найяскравіший приклад. Він здає найбільше площі за кожне євро серед усіх міст тут, що для орендаря виглядає вигідно, але та сама низька оренда за метр супроти ціни середнього рівня прикріплює його дохідність до низу списку. Частина низької медіанної оренди в Берлін є структурною: великий пул регульованих та давніх орендних договорів, зданих нижче ринку, плюс німецька звичка вказувати базову холодну оренду до комунальних платежів, обидва чинники тягнуть заявлену медіану вниз.

Париж та Амстердам: дорого в обидва боки

Париж та Амстердам, це два ринки, що порушують правило ціна проти дохідності. Вони мають найвищі ціни продажу у списку зі значним відривом, близько €10,900 та €8,300 за квадратний метр, проте обидва утримують дохідність середини таблиці, приблизно від 4.5% до 4.8%. Причина в тому, що їхня оренда така ж екстремальна, як і ціни. Париж просить понад €40 за квадратний метр на місяць, а Амстердам близько €33, набагато вище за все інше тут. Саме екстремальна оренда, а не дешевий вхід, утримує їхню дохідність на пристойному рівні, і це зовсім інший інвестиційний випадок, ніж польський ціновий діапазон: на кону великий капітал, тонкий запас платоспроможності орендарів та жорстке регулювання в обох містах.

Показник локації змінює рейтинг

Дохідність каже вам, що приносить оренда. Вона нічого не каже про якість місця, у яке ви купуєте, і саме тут показник локації виправдовує свій стовпець. Він оцінює оточення, а не квартиру: доступ до транспорту, зручності поруч, зелені зони, наскільки тихою зазвичай буває вулиця. Читайте два стовпці разом, і рейтинг перебудовується навколо якості з поправкою на ризик.

Іспанія вирізняється. Валенсія дає 6.9% за показника локації 89, Мадрид 5.4% за 91, а Барселона 5.2% за 93, три найвищі показники серед міст із високою дохідністю. Отримати дохідність близько 6% і адресу найвищого рівня водночас рідкість, і жодна інша країна у списку цього не досягає. Польща натомість купує свою найвищу дохідність за рахунок слабших адрес: Вроцлав (5.9%) та Гданськ (5.7%) мають найнижчі показники локації в таблиці, 72 та 70, тож частина цієї гучної дохідності є компенсацією за менш центральне розташування. Познань (80) та Варшава (82), це польські міста, що поєднують сильну дохідність із надійною адресою.

На іншому кінці дорогі ринки перевертають цю рівновагу. Прага, Мюнхен та Відень мають від 87 до 88 за локацію, але сидять біля низу за дохідністю, а Лісабон показує найвищий показник локації у списку, 96, за посередньої дохідності 4.2%. У цих містах ви купуєте адресу, а не дохід. Для інвестора в оренду ідеальна точка це верхній лівий кут цього компромісу, висока дохідність і високий показник разом, і в середині 2026 року цей кут належить Іспанії. Якщо хочете повний розбір того, що вимірює цей показник, ми розписали це у статті що насправді вимірює Seeki Score.

Поширені запитання

Яке європейське місто має найвищу орендну дохідність?

Серед досліджених міст Лодзь та Валенсія ділять найвищу валову орендну дохідність, близько 6.9%, за ними йдуть Вроцлав та Познань, приблизно від 5.8% до 5.9%. Польща та Іспанія домінують у верхній частині таблиці. Найслабша дохідність у найбільших містах Німеччини, де Берлін, Гамбург та Мюнхен платять менш ніж 3% за медіанними цінами пропозицій.

Чи вигідно купувати в Берлін під оренду?

Якщо дивитися лише на валову дохідність, Берлін найслабший у цьому списку, близько 2.5%. Його заявлена оренда найнижча за квадратний метр тут, стримувана великим пулом регульованих орендних договорів та вказуванням холодної оренди, тоді як його ціни в середньому діапазоні. Берлін, це сильне, ліквідне місто зі слабкою дохідністю від оренди, тож аргумент на його користь спирається на зростання капіталу, а не на оренду.

Чому Іспанія поєднує високу дохідність із хорошими локаціями?

Іспанські міста поєднують помірні ціни купівлі із сильною орендою та щільними, добре сполученими міськими центрами, тож вони отримують високі оцінки за показником локації Seeki, водночас даючи понад 5%. Валенсія, Мадрид та Барселона показують показники локації від 89 до 93 поряд із дохідністю від 5.2% до 6.9%, це найсильніше поєднання з поправкою на ризик у списку.

Це валова чи чиста дохідність?

Це валова дохідність: річна орендна плата за пропозицією, поділена на ціну пропозиції, до витрат на купівлю, податку на дохід, простою, управління, обслуговування та фінансування. Чиста дохідність нижча й різниться за країнами, бо податки на передачу права та витрати на здавання сильно відрізняються по Європі. Використовуйте валовий показник, щоб відсіювати ринки, а потім прорахуйте чистий для конкретного міста та об'єкта.

Чому дорогі міста дають найменшу дохідність?

У Прага, Мюнхен, Берлін та Гамбург ціни відображають роки зростання капіталу та глибокий попит покупців. Оренда за квадратний метр висока в абсолютному вимірі, але зростала не так швидко, як ціни, тож поточна оренда купує меншу частку ціни купівлі. Коли ринок закладає очікуване зростання, його дохідність від оренди стискається.

Це ціни пропозицій чи фактичні ціни угод?

Обидва стовпці, це медіанні ціни пропозицій із чинних оголошень Seeki: заявлені ціни продажу та заявлена оренда. Фактичні ціни угод зазвичай трохи нижчі за ті, що в пропозиції, а підписана оренда трохи нижча за заявлену, тож сприймайте дохідність як миттєвий знімок поточного ринку, а не як реалізований дохід. Вони охоплюють лише квартири.

Уже орендодавець?

Якщо ви вже маєте орендне житло або плануєте продати об'єкт, куплений під оренду, ви можете розмістити його на Seeki самостійно. Застосунок будує оголошення з ваших фото, оцінює його за тими самими живими ринковими даними, що стоять за цією статтею, і показує його покупцям та орендарям їхньою власною мовою.

Методологія

Валова орендна дохідність, це медіанна ставка оренди пропозиції за квадратний метр для квартир, помножена на дванадцять, поділена на медіанну ціну продажу за квадратний метр для квартир у кожному місті. Ці двадцять міст є одними з найбільших ринків квартир за обсягом оголошень у країнах, які охоплює Seeki, дібрані задля загальноєвропейського охоплення, а не одного регіону. Обидві медіани походять із чинних оголошень на Seeki і переведені в євро, тож міста порівнюються на однаковій основі. Медіани використано тому, що вони краще за середні значення опираються викидам. Оренда, це базова орендна плата без комунальних та експлуатаційних платежів, саме так рекламують ці ринки. Там, де в місті великий пул регульованих або нижчих за ринок орендних договорів (насамперед Берлін), медіанна ставка оренди пропозиції відображає цей фонд і може занижувати те, що отримав би орендодавець, здаючи щойно вільну квартиру, тож інвестиційна дохідність Берлін на новому здаванні трохи вища за показане число. Показник локації Seeki, це середнє значення показника локації по кожному оголошенню для квартир кожного міста. Дані оновлюються щокварталу.

Для покупців, що зважують один із цих ринків, наші гіди по кожній країні охоплюють механіку купівлі, податки та правила для нерезидентів. Почніть із Купівля нерухомості в Іспанії для іноземців (Посібник 2026) або Купівля нерухомості в Німеччині іноземцем (Посібник 2026). Щоб напряму порівняти ціни за метр, перегляньте сторінку ціни за м² для Іспанії або сторінку ціни за м² для Польщі. Для двох поглядів на центральноєвропейські міста з цієї таблиці з протилежних боків бюджету прочитайте що можна купити за €200,000 у Центральній Європі та що можна орендувати за €1,000 на місяць у Центральній Європі.