Купівля нерухомості в Німеччині іноземцем (Посібник 2026)

Німеччина є одним із найбільш відкритих ринків нерухомості в Європі для іноземних покупців. Жодних дозволів, жодних обмежень за національністю, жодних вимог щодо місця проживання. Покупці з ЄС та з-поза ЄС мають однаковий правовий статус відповідно до Bürgerliches Gesetzbuch. Особливість Німеччини полягає не в тому, хто може купувати, а в тому, як відбувається купівля: кожна угода проходить через Notar (нотаріуса), який складає договір, зачитує його вголос на офіційному засіданні Beurkundung і лише після цього угода набирає юридичної сили. Детально, прозоро і повільно за середземноморськими мірками.

Друга визначальна риса Німеччини: витрати. Податок на передачу нерухомості Grunderwerbsteuer встановлюється на рівні федеральної землі і становить від 3,5% до 6,5%. Тільки Баварія залишається на позначці 3,5%. У всіх інших землях ставка від 5,0% до 6,5%. Якщо додати нотаріальні витрати, витрати на реєстрацію та частку комісії ріелтора (з 2020 року витрати, як правило, розподіляються між сторонами), разом виходить 8–12% від ціни покупки у вигляді одноразових витрат.

Цей посібник охоплює правову базу, Grunderwerbsteuer по федеральних землях, процес Beurkundung, доступ до іпотеки для нерезидентів, типові помилки іноземних покупців та де іноземці реально купують на Seeki.

Чи можуть іноземці купувати нерухомість у Німеччині?

Так, без попереднього дозволу, без обмежень за національністю. Покупець з Бразилії в Мюнхені, покупець з Індії у Франкфурті і покупець з Великої Британії в Берліні стикаються з однаковою правовою базою та однаковими витратами.

Рівноправність ЄС та не-ЄС

Покупці з ЄС і поза ЄС сплачують однаковий Grunderwerbsteuer, нотаріальні та реєстраційні збори, отримують право власності в Grundbuch (реєстрі нерухомості) на необмежений термін і можуть купувати особисто або через юридичну особу. Відмінність є в двох аспектах: сільськогосподарські та лісові угіддя обмежено на підставі Grundstücksverkehrsgesetz, а право на проживання регулюється окремим імміграційним законодавством. Власність на квартиру в Німеччині не дає права жити в країні. Покупці з-поза ЄС, які хочуть залишитися більш ніж на 90 днів у 180, потребують окремого дозволу на проживання.

Без Notar угоди немає

Єдина обов'язкова умова: наявність Notar. Відповідно до § 311b BGB, будь-який договір купівлі-продажу нерухомості повинен бути нотаріально посвідченим. Приватний підписаний договір юридично недійсний. Нотаріус є нейтральним державним службовцем, призначеним державою, несе відповідальність за помилки і отримує винагороду за законодавчо встановленою шкалою. Нотаріус складає Kaufvertrag (договір купівлі-продажу), перевіряє особи сторін, перевіряє Grundbuch, взаємодіє з податковими органами і надає вказівки земельному реєстру. Адвокат (Rechtsanwalt) є необов'язковим, але настійно рекомендованим. Він перевіряє проект договору від вашого імені, веде переговори про поправки і здійснює переклад за потреби.

Витрати і податки

Закладайте 8–12% від ціни покупки у вигляді одноразових витрат плюс поточний Grundsteuer (земельний податок) і можливий податок на приріст капіталу при перепродажу.

Grunderwerbsteuer (податок на передачу нерухомості)

Одноразовий податок на передачу, який сплачує покупець із ціни покупки. Встановлюється кожною федеральною землею і становить від 3,5% до 6,5%:

• Bayern (Баварія): 3,5%, єдина земля, що залишається на федеральній мінімальній ставці
• Baden-Württemberg (Баден-Вюртемберг), Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen: 5,0%
• Bremen, Hamburg (Гамбург), Sachsen (Саксонія): 5,5%
• Berlin, Hessen (Гессен), Mecklenburg-Vorpommern: 6,0%
• Brandenburg, Nordrhein-Westfalen (NRW), Saarland, Schleswig-Holstein: 6,5%

Практичний приклад: квартира за €600 000 потягне €21 000 Grunderwerbsteuer у Мюнхені (Баварія, 3,5%) проти €39 000 у Дюссельдорфі (NRW, 6,5%). Різниця в €18 000 тільки за однією статтею витрат.

Finanzamt (податкова інспекція) нараховує податок після укладення договору. Земельний реєстр не зареєструє право власності, поки Finanzamt не видасть Unbedenklichkeitsbescheinigung, тобто підтвердження сплати податку. Це навмисний механізм контролю.

Нотаріальні та реєстраційні збори

Нотаріальні збори встановлено на загальнодержавному рівні за GNotKG і залежать від вартості угоди. Закладайте 1,0–1,5% від ціни покупки на Notar (складання договору, Beurkundung, Auflassungsvormerkung) і 0,4–0,5% на Grundbuchamt (внесення права власності). Разом зазвичай 1,5–2,0%. Реєстрація іпотеки додає близько 0,3%, якщо ви фінансуєте угоду через банк. Ці ставки встановлено законодавством і не підлягають переговорам.

Комісія Makler (ріелтора)

З грудня 2020 року комісія агента при продажу житлової нерухомості розподіляється між покупцем та продавцем: зазвичай 3,57% (3% + 19% ПДВ) з кожної сторони, що дає загалом близько 7,14%. Покупець не може бути зобов'язаний сплатити більше, ніж продавець. При купівлі новобудови у забудовника комісія Makler, як правило, відсутня, оскільки забудовник продає безпосередньо.

Щорічний Grundsteuer

Регулярний муніципальний податок, що нараховується щорічно. Німеччина реформувала метод розрахунку, починаючи з 1 січня 2025 року, після того як у 2018 році Федеральний конституційний суд визнав стару модель на базі 1964 року такою, що суперечить конституції. Правила відрізняються залежно від федеральної землі (федеральна модель Bundesmodell або альтернативи федеральних земель). Уточнюйте Grundsteuerbescheid для будь-якої нерухомості, яку плануєте купити.

Оподаткування приросту капіталу: 10-річне правило

Приватні особи сплачують податок із приросту капіталу лише у випадку продажу протягом 10 років після придбання (§ 23 EStG). Якщо тримати нерухомість більше 10 років, приріст є неоподатковуваним. Це виняткова особливість німецького податкового законодавства. Якщо продаж відбувається у межах 10 років, приріст додається до звичайного доходу і оподатковується за граничною ставкою (до ~45% плюс Solidaritätszuschlag). Діють два виняткових випадки. Власне проживання у рік продажу та два попередніх календарних роки звільняє від оподаткування незалежно від терміну володіння. Нерухомість у складі GmbH оподатковується за корпоративними ставками у будь-який момент, без 10-річного порогу.

Перегляньте поточні ціни за м² по всій Німеччині, щоб оцінити реалістичність запитуваної ціни.

Іпотека для нерезидентів

Німецькі банки кредитують іноземних покупців, але умови суттєво залежать від місця проживання та джерела доходу.

LTV (відношення позики до вартості)

Для нерезидентів LTV є більш консервативним, ніж для позичальників із німецьким доходом та Schufa (кредитна історія), і ця різниця збільшується для покупців з-поза ЄС. Зверніться до брокера для отримання актуальних параметрів і котирувань. Банки Німеччини оцінюють нерухомість консервативно: Beleihungswert (заставна вартість) часто значно нижча від ціни покупки, тобто фактична потреба у власних коштах вища, ніж формально задекларований рівень LTV.

Необхідні документи

Паспорт, Schufa (або аналогічний звіт іноземного кредитного бюро), останні 3 зарплатні квитанції або 2 роки податкових декларацій для самозайнятих, останні 3 роки Steuerbescheide (рішення про нарахування податку), виписки з рахунків за 6 місяців, декларація про активи та зобов'язання, Selbstauskunft (анкета позичальника), підтвердження наявності власних коштів, а також документи на нерухомість: Grundbuchauszug, Energieausweis і, для об'єктів WEG, Teilungserklärung плюс звітність за 3 останні роки. Термін андеррайтингу: 4–8 тижнів. Комісія за оцінку: €300–€1 000.

Банки Німеччини, що кредитують нерезидентів

Ряд роздрібних банків кредитує нерезидентів. Незалежний Baufinanzierungsvermittler (іпотечний брокер) є звичайною практикою і безкоштовний для позичальника. Брокери можуть направляти вашу заявку до сотень кредиторів для порівняння в режимі реального часу.

Фіксована ставка є нормою

Іпотека в Німеччині переважно з фіксованою ставкою. Стандартні терміни фіксації: 10, 15, 20, 25 або 30 років. Орієнтовні ставки на 2026 рік: 10-річна фіксована 3,2–4,0%, 15-річна 3,4–4,2%, 20-річна 3,6–4,4%. Законодавче право на дострокове погашення без штрафу діє після 10 років відповідно до § 489 BGB. При достроковому погашенні у межах 10 років нараховується Vorfälligkeitsentschädigung (компенсація за дострокове погашення).

Процес купівлі крок за кроком

Розраховуйте на 6–12 тижнів від прийнятої пропозиції до нотаріального засідання і ще 4–12 тижнів від нотаріального засідання до внесення права власності до Grundbuch.

1. Пошук і пропозиція

Скористайтеся картою пошуку Seeki, щоб скласти список кандидатів. Оголошення в Німеччині містять Exposé з планом поверху, рейтингом Energieausweis та деталями Hausgeld. Перевірте всі три перед переглядом (Besichtigung). Пропозиції є неформальними і необов'язковими аж до Beurkundung.

2. Due diligence до укладення договору

Ваш адвокат (або ви особисто) перевіряє такі документи:

• Grundbuchauszug (власник, іпотеки, Dienstbarkeiten, сервітути)
• Teilungserklärung (правила WEG для кондомініумів)
• Protokolle (протоколи зборів власників за останні 3 роки): наявність суперечок, запланованих великих робіт, судових позовів
• Wirtschaftsplan і стан резервного фонду (Instandhaltungsrücklage)
• Energieausweis (енергетичний сертифікат)
• Baulastenverzeichnis (реєстр обмежень)
• статус Denkmalschutz (охорона пам'яток)

3. Проект Kaufvertrag від нотаріуса

Після того як обидві сторони домовилися про угоду, нотаріус складає Kaufvertrag. Проект надсилається покупцю не менш ніж за 14 днів до Beurkundung. Це обов'язковий строк захисту прав споживача. Ретельно прочитайте кожен пункт. Якщо ви не читаєте німецьку мову вільно, організуйте засвідчений переклад до засідання.

4. Beurkundung: нотаріальне засідання

Обидві сторони присутні особисто. Нотаріус зачитує весь договір вголос, по-німецьки, слово за словом, роблячи паузи для запитань. Покупець, продавець і нотаріус підписують. Договір набирає юридичної сили. Якщо ваша німецька недостатня, ви повинні привести з собою присяжного перекладача (vereidigter Dolmetscher). Нотаріус не продовжить засідання без нього. Вартість послуг перекладача: €500–€1 500.

5. Auflassungsvormerkung, оплата, передача об'єкта

Одразу після Beurkundung нотаріус реєструє Auflassungsvormerkung у Grundbuch, блокуючи можливість продавця повторно продати або обтяжити нерухомість. Нотаріус надсилає Fälligkeitsmitteilung після виконання всіх передумов оплати (очищено існуючі іпотеки, подано декларацію про Grunderwerbsteuer). Ви переказуєте повну суму. Право користування (Besitzübergang) переходить відповідно до умов договору, зазвичай в момент надходження оплати. Ви отримуєте ключі.

6. Внесення до Grundbuch

Нотаріус надає вказівки земельному реєстру щодо переходу права власності. Процедура займає 4–12 тижнів залежно від завантаженості Grundbuchamt. Юридично ви є власником з моменту Beurkundung (внесення до Grundbuch є декларативним), але для рефінансування або перепродажу вам потрібно, щоб право власності було зареєстроване на ваше ім'я.

Де реально купують іноземці

Берлін є найбільшим ринком для іноземних покупців за обсягом: міжнародний, англомовний і досі дешевший за квадратний метр, ніж Лондон або Париж. Пренцлауер Берг, Мітте, Кройцберг і Шарлоттенбург домінують у міжнародному сегменті. Зовнішні райони (Ліхтенберг, Нойкельн, Веддінг) приваблюють покупців, орієнтованих на вартість. По всьому місту діє Mietpreisbremse, якщо ви плануєте здавати нерухомість в оренду.

Мюнхен у Баварії є найдорожчим містом Німеччини за квадратний метр і з найбільш обмеженою пропозицією. Це магніт для міжнародних топ-менеджерів і довгострокових інвесторів. Перевага: баварський Grunderwerbsteuer 3,5% економить кілька відсоткових пунктів порівняно з NRW або Берліном.

Франкфурт є фінансовою столицею Європи зі щільною забудовою, зручним пішохідним центром і значним попитом на оренду від постійно оновлюваного пулу експатів. Вестенд і Норденд торгуються з премією. Бокенхайм, Захсенхаузен і Борнхайм пропонують кращу цінність.

Гамбург є найзаможнішим містом Німеччини за ВВП на душу населення. Преміальна нерухомість концентрується вздовж Альстера та Ельбшоссе. HafenCity є престижним районом новобудов. Сімейні покупці дивляться на Аймсбюттель, Альтону та Еппендорф.

Дюссельдорф і Кельн, обидва в Північному Рейн-Вестфалії, є містами-близнюками Рейнської осі. Дюссельдорф більш корпоративний, Кельн більш культурний. Обидва дешевші за квадратний метр, ніж Мюнхен або Франкфурт, але підпадають під повний NRW Grunderwerbsteuer у розмірі 6,5%.

Лейпциг у Саксонії протягом десятиліття є містом з найшвидшим зростанням у Німеччині. Ціни залишаються нижчими, ніж у Берліні. Саксонія підвищила Grunderwerbsteuer з 3,5% до 5,5% з 1 січня 2023 року, але ставка все одно нижча за більшість земель Заходу. Штутгарт є тихішим, більш заможним ринком, відомим як інженерна столиця.

Туристичні регіони: Баварські Альпи (Тегернзее, Берхтесгаден) є класичним ринком розкішних заміських будинків. Балтійське узбережжя (Узедом, Рюген) і острови Північного моря (Зільт, Фер) приваблюють скандинавських і нідерландських покупців. Долини Рейну та Мозеля пропонують виноградники та історичні селища за частку від альпійських цін.

Типові помилки

Обтяження в Grundbuch, що лежать на поверхні. Завжди замовляйте свіжий Grundbuchauszug. Шукайте Dienstbarkeiten (сервітути), Nießbrauch (довічне право користування) і наявні іпотеки. Обтяження, що не мають економічного сенсу, необхідно усунути до підписання договору.

Протоколи WEG розкривають реальний стан кондомініуму. Гарний Exposé не розкаже вам, чи зборів власників тривають судові суперечки через дірявий дах уже три роки. Прочитайте Protokolle за останні 3 роки. Червоні прапорці: незаплановані Sonderumlagen (особливі збори), судові позови між власниками, відкладені великі роботи через брак коштів, виснажена Instandhaltungsrücklage.

Резерви Hausgeld є оманливо важливими. Низький Hausgeld у старому будинку, як правило, означає недостатньо фінансований резерв. Ви платитимете пізніше через Sonderumlagen. Перевіряйте і поточний Hausgeld, і фактичний баланс резервів у Wirtschaftsplan.

Denkmalschutz: переваги й обмеження. Статус пам'ятки може означати щедру податкову амортизацію витрат на реновацію (§ 7i EStG, прискорені відрахування до 12 років), але для кожного вікна, кожного кольору фарби та кожного матеріалу потрібне схвалення Denkmalschutzbehörde. Витрати на ремонт зазвичай на 30–80% вищі, ніж для аналогічного об'єкта без охоронного статусу.

Mietpreisbremse при купівлі в оренду. У більшості міст з напруженим ринком (Берлін, Мюнхен, Гамбург, Франкфурт, Кельн та десятки інших) діє Mietpreisbremse. Нова оренда обмежена 10% вище місцевого Mietspiegel. Винятки: новобудови, вперше введені в експлуатацію після жовтня 2014 року, і об'єкти після umfassende Modernisierung. Моделюйте прибутковість за ставками Mietspiegel, а не за бажаними ринковими орендними ставками.

Як ефективно шукати на Seeki

Seeki агрегує оголошення з основних німецьких порталів на одній карті для пошуку. Кілька порад:

• Починайте на рівні країни або регіону (Німеччина, Баварія, NRW, Берлін) і звужуйте за допомогою фільтрів.
• Використовуйте фільтри-слаги: квартири на продаж у Берліні, будинки на продаж у Баварії.
• Перевіряйте довідник цін за м²: ціни за м² по всій Німеччині.
• Зберігайте пошуки. Ви отримаєте сповіщення, коли з'являться підходящі об'єкти.
• Стежте за рядком Grunderwerbsteuer. Квартира за €500 000, яка виглядає на 5% дешевшою в NRW, ніж у Баварії, насправді лише на 2% дешевша після врахування різниці в трансфертному податку.

FAQ

Чи можуть громадяни поза ЄС купувати нерухомість у Німеччині?

Так, на рівних умовах із покупцями з ЄС та громадянами Німеччини. Без дозволу, без обмежень за національністю, без вимог щодо місця проживання. Американці, британці, канадці, австралійці, бразильці, індійці та китайці можуть тримати право власності в Німеччині необмежений час. Відмінність стосується лише іпотечного доступу (покупці з-поза ЄС, які не є резидентами, отримують нижчий LTV) та придбання сільськогосподарських і лісових угідь, де діє режим дозволів за Grundstücksverkehrsgesetz.

Чи є Notar обов'язковим, чи достатньо адвоката?

Notar є обов'язковим. Жодна угода з нерухомістю не є дійсною без нотаріального акта (§ 311b BGB). Адвокат (Rechtsanwalt) є необов'язковим: він перевіряє Kaufvertrag від вашого імені, веде переговори про зміни та здійснює переклад. Нотаріус є нейтральним державним чиновником, адвокат є вашим представником. Нотаріальні збори встановлено законодавством (~1,0–1,5%). Адвокат, як правило, стягує фіксовану плату €1 500–€5 000 за звичайну угоду.

Як Grunderwerbsteuer відрізняється залежно від федеральної землі?

Від 3,5% до 6,5%. Найнижча ставка у Баварії: 3,5% (єдина земля на федеральній мінімальній ставці). Саксонія перейшла на 5,5% з 1 січня 2023 року, Тюрингія знизилась до 5,0% з 1 січня 2024 року. Найвища (6,5%): NRW, Шлезвіг-Гольштейн, Саарланд, Бранденбург. Більшість інших федеральних земель знаходяться на рівні 5,0–6,0%. При покупці за €500 000 різниця між 3,5% і 6,5% становить €15 000. Це суттєвий чинник, якщо ви гнучкі щодо розташування.

Які сукупні витрати на закриття угоди?

Закладайте 8–12% від ціни покупки понад оголошену суму. Основні складові: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5%), нотаріус (~1,0–1,5%), Grundbuchamt (~0,4–0,5%) і частка покупця в комісії Makler (~3,57% з ПДВ у більшості угод за правилом розподілу 2020 року, нуль при купівлі безпосередньо у забудовника або приватного продавця).

Чи можна отримати іпотеку до отримання дозволу на проживання?

Так. Банки Німеччини регулярно кредитують іноземних покупців-нерезидентів на рівні 60–70% LTV. Покупці з ЄС без резидентського статусу отримують незначно кращі умови, ніж покупці з-поза ЄС. Андеррайтинг базується на доходах за місцем проживання, податкових деклараціях і кредитному звіті. Досвід роботи в Німеччині не є обов'язковим, хоча наявність Schufa позитивно впливає на умови. Незалежний Baufinanzierungsvermittler (Interhyp, Dr. Klein) є безкоштовним для позичальника і, як правило, дозволяє отримати кращі ставки, ніж при зверненні до одного банку.

Чи можна купувати через компанію (GmbH або SPV)?

Так. GmbH часто використовується для більших портфелів або комерційних активів. Це додає корпоративний облік і Gewerbesteuer (промисловий податок) і скасовує 10-річне звільнення від оподаткування приросту капіталу, яким користуються фізичні особи. Будь-який приріст на корпоративне майно оподатковується за корпоративними ставками (~30% у сукупності) незалежно від терміну тримання. При вартості нерухомості нижче приблизно €1,5 млн, як правило, простіше і вигідніше тримати нерухомість як фізична особа.

Який режим оподаткування приросту капіталу при продажу?

Приватний CGT (Spekulationssteuer) застосовується лише якщо ви продаєте протягом 10 років від придбання. У межах 10 років приріст оподатковується за граничною ставкою (до ~45% плюс надбавка солідарності). Після 10 років приріст не оподатковується. Виняток для власників-користувачів застосовується незалежно від терміну тримання, якщо ви проживали в нерухомості у рік продажу та два попередніх календарних роки. Корпоративне майно завжди оподатковується при отриманні приросту. 10-річного порогу для GmbH немає.

Чи має значення Mietpreisbremse при купівлі в оренду?

Так, у більшості великих міст. Mietpreisbremse обмежує нову орендну плату до 10% вище місцевого Mietspiegel у визначених зонах. Наразі це Берлін, Мюнхен, Гамбург, Франкфурт, Кельн, Дюссельдорф, Штутгарт, Лейпциг та десятки менших міст. Режим продовжено до 31 грудня 2029 року. Винятки: новобудови, вперше введені в експлуатацію після жовтня 2014 року, і об'єкти після umfassende Modernisierung. Моделюйте прибутковість за ставками Mietspiegel, а не за бажаними ринковими цінами.

Застереження

Загальна інформація, не є правовою або податковою консультацією. Законодавство, ставки та збори змінюються. Перевіряйте актуальну інформацію в ліцензованого Rechtsanwalt і Steuerberater перед укладенням угоди. Grunderwerbsteuer встановлюється федеральною землею і час від часу переглядається. Останнє оновлення: 2026-05-25 від Seeki Editorial.