Купівля нерухомості в Португалії для іноземців (Гід 2026)

Португалія залишається одним із найвідкритіших ринків нерухомості в Європі. Жодних обмежень за громадянством, жодного попереднього дозволу, а покупці з ЄС і з-поза ЄС проходять ідентичну процедуру. Єдина адміністративна вимога: португальський податковий номер NIF, який можна отримати дистанційно через податкового представника ще до придбання квитка.

Головна зміна: у жовтні 2023 року в рамках реформи Mais Habitação було скасовано можливість отримання Золотої візи через купівлю нерухомості. Програма для інвесторів досі діє через кваліфіковані фонди, створення робочих місць, наукові або культурні пожертви, але квартира в Лісабоні чи Алгарві більше не дає права на посвідку на проживання. Купити нерухомість як і раніше просто. Просто це само по собі не відкриває шляху до проживання в Португалії.

Цей гід охоплює NIF та банківське обслуговування, повний перелік податків (IMT, гербовий збір, IMI, AIMI), доступ до іпотечного кредитування для нерезидентів, порядок дій від CPCV до escritura, а також де іноземці фактично купують нерухомість на Seeki.

Чи можуть іноземці купувати нерухомість у Португалії?

Так, без жодних обмежень. Португалія не вимагає урядового дозволу, посвідки на проживання чи конкретного типу нерухомості. Громадянин США, який купує квартиру в Лагуші, німецький пенсіонер, що переїздить до Кашкайша, і бразильський інвестор, який бере будинок під реконструкцію в Порту, підписують однаковий договір купівлі.

Рівність між громадянами ЄС і не-ЄС

На момент угоди різниці практично немає. Обидві групи платять однаковий податок на передачу права власності та однаковий щорічний податок. Відмінності виникають у суміжних питаннях:

• Проживання і візи: громадяни ЄС можуть жити в Португалії без обмежень. Громадяни не-ЄС потребують візи (D7 з пасивним доходом, D8 для цифрових кочівників або одного з програм, що залишилися для інвесторів).
• Іпотека: нерезиденти з ЄС, як правило, мають доступ до дещо вищого LTV, ніж нерезиденти з-поза ЄС.
• Податкове резидентство: правило 183 днів визначає, чи Португалія оподатковуватиме вас як резидента, що впливає на режим оподаткування приросту капіталу та орендного доходу.

Жодне з цих питань не стосується права власності. Іноземний покупець може володіти португальською нерухомістю безстроково, не отримуючи посвідки на проживання.

Податковий номер (NIF): чому це перший крок

NIF (Número de Identificação Fiscal) є дев'ятизначним податковим ідентифікатором. Без нього неможливо відкрити банківський рахунок, укласти договір на комунальні послуги, підписати попередній договір (CPCV) або здійснити нотаріальне оформлення (escritura). Отримайте NIF до того, як почнете серйозно торгуватись.

Три способи:

1. Особисто у відділенні Finanças в Португалії, безкоштовно. Заявники з-поза ЄС зобов'язані призначити податкового представника (резидента Португалії, який погоджується отримувати податкову кореспонденцію), якщо вони не мають адреси в країні ЄС.
2. Через португальського адвоката або бухгалтера за дорученням, 60–150 євро за NIF плюс перший рік представництва.
3. Через онлайн-сервіс NIF: повністю дистанційно, зазвичай 80–150 євро разом із представництвом.

Громадяни не-ЄС юридично зобов'язані мати податкового представника. Громадяни ЄС/ЄЕА цього більше не потребують. Дистанційне отримання NIF займає 1–3 тижні.

Статус Золотої візи у 2026 році

Прямий шлях через купівлю нерухомості (Autorização de Residência para Atividade de Investimento, ARI) був скасований у жовтні 2023 року. Купівля квартири в Лісабоні, Порту чи Алгарві за будь-якою ціною більше не дає права на участь у програмі.

Станом на 2026 рік залишаються такі шляхи:

• Підписка на інвестиційний фонд: 500 000 євро у кваліфікований португальський фонд венчурного або приватного капіталу (без прямої чи опосередкованої нерухомості у складі активів).
• Створення робочих місць: заснування португальської компанії та відкриття щонайменше 10 постійних робочих місць (8 у малонаселених районах).
• Пожертва на наукові дослідження: 500 000 євро державній або приватній науковій установі.
• Пожертва на культурну спадщину: 250 000 євро програмам мистецтва або збереження спадщини.
• Переказ капіталу до компанії: 500 000 євро у статутний капітал плюс 5 нових робочих місць.

Нерухомість може залишатися частиною вашого життя в Португалії. Вона просто більше не є підставою для Золотої візи. Програма неодноразово змінювалась з 2012 року і є постійним об'єктом політичних дискусій, тому перевіряйте актуальні умови на вебсайті AIMA перед тим, як обирати будь-який шлях.

Витрати та податки

Закладайте у бюджет 7–10% від ціни угоди на одноразові витрати понад вартість об'єкта, плюс щорічний IMI і, для великих портфелів, AIMI. Усі наведені нижче цифри слід уточнювати відповідно до актуальних рекомендацій Autoridade Tributária (AT), адже ставки та межі змінюються в рамках щорічного державного бюджету.

Податок на передачу права власності (IMT / Imposto Municipal sobre Transmissões)

Податок на передачу, який сплачується покупцем до нотаріального оформлення. Прогресивна ставка залежить від трьох факторів: ціни, класифікації (міська чи сільська нерухомість) та призначення (основне чи вторинне).

Для міської нерухомості, що використовується як основне місце проживання, у 2026 році ставки коливаються від 0% до 106 346 євро до приблизно 7,5–8% на суму понад 1 000 000 євро (державний бюджет 2026 року підняв усі межі на 2% з урахуванням інфляції). Для вторинного житла та покупок нерезидентами оподаткування зазвичай починається з найнижчої ставки (без нульової смуги) і зростає дещо швидше. Сільська земля оподатковується за фіксованою ставкою 5%.

Приблизний розрахунок для міської нерухомості вартістю 400 000 євро як основного місця проживання: близько 10 000–12 000 євро IMT. Той самий об'єкт як вторинне житло: 20 000–22 000 євро. Завжди перераховуйте суму відповідно до поточних ставок на порталі AT, оскільки вони оновлюються щороку в січні.

Гербовий збір (Imposto do Selo)

Фіксована ставка 0,8% від ціни, що сплачується разом з IMT до нотаріального оформлення. На іпотечні кредити гербовий збір нараховується на суму позики за ставкою 0,5–0,6% залежно від строку.

Нотаріальні та реєстраційні збори

Нотаріальні витрати (escritura) становлять 300–1 000 євро залежно від складності та від того, чи скористаєтесь ви нотаріальною конторою, солісітадором або спрощеним сервісом Casa Pronta. Оновлення реєстру нерухомості (Registo Predial) зазвичай коштує 225–250 євро через Casa Pronta або виставляється окремо в Conservatória.

Комісія агента

За замовчуванням платить продавець. Португальські агентства зазвичай стягують 5% + IVA (23%), що закладено у ціну об'єкта. Агенти з боку покупця ще рідкісні, але їх стає більше в Лісабоні та Алгарві. Якщо ви наймете такого фахівця, очікуйте 1–2% безпосередньо від вас.

Щорічний муніципальний податок на нерухомість (IMI / Imposto Municipal sobre Imóveis)

Муніципальний податок на нерухомість, що нараховується щорічно (у квітні, серпні та листопаді для рахунків понад 500 євро). Ставки встановлює кожен муніципалітет у межах, визначених державою:

• Міська нерухомість: 0,3% – 0,45% від Valor Patrimonial Tributário (VPT, кадастрова вартість, як правило, значно нижча від ринкової).
• Сільська нерухомість: 0,8% від VPT.

Для нерухомості нижчої вартості за певних умов передбачено звільнення від IMI на основне місце проживання строком до 3 років. Уточнюйте умови у вашому муніципалітеті.

Податок на багатство (AIMI)

Додатковий збір на сукупний житловий VPT понад 600 000 євро на одну особу (1,2 млн євро для подружжя, що подає спільну декларацію):

• 0,7% на суму від 600 тис. до 1 млн євро
• 1,0% на суму від 1 до 2 млн євро
• 1,5% понад 2 млн євро

AIMI розраховується на власника з урахуванням усієї португальської житлової нерухомості. Нерухомість, що перебуває у власності юридичних осіб, сплачує фіксований 0,4% AIMI без порогового значення.

Приріст капіталу для нерезидентів

З 2023 року (відповідно до Закону про фінанси, прийнятого за рішенням CJEU у справі C-388/19, MK проти Autoridade Tributária) нерезиденти та резиденти оподатковуються однаково: 50% прибутку оподатковується за прогресивними ставками IRS Португалії (шкала 2026 року: приблизно 12,5–48%, плюс податок солідарності там, де він застосовується). Ставка визначається з урахуванням загальносвітового доходу продавця. Стара фіксована ставка 28% для нерезидентів більше не застосовується.

Резиденти Португалії, які продають основне місце проживання, можуть реінвестувати прибуток в інший основний об'єкт в ЄС/ЄЕА без оподаткування протягом 36 місяців.

Перегляньте поточні ціни за м² у Португалії, щоб зрозуміти реальні ринкові ціни угод.

Фінансування для нерезидентів

Португальські банки регулярно кредитують іноземних покупців, але умови жорсткіші, ніж для резидентів, і залежать від ставки ЄЦБ. Перевіряйте актуальні умови у брокера перед прийняттям рішення.

LTV (співвідношення кредиту до вартості)

• Нерезидент, не-ЄС: 60–70%. Вище іноді можливо на нові будови у пріоритетних ринках, але рідко перевищує 70%.
• Нерезидент, громадянин ЄС: часто 70–80%.
• Резидент із португальським доходом і податковими деклараціями: 80–90%, найкращі умови.

Банк проводить незалежну оцінку нерухомості та видає кредит на основі меншої з двох сум: оціночної вартості або ціни угоди. Це важливо під час торгів на гарячому ринку.

Необхідні документи

Готуйтесь надати (з нотаріально завіреними перекладами там, де цього вимагає банк):

• Паспорт/посвідчення особи, NIF, рахунок у португальському банку
• 3 розрахункові листки та довідка від роботодавця, або 2 роки звітності для самозайнятих
• Податкові декларації країни проживання за 2 роки та виписки з банківських рахунків за 6 місяців
• Наявні борги та активи, кредитна довідка з країни проживання
• Підтвердження адреси

Аналіз заявки займає 3–6 тижнів після подання повного пакета документів. Зарезервуйте кошти на оцінку нерухомості банком (300–600 євро) наперед.

Португальські банки, що кредитують нерезидентів

Декілька роздрібних банків пропонують кредити нерезидентам. Умови за LTV, ставкою та документами різняться. Зверніться до двох-трьох банків для отримання конкурентних пропозицій перед підписанням попереднього договору. Незалежний іпотечний брокер (intermediário de crédito) є поширеною практикою. Брокер отримує винагороду від банку, а не від вас.

Фіксована чи змінна ставка

Три варіанти: фіксована, змінна (прив'язана до Euribor 6 або 12 місяців плюс спред) і змішана.

Орієнтовні діапазони на 2026 рік:

• Змінна: Euribor 12 місяців + спред 0,8–1,5% → ефективна ставка 3,0–4,0% залежно від кривої.
• Фіксована (10–30 років): 3,0–4,5%.
• Змішана: фіксована ~3,2–3,8% на 5–10 років із подальшим переходом до змінної.

Штрафи за дострокове погашення обмежені: 0,5% для змінної ставки та 2% для фіксованої, що застосовуються до суми дострокового погашення.

Процес купівлі: покроково

Розраховуйте на 6–12 тижнів від пропозиції до отримання ключів. Для об'єктів на стадії будівництва або у разі проблем із правом власності термін може бути більшим.

1. Податковий номер (NIF) + рахунок у португальському банку

Починайте з цього. Дистанційне отримання NIF займає 1–3 тижні. Після цього відкриття поточного рахунку в Millennium BCP або Activobank є стандартною процедурою. Багато відділень регулярно проводять процедуру відкриття рахунку для нерезидентів, деякі приймають документи дистанційно. Рахунок потрібен для сплати IMT, депозиту за CPCV, комунальних послуг та залишку платежу при закритті угоди.

2. Пошук і пропозиція

Скористайтеся пошуком на карті Seeki для формування списку об'єктів. Фільтруйте за типом об'єкта, ціною, площею, зручностями. Зберігайте пошуки для отримання сповіщень про нові відповідні пропозиції. Ваша пропозиція є неформальною до підписання CPCV, і будь-яка зі сторін може відмовитись до цього моменту.

3. Попередній договір (CPCV / Contrato Promessa de Compra e Venda) і депозит

Попередній договір фіксує зобов'язання обох сторін. Покупець сплачує депозит (sinal) у розмірі 10–30% від ціни, що зберігається у продавця або на умовах ескроу. У CPCV зазначаються кінцева ціна, дата завершення угоди, порядок поводження з депозитом у разі відмови будь-якої зі сторін, стан нерухомості та перелік предметів, що входять до угоди, а також гарантії щодо права власності та ліцензій.

Правила за замовчуванням відповідно до португальського цивільного права: якщо покупець відмовляється, продавець залишає депозит. Якщо відмовляється продавець, він повертає покупцю подвійну суму депозиту. Ви можете узгодити більш жорсткі санкції (execução específica, примусове виконання), якщо хочете отримати право вимагати завершення угоди в судовому порядку.

Завжди залучайте адвоката для перевірки і, в ідеалі, складання CPCV. Шаблони агентств відповідають інтересам продавця.

4. Перевірка юридичної чистоти

Між підписанням CPCV та escritura ваш адвокат перевіряє:

• Реєстр нерухомості (Certidão Predial): власник, обтяження, іпотеки, заставні вимоги, сервітути.
• Податковий реєстр (Caderneta Predial): VPT, статус IMI, опис нерухомості.
• Дозвіл на проживання (Licença de Utilização): критично важливо. Будівля, споруджена або суттєво перебудована після серпня 1951 року без дійсного дозволу, не може законно використовуватись як житло та не може бути предметом іпотеки.
• Енергетичний сертифікат (Certificado Energético): обов'язковий для продажу.
• Протоколи засідань та довідка про відсутність заборгованості кондомініуму: для квартир продавець зобов'язаний надати декларацію про відсутність заборгованості за внески на утримання. Архівні протоколи дають уявлення про суперечки та заплановані великі роботи.
• Планування (plano director municipal): для сільської або забудованої землі.
• Технічна інспекція (vistoria): необов'язкова, але варта уваги для старих об'єктів.

5. Нотаріальне оформлення (escritura)

Здійснюється у нотаріуса, солісітадора або через Casa Pronta. Обидві сторони присутні особисто (або через представника за дорученням). IMT та гербовий збір мають бути сплачені до нотаріального оформлення: ви приносите квитанції. Залишок суми угоди переказується в день підписання, як правило, сертифікованим банківським чеком (cheque visado) або банківським переказом. Договір підписується, зачитується вголос, і ви виходите з нотаріально завіреною копією.

6. Реєстрація права власності та комунальні послуги

Реєстрація права власності в Conservatória do Registo Predial зазвичай відбувається в той самий день через Casa Pronta. В іншому випадку ваш адвокат подає документи протягом 30 днів. Переоформіть водопостачання, електроенергію та газ на своє ім'я. Оновіть caderneta, вказавши ваш NIF, щоб рахунки IMT надходили до вас.

Реалістичний графік

Етап	Тривалість
NIF + банківський рахунок	1–3 тижні
Пошук та пропозиція	Залежить від ситуації
Підписання CPCV	1–2 тижні після пропозиції
Перевірка + іпотека (за потреби)	3–6 тижнів
Escritura	1 день
Разом від пропозиції до ключів	6–12 тижнів

Де зазвичай купують іноземці

Лісабон

Район Лісабона домінує на ринку для іноземних покупців. Шіаду, Прінсіпі-Реал та Алфама відрізняються найвищими цінами. Сінтра, Кашкайш та Оейраш привабливі для сімей, які шукають морське узбережжя, міжнародні школи та зручне сполучення зі столицею. Переглянути квартири на продаж у Лісабоні.

Порту

Район Порту поступово став бюджетнішою альтернативою: на 30–40% дешевше за м² у порівнянних районах, щільний історичний центр і зручне авіасполучення з Північною Європою. Місто Порту популярне для реконструкційних проектів. Вілла-Нова-де-Гайа та Матозіньюш пропонують нерухомість з видом на річку та океан за помірнішими цінами.

Алгарві

Район Фару охоплює весь Алгарві, переважно ринок другого житла та пенсіонерів. Жваве центральне узбережжя (Портімао, Албуфейра, Лагоа), тихіший захід (Лагуш) та більш житловий схід (Ольяо та Тавіра). Переважають вілли. Дохідність туристичних ліцензій (AL) знизилась після мораторію 2023 року (дивіться FAQ).

Срібне узбережжя та внутрішні райони

Срібне узбережжя (Обідуш, Назаре, Пеніше, частина району Лейрія) є доступнішою альтернативою Алгарві зі зростаючими нідерландською, німецькою та британською спільнотами. Сантарен та Сетубал пропонують сільські маєтки за частку прибережних цін. Внутрішні райони (Каштелу-Бранку, Гуарда, Евора) залишаються справді доступними, де ще можна знайти кам'яні фермерські будинки дешевше 150 000 євро.

Мадейра

Мадейра сформувала власну нішу як цілорічний субтропічний острів, що є альтернативою Алгарві. Фуншал є міським центром, а Порту-Санту являє собою острівний курорт із пляжним акцентом. Попит серед дистанційних працівників різко зріс після запуску Digital Nomad Village у Понта-ду-Сол.

Типові помилки

Проблеми з правом власності на старі сільські об'єкти. Сільські маєтки, що перейшли через неформальне успадкування в сімейному колі, нерідко мають розбіжності між реєстром нерухомості, податковим реєстром та реальними параметрами на місці. Досвідчений адвокат виявить це. Виправлення може займати місяці.

Відсутній дозвіл на проживання. Будь-яке міське житло, збудоване або суттєво перебудоване після серпня 1951 року, потребує Licença de Utilização. Об'єкти без неї не можна законно здавати в оренду, передавати під заставу або продавати у звичайному порядку. Отримати дозвіл заднім числом іноді неможливо, якщо конструкція порушує чинні будівельні норми.

Ризики забудовника на етапі будівництва (planta). Нові житлові комплекси іноді стикаються з фінансовими труднощами і залишають покупців із недобудованими квартирами. Захист: банківські гарантії на поетапні платежі, забудовники з підтвердженою репутацією, а також умови CPCV, що передбачають повернення депозиту з відсотками у разі порушення термінів здачі на визначену кількість днів.

Комісії за міжнародні перекази. Переведення понад 100 000 євро на рахунок португальського банку через стандартний SWIFT зазвичай коштує 300–1 500 євро у прихованому спреді обмінного курсу. Мультивалютні брокери (Wise, Revolut Business, CurrencyFair, OFX) заощаджують 0,3–1,0% на обмінному курсі. Для суми авансового платежу це суттєві кошти.

Недооцінка витрат на реконструкцію. Португальська робоча сила дешевша, ніж у Північній Європі, але матеріали коштують за цінами ЄС, дозволи вимагають часу, а старі будівлі повні несподіванок (азбест, невідповідність електропроводки нормам, проблеми з дренажем). Практичне правило: додавайте до кошторису підрядника 30–50% на непередбачені витрати, особливо в охоронних зонах історичних центрів.

Пошук на Seeki

Seeki агрегує португальські портали нерухомості в одному пошуку на карті. Кілька підходів, що дають результат:

• Починайте з рівня країни або регіону (Португалія, Лісабон, Порту, Фару) і звужуйте за допомогою фільтрів. Сусідній муніципалітет нерідко виявляється кращою альтернативою за ціною.
• Використовуйте фільтр-слаги: квартири на продаж у Лісабоні, будинки на продаж у Порту, квартири на продаж у Фару.
• Перевіряйте ціну за м² перед пропозицією: ціни за м² по всій Португалії показують реальні ціни угод, а не лише запитувані суми.
• Зберігайте пошуки. Нові об'єкти у міських центрах розходяться швидко.
• Збільшуйте масштаб карти до конкретних вулиць. Проксі зображень дає змогу переглядати сотні фотографій без навантаження на канал.

FAQ

Чи потрібно жити в Португалії, щоб купити нерухомість?

Ні. Нерезиденти можуть вільно придбавати будь-який тип нерухомості: жодної візи, жодної посвідки на проживання, жодного обов'язку відвідувати країну. Доручення дає змогу вашому адвокату підписати договір від вашого імені, якщо ви надаєте перевагу дистанційному процесу. Вам потрібні NIF та рахунок у португальському банку, що можна оформити без поїздки до Португалії.

Чи можна отримати іпотеку до отримання посвідки на проживання?

Так, але з нижчим LTV. Іноземні нерезиденти мають право на 60–70% LTV, тобто 30–40% ціни потрібно сплатити готівкою разом із витратами на оформлення. Громадяни ЄС нерідко отримують 70–80%. Банки аналізують ваш дохід та кредитну історію в країні проживання, тому наявність трудової книжки в Португалії не вимагається.

Чи діє Золота віза через купівлю нерухомості?

Ні. Шлях через інвестиції в нерухомість був скасований у жовтні 2023 року. Програма продовжує діяти через фонди, створення робочих місць, наукові, культурні та капіталотрансферні шляхи, але купівля квартири, будинку або комерційної нерухомості за будь-якою ціною більше не є підставою для участі.

Скільки всього коштують витрати на оформлення?

Закладайте у бюджет 7–10% від ціни угоди понад вартість об'єкта. IMT домінує (0–8% залежно від шкали та призначення), далі гербовий збір (0,8%), нотаріальні та реєстраційні витрати (500–1 500 євро разом) та гонорар адвоката (як правило, 1–1,5% плюс ПДВ). Додайте витрати на оформлення іпотеки (оцінка, гербовий збір на позику, банківські збори), якщо фінансуєте купівлю в кредит.

Чи потрібен португальський адвокат?

Настійно рекомендується, навіть для покупців без іпотеки. Португальський advogado перевіряє CPCV, проводить перевірку права власності, підтверджує наявність дозволу на проживання та статус кондомініуму, займається поданням документів для IMT та присутній при підписанні escritura. Очікуйте 1–1,5% від ціни плюс ПДВ. Не покладайтеся на адвоката продавця або штатного юриста агентства: обидва мають конфлікт інтересів.

Чи можна купити через компанію (SPV)?

Так. Іноземні фізичні та юридичні особи можуть безпосередньо володіти португальською нерухомістю. Португальська Sociedade por Quotas є поширеним варіантом для комерційної нерухомості, портфелів оренди та податкового планування. Це передбачає корпоративний облік та тягне за собою фіксований 0,4% AIMI на нерухомість юридичних осіб. Уникайте оформлення через юрисдикції зі списку несприятливих: португальське податкове законодавство застосовує підвищений 7,5% IMT та 10% IMI до нерухомості, що належить офшорним структурам.

Які податки сплачуються при продажі?

З 2023 року нерезиденти та резиденти оподатковуються однаково: 50% прибутку оподатковується за прогресивними ставками IRS Португалії (приблизно 12,5–48% у 2026 році, плюс податок солідарності там, де він застосовується), а ставка визначається з урахуванням загальносвітового доходу. Стара фіксована ставка 28% для нерезидентів більше не діє відповідно до рішення CJEU у справі C-388/19. Резиденти Португалії, які продають основне місце проживання, можуть реінвестувати прибуток в інший основний об'єкт в ЄС/ЄЕА без оподаткування протягом 36 місяців. Продаж через компанію оподатковується за корпоративною ставкою.

Чи можна здавати нерухомість у короткострокову оренду (Alojamento Local / ліцензія AL)?

Режим Alojamento Local (AL) регулює короткострокову оренду. Пакет Mais Habitação 2023 року, що призупинив видачу нових ліцензій AL на загальнодержавному рівні, запровадив переоцінку ліцензій у 2030 році та заборонив їх передачу, був значною мірою скасований Декретом-законом 76/2024. Муніципальну автономію відновлено: кожен município тепер самостійно вирішує, обмежувати, зонувати чи заморожувати AL на своїй території, а реєстрації знову є безстроковими та підлягають передачі за межами оголошених áreas de contenção. Лісабон, Порту та частини Алгарві зберігають місцеві зони обмежень. Якщо дохід від AL є основою вашої інвестиційної стратегії, уточніть поточні правила для конкретного муніципалітету перед тим, як робити пропозицію.

Застереження

Загальна інформація, а не юридична або податкова консультація. Закони та тарифи змінюються. Перевіряйте актуальні умови у ліцензованого португальського адвоката та податкового консультанта перед укладанням угоди. Остання перевірка: 2026-05-25 від Seeki Editorial.