Купівля нерухомості в Польщі: посібник для українців (2026)

Польща є найбільшим ринком нерухомості в Центральній Європі і єдиним у регіоні, де досі діють реальні обмеження для іноземних покупців. На відміну від Португалії, Іспанії чи Чехії, де будь-який нерезидент може прийти до нотаріуса і підписати акт, Польща зберегла режим дозволів ще з часів холодної війни. Правила було лібералізовано після вступу до ЄС у 2004 році та знову у 2016 році, але базовий закон досі поширюється на кожного, хто не є громадянином ЄС/ЄЕП або довгостроковим резидентом.

Для українців, які переїхали до Польщі або планують це зробити, ця система є цілком прохідною. Більшість квартир у польських містах купується без будь-якого дозволу, і це правило в однаковій мірі стосується українців, американців та британців. Цей посібник пояснює, як саме це працює.

Тут розглянуто: дозвіл MSWiA і виняток для квартир, взаємодія статусу перебування з вимогами дозволу, податки PCC та ПДВ, нотаріальні та судові витрати, іпотека для нерезидентів, процес від попередньої угоди до акту, пастка кооперативної власності, а також де українці реально купують на Seeki.

Чи можуть іноземці купувати нерухомість у Польщі?

Польське законодавство чітко розрізняє три групи покупців:

• Громадяни ЄС/ЄЕП та швейцарські громадяни: з 1 травня 2016 року, після закінчення 12-річного перехідного обмеження, можуть купувати житлову нерухомість без обмежень. Для сільськогосподарських та лісових угідь діють окремі правила.
• Громадяни поза ЄС/ЄЕП із дозволом на довгострокове проживання (5+ років перебування в Польщі або 2+ роки шлюбу з польським громадянином): звільнені від вимоги дозволу для житлової нерухомості.
• Інші громадяни поза ЄС/ЄЕП (туристи, особи з короткостроковим перебуванням, закордонні інвестори): потребують дозволу Міністерства внутрішніх справ і адміністрації (MSWiA) для більшості видів нерухомості, але з ключовим винятком для квартир.

Виняток для квартир

Згідно з Ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Законом про придбання нерухомості іноземцями, 1920 рік із численними поправками), вимога дозволу не поширюється на придбання самостійного житлового приміщення (samodzielny lokal mieszkalny), тобто квартири в багатоквартирному будинку з власним реєстраційним записом у земельній книзі (księga wieczysta) та часткою в спільному майні. Саме такий тип нерухомості переважає в містах: Варшава, Краків, Вроцлав, Ґданськ та Познань. Аналогічний виняток діє для самостійних комерційних приміщень.

Режим дозволів стає актуальним тільки тоді, коли ви хочете купити окремий будинок на власній ділянці, квартиру в прикордонній зоні (strefa nadgraniczna) або сільськогосподарські чи лісові угіддя понад певні граничні площі. Нотаріус перевіряє застосовність винятку під час підписання акту.

Як статус перебування впливає на вимогу дозволу

Це питання особливо важливе для українців, оскільки статус перебування може повністю змінити ситуацію.

• Тимчасовий захист (UKR): надається відповідно до директиви ЄС і польського законодавства особам, які переїхали після 24 лютого 2022 року. Він не є дозволом на довгострокове проживання у розумінні польського законодавства про нерухомість, тому особи з таким статусом вважаються "іншими громадянами поза ЄС/ЄЕП". Проте на квартири виняток діє незалежно від статусу перебування.
• Тимчасовий дозвіл на проживання (zezwolenie na pobyt czasowy): не звільняє від вимоги дозволу MSWiA для будинків і ділянок, але виняток для квартир однаково застосовується.
• Постійний або довгостроковий дозвіл на проживання ЄС (zezwolenie na pobyt stały / pobyt rezydenta długoterminowego UE): після 5 років легального перебування в Польщі ви потрапляєте до другої групи і звільняєтесь від вимоги дозволу навіть для будинків.

Практичний висновок: якщо ви купуєте квартиру в польському місті, будь-який статус перебування дозволяє це зробити без дозволу MSWiA. Дозвіл потрібен тільки для будинків на власній ділянці та інших категорій, зазначених вище.

Коли дозвіл все ж потрібен (процедура MSWiA)

Якщо ваша покупка виходить за межі винятку (вілла під Краковом, будиночок у Закопане на власній ділянці), подайте заяву до MSWiA до підписання попередньої угоди. Необхідні документи: підтвердження реального зв'язку з Польщею (шлюб, трудовий договір, підприємницька діяльність, польське походження або задекларований намір оселитися), виписки із земельних книг, документи щодо джерела коштів, довідка про несудимість та гербовий збір (opłata skarbowa) у розмірі 1 570 злотих. Міністерство зобов'язане ухвалити рішення протягом 2 місяців (із можливістю продовження). Більшість правильно оформлених заяв задовольняється, а дозвіл дійсний 2 роки. Реальний цикл займає від 3 до 6 місяців.

Витрати та податки

Закладайте 3–6% від ціни покупки на разові витрати при купівлі на вторинному ринку або 2–4% при купівлі в забудовника (ПДВ уже включено в ціну). Щорічний податок на нерухомість є незначним порівняно із Західною Європою.

PCC (тільки вторинний ринок)

PCC (Podatek od Czynności Cywilnoprawnych, податок на цивільно-правові операції) сплачується покупцем у розмірі фіксованих 2% від ціни покупки при придбанні у приватного продавця. Нотаріус стягує його під час акту. PCC не застосовується при купівлі нових квартир у зареєстрованого платника ПДВ-забудовника. З 31 серпня 2023 року діє звільнення для покупців свого першого і єдиного житла (враховуючи весь світ за останні 5 років), і це звільнення поширюється також на кваліфікованих іноземних покупців. Квартира за 800 000 злотих породжує 16 000 злотих PCC, якщо звільнення не застосовується.

ПДВ при купівлі від забудовника

При купівлі безпосередньо від забудовника PCC не застосовується. Ціна вже включає ПДВ:

• Знижена ставка 8% для житлових приміщень площею до 150 м² (квартири) або 300 м² (будинки). Надлишок понад ці межі оподатковується стандартною ставкою.
• Стандартна ставка 23% для комерційних приміщень, паркомісць і комор, що продаються окремо.

Нотаріальні витрати

Польські нотаріальні тарифи (taksa notarialna) регулюються законом із максимальною межею близько 10 000 злотих плюс 0,25% від суми понад 2 млн злотих. На практиці квартира за 800 000 злотих коштуватиме 4 000–5 000 злотих плюс 23% ПДВ. Регульований тариф є максимумом. Конкурентні нотаріуси регулярно пропонують знижку 40–50% для стандартних житлових угод.

Судові, земельно-книжні та агентські витрати

• Реєстрація у земельній книзі: 200 злотих
• Реєстрація іпотеки (при фінансуванні): 200 злотих
• Комісія агента з боку продавця: 2–3%, ще 2–3%, якщо ви користуєтеся агентом покупця, обидва з +23% ПДВ

Щорічний податок на нерухомість

Муніципальний podatek od nieruchomości щороку обмежується Міністерством фінансів: у 2026 році максимальна ставка становить 1,25 злотого/м² на рік для житлових будівель і 1,45 злотого/м² для земель, пов'язаних із підприємницькою діяльністю (ставки індексовано на 4,5% відповідно до інфляції). Квартира площею 60 м² зазвичай коштує 100–150 злотих на рік. Комерційні площі оподатковуються значно вище (до 35,53 злотого/м²).

Податок при продажу

• Прибуток від продажу нерухомості, яка перебуває у власності більше 5 повних календарних років від кінця року придбання, повністю звільняється від податку.
• Прибуток у межах 5 років оподатковується за фіксованою ставкою 19% від задокументованого доходу.
• Реінвестування виручки в іншу житлову нерухомість (у Польщі або ЄС/ЄЕП) для власного проживання протягом 3 років звільняє від податку пропорційно до реінвестованої суми.

Нерезиденти сплачують ставку 19%, якщо відповідний договір про уникнення подвійного оподаткування не передбачає іншого. Перегляньте актуальні ціни за м² у Польщі, щоб перевірити реалістичність пропонованих цін.

Фінансування для нерезидентів

Польські банки кредитують іноземних покупців, але умови стають жорсткішими для нерезидентів поза ЄС. Іпотека в злотих є стандартом. Кредити в швейцарських франках зникли після хвилі судових рішень після 2015 року, а фінансування в євро для житла поза приватним банкінгом є рідкістю.

LTV та відсоткові ставки

Польські резиденти з польськими доходами можуть позичати в межах, встановлених Rekomendacją S Комісії фінансового нагляду (KNF). LTV для нерезидентів є консервативнішим і додатково знижується для заявників поза ЄС. Підходи окремих банків до іноземних доходів суттєво різняться. Актуальні ліміти уточнюйте у польського pośrednik finansowy (фінансового посередника) на момент подачі заяви.

Банки застосовують стрес-тест вище за номінальну ставку і обмежують коефіцієнт обслуговування боргу до доходу (DSTI) на встановленому рівні. Ставки в злотих у 2026 році прив'язані до WIBOR (або його наступника WIRON) плюс банківська маржа.

Документи для іпотеки

Паспорт і дозвіл на проживання (за наявності), номер PESEL, польський банківський рахунок, виписки та підтвердження доходів за 3–12 місяців, податкові декларації за 2 роки з країни резидентства, кредитна історія та замовлена банком оцінка (400–800 злотих). Розгляд заяви займає 3–8 тижнів.

Процес купівлі крок за кроком

Плануйте 4–8 тижнів від пропозиції до ключів, або довше, якщо потрібен дозвіл.

1. PESEL та польський банківський рахунок

Номер PESEL є безкоштовним і зазвичай видається протягом кількох днів у місцевому urząd gminy (органі місцевого самоврядування), якщо є підстава (купівля нерухомості підходить). PESEL спрощує відкриття рахунку. Для осіб, які перебувають в Польщі за статусом тимчасового захисту, PESEL вже, як правило, оформлений.

2. Пошук і пропозиція

Скористайтесь пошуком на карті Seeki для складання переліку об'єктів. Фільтруйте за типом оголошення, видом нерухомості, ціновим діапазоном, кількістю кімнат і зручностями. На рівні воєводства розпочніть з Мазовецького (Варшава), Малопольського (Краків, Закопане), Поморського (Тримісто), Великопольського (Познань), Нижньосілезького (Вроцлав) або Сілезького (Катовіце).

3. Попередня угода (umowa przedwstępna)

Попередня угода фіксує ціну, дату укладення кінцевої угоди та основні умови. Два варіанти:

• Письмова форма (w formie pisemnej): без нотаріального засвідчення. Дешевша, але єдиним засобом захисту є відшкодування збитків.
• Нотаріальна форма (w formie aktu notarialnego): перед нотаріусом. Дозволяє вимагати примусового виконання та внести охоронний запис (roszczenie) до земельної книги. Значно надійніший захист для покупця.

Стандартний задаток (zadatek) становить 10–20%. Покупець відмовляється: продавець залишає задаток. Продавець відмовляється: повертає подвійну суму. Завжди просіть адвоката або юрисконсульта перевірити угоду. Стандартні шаблони від агентств нерухомості, як правило, сформульовані на користь продавця.

4. Юридична перевірка (due diligence)

• Земельна книга (księga wieczysta): власник, іпотеки, обтяження. Польські реєстри повністю оцифровано на ekw.ms.gov.pl. Обов'язково перевірте.
• Кооперативне право vs. право власності: дивіться розділ "Типові помилки".
• Місцевий план забудови (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) для будинків і ділянок.
• Довідка про відсутність заборгованості кондомініуму: обов'язкова для квартир.
• Енергетичний сертифікат (świadectwo charakterystyki energetycznej): обов'язковий при продажу з 2023 року.
• Ескроу-рахунок забудовника (для первинного ринку згідно з ustawą deweloperską 2012 року): перевірте відкритий чи закритий рахунок і банк, що управляє поетапними платежами.

5. Кінцевий нотаріальний акт (umowa przyrzeczona)

Підписується перед польським нотаріусом (notariuszem). Обидві сторони присутні особисто або через представника. Нотаріус зачитує акт польською мовою. Якщо ви не володієте нею, заздалегідь залучіть присяжного перекладача. Нотаріус стягує PCC і збори та подає заяву на реєстрацію в земельну книгу. Сума переказується банківським переводом в день акту або до нього. Частина нотаріусів надає перевагу нотаріальному депозиту (depozyt notarialny) до завершення реєстрації.

6. Реєстрація в земельній книзі та комунальні послуги

Суд обробляє заяву 1–4 місяці (Варшава Śródmieście є найповільнішим). Право власності переходить у момент підписання акту, а не після реєстрації. Переоформіть комунальні послуги та зареєструйтесь у місцевій податковій інспекції.

Реалістичні терміни

Етап	Тривалість
PESEL + банківський рахунок	1–3 тижні
Дозвіл MSWiA (якщо потрібен)	8–12 тижнів
Попередня угода	1–2 тижні після пропозиції
Due diligence + іпотека	3–8 тижнів
Нотаріальний акт	1 день
Від пропозиції до ключів (без дозволу)	4–8 тижнів
Від пропозиції до ключів (з дозволом)	3–6 місяців

Де купують українці

Варшава

Варшава є основним центром як для корпоративних переїздів, так і для інвесторів. Śródmieście, Mokotów, Żoliborz і Wilanów залучають персонал посольств та бізнес-покупців. Wola є новим діловим серцем міста з Varso Tower і Skyliner. Praga-Północ і Saska Kępa пропонують більш доступні варіанти на лівому березі. Значна українська громада вже оселилась у Варшаві, що робить це місто природним вибором для тих, хто хоче придбати власне житло. Квартири на продаж у Варшаві є основним продуктом іноземного ринку завдяки винятку для квартир.

Краків

Краків на 30–35% дешевший за Варшаву і приваблює різноманітний профіль покупців: американських, британських, ізраїльських і скандинавських покупців, яких вабить справжнє історичне старе місто. Stare Miasto, Kazimierz і Podgórze є преміальними кварталами. Nowa Huta є варіантом для тих, хто шукає вигідну ціну. Квартири на продаж у Кракові охоплюють як проєкти реставрації будинків, так і нові забудови на околицях.

Вроцлав

Вроцлав, столиця Нижньої Сілезії, традиційно популярний серед покупців з Німеччини та Нідерландів завдяки близькості до кордону. Ціна за м² тут на 20–30% нижча за Варшаву, що робить місто привабливим і для покупців з України, які шукають доступне житло з непоганими перспективами зростання.

Тримісто: Ґданськ, Сопот, Ґдиня

Балтійська агломерація Ґданськ, Сопот і Ґдиня є польською столицею другого житла, особливо для скандинавських та німецьких покупців. Сопот є елітним курортом: прибережні квартири регулярно перевищують 30 000 злотих/м². Ґданськ має найкраще збережене ганзейське старе місто в Північній Європі після відбудови. Ґдиня є модерністським морським містом.

Познань і Лодзь

Познань є містом з діловою орієнтацією, глибокими торговельними зв'язками з Німеччиною та сильним ринком оренди для іноземців. Лодзь є проєктом реновації: великий масив будинків XIX століття за найнижчими цінами за м² серед великих польських міст.

Закопане та гори

Закопане у Татрах є польським ринком другого житла для лижників і туристів. Будинки на власній ділянці зазвичай потребують дозволу MSWiA для покупців поза ЄС, і Закопане є одним із найбільш зарегульованих ринків короткострокової оренди в Польщі.

Типові помилки

Кооперативне право на приміщення (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) проти права власності на приміщення (odrębna własność lokalu). Помилка, якої не можна допустити. Багато будинків, збудованих до 1995 року, належать житловим кооперативам (spółdzielnie mieszkaniowe), де мешканці мають "кооперативне право власності": воно є відчужуваним, але без власного запису в земельній книзі, з необхідністю згоди правління кооперативу на операції та перебудову, з поточними кооперативними внесками і гіршими умовами іпотеки. Завжди наполягайте на повному праві власності з власним записом у земельній книзі. Перетворення кооперативного права на право власності можливе в більшості, але не в усіх випадках. Враховуйте витрати та час, перш ніж вестися на "знижку".

Забруднений правовий титул у справах реприватизації. Деяка довоєнна варшавська нерухомість була націоналізована після Другої світової війни і повернута в 1990–2010-х роках через процедури, де були зловживання ("варшавський скандал з реприватизацією" 2016 року призвів до створення спеціальної Верифікаційної комісії, яка скасовувала неправомірні рішення). Юрист має простежити правовий ланцюг до 1945 року для будь-якого довоєнного будинку.

Банкрутство забудовника при купівлі "з котловану". Ustawa deweloperska 2012 року зобов'язує до відкриття ескроу-рахунків, які в принципі захищають поетапні платежі. "Відкритий" ескроу-рахунок вивільняє кошти забудовнику в міру виконання етапів, тому банкрутство на середині будівництва може залишити покупців із напівзбудованою будівлею. Надавайте перевагу "закритому" ескроу, де кошти вивільняються лише при передачі, або купуйте у забудовника з підтвердженою репутацією.

Курсові витрати при міжнародних переказах. Переказ 200 000 євро і більше через стандартний SWIFT може коштувати 3 000–8 000 злотих у вигляді прихованого спреду. Wise, Revolut Business, CurrencyFair і OFX зазвичай дають кращий курс за банківські на 0,5–1,2%.

Недооцінка витрат на ремонт. Польська робоча сила є дешевшою, але матеріали коштують за цінами ЄС, а довоєнні kamienice приховують азбест, нестандартну електрику та проблеми з осіданням. Закладайте 30–50% понад кошторис будівельника.

FAQ

Чи потрібен дозвіл для купівлі нерухомості в Польщі як українцю?

Це залежить від типу нерухомості. Для квартир у міських багатоквартирних будинках з власним записом у земельній книзі дозвіл не потрібен незалежно від статусу перебування: під тимчасовим захистом (UKR), за тимчасовим або постійним дозволом на проживання. Дозвіл MSWiA необхідний лише для придбання окремих будинків на власній ділянці, нерухомості в прикордонній зоні та сільськогосподарських угідь понад певні граничні площі. Якщо ви перебуваєте в Польщі 5 і більше років за законним статусом, ви звільняєтесь від вимоги дозволу навіть для будинків.

Чи можна купити квартиру без дозволу, перебуваючи в Польщі за статусом тимчасового захисту?

Так. Виняток для квартир у Ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców поширюється на самостійні житлові приміщення з власним записом у земельній книзі, до якої належить переважна більшість сучасних польських квартир. Статус перебування не впливає на застосування цього винятку. Нотаріус перевіряє це на етапі підписання акту.

Чи потрібен польський банківський рахунок для купівлі нерухомості?

Строго кажучи, ні. Ціну покупки можна перерахувати з іноземного рахунку безпосередньо на нотаріальний депозит або продавцю. На практиці польський рахунок корисний для сплати комунальних послуг, податку на нерухомість і розрахунків з агентом або нотаріусом, а також фактично необхідний для отримання польської іпотеки. Номер PESEL спрощує відкриття рахунку.

Скільки загалом складуть витрати на закриття угоди?

Вторинний ринок: 3–6% від ціни покупки: PCC 2%, нотаріус 0,4–0,6% плюс ПДВ, реєстрація в земельній книзі 200–400 злотих, агент 2–3% плюс ПДВ (якщо ви його залучаєте), юридичні витрати 2 000–5 000 злотих. Первинний ринок: 2–4%: без PCC, але з нотаріусом і реєстрацією. Оформлення іпотеки додає 1–3%.

Чи є нотаріус обов'язковим?

Так. Будь-яке передання права власності на нерухомість у Польщі має бути оформлене у вигляді нотаріального акту (akt notarialny) перед польським нотаріусом. Неформальні письмові договори не передають право власності. Нотаріус поєднує оформлення акту, стягнення податків і подачу заяви до земельної книги. Тарифи регулюються законом, але є предметом переговорів.

Яких податків чекати при продажу?

Прибуток від продажу нерухомості, яка перебуває у власності більше 5 повних календарних років від кінця року придбання, звільняється від податку. У межах 5-річного терміну фіксована ставка становить 19% від доходу. Звільнення від податку при реінвестуванні застосовується, якщо виручку вкласти в іншу житлову нерухомість у ЄС/ЄЕП для власного проживання протягом 3 років. Нерезиденти сплачують 19% з урахуванням відповідних договорів про уникнення подвійного оподаткування. Між Польщею та Україною діє такий договір.

Застереження

Загальна інформація, яка не є юридичною чи податковою консультацією. Законодавство та тарифи змінюються. Перед будь-якою угодою проконсультуйтесь із польським radcą prawnym (юрисконсультом) або adwokatem (адвокатом) і податковим радником. Остання перевірка: 2026-05-25 від Seeki Editorial.