Купівля нерухомості в Італії для іноземців (посібник 2026)

Італія є одним із найбільш відкритих ринків нерухомості ЄС на папері і водночас одним із найбільш процедурно складних на практиці. Правила щодо того, хто може купувати, є ліберальними: громадяни ЄС мають повний паритет, а більшість громадян поза ЄС кваліфікуються через condizione di reciprocità (доктрину взаємності). Складнощі полягають в іншому: угода проходить через нотаріуса в обов'язковому порядку, податкова система чітко розмежовує основне та вторинне житло, а в старих італійських будівлях надзвичайно часто трапляються abusi edilizi (несанкціоновані роботи), які можуть у останній момент зірвати угоду.

Два моменти, які слід чітко усвідомити до того, як ви закохаєтесь у тосканську садибу. По-перше, вам потрібен Codice Fiscale до того, як ви щось підпишете. По-друге, програми "будинку за 1 євро", які рекламуються в сицилійських та апулійських селах, супроводжуються обов'язковими умовами реновації та гарантійними депозитами. Вони не є швидким входом до Італії.

Цей посібник охоплює: Codice Fiscale, реєстраційний податок (Imposta di Registro), ПДВ на нові будівлі, щорічний IMU, обов'язковий нотаріальний rogito, фінансування для нерезидентів, а також де іноземці насправді купують нерухомість на Seeki.

Чи можуть іноземці купувати нерухомість в Італії?

Майже завжди так. Правова система Італії поділяє іноземних покупців на три групи:

1. Громадяни ЄС та ЄЕП: повний паритет з італійськими резидентами. Жодних дозволів, однакове податкове поводження (включно із 2% реєстраційним податком для основного місця проживання, якщо вони переїжджають та реєструють резидентство).
2. Громадяни поза ЄС з резидентством в Італії: прирівнюються до італійських резидентів з точки зору права власності та оподаткування.
3. Громадяни поза ЄС без резидентства: підпадають під condizione di reciprocità. Вони можуть купувати, якщо їхня країна дозволяє італійцям купувати нерухомість там. Міністерство закордонних справ публікує відповідний перелік. Громадяни США, Великої Британії, Канади, Австралії, Швейцарії, Японії, Бразилії та більшості країн Латинської Америки кваліфікуються. Невелика кількість країн не кваліфікується, і ваш нотаріус перевірить це до підписання rogito.

Італія не обмежує іноземних покупців за типом нерухомості, вартістю або місцем розташування. Сільськогосподарські угіддя, історичні центри, прибережні вілли та комерційна нерухомість підпадають під одну й ту саму правову базу. Сільськогосподарські землі мають окремі права prelazione (переважної купівлі) для сусідніх фермерів, що може уповільнити угоду.

Codice Fiscale: перший крок

Codice Fiscale є 16-символьним італійським податковим кодом, що видається Agenzia delle Entrate. Без нього неможливо відкрити італійський банківський рахунок, підписати попередній договір, сплатити податки або оформити акт купівлі-продажу. Код безкоштовний, видається на основі посвідчення особи (а не резидентства) і нерезиденти отримують його в штатному режимі.

Три способи отримання:

1. Особисто в офісі Agenzia delle Entrate в Італії: безкоштовно, того ж дня за наявності паспорта.
2. В італійському консульстві за кордоном: також безкоштовно, від 1 до 4 тижнів залежно від консульства.
3. Через італійського адвоката або commercialista за довіреністю: 100–250 євро в рамках ширшої угоди.

Зробіть це до початку будь-яких переговорів. Без коду зупиняються кілька подальших кроків: відкриття банківського рахунку, переказ депозиту, подання заявки на іпотеку.

Програми "будинку за 1 євро"

Програми case a 1 euro, що реалізуються невеликими comuni в малолюдних південних селах, є реальними, але набагато складнішими, ніж вірусні заголовки свідчать. Кожен comune встановлює власний обсяг реновації, гарантійний депозит та кінцевий термін, а витрати нотаріуса, податки та витрати на переоформлення додаються зверху. Фактично така угода не є угодою за 1 євро в чистому фінансовому вираженні. Уточніть умови у відповідному ufficio tecnico конкретного муніципалітету до початку переговорів. Якщо ця ідея вас приваблює, зверніть увагу на програму Borghi та пов'язані регіональні стимули в Сицилії або Апулії.

Єдиний 7% податок для пенсіонерів, що переїжджають на південь

Італійський regime fiscale agevolato per pensionati esteri (ст. 24-ter TUIR) пропонує фіксований 7% прибутковий податок з усіх доходів з іноземних джерел (пенсії, доходи від оренди, капітальний приріст) для пенсіонерів, які переносять податкове резидентство до відповідного муніципалітету на півдні країни. Основні умови:

• Іноземний пенсійний дохід з іноземного державного або приватного джерела.
• Податкове резидентство у comune в Абруццо, Молізе, Кампанії, Апулії, Базиліката, Калабрії, Сардинії або Сицилії з населенням менше 30 000 осіб (підвищено з 20 000 відповідно до Закону 34/2026, набрав чинності 7 квітня 2026 року). Муніципалітети у сейсмічних зонах Лаціо, Марке та Умбрії також кваліфікуються. Палермо, Барі, Катанія та Лечче залишаються вище цього порогу.
• Протягом 5 податкових років до переїзду ви не повинні були бути податковим резидентом Італії.
• Фіксована ставка застосовується протягом 10 послідовних податкових років (рік виборів плюс наступні дев'ять).

Ця схема популярна серед пенсіонерів зі США, Великої Британії та Північної Європи і реально зумовила зростання цін у відповідних общинах. Уточніть право на участь у commercialista до того, як будувати переїзд навколо цієї схеми. Перелік публікується і час від часу змінюється.

Витрати та податки

Плануйте 10–15% від ціни купівлі як одноразові витрати для вторинного житла або придбання без резидентства, або 5–8% для основного місця проживання, якщо ви маєте право на знижену ставку. Три основні канали: реєстраційний податок (або ПДВ на нові будівлі), нотаріальні збори, а також кадастральні та іпотечні податки.

Реєстраційний податок (Imposta di Registro)

Основна одноразова витрата при купівлі у приватного продавця:

• Основне місце проживання (prima casa): 2% від valore catastale (кадастрова вартість, що зазвичай значно нижча за ринкову), мінімум 1 000 євро. Ви повинні зареєструвати резидентство у comune об'єкта протягом 18 місяців, а нерухомість не повинна належати до категорії розкоші (A1, A8, A9).
• Вторинне місце проживання (seconda casa): 9% від кадастрової вартості, мінімум 1 000 євро. Саме стільки сплачує більшість іноземних покупців-нерезидентів за заміський будинок.
• Фіксовані кадастральний та іпотечний податки: по 50 євро кожен (100 євро разом) при угодах між приватними особами.

Ключовий механізм: реєстраційний податок розраховується від кадастрової вартості через механізм prezzo-valore, а не від ціни купівлі. Кадастрові вартості часто на 30–50% нижчі за ринкові, що суттєво зменшує оподатковувану базу. Покупець повинен офіційно запросити застосування prezzo-valore під час rogito.

ПДВ на нові будівлі

Якщо ви купуєте безпосередньо у забудовника або девелопера, зареєстрованого платником ПДВ, протягом 5 років після завершення будівництва, угода підлягає IVA (ПДВ) замість реєстраційного податку:

• 4% IVA для prima casa (не розкіш).
• 10% IVA для seconda casa (не розкіш).
• 22% IVA для категорій розкоші: A1 (панський будинок), A8 (вілла), A9 (замок або пам'ятка архітектури).

Плюс фіксовані реєстраційний, кадастральний та іпотечний податки по 200 євро кожен (600 євро разом) для нових будівель. IVA розраховується від заявленої ціни купівлі, а не від кадастрової вартості. Ось чому нові будівлі часто коштують у податковому відношенні більше, ніж порівнянні об'єкти вторинного ринку.

Нотаріальні збори

Нотаріус (notaio) є обов'язковим публічним службовцем, який складає, засвідчує та реєструє акт. Покупець обирає нотаріуса і оплачує його послуги. Очікуйте 1–2,5% залежно від складності угоди, досвіду нотаріуса та регіону, з мінімальним порогом приблизно 1 500–2 500 євро для невеликих угод. Частково підлягає переговорам, але не розбивається на складові. Ви не можете пропустити або замінити нотаріуса.

Агентська комісія

Зазвичай 3% + 22% IVA з кожної сторони. На відміну від Португалії або Великої Британії, покупець в Італії платить своєму агенту нерухомості самостійно. Загальна транзакційна сума, таким чином, становить приблизно 6% + IVA, розподілених між сторонами.

Щорічний IMU

Щорічний муніципальний податок на нерухомість. Ставки встановлюються кожним comune в межах національного діапазону, а пільги для основного місця проживання варіюються залежно від категорії нерухомості. Перевірте точну ставку для вашого об'єкта у відповідному ufficio tributi до складання бюджету. IMU сплачується двома платежами (у червні та грудні) через форму F24. Ваш commercialista або місцева сервісна агенція може впоратись із цим дистанційно.

TASI та TARI

TASI (податок на послуги) поглинутий IMU з 2020 року і більше не існує як окрема стаття. TARI (збір за вивіз відходів) залишається: муніципальний, розраховується за об'ємом або площею, виставляється щорічно. Типово для міської квартири площею 100 м²: 200–450 євро на рік.

Приріст капіталу

Для фізичних осіб приріст капіталу є звільненим від оподаткування після 5 років володіння незалежно від громадянства або резидентства. Продаж до 5 років оподатковується за прогресивними ставками IRPEF (до 43% плюс регіональні надбавки) або, за вибором покупця, зробленим при підписанні акту, фіксованим 26% замінним податком, що утримується та сплачується нотаріусом. Приріст від продажу prima casa до 5 років є звільненим від оподаткування, якщо виручка реінвестується в інше основне місце проживання протягом 12 місяців.

Нерухомість, що належить юридичним особам, оподатковується за ставками корпоративного податку без п'ятирічного звільнення.

Перегляньте поточні ціни за м² в Італії, щоб перевірити ціну, запропоновану продавцем, відносно того, за якими цінами ринок реально торгується в кожному регіоні.

Фінансування для нерезидентів

Італійські банки кредитують нерезидентів, але на суттєво жорсткіших умовах, ніж для італійців. Ставки та граничні значення LTV змінюються разом із політикою ЄЦБ. Уточнюйте у брокера.

LTV (відношення позики до вартості)

• Іноземний покупець-нерезидент: як правило, 50–60%. Вам потрібно 40–50% ціни готівкою плюс витрати на закриття угоди.
• Іноземний покупець з італійським резидентством: часто 70–80%, кращі ставки.
• Італійський резидент з італійськими доходами: 80–90%, найкращі ставки.

Банки самостійно оцінюють нерухомість і кредитують від меншої з двох величин: оцінки та ціни купівлі. Оцінка часто є консервативною для старих або нетипових об'єктів, що може непомітно змусити вас вкласти більше власних коштів.

Італійські банки, що активно працюють із нерезидентами

Кілька роздрібних банків кредитують нерезидентів, хоча готовність банків змінюється. Зверніться до двох-трьох банків за конкурентними пропозиціями до підписання попереднього договору. Незалежний брокер (mediatore creditizio) є звичайною практикою і, як правило, не коштує позичальнику нічого безпосередньо.

Ставки та структура

Орієнтовні показники 2026 року (змінюються щотижня, тому уточнюйте у банку):

• Змінна (Euribor 3 місяці + спред 1,0–2,0%): ефективна ставка 3,5–4,5%.
• Фіксована (10–25 років, прив'язана до IRS): 3,5–4,8%.
• Змішана: фіксована на перші 5–10 років, потім змінна.

Андерайтинг займає 4–8 тижнів після подання повного пакету документів. Витрати на оцінку 400–800 євро сплачуються наперед. Штрафи за дострокове погашення житлових іпотек обмежені законом про захист прав споживачів.

Процес купівлі крок за кроком

Розраховуйте на 2–4 місяці від першої пропозиції до отримання ключів, а за наявності ускладнень у праві власності або іпотеки термін може бути більшим.

1. Codice Fiscale та італійський банківський рахунок

Починайте звідси. Податковий код оформлюється від кількох днів (в Італії) до кількох тижнів (через консульство). Щойно він у вас є, відкрийте рахунок в Intesa Sanpaolo, UniCredit або цифровому банку. Рахунок потрібен для депозиту, IMU, переоформлення комунальних послуг та залишку при закритті угоди. Нерезидентам зазвичай пропонується conto non-residenti з дещо іншою структурою комісій.

2. Пошук та proposta di acquisto

Використовуйте пошук на карті Seeki для складання короткого списку. Proposta di acquisto є підписаною пропозицією за вказаною ціною з невеликим депозитом (як правило, 1 000–10 000 євро або 1–2%, що утримуються агентом як забезпечення). Якщо продавець підписує, пропозиція стає зобов'язуючою для обох сторін, до підписання попереднього договору, який іде далі. Якщо продавець не підписує протягом зазначеного терміну дії, депозит повертається.

3. Compromesso (попередній договір) та депозит

Compromesso є зобов'язуючим попереднім договором, що зазвичай підписується через 2–6 тижнів після прийнятої пропозиції. Покупець переказує caparra confirmatoria у розмірі 10–30% від ціни купівлі.

Правила за замовчуванням відповідно до Цивільного кодексу:

• Якщо покупець відмовляється від угоди, продавець залишає депозит собі.
• Якщо продавець відмовляється від угоди, він зобов'язаний повернути подвійну суму.
• Будь-яка сторона може звернутися до суду з вимогою esecuzione in forma specifica (примусового виконання) замість втрати депозиту. Це дорого, але можливо.

Зареєструйте compromesso в Agenzia delle Entrate протягом 30 днів. Реєстрація надає покупцеві пріоритет над будь-якими подальшими вимогами до продавця і є важливим захистом у рамках due diligence.

4. Due diligence (перевірка об'єкта)

Між compromesso та rogito ваш адвокат або нотаріус перевіряє:

• Ланцюг права власності та відповідність кадастровим записам через Conservatoria dei Registri Immobiliari та Catasto.
• Іпотеки, обтяження та заставні: нерухомість повинна передаватися без боргів.
• Дозволи на будівництво та abusi edilizi: кожна зміна з моменту будівництва повинна мати відповідний дозвіл. Несанкціоновані перебудови (додана кімната, засклений балкон, перетворений підвал) надзвичайно поширені в Італії і можуть вимагати sanatoria (подання на амністію), знесення або коригування ціни.
• Свідоцтво про придатність до проживання (agibilità).
• Сертифікат енергетичної ефективності (APE): обов'язковий при продажу.
• Довідки кондомініуму для квартир: декларація адміністратора про відсутність заборгованостей, плюс протоколи 5 останніх зборів, включаючи заплановані капітальні роботи.
• Сейсмічна категорія: нерухомість у зонах 1–3 може нести зобов'язання щодо модернізації; для історичних об'єктів податкова знижка Sismabonus може фінансувати такі роботи.

5. Rogito у нотаріуса

Rogito є остаточним публічним актом. Присутність нотаріуса є обов'язковою. Жоден продаж нерухомості в Італії не закривається без нього. Нотаріус зачитує акт вголос, підтверджує особи сторін, збирає податки та збори в день угоди та подає акт до податкового органу і реєстру нерухомості.

При rogito покупець надає:

• Засвідчені банківські чеки (assegni circolari) або підтверджені банківські перекази для залишку, нотаріальних зборів та податків.
• Codice Fiscale, паспорт та документи про сімейний стан.
• Довіреність (procura), якщо покупець не присутній особисто: конкретна нотаріально засвідчена довіреність, а не загальна.

6. Реєстрація та комунальні послуги

Нотаріус подає акт до Agenzia delle Entrate та Conservatoria протягом 20–30 днів. Ви переоформлюєте комунальні послуги (електрика, газ, вода, TARI) на своє ім'я на підставі акту.

Реалістичні терміни

Етап	Тривалість
Codice Fiscale + банківський рахунок	1–4 тижні
Пошук + proposta di acquisto	Змінна
Підписання compromesso	2–6 тижнів після прийнятої пропозиції
Due diligence + іпотека (за наявності)	4–10 тижнів
Rogito	1 день
Загалом від пропозиції до ключів	8–16 тижнів

Де іноземці зазвичай купують

Тоскана

Тоскана залишається "духовною батьківщиною" Італії для іноземних покупців. Флоренція домінує в міському сегменті. Квартири в історичному центрі коштують дорого і рідко виходять на ринок у хорошому стані. Вигідні ціни в провінціях: Лукка (місто за стінами плюс узбережжя Версилії), Сієна (середньовічне місто плюс Кrete-Сенезі) та сільськогосподарські пояси навколо К'янті та Валь-д'Орча. Кам'яні садиби (casali) з 1–5 гектарами землі є архетипною покупкою.

Ломбардія та Мілан

Ломбардія зосереджується навколо Мілана, ділової столиці Італії та найглибшого міського ринку оренди в країні. Квартири в Мілані є кращим варіантом для здачі в оренду для міжнародних інвесторів: прибутковість стиснута через зростання цін за останнє десятиліття, але попит стабільний. Озера (Комо та Ізео на ломбардійському боці, Гарда між Ломбардією та Венето) є рушієм ринку другого житла. Очікуйте надбавку 20–30% на перший ряд біля озера порівняно з аналогічними об'єктами, що знаходяться за 500 метрів.

Лаціо та Рим

Лаціо та Рим є центром ринку іноземних покупців у центральній Італії. Квартири в історичному центрі (Трастевере, Монті, Тестаччо, Прато) є класичною покупкою. Навколишні Кастеллі-Романі та Вітербо пропонують сільські та маломіські альтернативи за частку від міської ціни.

Апулія

Апулія стала "проривним" регіоном останнього десятиліття. Долина Ітрія (Остуні, Локоротондо, Мартіна-Франка, Чістерніно) торгує трулями та білими masserie за цінами, які все ще дешевші за Тоскану на 40–60% при порівнянних площах. Півострів Саленто на південь від Лечче є пляжною альтернативою. Обидва регіони відчули вплив попиту на короткострокову оренду та іноземних покупців з 2020 року.

Сицилія

Сицилія пропонує найвищу абсолютну цінність в Італії для іноземних покупців: квартири в історичних центрах Палермо,Ното, Рагузи або Сіракузи за 500–1 500 євро/м², що вдвічі дешевше за Апулію і втричі дешевше за Тоскану. Є й застереження: витрати на реновацію реальні, місцеві ринки праці вужчі, а abusi edilizi просто епідемічні в сільській Сицилії. Відмінний варіант для покупців, у яких є час і надійний місцевий архітектор. Складний для тих, хто намагається провести угоду дистанційно.

Кампанія та Амальфі

Кампанія та Неаполь охоплюють два різних ринки. Місто Неаполь є ринком, що зростає, з нижчими цінами за Рим, густим історичним центром і прямим залізничним сполученням. Амальфійське узбережжя (Позітано, Амальфі, Равелло) та Сорентський півострів командують найвищими в Італії цінами на пляжну нерухомість за м², що зумовлено обмеженою пропозицією та глобально впізнаваним брендом.

Озеро Гарда

Озеро Гарда (що охоплює Ломбардію, Венето та Трентіно-Альто-Адідже) є найбільшим ринком озерного другого житла для іноземних покупців, особливо популярним серед німецьких, голландських та австрійських покупців завдяки альпійській доступності на автомобілі. Південний берег (Сірміоне, Дезенцано, Пескьєра) більш розвинений та дорожчий; венетський східний берег пропонує кращу вартість за ціну.

Інші регіони

Умбрія є тихішою та дешевшою альтернативою Тоскані. Емілія-Романья з Болоньєю пропонує міську якість життя зі знижкою відносно Рима або Мілана. П'ємонт (винний край Ланге, Турін) поєднує їжу, вино та альпійську доступність. Венеція сама по собі є нішевим ринком: прекрасна, але структурно складна (acqua alta, обмеження щодо збереження пам'яток, обмежена поверхова пропозиція).

Поширені помилки

Abusi edilizi (несанкціоновані будівельні роботи). Найбільший одиничний ризик в італійській нерухомості. Будь-яка зміна зовнішнього контуру, планування або об'єму з моменту отримання початкового дозволу повинна мати відповідну concessione edilizia або permesso di costruire у справі. Італійські власники традиційно добудовували балкони, засклювали лоджії, перетворювали підвали на кімнати та зводили прибудови без дозволів, часом десятиліття тому. Ваш нотаріус та технічний фахівець повинні перевірити відповідність кадастрового запису фактичному стану об'єкта. Варіанти виправлення: sanatoria (подання на амністію там, де це дозволено, зі штрафними санкціями), знесення або відмова від угоди. Не закривайте угоду на об'єкті з відомими abusi, якщо продавець ще не подав та не отримав sanatoria.

Довідки кондомініуму. Квартири в condomini вимагають письмової довідки від адміністратора з даними про заборгованість, заплановані капітальні роботи та будь-які судові процеси. Відсутня або ухильна довідка є тривожним сигналом. Великі заплановані lavori straordinari (фасад, дах, ліфт) можуть перейти до покупця після угоди на суму в десятки тисяч євро.

Модернізація відповідно до сейсмічної категорії. Італія є однією з найсейсмічно активних країн Європи. Нерухомість у зоні 1 (найвищий ризик) або зоні 2 може підлягати зобов'язанням щодо модернізації під час реновації, особливо для несучих конструкцій. Податкова знижка Sismabonus може покрити 70–85% витрат на модернізацію і часто передається підряднику, тому варто включити її в бюджет реновації з першого дня.

Дисципліна бюджетів реновації на півдні. Витрати на реновацію в південній Італії (Сицилія, Калабрія, внутрішня Апулія) виглядають спокусливо на папері і нерідко перевищують кошторис на 50–100%. Типові причини: недооцінені конструктивні роботи в старих кам'яних будівлях, затримки постачання матеріалів, кустарна праця з подовженими термінами та повзуча зміна обсягу робіт через несподівані дозвільні труднощі. Правило для покупців-нерезидентів, що проводять реновацію дистанційно: беріть початковий кошторис, додавайте 40–60% резерву і ставте весь проект під договір з фіксованою ціною та поетапними платежами, прив'язаними до досягнення контрольних точок.

Кадастрові розбіжності. Поширена ситуація, коли кадастровий запис не відповідає фізичному об'єкту: неправильно підрахована кількість кімнат, площа відрізняється на 10–20%, неправильна категорія. Виправлення (voltura, variazione catastale) є стандартною процедурою, але займає тижні. Зробіть це до rogito, а не після, адже це впливає на розрахунок реєстраційного податку.

Витрати на валютний обмін при міжнародних переказах. Переказ депозиту у розмірі 300 000 євро через стандартні SWIFT-перекази коштує 1 000–3 000+ євро у вигляді спреду. Мультивалютні брокери (Wise, Revolut Business, CurrencyFair, OFX) заощаджують 0,3–1%, що при розмірі депозиту є цілком відчутною сумою.

Пошук на Seeki

Seeki агрегує італійські оголошення по всіх регіонах в одну пошукову карту. Практики, які приносять результат:

• Починайте широко на рівні Італії або регіону (Тоскана, Ломбардія, Апулія, Сицилія) і звужуйте за допомогою фільтрів. Нерідко кращу вартість знаходять у сусідньому comune.
• Використовуйте локалізовані фільтри: квартири на продаж в Італії, будинки на продаж в Італії.
• Перевіряйте ціну за м² відносно ринку: ціни за м² по Італії дозволяють звірити запитувану ціну з тим, за якими цінами ринок реально торгується.
• Зберігайте пошуки, щоб отримувати сповіщення про нові оголошення. Хороші квартири в Мілані, Римі або Флоренції продаються швидко.
• Наближайте карту до конкретних вулиць, щоб оцінювати мікрорайони візуально.

FAQ

Коли потрібен Codice Fiscale і чи можна отримати його дистанційно?

До підписання proposta di acquisto, і безумовно до compromesso або rogito. Отримати можна: в будь-якому італійському консульстві за кордоном (1–4 тижні залежно від консульства), через італійського адвоката за довіреністю (1–2 тижні), або особисто в офісі Agenzia delle Entrate в Італії (того ж дня). Безкоштовно при безпосередньому отриманні. Кілька подальших кроків (банківський рахунок, переказ депозиту, заявка на іпотеку) зупиняються без коду, тому оформлюйте заздалегідь.

Чи можуть нерезиденти отримати іпотеку в Італії?

Так, у більшості великих банків (Intesa Sanpaolo, UniCredit та BNL мають виділені канали для нерезидентів), але з нижчим LTV, ніж для італійських резидентів. Типовий LTV для нерезидентів становить 50–60%, тобто 40–50% ціни готівкою плюс витрати на закриття угоди. Ставки подібні до резидентських (змінна близько 3,5–4,5%, фіксована 3,5–4,8%), але спреди ширші, а андерайтинг займає 4–8 тижнів.

Що таке схема єдиного 7% податку для пенсіонерів і хто має право на участь?

Фіксований 7% прибутковий податок з усіх доходів з іноземних джерел протягом 10 податкових років при перенесенні резидентства до comune з населенням менше 30 000 осіб (поріг підвищено з 20 000 Законом 34/2026, набрав чинності 7 квітня 2026 року) в Абруццо, Молізе, Кампанії, Апулії, Базилікаті, Калабрії, Сардинії або Сицилії, а також у муніципалітетах сейсмічних зон Лаціо, Марке та Умбрії. Ви не повинні були бути податковим резидентом Італії протягом попередніх 5 років і повинні отримувати іноземну пенсію. Великі південні міста (Барі, Палермо, Катанія, Лечче) залишаються вище порогового значення. Підтвердіть право на участь у італійського commercialista до того, як будувати переїзд навколо цієї схеми.

Які загальні витрати на закриття угоди?

Для вторинного житла, купленого у приватного продавця: 10–15% від ціни, де основну частину складає 9% реєстраційний податок від кадастрової вартості (ефективно 5–7% від ринкової ціни завдяки кадастровій знижці), плюс нотаріальні збори (1–2,5%), агентська комісія (3% + IVA з покупця) та юридичні витрати. Для основного місця проживання, де ви маєте право на режим prima casa: 5–8%. Нові будівлі від забудовника оподатковуються IVA від ціни продажу, а не реєстраційним податком від кадастрової вартості. Порівнянні або дещо вищі загальні витрати для вторинного житла, нижчі для основного за ставкою IVA 4%.

Чи зобов'язаний я користуватися послугами нотаріуса?

Так. Італійське законодавство вимагає, щоб нотаріус (notaio) склав, засвідчив та зареєстрував остаточний акт. Нотаріус є обов'язковим публічним службовцем, а не просто юристом. Він перевіряє право власності, перевіряє наявність обтяжень, стягує та сплачує податки від вашого імені під час rogito та подає акт. Покупець обирає нотаріуса і оплачує збір. Ви також можете найняти окремого avvocato для консультацій з конкретної угоди (рекомендується для будь-якої нетривіальної угоди), але нотаріус є обов'язковим.

Чи можна купити через компанію (SPV)?

Так. Іноземні фізичні та юридичні особи можуть безпосередньо утримувати нерухомість в Італії, а італійське S.r.l. є поширеним варіантом для комерційної нерухомості, портфелів орендної нерухомості або планування спадщини. Нерухомість, що належить компанії, сплачує IMU за повними ставками незалежно від використання, а п'ятирічне звільнення від податку на приріст капіталу не застосовується до корпоративних власників. Італійське податкове законодавство передбачає більш жорстке поводження щодо нерухомості, утримуваної через юрисдикції, класифіковані як некооперативні. Проконсультуйтесь із commercialista до структурування через офшорний механізм.

Які податки застосовуються при продажу?

Для фізичних осіб приріст капіталу звільняється від оподаткування після 5 років володіння незалежно від громадянства або резидентства. При продажу до 5 років приріст оподатковується за прогресивними ставками IRPEF (до 43% плюс регіональні надбавки) або, за вибором покупця при rogito, фіксованим 26% замінним податком, що сплачується нотаріусом. Продаж prima casa до 5 років звільняється від оподаткування, якщо виручка реінвестується в інше основне місце проживання протягом 12 місяців. Корпоративні продавці сплачують за корпоративною ставкою без п'ятирічного звільнення.

Чи можна здавати нерухомість в Італії для короткострокової оренди (у стилі Airbnb)?

Так, але це все більш регульована сфера, особливо в туристично перенасичених містах. Національні схеми реєстрації CIR (Codice Identificativo Regionale) та CIN (Codice Identificativo Nazionale) вимагають реєстрації кожного об'єкта, відображення коду на всіх оголошеннях і передачі даних гостей місцевій поліції (alloggiati web). Такі міста, як Флоренція, Венеція, Рим і частина Амальфійського узбережжя, мають додаткові зональні обмеження, мораторії на реєстрацію або ліміти кількості ночей на рік. Якщо дохід від короткострокової оренди є ключовою складовою вашого задуму, уточніть поточні правила для конкретного comune до початку переговорів. Регулювання посилюється рік від року з 2023 року і продовжує розвиватися.

Застереження

Загальна інформація, а не юридична або податкова консультація. Законодавство Італії у сфері нерухомості, податкові ставки та умови участі у програмах змінюються; уточнюйте у ліцензованого італійського notaio, avvocato та commercialista перед укладенням угоди. Останній перегляд: 25 травня 2026 року, Seeki Editorial.