Comprar imóvel na Áustria sendo alemão

Uma família de Munique avalia chalés acima de Kitzbühel. Um engenheiro de Düsseldorf aceita um lugar em Viena. Um casal de Rosenheim olha para o outro lado do Inn à procura de sítio para a reforma. Os três partem do princípio de que será como comprar noutro estado alemão. Em grande medida é. A parte que não é depende do que tencionar fazer com a casa.

Última revisão: 18 de agosto de 2026. A Seeki.eu não é consultora jurídica nem fiscal, e isto é orientação, não aconselhamento. As regras austríacas de transmissão de solo e de casa de férias são provinciais, mudam, e dependem tanto do município como da província. Confirme o seu caso com um advogado austríaco (Rechtsanwalt) ou um notário (Notar).

Um alemão pode comprar imóveis na Áustria sem restrições?

Pode, e nada num passaporte alemão trava o processo. A Áustria não tem uma regra federal única sobre quem pode comprar. Tem nove, uma por província federal (Bundesland), e cada lei provincial de transmissão de solo (Grundverkehrsgesetz) coloca os cidadãos da UE e do EEE no mesmo plano dos austríacos no momento da aquisição. O procedimento de autorização (Ausländergrunderwerb) escrito para compradores de países terceiros nunca se abre para si.

O que sobra é papelada, definida localmente. Viena isenta os compradores do EEE e suíços da sua lei de aquisição por estrangeiros, e pode pedir confirmação escrita de que não é necessária autorização (Negativbestätigung), documento que o tribunal do registo predial costuma querer ver. Várias províncias pedem, em vez disso, uma declaração do uso pretendido.

Nem uma linha disso depende de ser alemão. Depende do município e do que fizer com o imóvel. A via húngara para o Burgenland assenta na mesma lógica, que o nosso guia para compradores húngaros expõe província a província.

Onde é que a segunda habitação está mesmo restringida?

No ocidente, e com severidade. O Tirol, Salzburgo e o Vorarlberg mantêm regimes de casa de férias pensados para tirar os apartamentos de lazer do parque residencial, e a procura alemã por imóveis alpinos explica boa parte da razão pela qual existem. Prendem um comprador austríaco com igual aperto.

O mecanismo é classificação urbanística mais registo. Uma habitação só pode servir de casa de férias (Freizeitwohnsitz) onde o município a tenha destinado a esse uso e ela conste do registo municipal. Fora desse parque, criar uma nova está barrado em termos latos, e nos municípios mais procurados o registo está cheio há anos. Comprar um apartamento numa aldeia de esqui e usá-lo oito fins de semana por ano é precisamente aquilo que estas leis existem para travar.

Na compra apresenta uma declaração do uso pretendido. Assine-a com verdade para uma casa onde vá viver ou que vá arrendar todo o ano e a venda avança. Assine-a como residência principal tendo em mente um apartamento de férias e fez uma declaração falsa perante uma administração que as fiscaliza, com coimas que chegam com folga aos cinco dígitos e poder para atuar contra o próprio imóvel.

A Caríntia e a Estíria são mais leves, e limitam a segunda habitação apenas em municípios turísticos. Viena, a Baixa Áustria e o Burgenland não impõem qualquer quota, por isso, quando o apartamento é a sua casa ou um arrendamento de longa duração, a questão nem se levanta. Viena é onde acaba a maioria dos alemães que se muda por trabalho, e os seus bairros variam mais do que qualquer média da cidade admite, coisa que a nossa revisão de meio de ano do mercado vienense destrinça patamar a patamar.

Quanto custa para lá do preço, face à Alemanha?

Orce 9% a 12%. O imposto sobre a transmissão de imóveis (Grunderwerbsteuer) é federal e uniforme, 3.5% numa compra normal entre partes independentes ao abrigo do §7 da respetiva lei, segundo a página de taxas do Ministério das Finanças tal como estava a 1 de janeiro de 2026. Registar a propriedade no registo predial (Grundbuch) custa 1.1%, e a hipoteca acrescenta 1.2% do montante garantido. O advogado ou notário que redige o contrato e guarda o dinheiro cobra grosso modo 1% a 3% mais 20% de IVA, e uma mediadora pode cobrar ao comprador até 3% mais 20% de IVA ao abrigo do regulamento dos mediadores imobiliários (Immobilienmaklerverordnung).

Ponha isso contra o que se passa em casa. O imposto de transmissão alemão é matéria de cada estado, de 3.5% na Baviera a 6.5% em Brandeburgo, na Renânia do Norte-Vestefália, no Sarre e em Schleswig-Holstein. Notário e registo somam cerca de 2%, e desde a reforma de dezembro de 2020 a comissão numa casa vendida a um consumidor é repartida, pelo que um comprador alemão carrega tipicamente cerca de 3% mais IVA.

Os totais ficam mais próximos do que qualquer um dos dois cabeçalhos sugere, porque o imposto mais leve da Áustria é compensado por uma pilha de honorários mais pesada. O estado de onde sai mexe mais no número do que a província onde entra.

Uma linha mudou neste verão: a isenção temporária dessas taxas de registo para quem ia habitar a casa caducou a 30 de junho de 2026, e nunca chegou a abranger uma casa de férias. Para o quadro mais amplo, veja quanto custa realmente comprar na Europa, e se o sul também está na sua lista, comprar casa em Itália a partir da Alemanha ou da Áustria.

Em que difere a compra de uma compra alemã?

A primeira diferença é quem segura a caneta. A Alemanha faz passar toda a venda por um notário (Notar), obrigatório e com honorários tabelados. A Áustria deixa-o escolher: o contrato é redigido por um redator de contratos (Vertragserrichter), notário ou advogado (Rechtsanwalt), que atua também como fiduciário (Treuhänder) e guarda o seu dinheiro até estar inscrito no registo. Os honorários são negociados, por isso peça o orçamento por escrito cedo.

A segunda diferença é quando fica comprometido. Na Alemanha nada vincula até a escritura notarial ser lida e assinada. Na Áustria uma proposta vinculativa escrita (Kaufanbot) compromete-o no momento em que o vendedor a aceita, sem notário nenhum na sala. Os compradores alemães assinam-nas com demasiada ligeireza porque o equivalente alemão mais próximo não tem peso. Todas as condições de que precisa pertencem a esse documento, financiamento e declaração provincial incluídos, cada um com data-limite.

Depois disso o redator prepara o contrato de compra e venda (Kaufvertrag) e recebe o dinheiro em depósito, ambas as assinaturas são reconhecidas (Beglaubigung), e as finanças emitem o certificado de não oposição (Unbedenklichkeitsbescheinigung). A propriedade passa com o registo, não com a assinatura. Conte 8 a 14 semanas numa compra sem complicações.

Banco austríaco ou banco alemão?

Quase de certeza austríaco. O empréstimo é garantido por hipoteca inscrita no registo predial austríaco, e os credores alemães raramente aceitam garantia estrangeira num crédito à habitação, pelo que o banco onde tem a conta-ordenado dirá normalmente que não. Pergunte na mesma, conte com a recusa, e abra em paralelo uma candidatura austríaca.

As regras austríacas afrouxaram em 2025. O regulamento que obrigava a cerca de um quinto do preço em capitais próprios na maioria dos créditos à habitação (KIM-Verordnung) caducou a 30 de junho de 2025 e não foi renovado. O supervisor financeiro FMA substituiu-o por uma circular sobre concessão sã de crédito à habitação que mantém as mesmas bitolas enquanto expectativas de supervisão, e já não como lei rígida: até 90% de financiamento sobre o valor no momento da concessão, prestações dentro de cerca de 40% do rendimento líquido, e um prazo máximo à volta dos 35 anos.

Esse é o caso do residente. Um candidato alemão não residente com rendimento documentado chega tipicamente a 60% ou 70% do valor, pelo que deve contar com um terço do preço em dinheiro por cima dos custos da operação. Uma preocupação que pode largar: os dois países usam o euro, por isso o empréstimo não traz exposição cambial.

O que acontece quando arrenda ou vende?

Ambas as coisas são tributadas na Áustria, e é na venda que as expectativas alemãs se partem.

Ao abrigo da convenção para evitar a dupla tributação, o rendimento de bens imóveis pertence ao Estado onde o imóvel está, pelo que a Áustria tributa a sua renda em sujeição tributária limitada (beschränkte Steuerpflicht) a taxas progressivas, com um acréscimo à matéria coletável para não residentes. A Alemanha isenta depois esse rendimento mas conta com ele para fixar a taxa aplicável aos seus rendimentos alemães (Progressionsvorbehalt). Declara nos dois países. A Áustria cobra ainda um imposto anual sobre o imóvel (Grundsteuer) que vale algumas centenas de euros por ano.

A venda merece leitura antes da compra. A Áustria cobra imposto sobre as mais-valias imobiliárias (Immobilienertragsteuer) a 30% do ganho, sem qualquer período de detenção que o faça desaparecer. Um proprietário alemão está habituado ao §23 da lei do imposto sobre o rendimento, onde uma venda privada fica isenta ao fim de dez anos. A Áustria aboliu o seu período de especulação em 2012. Fique com um apartamento austríaco vinte anos e a mais-valia continua a ser tributada a 30%, para residentes e não residentes por igual. Existem uma isenção de habitação própria permanente (Hauptwohnsitzbefreiung) e uma isenção de construtor (Herstellerbefreiung), e nenhuma cobre um apartamento de férias. Meta esses 30% nas contas logo no início, porque são invisíveis em todos os preços pedidos que vai ler.

Perguntas frequentes

Um cidadão alemão pode comprar casa na Áustria sem licença?

Pode. Todas as leis provinciais de transmissão de solo (Grundverkehrsgesetz) tratam os cidadãos da UE e do EEE como austríacos no momento da aquisição, pelo que a autorização escrita para compradores de países terceiros não se aplica a um passaporte alemão. O que ainda lhe pode ser exigido é uma declaração do uso pretendido e, em Viena, uma confirmação escrita de que não é necessária autorização (Negativbestätigung).

Posso comprar um apartamento de férias no Tirol sendo alemão?

Raramente, e a sua nacionalidade nada tem a ver com isso. Uma habitação só pode servir de casa de férias (Freizeitwohnsitz) onde o município a tenha classificado e registado para tal, e nos municípios procurados esse parque está fechado. Um comprador austríaco bate na mesma parede. Verifique o município antes de ir ver.

Comprar na Áustria é mais caro do que na Alemanha?

Os custos da operação caem no mesmo intervalo de 9% a 12%. A Áustria cobra 3.5% de imposto de transmissão em todo o país mais 1.1% de registo, enquanto o alemão vai de 3.5% a 6.5% consoante o estado. O imóvel em si é mais caro: os apartamentos austríacos pedem uma mediana de €5,670 por metro quadrado contra €3,560 na Alemanha, em dados de anúncios da Seeki.eu de agosto de 2026.

Um banco alemão financia um imóvel austríaco?

Habitualmente não. O crédito é garantido por hipoteca inscrita no registo predial austríaco (Grundbuch), e os credores alemães raramente aceitam garantia estrangeira em empréstimos à habitação, pelo que se financia na Áustria. Um candidato alemão não residente obtém tipicamente 60% a 70% do valor. Os dois países usam o euro, por isso o empréstimo não traz risco cambial.

Pago imposto austríaco se arrendar o imóvel?

Paga. Ao abrigo da convenção para evitar a dupla tributação, o rendimento de um imóvel é tributado onde o imóvel se encontra, pelo que a Áustria tributa a sua renda a taxas progressivas em sujeição tributária limitada, com um acréscimo à matéria coletável para não residentes. A Alemanha isenta-o mas usa-o para fixar a taxa dos seus rendimentos alemães.

Quanto imposto pago quando vender?

30% da mais-valia, a título de imposto sobre as mais-valias imobiliárias (Immobilienertragsteuer), para residentes e não residentes por igual. O período de dez anos que isenta uma venda privada alemã não tem equivalente austríaco, porque a Áustria aboliu o seu período de especulação em 2012. Existem uma isenção de habitação própria permanente e uma isenção de construtor, e nenhuma cobre uma segunda habitação.

Antes de assinar uma proposta vinculativa

Duas verificações decidem quase tudo. Confirme o que o município diz sobre o uso de lazer antes de se apaixonar por um apartamento concreto, porque uma declaração que não possa assinar com verdade é a única coisa que ainda trava um comprador da UE. Depois avalie a saída com o mesmo cuidado com que avalia a entrada, já que 30% sem escapatória aos dez anos muda aquilo que uma detenção longa vale.

O resto é um problema de lista curta, que é a parte para a qual a Seeki.eu foi construída. Pode vigiar anúncios austríacos e alemães a partir de uma só conta, arrastar o mapa através da fronteira em vez de saltar entre portais nacionais, comparar uma lista curta lado a lado a câmbios do BCE, e ler a nota de completude de cada anúncio ao lado de uma pontuação de localização de 0 a 100. Ponha a mediana de preço por metro quadrado na Áustria contra o valor alemão, e depois abra o Comprar Imóvel na Áustria sendo Estrangeiro (Guia 2026) para a província em que assentar.

Fontes

Compilado em agosto de 2026. O imposto de transmissão de 3.5% (Grunderwerbsteuer) vem da página de taxas do Ministério Federal das Finanças austríaco ao abrigo do §7 GrEStG, em vigor tal como publicada a 1 de janeiro de 2026. As taxas de 1.1% de registo predial e 1.2% de hipoteca constam da lei das custas judiciais (TP 9 GGG), o limite de 3% mais 20% de IVA na comissão ao comprador consta do regulamento dos mediadores imobiliários (Immobilienmaklerverordnung), cuja reforma de 2023 de quem encomenda paga (Bestellerprinzip) abrange apenas arrendamentos, e o imposto sobre mais-valias imobiliárias de 30% consta do §30 da lei do imposto sobre o rendimento (EStG). As taxas alemãs por estado seguem a tabela de transmissões de 2026. As bitolas de concessão seguem a circular da FMA sobre concessão sã de crédito à habitação, emitida depois de o regulamento de capitais próprios (KIM-Verordnung) ter caducado a 30 de junho de 2025.

As regras da casa de férias são direito provincial, dadas aqui apenas ao nível que se mantém no Tirol, em Salzburgo e no Vorarlberg: classificação urbanística mais registo municipal, uma declaração do uso pretendido, e sanções substanciais por uma declaração falsa. Os limites exatos, os prazos e os montantes das coimas variam consoante o município e mudam com frequência, por isso verifique o seu com um advogado austríaco (Rechtsanwalt) ou um notário (Notar). Os valores de preços são preços pedidos medianos de anúncios publicados na Seeki.eu em agosto de 2026, não preços de transação nem estatística oficial.