Il mercato degli affitti in Polonia nel 2026: dati e struttura

Per anni il mercato degli affitti polacco è stato descritto come uno dei meno sviluppati in Europa. L'etichetta risale a più di un decennio fa, quando l'affitto aveva un ruolo marginale nel settore abitativo e la maggior parte dei contratti operava al di fuori delle statistiche ufficiali. I dati degli annunci attivi permettono di verificare quanto quell'immagine corrisponda ancora alla realtà e quanto costi oggi affittare un'abitazione nelle città più grandi. Il canone mediano richiesto per un immobile in Polonia è di 2.800 zł al mese, secondo i dati degli annunci di Seeki.eu ad agosto 2026, e dove si riesca a trovarne uno in affitto è la metà più interessante della storia.

Ultima revisione: 2026-08-12. Ogni cifra qui sotto è stata ricalcolata dai dati degli annunci di Seeki.eu ad agosto 2026. I canoni nelle città più grandi risultano più alti rispetto alla revisione precedente, e il numero di annunci pubblicizzati dietro alle cifre risulta più basso. Metodo e fonti sono in fondo all'articolo.

Canone mediano richiesto per città

I valori riportati di seguito sono canoni mensili mediani dagli annunci di affitto di immobili attivi su Seeki.eu, in złoty, secondo i dati degli annunci di Seeki.eu ad agosto 2026. Accanto a essi è indicato il canone al metro quadro, che elimina l'effetto della superficie e consente di confrontare le città direttamente. L'immobile mediano pubblicizzato in affitto in Polonia misura 45 m².

Città	Canone mediano (zł/mese)	Canone zł/m²	Annunci
Varsavia	3.950	86,3	5.971
Gdańsk	3.100	75,0	962
Cracovia	3.000	70,6	2.473
Gdynia	3.000	66,1	285
Wrocław	2.900	69,2	2.324
Szczecin	2.700	63,3	430
Poznań	2.500	62,9	1.199
Lublin	2.500	58,2	338
Opole	2.400	55,8	110
Zielona Góra	2.400	55,6	137
Rzeszów	2.300	53,3	339
Łódź	2.200	56,3	788
Katowice	2.200	55,6	875
Bielsko-Biała	2.200	51,0	192
Bydgoszcz	2.150	53,6	372
Toruń	2.100	50,0	198
Gliwice	2.000	52,4	156
Białystok	2.000	50,0	217
Kielce	2.000	48,7	158
Częstochowa	1.900	42,1	173
Sosnowiec	1.800	48,4	103
Zabrze	1.700	47,1	103
Chorzów	1.600	42,0	114

Varsavia si distingue nettamente dal resto del paese, con un canone mediano di 3.950 zł al mese e 86,3 zł al metro quadro, il 27% sopra la città successiva dell'elenco. Gdańsk, Cracovia, Gdynia e Wrocław formano un secondo gruppo tra 2.900 e 3.100 zł. La maggior parte delle altre capitali regionali si colloca tra 2.000 e 2.700 zł per un'abitazione nella media, e i canoni più bassi del paese sono nella conurbazione slesiana, dove Chorzów con 1.600 zł e Zabrze con 1.700 zł chiedono meno della metà di Varsavia.

Le dimensioni contenute del mercato degli affitti

La misura più chiara della maturità di un mercato degli affitti è la sua dimensione rispetto al mercato delle vendite. In Polonia, Seeki.eu porta circa 22 mila annunci attivi di immobili in affitto contro circa 60 mila annunci di immobili in vendita, secondo i dati degli annunci di Seeki.eu ad agosto 2026. Sono quasi tre immobili in vendita per ognuno in affitto.

La geografia rende il quadro più netto. Gli affitti di immobili sono pubblicizzati in circa 550 località polacche, le vendite in circa 1.250. All'interno di quei luoghi il mercato degli affitti è molto più concentrato: le 23 città della tabella qui sopra, ciascuna con almeno 100 annunci di affitto attivi, concentrano l'83% di tutta l'offerta in affitto del paese, mentre le stesse 23 città concentrano il 60% dell'offerta in vendita. La sola Varsavia rappresenta il 27% di ogni immobile pubblicizzato in affitto in Polonia. Al di fuori delle grandi città e delle loro aree funzionali, le case si comprano più che affittarle.

Perché il mercato degli affitti rimane poco profondo

Le spiegazioni sono strutturali e persistono da anni.

In primo luogo, la cultura della proprietà. In Polonia, acquistare la prima casa precocemente è uno degli obiettivi principali di chi entra nel mercato del lavoro, mentre in gran parte dell'Europa occidentale anni di affitto sono una fase normale della vita. Nell'UE, nel 2023 il 69% della popolazione viveva in un'abitazione di proprietà del proprio nucleo familiare e il 31% in affitto, secondo Eurostat. I costi di transazione non scoraggiano affatto lo schema polacco: comprare qui un immobile di seconda mano comporta un'imposta del 2% sugli atti di diritto civile (podatek od czynności cywilnoprawnych), secondo l'amministrazione fiscale polacca su podatki.gov.pl. Quanto costa lo stesso passaggio altrove è illustrato nel nostro confronto sul vero costo di comprare casa in Europa.

In secondo luogo, la regolamentazione. Dove l'affitto è la forma abitativa prevalente, la legge tende a dare all'inquilino una posizione duratura e al proprietario una prevedibile. La Germania è il caso più chiaro, ed è l'unico paese UE in cui gli inquilini superano i proprietari occupanti, con il 52% della popolazione che nel 2023 viveva in abitazioni in affitto contro il 31% dell'UE nel suo insieme, secondo Eurostat. La legge tedesca limita inoltre il canone pattuito all'inizio di una nuova locazione, nei mercati tesi designati, al 10% sopra il canone di riferimento locale, in base al paragrafo 556d del codice civile tedesco, con il potere di designare quei mercati in vigore fino alla fine del 2029. Il diritto polacco delle locazioni si è sviluppato lungo linee diverse. Quanta parte della distanza tra i due paesi dipenda dalla legge anziché dall'abitudine non è una domanda che i dati degli annunci possano risolvere, e non facciamo finta del contrario: se la risposta conta per la tua decisione, portala a un avvocato polacco più che a un articolo di mercato.

In terzo luogo, ciò che gli annunci non vedono. Gli annunci pubblicati sono la parte visibile di un mercato degli affitti. I contratti conclusi in privato, tra familiari o tramite un datore di lavoro non compaiono in nessun insieme di dati sugli annunci, compreso il nostro. Ogni cifra di questo articolo misura quindi il mercato degli affitti pubblicizzato in Polonia, non l'intero patrimonio in locazione del paese.

Cosa sta cambiando

Poco profondo non vuol dire immobile. La concentrazione nei dati è la forma di un mercato che cresce dove il mercato del lavoro è profondo. Varsavia, Cracovia, Wrocław, la Tricity e Poznań insieme concentrano il 61% di ogni immobile pubblicizzato in affitto in Polonia, secondo i dati degli annunci di Seeki.eu ad agosto 2026, e sono anche le città in cui arrivano studenti, nuovi residenti e lavoratori mobili.

Il conto tra affittare e comprare nella capitale vale la pena farlo da qualunque lato lo si guardi. Il canone mediano richiesto a Varsavia è di 86,3 zł al metro quadro al mese, contro un prezzo di vendita mediano richiesto di 17.573 zł al metro quadro, secondo i dati degli annunci di Seeki.eu ad agosto 2026. Un immobile comprato e affittato a entrambe le mediane renderebbe lordo circa il 5,9% l'anno prima di costi, imposte e mesi di sfitto. Il confronto con il resto del continente è nel nostro articolo sui rendimenti da locazione in Europa.

Ciò che gli annunci non possono dirti è chi possiede gli immobili. Se il proprietario sia un privato o un operatore professionale non è un dato che un annuncio riporti in modo affidabile, quindi la crescita di un segmento di locazione gestito professionalmente in Polonia non è un'affermazione che questi dati possano sostenere né smentire.

Domande frequenti

Affittare in Polonia è costoso?

In rapporto ai redditi, sì, e specialmente a Varsavia, dove il canone mediano richiesto è di 3.950 zł al mese e 86,3 zł al metro quadro, secondo i dati degli annunci di Seeki.eu ad agosto 2026. Nelle capitali regionali più piccole un'abitazione nella media si affitta per 2.000-2.500 zł al mese, e nelle città slesiane di Chorzów, Zabrze e Sosnowiec per meno di 2.000 zł.

Perché il mercato degli affitti polacco viene definito poco sviluppato?

Perché è piccolo rispetto al mercato delle vendite e fortemente concentrato. In Polonia sono pubblicizzati quasi tre immobili in vendita per ognuno in affitto, e le 23 città con un mercato degli affitti significativo concentrano l'83% di tutta l'offerta in affitto contro il 60% dell'offerta in vendita, secondo i dati degli annunci di Seeki.eu ad agosto 2026. Dietro a questo c'è una forte cultura della proprietà: nell'UE, nel 2023 il 69% delle persone viveva in un'abitazione di proprietà del proprio nucleo familiare, secondo Eurostat.

Dove ha senso affittare e dove domina l'acquisto?

Un mercato degli affitti sviluppato esiste a Varsavia, Cracovia, Wrocław, nella Tricity, a Poznań, Szczecin e Katowice. Al di là di questi l'offerta in affitto si dirada in fretta: gli affitti di immobili sono pubblicizzati in circa 550 località polacche contro circa 1.250 per le vendite, quindi in gran parte del paese l'acquisto rimane la via tipica per accedere a un'abitazione.

Com'è fatto un immobile pubblicizzato in affitto in Polonia?

L'immobile mediano pubblicizzato in affitto in Polonia misura 45 m², a un canone mediano richiesto di 2.800 zł al mese, secondo i dati degli annunci di Seeki.eu ad agosto 2026. La superficie è il motivo principale per cui il canone di sintesi di una città e il suo canone al metro quadro possono posizionarsi diversamente. Cracovia e Gdynia condividono un canone mediano di 3.000 zł, ma Cracovia chiede 70,6 zł al metro quadro contro i 66,1 zł di Gdynia, perché gli appartamenti in offerta a Cracovia sono più piccoli, con una mediana di 44 m² contro 49 m².

Conviene affittare o comprare a Varsavia?

Alle mediane, un immobile a Varsavia chiede 86,3 zł al metro quadro al mese in affitto e 17.573 zł al metro quadro in acquisto, secondo i dati degli annunci di Seeki.eu ad agosto 2026. Su quelle due cifre, il prezzo richiesto di un appartamento vale circa 17 anni del suo canone richiesto, e un proprietario che affittasse alla mediana renderebbe lordo circa il 5,9% l'anno prima di costi, imposte e mesi di sfitto. Sono entrambe cifre richieste, quindi trattale come il punto di partenza di una trattativa e non come il suo esito.

Fonti e metodo

I canoni mediani provengono dagli annunci di affitto di immobili attivi aggregati su Seeki.eu, rilevati ad agosto 2026, con prezzi in złoty, nella fascia da 500 a 30.000 zł al mese. È presentata la mediana anziché la media per una maggiore tenuta rispetto agli annunci estremi, insieme al canone al metro quadro, che è la mediana del canone di ciascun annuncio diviso per la sua superficie. La tabella include le città con almeno 100 annunci di affitto attivi che soddisfano quelle condizioni, e la città è quella a cui l'indirizzo di un annuncio si risolve nella nostra gerarchia di località. I conteggi degli annunci in affitto e in vendita, i conteggi delle località e le quote di concentrazione provengono dallo stesso insieme di annunci attivi senza applicare la fascia di prezzo. I dati si aggiornano continuamente, quindi i valori cambiano tra una lettura e l'altra, e i conteggi qui riportati sono sensibilmente più bassi rispetto alla rilevazione di luglio 2026. Si tratta di canoni richiesti, non di dati ricavati da contratti firmati: un canone pubblicizzato è quello che vuole il proprietario, e il canone pattuito è di solito più basso.

Le cifre esterne sono attribuite dove compaiono. La ripartizione europea per titolo di godimento, il 69% della popolazione UE in abitazioni di proprietà e il 31% in affitto nel 2023, e la quota di inquilini del 52% in Germania, provengono dalla pubblicazione interattiva 2024 di Eurostat sull'abitare. Il tetto al canone tedesco è il paragrafo 556d del codice civile tedesco (Bürgerliches Gesetzbuch), che limita il canone pattuito all'inizio di una nuova locazione nei mercati tesi designati al 10% sopra il canone di riferimento locale e il cui potere di designazione scade alla fine del 2029. L'imposta del 2% sugli atti di diritto civile viene dall'amministrazione fiscale polacca, podatki.gov.pl. Per le transazioni concluse anziché i prezzi richiesti, le fonti polacche autorevoli sono l'Istituto centrale di statistica (Główny Urząd Statystyczny) e la Banca Nazionale di Polonia, che pubblicano entrambe più tardi e a una geografia più grossolana degli annunci in tempo reale. Questo articolo è un orientamento, non una consulenza di investimento.

Gli annunci di affitto e i prezzi aggiornati per città specifiche si trovano sulla pagina della Polonia su Seeki.eu, da cui puoi andare direttamente agli appartamenti in affitto in Polonia e leggere i prezzi nella valuta che scegli. Se stai valutando l'acquisto invece dell'affitto, confronta i prezzi richiesti sulla pagina del prezzo al m² per la Polonia e i valori di vendita città per città in prezzo degli immobili al m² nelle città polacche.