Prezzi degli immobili al metro quadro nelle città polacche nel 2026

Il prezzo al metro quadro è il modo più diretto per confrontare le città. Elimina le differenze di superficie e mostra quanto costa davvero un'abitazione in una determinata zona. I valori riportati di seguito sono prezzi mediani richiesti per immobili presenti negli annunci di vendita attivi su Seeki.eu, non prezzi di transazione. La distinzione è rilevante: il prezzo richiesto è ciò che il venditore vuole ottenere, mentre il prezzo di transazione è quello effettivamente pagato, di solito da qualche punto percentuale fino a diversi punti percentuali in meno.

Ultima revisione: 2026-08-12. Ogni prezzo qui sotto è stato ricalcolato dagli annunci in tempo reale di Seeki.eu a quella data. Seeki.eu non è un consulente fiscale né legale, quindi la nota sull'imposta di trasferimento nelle domande frequenti è un orientamento e non una consulenza: verifica il tuo caso con un notaio o un commercialista polacco prima di impegnarti. Metodo e fonti sono in fondo all'articolo.

Qual è il prezzo al metro quadro nelle città polacche nel 2026?

Venti tra i maggiori mercati urbani polacchi vanno dai 17.550 zł/m² di Varsavia fino ai 7.600 zł/m² di Częstochowa, nei dati degli annunci di Seeki.eu al 12 agosto 2026. I dati riguardano immobili messi in vendita, con prezzi in złoty. Per ogni città è indicato il valore mediano e l'intervallo tra il primo e il terzo quartile, ossia la fascia che comprende la metà centrale degli annunci.

Città	Mediana zł/m²	Intervallo tipico (25–75%)	Annunci
Varsavia	17.550	14.845–20.972	7.686
Cracovia	15.920	14.160–18.455	4.337
Gdańsk	15.181	12.646–19.507	2.428
Gdynia	13.900	11.227–19.006	1.044
Wrocław	13.386	11.641–15.528	3.052
Poznań	12.682	11.025–14.517	2.664
Katowice	10.900	8.936–12.758	1.242
Lublin	10.500	9.433–11.800	1.293
Białystok	10.500	8.817–12.484	1.016
Szczecin	10.393	8.913–12.605	942
Rzeszów	10.300	8.943–12.050	1.359
Olsztyn	10.131	8.678–12.056	389
Bydgoszcz	10.117	8.455–11.423	1.135
Toruń	10.062	8.740–11.644	751
Kielce	9.740	8.158–11.300	555
Łódź	9.500	8.204–10.959	1.987
Zielona Góra	9.484	8.545–10.800	517
Gliwice	8.906	7.647–10.300	456
Gorzów Wielkopolski	7.982	6.846–9.484	414
Częstochowa	7.600	6.427–8.490	657

Varsavia rimane il mercato più costoso del paese con 17.550 zł/m², ma la distanza dal gruppo inseguitore è più stretta di quanto suggerisca la sua reputazione: Cracovia chiede il 91% della mediana di Varsavia e Gdańsk l'86%. Gdynia, Wrocław e Poznań formano un secondo gruppo netto tra 12.682 e 13.900 zł/m². La parte centrale della classifica è molto compatta, con otto città da Katowice fino a Toruń racchiuse in una fascia di circa l'8%, quindi chi sceglie tra loro sta in realtà scegliendo su lavoro e trasporti più che sul prezzo. Częstochowa chiude la classifica come il centro più economico tra i maggiori considerati qui, con 7.600 zł/m².

Quanto sono saliti i prezzi degli immobili polacchi dal 2015?

I prezzi sono saliti di circa due volte e mezza nell'ultimo decennio, e l'aumento è stato in larga misura simile in tutto il paese. La misura più pulita è quella della Banca Nazionale di Polonia (Narodowy Bank Polski, o NBP) e della sua banca dati BaRN sui prezzi delle abitazioni, che segue in modo coerente dal 2006 le stesse 16 capitali di voivodato più Gdynia e pubblica ogni trimestre i prezzi medi di offerta e di transazione.

Sul mercato primario, dove i promotori vendono unità di nuova costruzione, il prezzo medio richiesto a Varsavia era di 7.789 zł/m² nel quarto trimestre del 2015 e di 18.056 zł/m² nel primo trimestre del 2026, l'ultimo trimestre pubblicato da NBP. È un rialzo del 132%. Le altre sei maggiori città, prese come gruppo, sono passate da 6.068 a 14.587 zł/m², un rialzo del 140%. Le dieci restanti capitali regionali sono passate da 4.977 a 11.883 zł/m², un rialzo del 139%.

Zielona Góra era la più economica delle 17 città in entrambi i trimestri ed è salita di più in termini percentuali, da 3.870 a 9.581 zł/m², un rialzo del 148%. La crescita è andata in senso opposto al livello dei prezzi: Varsavia partiva dalla base più alta ed è salita meno di ogni altro gruppo, mentre il mercato più economico è cresciuto più in fretta. Per un acquirente questo conta più del dato di sintesi: misurata su Varsavia, Zielona Góra costava il 50% della capitale al metro nel 2015 e il 53% nel 2026, quindi lo sconto delle città economiche si è ristretto anziché allargarsi.

Le nostre cifre si allineano a quella serie. La mediana di Seeki.eu per un immobile a Varsavia al 12 agosto 2026 era di 17.550 zł/m², contro la media NBP del primo trimestre di 18.056 zł/m² sul mercato primario e 18.919 zł/m² sul secondario. Le due grandezze sono misurate in modo diverso, la nostra è una mediana su entrambi i mercati e quella NBP una media all'interno di ciascuno, quindi uno scarto di qualche punto percentuale è quanto ci si aspetta e non una discrepanza.

Che differenza c'è tra mercato primario e mercato secondario?

Il mercato primario comprende le unità vendute per la prima volta da un promotore immobiliare. Il mercato secondario riguarda la rivendita di case già abitate. I prezzi richiesti sul mercato primario sono di norma i più alti dei due nella stessa città, poiché riguardano unità nuove in condizioni da developer e spesso con costi di gestione più contenuti.

La serie NBP per il primo trimestre del 2026 mostra quanto sia disomogeneo quel divario. Nelle sette maggiori città il mercato primario chiedeva 15.637 zł/m² contro 15.138 del secondario, un sovrapprezzo di circa il 3%. Nelle dieci restanti capitali regionali il sovrapprezzo era molto più ampio, 11.883 contro 9.725, cioè il 22%. Varsavia lo ribalta: il mercato secondario chiedeva 18.919 zł/m² contro 18.056 del primario. La spiegazione probabile è la posizione più che lo stato, dato che lo stock di rivendita della capitale sta nei quartieri centrali mentre il nuovo sviluppo è spinto verso i margini della città.

Le mediane nella tabella sopra combinano entrambi i mercati, quindi per una decisione specifica vale la pena restringere la ricerca a uno solo di essi sulla pagina del prezzo al m² per la Polonia.

Metodologia

Le cifre della tabella provengono dagli annunci di vendita di immobili attivi su Seeki.eu, ricalcolate il 12 agosto 2026. Sono inclusi solo gli annunci con prezzi in złoty e un prezzo al metro compreso tra 1.000 e 60.000 zł, il che esclude voci errate e anomale. Per ogni città è presentata la mediana anziché la media, perché la mediana è più robusta rispetto a un numero limitato di immobili dal valore molto elevato. Una città è inclusa solo se almeno 100 annunci superano quei filtri, e le 20 della tabella sono tra i maggiori mercati urbani del paese più che un elenco esaustivo di ogni città che supera la soglia. Seeki.eu porta decine di migliaia di annunci di vendita di immobili in Polonia, in paesi e villaggi oltre che nelle città qui sopra, e i dati si aggiornano continuamente con l'arrivo di nuovi annunci, quindi la mediana di una città può variare tra una lettura e l'altra. Si tratta di prezzi richiesti, non di prezzi di transazione.

Il confronto decennale usa una fonte diversa, e lo fa deliberatamente. I nostri dati sugli annunci non risalgono al 2015, quindi ogni cifra storica proviene dalla banca dati BaRN della Banca Nazionale di Polonia sui prezzi di offerta e di transazione, che copre le 16 capitali di voivodato più Gdynia. Dove le due fonti compaiono affiancate, la differenza di metodo è dichiarata nella frase.

Domande frequenti

Si tratta di prezzi di transazione o di prezzi richiesti?

Prezzi richiesti. Mostrano ciò che i venditori chiedono negli annunci attivi su Seeki.eu. Il prezzo a cui un immobile viene effettivamente venduto è di solito più basso, e il divario tra prezzo richiesto e prezzo di transazione si allarga nei periodi di domanda più debole e nelle città con eccesso di offerta. Per le transazioni concluse le fonti polacche autorevoli sono la serie sulle transazioni di NBP e l'Istituto centrale di statistica (Główny Urząd Statystyczny), che pubblicano entrambe più tardi e a una geografia più grossolana.

Perché la mediana e non la media?

La media viene distorta da un numero ristretto di annunci molto costosi, come ad esempio immobili di pregio nel centro città. La mediana indica l'annuncio centrale, quello con metà del mercato sopra e metà sotto, e riflette meglio la situazione che un acquirente tipico si troverà ad affrontare. La fascia interquartile della tabella fa il resto del lavoro: mostra la banda in cui ricade la metà centrale degli annunci, il che dice quanto è ampio un mercato oltre a dove sta il suo centro.

Quale città polacca è la più cara e quale la meno cara?

Delle 20 città di questa tabella la più cara è Varsavia, con una mediana di 17.550 zł/m², e la meno cara è Częstochowa, con 7.600 zł/m², nei dati degli annunci di Seeki.eu al 12 agosto 2026. Varsavia vale circa 2,3 volte Częstochowa al metro quadro. La classifica attuale con i valori in tempo reale per ogni regione e città polacca si trova sulla pagina del prezzo al m² per la Polonia.

Come si confrontano queste cifre con i dati della Banca Nazionale di Polonia?

Da vicino, una volta tenuto conto del metodo. Per Varsavia nel primo trimestre del 2026, NBP ha registrato prezzi medi di offerta di 18.056 zł/m² sul mercato primario e 18.919 zł/m² sul secondario. La nostra mediana su entrambi i mercati al 12 agosto 2026 era di 17.550 zł/m². NBP pubblica medie per 17 città con un ritardo trimestrale, quindi è la serie storica migliore, mentre gli annunci in tempo reale rispondono meglio alla domanda su quanto viene chiesto oggi per un immobile.

Quale imposta paga chi compra un immobile in Polonia?

Comprare un immobile di seconda mano in Polonia comporta un'imposta del 2% sugli atti di diritto civile (podatek od czynności cywilnoprawnych, o PCC) sul prezzo di acquisto, secondo podatki.gov.pl, il portale ufficiale dell'amministrazione fiscale polacca. Dal 31 agosto 2023 chi compra la prima casa ne è esente. Gli acquisti di nuova costruzione da un promotore restano fuori dal PCC perché scontano invece l'IVA. Onorari notarili, diritti per il registro fondiario e ipotecario ed eventuale provvigione di agenzia si aggiungono sopra.

Con quale frequenza vengono aggiornati questi dati?

Le mediane di questo articolo sono una fotografia scattata il 12 agosto 2026 e aggiornata a ogni revisione. I dati sottostanti cambiano ogni giorno man mano che gli annunci arrivano e vengono venduti, e il valore attuale per ogni città polacca è sulla pagina del prezzo al m² per la Polonia. Salvando una ricerca per una città su Seeki.eu ricevi un riepilogo quotidiano dei nuovi risultati e dei ribassi di prezzo.

Fonti

Prezzi mediani richiesti, fasce interquartili e numero di annunci sono dati di prima parte di Seeki.eu, ricalcolati dagli annunci di vendita di immobili pubblicati in tempo reale il 12 agosto 2026 con i filtri descritti nella metodologia qui sopra.

Ogni cifra storica, ogni confronto tra primario e secondario e ogni media trimestrale del 2026 provengono dalla banca dati BaRN sui prezzi delle abitazioni della Banca Nazionale di Polonia, pubblicata nell'ambito del suo rapporto trimestrale sui prezzi degli immobili residenziali e commerciali. I trimestri citati sono il quarto del 2015 e il primo del 2026, l'ultimo pubblicato al 12 agosto 2026, e la copertura è quella delle 16 capitali di voivodato più Gdynia.

Le cifre sull'imposta di trasferimento provengono da podatki.gov.pl, il servizio informativo ufficiale dell'amministrazione fiscale polacca, che indica l'imposta del 2% sugli atti di diritto civile per gli acquisti residenziali di seconda mano e l'esenzione per la prima casa in vigore dal 31 agosto 2023. Per i prezzi realizzati anziché pubblicizzati, le autorità sono la serie sulle transazioni di NBP e l'Istituto centrale di statistica. Nessuna cifra di questo articolo è tratta da loro.

I valori al metro in tempo reale dicono dove si colloca oggi ciascuna città, e questo articolo dice cosa significano quei numeri. Parti dalla pagina della Polonia, restringi agli appartamenti in vendita, e usa la pagina del prezzo al m² per la Polonia per ancorare una città al resto del paese. Per il quadro più ampio, vedi come si confrontano le città polacche con altri 30 mercati europei e quale tra Varsavia, Cracovia e Danzica si adatta a quale acquirente. Per i dettagli legali sull'acquisto, inclusi i permessi per acquirenti extra-UE e le imposte, consulta Acquistare casa in Polonia da straniero (Guida 2026).