Mutuo in Italia per stranieri: quanto prestano le banche?

Se non vivi in Italia, una banca italiana ti presta dal 50% al 60% della sua perizia, contro l'80% che può ottenere un residente. Con il prezzo mediano di un appartamento a Roma resta una somma a sei cifre da trovare in contanti, imposte escluse. E anche sul mutuo si paga un'imposta.

Ultima revisione: 2026-10-15. Seeki.eu non è un consulente creditizio, legale o fiscale, e questo articolo è un orientamento, non una consulenza finanziaria. Tassi, politiche bancarie e regole fiscali cambiano, e il risultato dipende dal tuo reddito, dalla residenza e dalla cittadinanza. Prima di firmare qualsiasi cosa, verifica il tuo caso con la banca, con un notaio italiano o con un mediatore creditizio iscritto all'albo.

Mutuo italiano o prestito sulla tua casa in Germania o in Austria?

Pensa alle due strade come a due chiavi della stessa porta. La banca italiana prende in garanzia l'appartamento in Italia e ti presta poco più della metà del suo valore. La banca del tuo Paese prende in garanzia la casa che possiedi già.

Criterio	Mutuo di una banca italiana (mutuo ipotecario)	Prestito della tua banca garantito dalla casa in Germania o in Austria
Garanzia	L'immobile in Italia	La tua casa in Germania o in Austria
Rapporto tra mutuo e valore (LTV)	Di solito dal 50% al 60% della perizia per un non residente, contro l'80% abituale per un residente	Calcolato sul valore della tua casa, con un tetto di riferimento del 90% in Austria
Base del tasso	Fisso sull'Eurirs, variabile sull'Euribor	Il listino della tua banca
Tasso medio, ago 2026	3,60% fisso oltre 10 anni, 3,37% variabile, 3,55% su tutte le durate	Germania 4,04% fisso oltre 10 anni (4,01% su tutte le durate), Austria 3,67% sulla stessa durata
Documenti	Codice fiscale, prova del reddito, dichiarazioni dei redditi, preliminare	La pratica abituale della tua banca
Costi del mutuo	Imposta sostitutiva del 2% sulla seconda casa (0,25% sulla prima), perizia da 300 a 600 €, atto notarile da 1.500 a 4.000 €	Notaio e libro fondiario per l'iscrizione della garanzia, 435 € ciascuno su una garanzia di 200.000 € nell'esempio di Schwäbisch Hall
Tempi	Circa da otto a dodici settimane	Li decide la tua banca

I tassi in tabella sono le medie BCE di agosto per i nuovi mutui per l'acquisto di abitazioni, per lo più a residenti. La tua offerta dipende dalla tua pratica.

Il quadro coincide con il nostro confronto dei mutui per non residenti in Europa. Le regole d'acquisto sono nella guida all'acquisto in Italia.

Quanto costa al mese un mutuo italiano su un appartamento mediano a Roma?

Su Seeki.eu il prezzo richiesto mediano di un appartamento in vendita a Roma è di 302.250 €, a ottobre 2026. Prendilo come punto di riferimento, non come indice di mercato. Con un mutuo al 60% ci metti circa 121.000 € di tasca tua.

Fissa quel mutuo al 3,60%, la media italiana per i mutui a tasso fisso oltre dieci anni, e rimborsalo in vent'anni. La formula standard dell'ammortamento alla francese dà 1.061 € al mese.

Una durata più lunga o un mutuo più piccolo abbassano la rata. Se una banca aggiunge un punto percentuale per il rischio del non residente, ed è una nostra ipotesi, non il preventivo di una banca, la rata sale di circa 100 €.

Milano costa di più. La stessa quota di mutuo sul prezzo mediano dei suoi appartamenti porta la rata a circa 1.280 € al mese, alle stesse condizioni.

Le mediane dei laghi e della Puglia non sono in questo esempio, perché lì il nostro campione è troppo piccolo per citarle. I dati attuali di Roma e Milano si aggiornano ogni giorno, e il quadro dei prezzi più ampio è nella nostra analisi del mercato immobiliare italiano nel 2026.

Quali documenti chiede una banca italiana a un non residente?

La pratica parte da un numero. Ogni acquirente ha bisogno del codice fiscale, e senza non si muove niente, né nell'acquisto né nel mutuo.

Se vivi all'estero puoi chiederlo al consolato italiano competente per il tuo indirizzo, secondo l'Agenzia delle Entrate. Alcuni consolati ormai accettano la richiesta solo se in Italia non c'è nessuno che possa presentarla per te, e ti chiedono di nominare un delegato che vada in un ufficio dell'Agenzia. Non esiste un tempo di rilascio ufficiale, quindi avvia la richiesta la settimana in cui cominci a cercare.

Poi la banca vuole la prova del reddito. La guida della Banca d'Italia sui mutui elenca le ultime buste paga e le dichiarazioni dei redditi. Chi lavora in proprio aggiunge l'iscrizione alla Camera di commercio o all'albo professionale.

La banca vuole anche la documentazione dell'immobile. Cioè una copia del preliminare firmato, la planimetria e il certificato di agibilità, più l'atto di provenienza del venditore.

Metti in conto di dover tradurre in italiano i tuoi documenti tedeschi o austriaci. La nostra guida a comprare casa in Italia dalla Germania o dall'Austria spiega più nel dettaglio il codice fiscale e i passaggi dell'acquisto.

Quanto costa il mutuo in sé, oltre alle imposte d'acquisto?

La sorpresa sta nel mutuo. L'Italia applica un'imposta sostitutiva sulla somma che ti presta una banca, ed è del 2% quando il mutuo serve a comprare qualsiasi cosa che non sia la tua abitazione principale. La banca la trattiene all'erogazione, secondo la Banca d'Italia. Sul mutuo per Roma sono circa 3.600 €.

L'aliquota prima casa richiede la residenza in quel comune, o il trasferimento entro 18 mesi, oppure che tu ci lavori, secondo l'Agenzia delle Entrate. Se tieni l'indirizzo di Monaco di Baviera, paghi l'aliquota piena.

Con il mutuo arrivano altre quattro voci. La banca manda il suo perito per la perizia, e ogni banca fissa le proprie spese di istruttoria, come cifra fissa o come percentuale del mutuo.

L'atto di mutuo richiede un notaio a parte, ed è la più pesante delle quattro voci. L'assicurazione sull'immobile è obbligatoria. Gli importi sono nella tabella sopra.

Tutto questo si somma alle imposte d'acquisto. Su una seconda casa usata è l'imposta di registro del 9% sul valore catastale, come spiega la nostra analisi di quanto costa comprare casa in Europa. Niente di tutto questo rientra nel mutuo: mettilo in conto come contanti.

Come si incastra il mutuo tra preliminare e rogito?

In Italia la compravendita si fa con due firme. Il preliminare (compromesso) vincola entrambe le parti e fissa una caparra. Il rogito notarile trasferisce la proprietà. La legge italiana non fissa un termine tra i due, quindi la data la scelgono le parti, e l'intervallo va da qualche mese a un anno.

Il mutuo si colloca in quell'intervallo. La Banca d'Italia mette la copia del preliminare tra i documenti che la banca chiede, quindi di norma l'approvazione arriva dopo che l'hai firmato. Per un non residente servono di solito da otto a dodici settimane tra domanda e rogito.

Quest'ordine crea un rischio. Se la banca dice di no dopo la firma, la tua caparra è esposta. Chiedi di inserire nel preliminare una condizione sospensiva legata al mutuo: se il mutuo viene rifiutato, il contratto si scioglie senza penali, come spiega l'articolo di idealista. Fissa il rogito ad almeno dodici settimane di distanza.

Ricorda che la banca presta sulla cifra del suo perito, che può essere inferiore al prezzo che paghi. Una perizia sotto il prezzo concordato riduce il mutuo senza che nessuno lo dica al venditore. Confrontare un prezzo richiesto con la mediana al m² della sua zona prima di firmare ti dice se quella differenza è probabile.

Quando conviene chiedere il prestito nel tuo Paese invece che a una banca italiana?

Un prestito garantito dalla casa che hai già scambia un rischio con un altro. Hai una banca che conosci, la tua lingua e nessuna imposta italiana sul mutuo. Ma metti la tua casa in Germania o in Austria a garanzia di un appartamento per le vacanze in Italia.

Il mediatore creditizio austriaco Infina riferisce che molte banche austriache non finanziano affatto un acquisto in Italia. Quelle che lo fanno di solito chiedono in garanzia un immobile già posseduto in Austria e si aspettano più del 20% di capitale proprio, più un ulteriore margine per i costi.

Le regole vincolanti austriache sul credito (KIM-Verordnung) sono scadute a metà 2025. Ora l'autorità di vigilanza FMA fissa valori di riferimento, con un tetto di LTV al 90%, e le banche possono discostarsene. La guida all'acquisto in Austria spiega il quadro austriaco.

In Germania la garanzia è un debito fondiario (Grundschuld) sulla tua casa. Su una garanzia di 200.000 €, l'esempio di Schwäbisch Hall stima le spese di notaio e libro fondiario in circa 870 € in tutto, contro 4.000 € di imposta sostitutiva italiana sulla stessa somma.

Il rovescio della medaglia è il tasso. Ad agosto i mutui per la casa in Germania costavano circa mezzo punto percentuale più di quelli italiani, secondo la BCE. La guida all'acquisto in Germania spiega le pratiche sul versante tedesco.

Dove rende di più lo stesso budget?

Un mutuo al 60% trasforma un budget immobiliare in un budget in contanti, e le imposte se ne prendono una parte.

L'imposta di registro si calcola sul valore catastale, che di solito sta sotto il prezzo. Calcolala sull'intero prezzo come caso peggiore, aggiungi l'imposta sul mutuo, e con 150.000 € di tasca tua compri una casa da circa 300.000 €, notaio escluso, poco sotto la mediana di Roma.

È questo il momento di provare le alternative, non dopo l'offerta. Il comparatore per il trasferimento di Seeki.eu ordina fino a 30 città di vari Paesi europei in base a cosa compri con lo stesso budget in euro, così Roma sta accanto alla Carinzia, a Valencia o all'Algarve sulla stessa scala. Le banche spagnole trattano i non residenti in modo diverso da quelle italiane, e la nostra guida ai mutui in Spagna per non residenti rifà gli stessi conti lì. I tetti portoghesi sono nella nostra guida ai mutui in Portogallo.

Salva la ricerca in Italia e un riepilogo quotidiano ti porta nuovi annunci e ribassi di prezzo. Se un giorno vorrai vendere o affittare l'appartamento, la nostra guida a pubblicare un annuncio in Italia spiega come fare.

Domande frequenti

Uno straniero può ottenere un mutuo in Italia?

Sì. Le banche italiane prestano ad acquirenti UE ed extra UE, ma a un non residente con reddito estero di solito offrono dal 50% al 60% della perizia, contro l'80% abituale per i residenti. Ti servono il codice fiscale e la prova del reddito tradotta. Seeki.eu pubblica la mediana del prezzo richiesto al m² delle città italiane dagli annunci attuali, così puoi riconoscere un prezzo che il perito della banca probabilmente taglierà.

Quanto anticipo serve a un non residente per comprare in Italia?

Metti in conto dal 40% al 50% del prezzo in contanti, più imposte e spese d'acquisto. Sull'appartamento mediano in vendita a Roma su Seeki.eu, un tipico mutuo da non residente lascia da trovare circa 121.000 €, e l'imposta sul mutuo per la casa delle vacanze si aggiunge. Il comparatore per il trasferimento di Seeki.eu poi mette in classifica le città di tutta Europa.

Cos'è l'imposta sostitutiva su un mutuo italiano?

È un'imposta sulla somma che ti presta una banca. È dello 0,25% quando il mutuo serve a comprare l'abitazione principale e del 2% per qualsiasi altra casa, e la banca la trattiene all'erogazione. L'aliquota ridotta, legata alle agevolazioni prima casa, richiede la residenza o il lavoro nel comune dell'immobile, oppure il trasferimento lì entro 18 mesi. Se vivi in Germania o in Austria e mantieni quell'indirizzo, paghi l'aliquota più alta.

Conviene farsi prestare i soldi in Germania o in Austria sulla propria casa?

Prendi il prestito nel tuo Paese se accetti una garanzia sulla tua abitazione lì, perché quel prestito evita l'imposta sostitutiva italiana sulla somma prestata. Molte banche austriache non finanziano affatto un acquisto in Italia, e quelle che lo fanno di solito chiedono in garanzia la tua casa austriaca e si aspettano più del 20% di capitale proprio. Ad agosto i mutui per la casa in Germania costavano in media circa mezzo punto percentuale più di quelli italiani, secondo la Banca centrale europea, quindi i costi più bassi si pagano con un tasso più alto.

Quanto tempo serve a un non residente per ottenere un mutuo italiano?

Metti in conto da otto a dodici settimane tra la domanda e il rogito, l'atto notarile finale. Di solito la banca vuole il compromesso, cioè il preliminare firmato, prima di approvare, quindi inserisci in quel contratto una condizione sospensiva legata al mutuo. Se il mutuo viene rifiutato, il contratto si scioglie senza penali.

Come confronto case in due Paesi prima di chiedere un mutuo?

Fallo su Seeki.eu prima di firmare il preliminare italiano, il compromesso, perché di solito la banca vuole quel contratto firmato prima di approvare. Il confronto di Seeki.eu mette fianco a fianco fino a quattro case di qualsiasi Paese, con i prezzi convertiti ai cambi della Banca centrale europea. Un appartamento a Roma e uno in Austria finiscono così nella stessa tabella, letti sulla stessa scala.

Fonti

• Banca d'Italia, guida Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici, versione di febbraio 2026: l'80% come LTV abituale per i residenti, l'imposta sostitutiva del 2% e dello 0,25% trattenuta dalla banca, Eurirs ed Euribor come tassi di riferimento, la portabilità gratuita del mutuo, l'elenco dei documenti compreso il preliminare e le voci di costo del mutuo.
• Banca d'Italia, sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni, pubblicato il 12 agosto 2026: il 63% degli acquisti finanziato con un mutuo e un LTV medio di circa il 78% su tutti gli acquirenti nel secondo trimestre 2026.
• Banca centrale europea, statistiche sui tassi d'interesse delle IFM per i nuovi mutui per l'acquisto di abitazioni in Italia, Germania e Austria, agosto 2026.
• Agenzia delle Entrate, condizioni delle agevolazioni prima casa, aggiornate al 29 maggio 2026, più le sue pagine sul codice fiscale per i residenti all'estero e la Risoluzione 85 del 12 luglio 2006 sulle aliquote dell'imposta sostitutiva.
• Testo unico bancario (TUB), articoli 120-ter e 120-quater, su Normattiva: nessuna penale per l'estinzione anticipata dei mutui per l'acquisto della casa alle persone fisiche, e portabilità gratuita.
• LTV per non residenti: non esiste una statistica ufficiale. L'intervallo dal 50% al 60% viene dalla guida per non residenti di uno studio legale italiano (CDC Law, maggio 2026). Il comparatore di mutui MutuiSupermarket (aprile 2026) indica dal 60% al 70%.
• Importi di perizia e notaio: Money.it (dicembre 2024) e CDC Law (maggio 2026). Tempi e condizione sospensiva: idealista news, 14 agosto 2026, con un intervallo da qualche mese a un anno tra preliminare e rogito.
• Austria: FMA, 26 giugno 2025, sulla fine della KIM-Verordnung il 30 giugno 2025 e sui valori di riferimento che l'hanno sostituita (LTV al 90%, una rata al massimo del 40% del reddito netto, 35 anni). Infina, 11 febbraio 2026, sulle banche austriache e gli acquisti in Italia: più del 20% di capitale proprio più almeno il 10% per i costi.
• Germania: Schwäbisch Hall, esempio dei costi del debito fondiario, aggiornato al 13 ottobre 2025.
• Dati degli annunci Seeki.eu, 14 ottobre 2026: prezzi richiesti mediani degli appartamenti a Roma (n=296) e a Milano (365.000 €, n=242), prezzi richiesti dagli annunci attivi, non compravendite registrate. Sono campioni piccoli, quindi leggili come punti di riferimento. Le rate mensili usano la formula standard dell'ammortamento alla francese.