Mutuo in Spagna per non residenti: quanto ti prestano?

Le banche spagnole prestano anche ai non residenti, ma fai i conti con il 60-70% del valore dell'immobile, mentre un residente arriva di solito all'80%. Sull'appartamento mediano in vendita ad Alicante su Seeki.eu, un mutuo al 70% costa 867 € al mese. Il difficile è l'anticipo.

Ultima revisione: 2026-10-15. Seeki.eu non è un consulente creditizio, legale o fiscale, e questo è un orientamento, non una consulenza. Politiche bancarie, tassi e limiti cambiano, e le tue condizioni dipendono dal reddito, dalla residenza fiscale e dall'immobile. Prima di firmare qualsiasi cosa, verifica il tuo caso con la banca, con un intermediario del credito registrato o con un avvocato spagnolo.

Come cambiano le condizioni del mutuo in Spagna tra residenti e non residenti?

Pensa al mutuo spagnolo come a un solo contratto con due listini. La legge che ti tutela è la stessa, che tu viva a Madrid o a Monaco di Baviera. Un residente si fa prestare fino all'80% del prezzo. Tu meno, e spesso per meno anni.

Condizione	Residente in Spagna	Non residente
Rapporto tra mutuo e valore (LTV)	Fino all'80% del valore più basso tra prezzo e perizia	Più basso, di solito dal 60% al 70%; seconde case al 60% da Bankinter, dal 70% all'80% da Unicaja
Base di calcolo	Valore più basso tra prezzo e perizia	Stessa regola
Durata massima	Fino a 30 anni	Più breve; nessuna banca pubblica il dato
Età all'ultima rata	Di norma non oltre 75 anni	Uguale
Verifica creditizia	Centrale dei rischi del Banco de España	In più, la storia creditizia nel tuo Paese
Identità e fisco	Documento d'identità spagnolo	Numero di identificazione per stranieri (NIE) o passaporto, più un certificato di residenza fiscale
Chi paga notaio, registro e imposta di bollo sul mutuo	La banca	La banca
Periodo di attesa legale prima della firma	10 giorni di calendario	10 giorni di calendario

Banco Sabadell, una delle grandi banche retail spagnole, calcola il mutuo sul valore più basso tra perizia e prezzo, e dice che il limite per i non residenti "di solito è più basso". Bankinter e Unicaja indicano i loro tetti per le seconde case, che sono la maggior parte degli acquisti dei non residenti. Nessuna banca spagnola pubblica un tetto fisso per i non residenti, quindi conviene fare i conti con un 60-70%.

Il confronto tra la Spagna e altri nove mercati è nella nostra guida ai mutui per non residenti nell'UE. L'acquisto vero e proprio, dal contratto di prenotazione al rogito, è nella guida all'acquisto in Spagna.

Quanto costa un mutuo da non residente su un appartamento mediano ad Alicante?

Il vero biglietto d'ingresso è l'anticipo. La rata mensile è il problema minore.

Su Seeki.eu il prezzo richiesto mediano di un appartamento ad Alicante è di 259.900 €, a ottobre 2026. Ecco i conti per quell'appartamento con tre livelli di LTV, ognuno al tasso medio spagnolo sui nuovi mutui casa.

Scenario	Mutuo	Anticipo	Rata mensile (3,04%, 25 anni)
Residente, 80%	207.920 €	51.980 €	990 €
Non residente, 70%	181.930 €	77.970 €	867 €
Non residente, 60%	155.940 €	103.960 €	743 €

Le rate usano la formula standard dell'ammortamento alla francese. Se una banca ti applica un tasso più alto di un punto pieno, il mutuo al 70% costa circa 100 € in più al mese.

Ora aggiungi le imposte. La Comunitat Valenciana applica un'imposta di trasferimento del 9% su un'abitazione usata a questo prezzo, quindi con un tipico mutuo da non residente ti servono circa 101.000 € in contanti, prima di notaio, registro e avvocato. La banca presta sull'immobile. Le imposte le paghi tu.

La regola pratica di Sabadell tiene la rata sotto il 30% del reddito netto. La versione di questi conti per un acquirente olandese è in comprare casa in Spagna dai Paesi Bassi.

Nel 2026 i mutui spagnoli sono a tasso fisso o variabile?

La Spagna va in controtendenza. Ad agosto, bloccare il tasso per più di dieci anni costava meno che restare sul variabile.

I dati della Banca centrale europea sui nuovi mutui casa in Spagna danno il fisso oltre dieci anni al 2,76% ad agosto, sotto il variabile. L'istituto nazionale di statistica spagnolo, l'INE, ha contato quasi due mutui casa su tre a tasso fisso tra quelli registrati a luglio.

In Spagna il variabile segue l'Euribor a un anno più lo spread della banca, spesso dopo un primo periodo a tasso fisso, come mostrano le condizioni dei prodotti di Bankinter. Bankinter, per esempio, abbassa il tasso se sottoscrivi anche altri suoi prodotti. Confronta le offerte sul tasso annuo effettivo (TAE), che tiene conto di questi extra.

Sabadell dice che il tuo tasso può risultare più alto di quello di un residente. Fisso, variabile e misto sono tutti disponibili anche per te. I tassi di dodici Paesi, fianco a fianco, sono in quanto costa davvero comprare casa in Europa.

Quali documenti chiede una banca spagnola a un non residente?

La legge spagnola sui mutui, la Ley 5/2019, obbliga la banca a verificare sei cose prima di concedere il mutuo, e la verifica non può fartela pagare.

Le prime tre sono il lavoro, il reddito attuale e il reddito che puoi prevedere. Le altre tre sono patrimonio e risparmi, spese fisse e debiti in corso. La banca deve dirti quali prove verificabili fornire.

Deve anche consultare la centrale dei rischi del Banco de España (CIRBE). Lì non hai alcuno storico, a meno che tu non abbia già preso un prestito da un istituto spagnolo.

Per questo la pratica di un non residente è più corposa. Sabadell elenca quattro documenti in più:

• il numero di identificazione per stranieri (NIE) o un passaporto valido
• un certificato di residenza fiscale del tuo Paese
• la tua storia creditizia nel Paese in cui sei fiscalmente residente
• la prova di un lavoro e di un reddito stabili

In pratica, per il reddito servono buste paga o bilanci, dichiarazioni dei redditi ed estratti conto, tradotti in spagnolo. Un conto in una banca spagnola non è obbligatorio per legge, anche se Sabadell lo consiglia per pagare le rate.

Avvia subito la pratica del NIE, perché senza non si firma niente. La nostra guida passo per passo al NIE spiega consolati, appuntamenti e procure.

Chi paga i costi del mutuo in Spagna?

La divisione è netta. La Ley 5/2019 mette a carico della banca quasi tutti i costi legati al mutuo, e la legge spagnola sull'imposta di bollo rende la banca il soggetto passivo sull'atto di mutuo.

Costo	Chi paga	Base legale
Perizia dell'immobile (tasación)	Tu	Ley 5/2019, art. 14.1.e
Agenzia per le pratiche (gestoría)	Banca	Ley 5/2019, art. 14.1.e
Notaio per l'atto di mutuo	Banca	Ley 5/2019, art. 14.1.e
Iscrizione dell'ipoteca nel registro immobiliare	Banca	Ley 5/2019, art. 14.1.e
Imposta di bollo sull'atto di mutuo (AJD)	Banca	Legge sull'imposta di bollo, art. 29
Copie dell'atto	Chi le chiede	Ley 5/2019, art. 14.1.e
Commissione di apertura, se pattuita	Tu, una volta	Ley 5/2019, art. 14.4

La commissione di apertura (comisión de apertura) è facoltativa. Se la banca la applica, la legge dice che si paga una volta sola e copre tutta l'istruttoria.

La banca recupera margine sulle assicurazioni. Può chiedere una polizza danni sulla casa e una polizza a garanzia del rimborso, di solito sulla vita. Ma la Ley 5/2019 la obbliga ad accettare una polizza equivalente di un'altra compagnia, senza commissioni e senza peggiorare il mutuo. Così cade un'idea molto diffusa, cioè che la copertura vada presa per forza con la banca che presta.

L'acquisto è un capitolo a parte. Imposta di trasferimento, notaio e registro per l'atto di compravendita sono a carico tuo, regione per regione, come spiega il nostro confronto dei costi d'acquisto in Francia, Spagna e Germania.

Quanto ci vuole, e si può avere una pre-approvazione?

Un'indicazione la puoi avere presto. Un'offerta vincolante no, finché non ci sono un immobile e una perizia.

Sabadell descrive la sequenza. La banca valuta la tua solvibilità e ti consegna una scheda informativa precontrattuale (FIPRE) con condizioni indicative. È la cosa più vicina a una pre-approvazione, e non vincola la banca. Dopo la perizia dell'immobile, la banca emette il Prospetto informativo europeo standardizzato (FEIN), che è un'offerta vincolante per il periodo concordato.

Poi scattano i termini di legge. Il FEIN e una scheda standard di avvertenze devono arrivarti almeno 10 giorni di calendario prima della firma. Devi anche presentarti di persona da un notaio a tua scelta, entro il giorno prima della firma, per una spiegazione gratuita del contratto. Senza quel verbale l'atto non si può firmare.

Quindi metti in conto quei giorni tra l'offerta vincolante e la firma, più il tempo che richiedono il NIE e i documenti tradotti. Organizza il viaggio attorno all'appuntamento dal notaio, oppure prepara una procura con il tuo avvocato. Mentre la banca fissa la perizia, continua a tenere d'occhio le case in tutta la Comunitat Valenciana, nel caso la valutazione esca bassa.

Dove rende di più l'anticipo di un non residente?

A decidere la città sono i tuoi contanti, non il tuo reddito. Al 70% la banca copre la stessa quota ovunque, quindi l'anticipo cresce con la mediana.

Città	Prezzo mediano di un appartamento (Seeki.eu, 14 ott 2026)	Anticipo con LTV al 70%	Rata mensile al 3,04%, 25 anni
Spagna, tutti gli annunci	242.100 €	72.630 €	807 €
Alicante	259.900 €	77.970 €	867 €
Valencia	330.000 €	99.000 €	1.100 €
Barcellona	385.000 €	115.500 €	1.284 €
Madrid	460.000 €	138.000 €	1.534 €

Ad Alicante anche la superficie mediana degli appartamenti è maggiore che a Madrid, e la mediana del prezzo al metro quadro in ogni città spagnola mostra quanto la costa costi meno della capitale. L'imposta di trasferimento si aggiunge, e la fissa ogni regione.

Se in lista hai anche il Portogallo, leggi come trattano un acquirente straniero le banche portoghesi e la guida all'acquisto in Portogallo. Il capitolo sull'Italia, mutui in Italia per stranieri, è la prossima della serie.

Il comparatore per il trasferimento di Seeki.eu fa il percorso al contrario. Inserisci un budget in euro e ordina fino a 30 città europee in base a cosa compri con quella cifra. Così sai a quale mercato è adatto il tuo anticipo prima che una banca veda la tua pratica.

Domande frequenti

Un non residente può ottenere un mutuo in Spagna?

Sì. Le banche spagnole prestano a chi vive e paga le tasse all'estero, con le stesse tutele legali di un residente. Aspettati un LTV più basso, di solito tra il 60% e il 70% del valore più basso tra prezzo e perizia, contro l'80% dei residenti. Seeki.eu pubblica la mediana del prezzo al metro quadro di ogni città spagnola sugli annunci attuali, così puoi calcolare l'anticipo prima di fare domanda.

Quanto anticipo serve a un non residente per comprare in Spagna?

Metti in conto circa il 30% del prezzo di tasca tua, più l'imposta di trasferimento. Sull'appartamento mediano in vendita ad Alicante su Seeki.eu, un tipico mutuo da non residente ti lascia da pagare circa 78.000 €, e sopra c'è l'imposta di trasferimento del 9% della Comunitat Valenciana. Notaio, registro e avvocato per l'atto di compravendita sono ancora a parte, quindi mettili nel budget prima di prenotare un viaggio per le visite.

Quali sono i tassi dei mutui spagnoli per non residenti nel 2026?

Ad agosto 2026 i nuovi mutui casa in Spagna avevano un tasso medio del 3,04%, secondo i dati della Banca centrale europea, e i mutui a tasso fisso per più di dieci anni costavano meno dei variabili. Il variabile segue l'Euribor a un anno più lo spread della banca. Banco Sabadell, una grande banca spagnola, dice che il tuo tasso può essere più alto di quello di un residente, quindi confronta le offerte sul tasso annuo effettivo, che in Spagna si chiama TAE.

Chi paga notaio e imposte su un mutuo spagnolo?

La banca, per l'atto di mutuo. La Ley 5/2019, la legge spagnola sui mutui, mette a carico di chi presta il notaio, l'iscrizione nel registro immobiliare e l'agenzia per le pratiche, e la legge spagnola sull'imposta di bollo fa pagare alla banca l'imposta sugli atti documentati (AJD) sull'atto di mutuo. Tu paghi la perizia e l'eventuale commissione di apertura. Imposte e spese dell'atto di compravendita restano a carico tuo.

Come confronto case in due Paesi prima di chiedere un mutuo?

Fai prima la tua rosa su Seeki.eu, perché una banca spagnola non fa un'offerta vincolante finché una casa precisa non è stata sottoposta a perizia. Due case della tua rosa stanno fianco a fianco nel confronto di Seeki.eu, con i prezzi convertiti ai cambi della Banca centrale europea, così sai quale portare al perito. Prima della perizia, una banca può darti solo condizioni indicative su una scheda informativa precontrattuale non vincolante, la FIPRE.

Cos'è il NIE e serve per un mutuo spagnolo?

Il NIE è il numero di identificazione spagnolo per stranieri, e le banche lo chiedono, o in alternativa un passaporto valido, nella pratica di mutuo di un non residente. Il NIE ti serve comunque per firmare l'atto di compravendita. Lo rilascia la polizia nazionale spagnola, in un ufficio immigrazione in Spagna o tramite un consolato spagnolo all'estero. Prenota l'appuntamento la settimana in cui cominci a cercare, perché senza non si firma niente.

Fonti

• Ley 5/2019, la legge spagnola sul credito immobiliare, testo consolidato sul Boletín Oficial del Estado, in vigore dal 16 giugno 2019: articoli 11 e 12 per la valutazione della solvibilità e le verifiche creditizie, 13 per la perizia, 14 per il FEIN, il periodo di 10 giorni, la ripartizione dei costi e la commissione di apertura, 15 per l'appuntamento dal notaio e 17 per le assicurazioni.
• La legge sull'imposta di bollo (Real Decreto Legislativo 1/1993), articolo 29 come modificato dal Real Decreto-ley 17/2018, che rende la banca soggetto passivo sugli atti di mutuo.
• La Ley 13/1997 della Comunitat Valenciana, articolo 13 sul Boletín Oficial del Estado, per l'imposta di trasferimento del 9%.
• Statistiche sui tassi d'interesse delle IFM della Banca centrale europea per la Spagna, agosto 2026 (tutti i mutui 3,04%, in salita dal 2,89% di luglio; variabile 3,23%; fisso oltre dieci anni 2,76%): il tasso medio sui nuovi mutui casa, la serie a tasso variabile e la serie a tasso fisso oltre dieci anni. La media mensile dell'Euribor a 12 mesi, 3,247% a settembre 2026, verificata con la serie giornaliera del Banco de España.
• INE, l'istituto nazionale di statistica spagnolo, statistiche sui mutui di luglio 2026, pubblicate il 28 settembre 2026: 62,3% dei mutui casa registrati a tasso fisso, durata media 26 anni.
• Prassi bancaria su LTV, durata, documenti e FIPRE: Banco Sabadell sui mutui per non residenti, Bankinter sui mutui per la seconda casa e sui costi del mutuo, e Unicaja sul finanziamento della seconda casa. Sono citati come prova della prassi di mercato, non come raccomandazioni.
• Dati degli annunci Seeki.eu, 14 ottobre 2026: prezzi richiesti mediani degli appartamenti pubblicati con prezzo e superficie, per città (Alicante: 1.273 appartamenti, superficie mediana 97 m²; Madrid superficie mediana 85 m²). Prezzi richiesti, non compravendite registrate.