Prix de l'immobilier aux Pays-Bas 2026 : Villes et coûts pour les acheteurs

Acheter un appartement aux Pays-Bas, c'est un peu comme entrer dans une salle d'enchères où les mises sont très élevées. C'est le deuxième pays le plus cher d'Europe, juste derrière l'Autriche. Les droits de mutation sur un achat locatif atteignent 8 %, soit quatre fois le taux applicable à un acquéreur qui occupe son logement. Si vous achetez pour y vivre, en revanche, le taux tombe à 2 %, moins qu'en Allemagne, en France, en Belgique ou en Espagne. Cette dualité, un marché cher à l'entrée mais moins cher à habiter, définit tout ce qui suit.

Dernière révision : 3 octobre 2026. Tous les chiffres Seeki.eu sont des prix médians affichés, issus d'annonces d'appartements actuellement en vente, et non des prix de vente effectifs. La méthodologie et les sources figurent en fin d'article.

Combien coûte un mètre carré dans les villes néerlandaises ?

Amsterdam joue dans une catégorie à part : l'écart de prix avec la deuxième ville est plus large que dans presque tous les autres pays européens. Le tableau ci-dessous présente les prix médians au mètre carré des appartements. Les deux premières lignes reposent sur les prix affichés en direct sur Seeki.eu en août 2026. Les trois suivantes reprennent les prix de transaction du rapport de marché du deuxième trimestre 2026 de la NVM, la fédération néerlandaise des agents immobiliers. L'échantillon et la base de calcul diffèrent, donc lisez ces deux sources comme deux mesures distinctes du même marché, et non comme une série unique.

Ville	Prix médian €/m²	Source des données
Amsterdam	8 254 €	Seeki.eu (prix affichés)
Rotterdam	4 913 €	Seeki.eu (prix affichés)
Utrecht	~5 600 €	NVM T2 2026 (transactions)
La Haye	~4 400 €	NVM T2 2026 (transactions)
Eindhoven	~4 200 €	NVM T2 2026 (transactions)

À Amsterdam, le mètre carré est affiché 68 % plus cher qu'à Rotterdam. L'écart est plus large qu'entre Milan et Naples (54 %) ou entre Munich et Berlin (57 %), et il montre que la Randstad n'est pas un marché unique. Utrecht se situe à 5 600 €/m², deuxième grande ville la plus chère après Amsterdam. La Haye et Eindhoven sont plus proches de Rotterdam, et la prime de prix d'Eindhoven tient presque entièrement à la demande internationale venue du pôle technologique Brainport. Dans notre classement de 30 villes européennes selon le prix affiché, Amsterdam arrive troisième, derrière Paris et Munich seulement, tandis que Rotterdam se place en milieu de tableau, moins chère que Bruxelles, Berlin ou Vienne.

À l'échelle nationale, le prix médian affiché d'un appartement sur Seeki.eu en août 2026 était de 5 508 €/m², pour un prix médian de 418 000 € par appartement et de 525 000 € par maison. Le tableau complet, pays par pays, figure dans notre classement des prix moyens des logements en Europe.

Les prix de l'immobilier néerlandais augmentent-ils encore en 2026 ?

Oui, et de plus en plus vite. L'indice CBS des prix des logements existants occupés par leur propriétaire montre des prix supérieurs de 8,7 % à ceux du deuxième trimestre 2025, selon la publication du 21 août 2026. C'est la croissance annuelle la plus rapide depuis fin 2021, et la série de hausses sur un an atteint désormais douze trimestres consécutifs.

Le moteur n'a rien de mystérieux. Les Pays-Bas souffrent d'une pénurie structurelle de logements que le gouvernement lui-même estime à environ 390 000 unités, et la construction neuve reste très en deçà de l'objectif de 100 000 logements par an. Le CBS a recensé 17 900 logements neufs achevés au premier trimestre 2026, pour un objectif trimestriel plus proche de 25 000. Quand l'offre n'atteint même pas un objectif déjà inférieur aux besoins de la population, les prix ne peuvent aller que dans un sens.

Les volumes de transactions ont évolué en sens inverse. Le Kadaster a enregistré 46 200 transactions résidentielles au deuxième trimestre 2026, en baisse de 3,1 % sur un an. Moins de logements ont changé de mains, à des prix plus élevés : c'est la signature d'un marché contraint par l'offre. Les vendeurs tiennent bon, les acheteurs se disputent plus âprement ce qui est disponible, et les volumes reculent parce qu'il y a moins à acheter.

Les taux des crédits immobiliers ont reflué depuis leur pic de 2024, mais restent bien au-dessus de l'époque des taux inférieurs à 2 %. De Nederlandsche Bank a publié un taux moyen de 3,82 % sur les nouveaux prêts immobiliers en juin 2026, contre 4,21 % un an plus tôt. Cette baisse a soutenu la demande sans régler le problème de l'offre, ce qui explique que les prix aient accéléré alors même que les volumes diminuaient.

Que paie un acheteur étranger en plus du prix ?

Les droits de mutation néerlandais fonctionnent selon trois taux, et la catégorie dont vous relevez peut faire varier la facture de plusieurs dizaines de milliers d'euros. Appelé overdrachtsbelasting, cet impôt s'applique au prix d'achat du bien.

Le taux pour l'acquéreur occupant est de 2 %. Si vous achetez un logement et le déclarez comme résidence principale, vous payez 2 % du prix. Pour un appartement à 500 000 €, cela fait 10 000 €. Les primo-accédants de moins de 35 ans qui achètent sous un plafond de prix fixé paient 0 %, une exonération totale instaurée en 2021 et toujours en vigueur en 2026. Le plafond est révisé chaque année. En 2026, il s'établit à 555 000 €.

Le taux investisseur est de 8 %. Si vous achetez un logement dans lequel vous ne vivrez pas, qu'il s'agisse d'un investissement locatif, d'une résidence secondaire ou d'un pied-à-terre, vous payez 8 %. Pour le même achat à 500 000 €, cela représente 40 000 €. Le taux est passé de 10,4 % à 8 % le 1er janvier 2026, et les 10,4 % ne s'appliquent plus qu'aux biens non résidentiels, comme les locaux commerciaux et les terrains. Un investisseur paie malgré tout quatre fois plus qu'un acquéreur occupant. Les Pays-Bas sont chers à l'achat et, pour un investisseur, une transaction y reste coûteuse.

Au-delà des droits de mutation, il vous faut un notaire (notaris) pour rédiger et enregistrer l'acte de transfert. Pour un achat résidentiel standard, ses honoraires vont d'environ 1 500 € à 2 500 €, selon la complexité du dossier et l'étude. Un agent immobilier mandaté par l'acheteur (aankoopmakelaar) reste facultatif. Il facture généralement 1 % à 1,5 % du prix d'achat, et la plupart des acheteurs y ont recours sur le marché très disputé de la Randstad. Un rapport d'évaluation (taxatierapport), exigé par la plupart des prêteurs, coûte environ 750 € à 1 000 €.

Pour l'ensemble des coûts, de la culture des enchères au délai de rétractation de trois jours prévu par l'article 7:2 du Code civil, consultez Acheter un bien immobilier aux Pays-Bas en tant qu'étranger (guide 2026). Pour le point de vue du vendeur sur la même transaction, voyez ce que coûte la vente d'un logement néerlandais sans agent.

Où se concentrent les acheteurs étrangers aux Pays-Bas ?

La demande étrangère aux Pays-Bas ne raconte pas une histoire, mais trois. La première est celle d'Amsterdam, où les acheteurs internationaux pèsent une part disproportionnée des transactions dans la ceinture des canaux et à Zuidas. La deuxième est celle du corridor de l'économie de la connaissance : Eindhoven, Delft, Leyde et les environs des universités techniques, où les ingénieurs et chercheurs expatriés achètent plutôt que de louer dès qu'ils décident de rester. La troisième est celle de la bande côtière et frontalière, où des acheteurs allemands et belges viennent chercher une résidence secondaire ou un point de chute pour leurs trajets domicile-travail.

La concentration à Amsterdam est la plus visible. Selon les données du Kadaster pour 2025, les acheteurs non néerlandais représentaient environ 8 % des transactions nationales, mais bien plus de 20 % dans les quartiers centraux d'Amsterdam. Le quartier d'affaires de Zuidas et les quartiers voisins d'Oud-Zuid et de De Pijp attirent la plus forte proportion d'acheteurs internationaux. Ceux-ci y trouvent la proximité des employeurs, les écoles internationales et tout un environnement professionnel anglophone, de quoi donner à un banquier ou à un ingénieur de la tech fraîchement muté l'impression d'être sur son propre marché.

La région Brainport d'Eindhoven est l'histoire la plus discrète. ASML, Philips et leur chaîne de sous-traitance emploient des dizaines de milliers d'ingénieurs internationaux, et le marché du logement d'Eindhoven s'est tendu en parallèle. Selon les données de la NVM pour le deuxième trimestre 2026, le prix moyen de transaction dans la région d'Eindhoven dépassait d'environ 15 % la moyenne nationale pour des logements comparables. Cette prime tient presque entièrement à une demande internationale qui court après un stock limité de maisons familiales proches des campus technologiques.

Les acheteurs allemands et belges forment le flux transfrontalier. Le marché néerlandais du logement est ouvert sans restriction aux citoyens de l'UE, et les régions frontalières du Limbourg, du Brabant-Septentrional et de la Zélande voient arriver un flux régulier d'acheteurs venus de l'autre côté de la frontière. Depuis la région de Düsseldorf ou de Cologne, un acheteur allemand rejoint Venlo ou Maastricht plus vite que la plupart des villes allemandes, et le prix au mètre carré des villes frontalières néerlandaises est souvent inférieur à celui du marché allemand équivalent. Notre guide pour acheter en Espagne depuis les Pays-Bas couvre le corridor inverse, celui des acheteurs néerlandais qui partent vers le sud, le flux le plus important en valeur absolue.

Quel rendement locatif offre l'immobilier néerlandais ?

Faible dans les villes, et plus faible que presque partout ailleurs en Europe une fois appliqué le taux investisseur. D'après les annonces Seeki.eu à la mi-2026, Amsterdam affichait un rendement locatif brut de 4,8 %, avec un prix de vente médian de 8 254 €/m² pour un loyer médian demandé de 32,90 €/m² par mois. Amsterdam se situe ainsi dans la moitié basse des vingt villes européennes que nous suivons, devant seulement les trois grandes villes allemandes et quelques autres.

Les droits de mutation de 8 % pour les investisseurs dégradent encore le rendement net. Un investisseur locatif à Amsterdam qui paie ce taux a besoin d'environ 20 mois de loyer brut rien que pour amortir les droits de mutation, avant même les frais de notaire, l'entretien, la vacance locative et la part du propriétaire dans les charges de copropriété (VvE). C'est pourquoi les investisseurs institutionnels du résidentiel néerlandais sont passés de l'achat de logements existants au financement d'immeubles locatifs neufs. Les droits de mutation ne s'y appliquent pas (le neuf supporte à la place une TVA de 21 %, payée par le promoteur), et le calcul du rendement part d'une base plus saine.

Rotterdam et La Haye offrent des rendements bruts un peu plus élevés qu'Amsterdam, car les prix d'entrée y sont plus bas sans que les loyers baissent dans la même proportion. La Haye profite en particulier de sa clientèle locative liée aux organisations internationales : diplomates, salariés d'ONG et personnel des juridictions internationales, dont les salaires sont exonérés d'impôt et qui louent dans le haut du marché. Notre classement des rendements locatifs bruts des villes européennes donne la comparaison complète, avec la réserve qui vaut pour toutes : le rendement brut ignore les frais d'acquisition, la gestion, l'entretien et la fiscalité, qui pèsent plus lourd aux Pays-Bas que dans la plupart des marchés mieux classés.

Neuf ou ancien : le goulot d'étranglement de la construction

Les Pays-Bas devraient construire environ 100 000 logements par an pour combler leur déficit. En 2025, ils en ont construit environ 73 000. Au premier trimestre 2026, le CBS a recensé 17 900 achèvements, soit environ 72 000 en rythme annuel. L'écart entre l'objectif et la réalité ne se réduit pas.

Ce goulot d'étranglement porte un nom : stikstof, l'azote. En 2019, le Conseil d'État néerlandais a jugé que le système d'autorisation des émissions d'azote violait le droit européen, et depuis, les permis de construire sont gelés dans tout le pays. Chaque grand projet d'infrastructure ou de logement exige une autorisation azote, et la file d'attente est engorgée. Le programme gouvernemental de réduction de l'azote de 2025 devait résorber l'arriéré. À la mi-2026, constructeurs et promoteurs citaient pourtant encore les délais d'autorisation comme le principal obstacle au lancement de nouveaux projets.

Pour un acheteur, le neuf est donc rare, cher là où il existe, et concentré dans de grands projets d'aménagement plutôt que disséminé dans le tissu urbain. La prime du neuf sur l'ancien s'est creusée : selon la NVM, les logements neufs se vendaient au deuxième trimestre 2026 environ 15 % à 20 % plus cher que des logements anciens comparables, contre une norme historique plus proche de 10 %. Cette prime reflète en partie l'inflation des coûts de construction, et en partie la rareté d'un logement prêt à habiter, sans la facture de rénovation et de mise à niveau énergétique qui accompagne la plupart des logements anciens néerlandais.

Pour un vendeur, l'étiquette énergétique est devenue une variable de prix. Les logements néerlandais construits avant 1990 affichent généralement une étiquette C ou inférieure, et l'écart entre un logement bien isolé classé A et un logement identique classé D atteint désormais environ 8 % à 12 % dans la Randstad, d'après les données de transaction de la NVM. L'étiquette énergétique obligatoire (energielabel) n'est pas un simple document de conformité à remettre lors de la vente. C'est la caractéristique qu'il est le plus rentable d'améliorer avant de mettre en vente.

L'acheteur expatrié face à l'acheteur local

Un acheteur expatrié et un acheteur néerlandais visent le même parc de logements, avec des budgets, des calendriers et des cartes de quartiers différents. Le clivage est le plus net à Amsterdam, où l'acheteur international se concentre dans une poignée de codes postaux et où l'acheteur local se dispute tout le reste.

L'expatrié arrive généralement avec un package de mobilité qui comprend un budget logement calé sur son marché d'origine, et non sur la médiane néerlandaise. Un ingénieur senior muté depuis Munich ou Londres regarde les prix d'Amsterdam et y voit une affaire. Un primo-accédant néerlandais regarde les mêmes prix et y voit un marché qui a pris 8,7 % en un an, à salaire local. Le budget de l'expatrié est plus élevé, son calendrier plus court, et sa disposition à surenchérir au-delà du prix affiché, déjà la norme aux Pays-Bas, est amplifiée par la nécessité de se loger avant sa prise de poste.

La carte des quartiers suit le même clivage. Les acheteurs internationaux se regroupent à Oud-Zuid, à De Pijp, dans la ceinture des canaux et dans les tours neuves autour de Zuidas, où l'anglais est la langue par défaut des agents immobiliers et où les écoles internationales sont à quelques minutes à vélo. Les acheteurs néerlandais se répartissent dans toute la Randstad, et les primo-accédants sont de plus en plus repoussés vers Almere, Haarlem, Zaandam et les villes satellites, où le prix au mètre carré baisse de 30 % à 40 % par rapport à Amsterdam même.

À Eindhoven, le clivage tient moins au quartier qu'au type de logement. Les ingénieurs internationaux se disputent le stock limité de maisons familiales avec jardin à distance cyclable du High Tech Campus, tandis que les acheteurs néerlandais du même marché envisagent plus volontiers un appartement ou une maison dans les villages alentour. Résultat, un marché à deux vitesses au sein d'une même ville : les appartements se négocient à un prix, les maisons familiales à un autre, et l'acheteur international se trouve presque toujours dans la seconde catégorie.

Pour les chiffres de chacun de ces marchés, la page des prix au m² donne la médiane en direct de chaque pays, ville et région que nous couvrons, et chaque page de zone néerlandaise affiche le même indicateur pour son secteur. La page Pays-Bas vous permet de parcourir tout le pays d'un seul coup d'œil, avec les prix dans la devise de votre choix.

Questions fréquentes

Quel est le prix au mètre carré aux Pays-Bas en 2026 ?

Le prix médian national affiché pour les appartements sur Seeki.eu en août 2026 était de 5 508 €/m². Amsterdam était la grande ville la plus chère à 8 254 €/m², devant Rotterdam à 4 913 €/m². La Haye, Utrecht et Eindhoven ne figurent pas dans nos données publiées. Selon les données de transaction de la NVM pour le deuxième trimestre 2026, Utrecht se situait autour de 5 600 €/m², La Haye autour de 4 400 €/m² et Eindhoven autour de 4 200 €/m². Les chiffres actuels de toute ville ou province néerlandaise sont sur la page des prix au m² aux Pays-Bas.

Les prix de l'immobilier augmentent-ils encore aux Pays-Bas ?

Oui, et ils accélèrent. Au deuxième trimestre 2026, l'indice CBS des prix des logements dépassait de 8,7 % son niveau d'un an plus tôt, le rythme annuel le plus rapide depuis fin 2021, selon la publication du 21 août 2026. Les volumes de transactions ont reculé de 3,1 % sur la même période. Les prix montent donc avec moins de ventes, la signature d'un marché contraint par l'offre.

Quels sont les droits de mutation pour l'achat d'un logement aux Pays-Bas ?

Les droits de mutation néerlandais (overdrachtsbelasting) comptent trois taux. Les acquéreurs occupants paient 2 % du prix d'achat. Les primo-accédants de moins de 35 ans qui achètent un logement jusqu'à 555 000 € paient 0 %. Les investisseurs et les acheteurs qui n'habiteront pas le logement paient 8 %. Pour un achat à 500 000 €, cela représente 10 000 € pour un acquéreur occupant et 40 000 € pour un investisseur.

Un étranger peut-il acheter un bien immobilier aux Pays-Bas ?

Oui, sans aucune restriction. Les Pays-Bas n'imposent ni condition de nationalité, ni autorisation préalable, ni investissement minimum pour l'immobilier résidentiel. Un citoyen de l'UE achète aux mêmes conditions qu'un Néerlandais. Un ressortissant d'un pays tiers ne se heurte à aucun obstacle juridique supplémentaire non plus, même si l'accès au crédit immobilier peut être plus restreint. La démarche complète est décrite dans notre guide pour acheter un bien aux Pays-Bas en tant qu'étranger.

Où les expatriés achètent-ils aux Pays-Bas ?

Trois schémas dominent. Les professionnels internationaux de la finance et de la tech se concentrent à Amsterdam, à Oud-Zuid, à De Pijp, dans la ceinture des canaux et à Zuidas. Les ingénieurs et chercheurs se regroupent dans la région Brainport d'Eindhoven, où ils se disputent les maisons familiales proches des campus technologiques. Les acheteurs transfrontaliers venus d'Allemagne et de Belgique se concentrent dans les provinces frontalières du Limbourg, du Brabant-Septentrional et de la Zélande, où les prix sont inférieurs à ceux des marchés allemands ou belges comparables.

Pourquoi les prix de l'immobilier néerlandais augmentent-ils si vite ?

À cause d'une pénurie structurelle d'environ 390 000 logements, d'une construction neuve très en deçà de l'objectif annuel de 100 000 logements, et de taux de crédit qui ont reflué depuis leur pic de 2024 sans régler le problème de l'offre. Le goulot d'étranglement des autorisations liées à l'azote gèle les permis de construire depuis 2019, et le programme gouvernemental censé le résorber n'avait pas sensiblement augmenté le nombre de logements achevés à la mi-2026.

S'agit-il de prix affichés ou de prix de vente effectifs ?

De prix affichés. Chaque chiffre Seeki.eu cité ici est le prix médian annoncé d'un appartement actuellement en vente. Sur le marché néerlandais actuel, les logements se vendent généralement un peu au-dessus du prix affiché, à l'inverse de la plupart des pays européens. La NVM indiquait un prix moyen de transaction supérieur d'environ 2 % à 4 % au dernier prix affiché au deuxième trimestre 2026, reflet de la culture des enchères. Pour les prix effectifs, référez-vous à l'indice CBS ou aux données du registre du Kadaster.

Méthodologie et sources

Les chiffres Seeki.eu sont des prix médians affichés au mètre carré pour les appartements mis en vente sur Seeki.eu en août 2026, en euros. Nous retenons la médiane parce que les moyennes sont tirées vers le haut par une poignée de biens haut de gamme. La profondeur d'échantillon indique combien d'appartements en ligne se trouvent derrière chaque chiffre. La couverture néerlandaise est actuellement large pour Amsterdam et modérée pour Rotterdam, c'est pourquoi le tableau publié se limite à ces deux villes. Il s'agit de prix affichés, et non de prix de vente effectifs ou enregistrés, et ils évoluent au fil des logements qui arrivent sur le marché ou en sortent.

Les chiffres officiels du marché proviennent de l'indice CBS des prix des logements existants occupés par leur propriétaire pour le deuxième trimestre 2026 (publié le 21 août 2026), des volumes de transactions résidentielles du Kadaster pour le deuxième trimestre 2026 et des statistiques de taux des crédits immobiliers de De Nederlandsche Bank pour juin 2026. Les prix de transaction de La Haye, d'Utrecht et d'Eindhoven proviennent du rapport de marché trimestriel de la NVM pour le deuxième trimestre 2026, dont l'échantillon et la base diffèrent des nôtres. L'estimation d'une pénurie de 390 000 logements provient du ministère néerlandais du Logement et de l'Aménagement du territoire, et elle est citée dans le plan national pour le logement 2026. Les chiffres d'achèvement de logements neufs proviennent des statistiques de construction du CBS pour le premier trimestre 2026. Le goulot d'étranglement des autorisations liées à l'azote est documenté dans la décision du Conseil d'État de 2019 sur le programme azote PAS et dans les déclarations gouvernementales qui ont suivi jusqu'à la mi-2026. Les taux des droits de mutation proviennent de l'administration fiscale néerlandaise (Belastingdienst) et sont à jour en octobre 2026. Les parts de transactions réalisées par des acheteurs étrangers proviennent des rapports annuels du Kadaster et des analyses de marché de la NVM. Cet article est un repère d'orientation, et non un conseil en investissement ni une évaluation.