Quels documents faut-il pour acheter un bien en Europe ?

En France et en Allemagne, un agent immobilier ne vous remettra pas les clés d'une visite sans un dossier financier complet. En Espagne et au Portugal, vous arrivez avec un passeport et les papiers suivront. Les marchés immobiliers européens se divisent en pays à dossier et pays à passeport, et savoir dans lequel vous mettez les pieds détermine tout votre calendrier.

Dernière révision : 30 août 2026. Seeki.eu n'est pas un conseiller juridique ou fiscal, et cet article constitue une orientation, pas un avis. Les exigences documentaires et les règles fiscales évoluent et varient selon les régions. Confirmez la situation applicable à votre cas particulier auprès d'un notaire, d'un avocat ou d'un conseiller fiscal local avant de vous engager.

Les pays à dossier et les pays à passeport : les documents exigés, pays par pays

Le tableau ci-dessous présente la liste des documents de base pour un acheteur étranger sur chacun des principaux marchés immobiliers européens, et signale les cas où les exigences locatives diffèrent. Les pays sont classés selon la question du préalable : pouvez-vous visiter un logement avec un passeport et un sourire, ou devez-vous arriver avec un dossier ?

Pays	Identifiant fiscal	Justificatif de fonds (achat)	Compte bancaire local ?	Achat à distance possible ?	Exigences pour la location
Pays à dossier
France	Numéro fiscal	Dossier de financement complet	Obligatoire pour un crédit	Partiel	Dossier financier, garant souvent exigé
Allemagne	Steuer-ID	Finanzierungsbestätigung	Obligatoire pour un crédit	Partiel	Schufa (rapport de solvabilité), Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, 3 derniers bulletins de salaire
Belgique	Numéro national	Relevés bancaires, déclarations fiscales	Obligatoire pour un crédit	Partiel	Justificatif de revenus, règle des 3× le loyer
Pays-Bas	BSN (burgerservicenummer)	Relevés bancaires, attestation employeur	Obligatoire pour un crédit	Partiel	Attestation employeur signée, règle des 3 à 4× le loyer brut
Pays à passeport
Espagne	NIE	Relevés bancaires (pour un crédit)	Recommandé	Oui, avec un gestor	Justificatif de revenus, contrat de travail
Portugal	NIF	Relevés bancaires (pour un crédit)	Obligatoire pour l'acte	Oui, avec un avocat	Déclaration IRS, fiador (garant) parfois exigé
Italie	Codice fiscale	Relevés bancaires (pour un crédit)	Recommandé	Oui, avec un notaio	Justificatif de revenus
Tchéquie	Aucun (citoyens UE)	Achat comptant : aucun	Recommandé	Oui	Justificatif de revenus, jusqu'à 3 mois de dépôt de garantie
Pologne	PESEL / NIP	Relevés bancaires (pour un crédit)	Obligatoire pour un crédit	Partiel	Justificatif de revenus, umowa najmu okazjonalnego (bail notarié)
Slovaquie	Aucun (citoyens UE)	Achat comptant : aucun	Recommandé	Oui	Justificatif de revenus
Hongrie	Adóazonosító jel	Relevés bancaires (pour un crédit)	Obligatoire pour un crédit	Partiel	Justificatif de revenus, 2 mois de dépôt de garantie courants
Autriche	Steuer-ID	Finanzierungsbestätigung	Obligatoire pour un crédit	Partiel	Gehaltsnachweis (bulletins de salaire), règle des 3× le loyer à Vienne

Une chose saute aux yeux dans ce tableau : les grands marchés réglementés d'Europe de l'Ouest vous filtrent sur dossier avant tout le reste. L'Europe centrale et orientale vous laisse entrer d'abord et demande les papiers ensuite.

Le barrage du dossier : en France et en Allemagne, vous ne visitez pas sans un dossier complet

Une visite à Paris ou à Berlin n'est pas une visite libre. C'est un rendez-vous qui arrive au bout d'une piste papier.

En France, le dossier de financement est la première étape, non négociable. Il rassemble vos trois derniers avis d'imposition, trois mois de relevés bancaires, un justificatif d'emploi et une attestation de pré-accord de prêt si vous empruntez. Les agents ne fixent pas de visite sans ce dossier. Les notaires français exercent exclusivement en français, c'est la loi, et en pratique, tout acheteur qui ne parle pas la langue devra recourir à un traducteur assermenté. Ce n'est pas une exigence légale, mais une convention que les notaires appliquent universellement. Le guide de l'acheteur étranger en France détaille l'intégralité du parcours d'achat.

L'Allemagne est tout aussi formelle, avec une couche supplémentaire. L'achat exige une Finanzierungsbestätigung, une confirmation écrite de la banque attestant que vous pouvez financer l'acquisition. La location y est, paradoxalement, plus exigeante : un rapport de solvabilité Schufa, une Mietschuldenfreiheitsbescheinigung (attestation du précédent propriétaire confirmant l'absence d'arriérés de loyer) et vos trois derniers bulletins de salaire. À Berlin et à Munich, un propriétaire peut recevoir trente dossiers pour un seul appartement. Le dossier auquel il manque une page passe en bas de la pile. Consultez le guide de l'acheteur étranger en Allemagne pour le parcours d'achat, de la Finanzierungsbestätigung au Notartermin.

Les Pays-Bas et la Belgique suivent de près. Un makelaar néerlandais attend des relevés bancaires et une lettre de l'employeur. Un notaire belge a besoin du numéro national (le numéro de registre national, pas le BCE qui est le registre des entreprises) et des déclarations fiscales. Sur ces quatre marchés, la règle est la même : le dossier ouvre la porte. Sans lui, la porte reste fermée. L'Autriche est absente de ce groupe uniquement sur le plan de la structure juridique (l'Ausländer-Grunderwerb relève des Länder), mais un Makler autrichien est en pratique plus proche de l'Allemagne que de l'Italie. Les visites à Vienne ou à Salzbourg exigent généralement les mêmes papiers qu'à Berlin.

Les pays à passeport : Espagne, Portugal, Italie et PECO, la paperasse suit la poignée de main

Les marchés du Sud et de l'Est fonctionnent selon la logique inverse. Vous visitez d'abord, vous décidez ensuite, et vous rassemblez les documents en dernier.

En Espagne, vous avez besoin d'un NIE (Número de Identidad de Extranjero) pour finaliser un achat, mais vous pouvez visiter des biens, négocier et même signer un contrat de réservation avant de l'obtenir. Le NIE est une formalité post-visite, pas un prérequis, et un gestor peut l'obtenir pour vous sans que vous mettiez un pied dans une administration. Pour le cadre complet de l'achat, consultez le guide de l'acheteur étranger en Espagne. Le même schéma s'applique au Portugal : vous aurez besoin d'un NIF (Número de Identificação Fiscal) pour l'acte notarié, mais aucun agent ne vous le demandera lors d'une visite. Le guide de l'acheteur au Portugal couvre le NIF, l'acte et la fiscalité en détail. L'Italie est encore plus souple. Un codice fiscale s'obtient en dix minutes environ dans un bureau de l'Agenzia delle Entrate si vous êtes sur place. Si vous passez par un consulat depuis l'étranger, prévoyez plutôt une semaine ou plus. Et vous pouvez visiter vingt logements avant de vous en préoccuper. Le guide de l'acheteur étranger en Italie détaille le parcours complet, du codice fiscale au rogito.

L'Europe centrale et orientale pousse l'informalité plus loin. En Tchéquie et en Slovaquie, un citoyen de l'UE n'a besoin d'aucun identifiant fiscal pour acheter. Un acheteur comptant à Prague ou à Bratislava se présente avec un passeport et un acompte. Le contrat et le virement bancaire constituent l'essentiel de la paperasse. La Pologne et la Hongrie ajoutent un numéro d'identification fiscale et, pour les emprunteurs, un compte bancaire local, mais les agents à Varsovie ou à Budapest vous fixent une visite sur un simple appel téléphonique, sans échange de documents.

La conséquence pratique pour un acheteur qui compare les marchés : dans un pays à dossier, prévoyez deux à quatre semaines de collecte de documents avant votre premier voyage de visite. Dans un pays à passeport, vous pouvez être dans un salon le week-end qui suit la réservation de votre vol. Si vous voulez le classement comparatif du pays réellement le plus facile, au-delà de la simple liste de documents, notre article sur les pays européens où il est le plus facile d'acheter un bien pour un étranger établit le verdict complet en croisant règles de propriété, coûts et délais. Pour le cadre juridique complet pays par pays, consultez les règles d'achat pour les non-résidents en Europe.

Qu'est-ce qu'un numéro d'identification fiscale, et quels sont les six pays qui en exigent un

Un identifiant fiscal est une chaîne de chiffres qui vous relie au système fiscal d'un pays. Sans lui, vous ne pouvez pas payer les droits de mutation dans la plupart des pays d'Europe de l'Ouest, ce qui signifie que vous ne pouvez pas finaliser un achat. Pour le détail complet de ce que ces taxes ajoutent à une acquisition (droits de mutation, notaire, publicité foncière, frais d'avocat), consultez notre article sur le coût réel de l'achat immobilier en Europe, qui classe douze marchés du moins cher au plus cher à la transaction.

Six marchés du tableau ci-dessus exigent un identifiant fiscal local pour tout acheteur étranger : la France (numéro fiscal), l'Allemagne et l'Autriche (Steuer-ID), l'Espagne (NIE), le Portugal (NIF) et l'Italie (codice fiscale). Le PESEL ou le NIP polonais et l'adóazonosító jel hongrois sont exigés pour quiconque souscrit un crédit. Les acheteurs comptant peuvent parfois s'en passer, mais un notaire insistera pour l'obtenir. La Belgique et les Pays-Bas délivrent un BSN ou un numéro national à toute personne qui s'enregistre à une adresse. L'enregistrement lui-même est souvent un prérequis pour une demande de prêt.

La rapidité d'obtention de ces numéros varie fortement. Un codice fiscale italien prend dix minutes. Un NIE espagnol peut prendre de deux à six semaines. Un NIF portugais se situe entre les deux, généralement une à deux semaines avec un représentant fiscal. Intégrez ce délai dans votre calendrier avant de réserver un rendez-vous chez le notaire.

Faut-il un compte bancaire local dans le pays où vous achetez

La réponse courte : seulement si vous souscrivez un crédit. Un acheteur comptant peut presque toujours virer le prix d'achat depuis son compte d'origine, via le compte séquestre du notaire, jusqu'au vendeur.

La réponse pour le crédit varie selon les pays. Une banque prêteuse en France, en Allemagne, en Belgique, aux Pays-Bas, en Autriche, en Pologne ou en Hongrie exigera que vous ouvriez un compte local pour le prélèvement mensuel. Les banques espagnoles et portugaises acceptent souvent un prélèvement SEPA depuis un compte libellé en euros situé ailleurs dans l'Espace unique de paiement en euros, même si un compte local facilite la constitution du dossier. Les établissements italiens et tchèques sont les plus flexibles : certains débloquent un crédit vers un compte étranger si le notaire le valide. En Slovaquie, la plupart des crédits aux non-résidents sont structurés via une succursale locale d'une banque mère autrichienne ou tchèque, et la question du compte se résout d'elle-même.

Pour la location, un compte local est presque toujours exigé. Un propriétaire à Berlin, à Amsterdam ou à Varsovie veut un prélèvement SEPA fiable, pas un virement international qui peut prendre trois jours ouvrés et générer des frais. Pour une vue d'ensemble du financement d'un achat transfrontalier, notre comparaison des conditions de crédit aux non-résidents sur chaque marché européen détaille qui prête, à quel taux d'endettement et quels documents les banques elles-mêmes exigent.

Ce que les agents et les notaires attendent comme justificatif de fonds

Le justificatif de fonds est un document qui indique au vendeur, à l'agent et au notaire que votre argent existe et qu'il vous appartient. Le niveau d'exigence varie énormément.

En France et en Allemagne, la barre est la plus haute. Le dossier de financement français est en pratique un audit financier complet : trois années d'avis d'imposition, trois mois de relevés et une lettre de votre banque confirmant la disponibilité des fonds. La Finanzierungsbestätigung allemande est plus étroite mais tout aussi rigide : c'est une confirmation ferme d'une banque allemande que les fonds du prêt sont approuvés et réservés.

En Espagne, au Portugal et en Italie, l'exigence est plus légère. Un agent immobilier acceptera un relevé bancaire récent montrant le solde, et un notaire pourra demander une lettre de référence bancaire confirmant la bonne tenue du compte. La distinction clé dans les pays à passeport est que le justificatif de fonds est vérifié au stade du notaire, pas au stade de la visite.

En Europe centrale, un acheteur comptant peut ne jamais être interrogé sur l'origine des fonds au-delà de l'acompte. Un reçu de virement bancaire suffit. En Tchéquie et en Slovaquie, les notaires vérifient l'origine des fonds uniquement lorsque la transaction déclenche les obligations de lutte contre le blanchiment. Les transactions en espèces supérieures à 10 000 € constituent le seuil de déclenchement standard en droit tchèque et slovaque. Avant de trancher entre achat comptant et crédit, vérifiez le coût réel de l'achat immobilier sur chaque marché. Les documents sont un obstacle ; les droits de mutation et les frais en sont un autre.

Avant de trancher entre achat comptant et crédit, vérifiez les prix médians en direct au mètre carré sur chaque marché pour établir un budget réaliste.

À distance ou sur place : ce que vous pouvez faire depuis chez vous et ce qui exige un déplacement

L'achat à distance est possible dans tous les pays de cette liste si vous désignez un représentant local. La différence tient à l'infrastructure juridique que chaque pays met à disposition pour cela.

L'Espagne et le Portugal disposent de l'infrastructure d'achat à distance la plus aboutie. Un gestor espagnol ou un avocat portugais peut obtenir votre identifiant fiscal, examiner le contrat, organiser le rendez-vous chez le notaire et assister à la signature avec une procuration. Vous pouvez réaliser l'intégralité de l'achat depuis l'étranger. Le guide de l'achat pour les non-résidents couvre le cadre juridique de chaque marché.

L'Italie se situe un cran en dessous. Un notaio acceptera une procuration pour la signature, mais les notaires italiens se divisent en deux camps : ceux qui acceptent une procuration rédigée à l'étranger et ceux qui insistent pour l'établir eux-mêmes dans leur étude. Prévoyez un déplacement, sauf confirmation écrite contraire de votre notaio.

La France et l'Allemagne exigent au moins une visite en personne. Un notaire français acceptera une procuration rédigée à l'étranger, mais l'exigence de traducteur assermenté et la préférence pour un contrôle d'identité en face à face font de la présence physique la norme pratique. En Allemagne, le contrat de vente doit être lu à haute voix en présence du notaire, et si une procuration peut vous représenter, les notaires allemands sont parmi les moins à l'aise en Europe avec un acheteur entièrement à distance.

Dans les PECO, l'achat à distance est courant. Un avocat tchèque ou slovaque gère le contrat, séquestre les fonds et s'occupe du dépôt au registre foncier. L'acheteur se déplace pour le voyage de visite, signe une procuration à cette occasion et rentre chez lui. L'avocat fait le reste.

La location a sa propre liste de documents, et elle est plus exigeante que l'achat dans certains pays

Les exigences documentaires pour la location sont souvent plus lourdes que pour l'achat, parce qu'un propriétaire examine les locataires plus vite qu'un notaire n'examine les acheteurs. Le marché locatif le plus exigeant d'Europe est l'Allemagne : un rapport de solvabilité Schufa, un certificat d'absence de dette locative du précédent propriétaire, trois mois de bulletins de salaire et un contrat de travail qui dépasse la période d'essai. Dans les quartiers recherchés de Berlin, les candidats joignent aussi une courte biographie et une photo.

Les Pays-Bas reproduisent cette structure avec une attestation employeur et la règle des 3 à 4 fois le loyer brut. Un locataire qui gagne moins de trois fois le loyer mensuel devra présenter un garant. La Belgique applique un multiplicateur de revenus similaire, généralement 3 fois le loyer, et les propriétaires à Bruxelles demandent systématiquement un historique professionnel complet.

Dans les pays à passeport, la location est plus simple. L'Espagne demande un contrat de travail et un justificatif de revenus, mais un propriétaire exige rarement un rapport de solvabilité. Le Portugal ajoute une déclaration IRS, et les propriétaires de Lisbonne peuvent demander un fiador. En Tchéquie, en Pologne et en Slovaquie, le dossier locatif se compose d'un justificatif de revenus et d'un dépôt de garantie, généralement un à trois mois de loyer. Le réputé marché locatif autrichien se situe entre les deux groupes : Vienne exige des bulletins de salaire et applique une règle des 3 fois le loyer, mais le Makler gère souvent la sélection pour le compte du propriétaire. Pour un aperçu plus détaillé du marché locatif viennois, consultez notre guide de la location à Vienne pour les expatriés. Voir le guide de l'acheteur étranger en Autriche pour le cadre d'achat.

Un fil rouge traverse tous les marchés : un propriétaire, partout en Europe, veut voir que vous avez un emploi. La fiche de paie est le passeport du marché locatif.

Questions fréquentes

Quels pays exigent un dossier avant même que les agents acceptent de discuter avec un acheteur ?

La France, l'Allemagne, la Belgique et les Pays-Bas. Sur ces marchés, un rendez-vous de visite n'arrive qu'après la remise d'un dossier financier : déclarations fiscales, justificatif de fonds et parfois un pré-accord de prêt. L'Autriche suit de près, bien que les agents autrichiens soient un peu plus flexibles que leurs homologues allemands. Dans tous les autres marchés européens, les visites commencent par un appel téléphonique.

Qu'est-ce qu'un numéro d'identification fiscale et quels pays en exigent un ?

Un numéro d'identification fiscale vous relie au système fiscal d'un pays et est exigé pour payer les droits de mutation immobilière. La France (numéro fiscal), l'Allemagne et l'Autriche (Steuer-ID), l'Espagne (NIE), le Portugal (NIF) et l'Italie (codice fiscale) en exigent un pour tout acheteur étranger. La Pologne, la Hongrie, la Belgique et les Pays-Bas l'exigent pour les emprunteurs. La Tchéquie et la Slovaquie n'en exigent aucun pour les citoyens de l'UE.

Faut-il un compte bancaire local pour acheter un bien en Europe ?

Seulement si vous souscrivez un crédit. Un acheteur comptant peut virer le prix d'achat depuis son compte d'origine via le compte séquestre du notaire. Les banques prêteuses en France, en Allemagne, en Belgique, aux Pays-Bas, en Autriche, en Pologne et en Hongrie exigent généralement un compte local pour le prélèvement mensuel. Pour la location, un compte local est presque toujours attendu.

Quel justificatif de fonds les agents et les notaires exigent-ils ?

Dans les pays à dossier, la barre est haute. La France exige trois années d'avis d'imposition, trois mois de relevés bancaires et une lettre de la banque. L'Allemagne veut une confirmation bancaire ferme d'accord de prêt, appelée Finanzierungsbestätigung. Dans les pays à passeport, un relevé bancaire récent et une lettre de référence bancaire suffisent. En Tchéquie et en Slovaquie, un acheteur comptant peut ne jamais être interrogé au-delà du reçu de virement de l'acompte.

Peut-on acheter un bien en Europe à distance, sans se déplacer ?

Oui, avec un représentant local et une procuration. L'Espagne et le Portugal disposent de l'infrastructure d'achat à distance la plus mature. Un gestor ou un avocat peut gérer l'intégralité de la transaction. La France et l'Allemagne attendent au moins une visite en personne. Dans les PECO, un avocat peut finaliser l'achat après un seul voyage de visite où vous signez la procuration.

La location exige-t-elle les mêmes documents que l'achat ?

Souvent non. En Allemagne, le dossier locatif est plus lourd que le dossier d'achat : un rapport de solvabilité Schufa, un certificat d'absence de dette locative du précédent propriétaire (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung), trois bulletins de salaire et souvent un contrat de travail. Les Pays-Bas exigent une attestation employeur et un justificatif de revenus à 3 ou 4 fois le loyer. Dans les pays à passeport, la location est plus légère : un contrat de travail et un dépôt de garantie suffisent souvent.

Sources

Les exigences documentaires et les cadres d'identification fiscale décrits dans cet article proviennent des services d'information publics de l'administration fiscale et de l'instance notariale de chaque pays :

• France : service-public.fr (portail de l'administration française), exigences de rendez-vous notarié et processus du numéro fiscal. Direction générale des Finances publiques (DGFiP).
• Allemagne : Bundesnotarkammer (Chambre fédérale des notaires), exigences du contrat de vente notarié. Schufa Holding AG, processus de rapport de solvabilité pour les locataires.
• Belgique : Fédération Royale du Notariat Belge / Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat, droits d'enregistrement et processus notarié.
• Pays-Bas : Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB), processus notarié. Rijksoverheid (portail du gouvernement néerlandais), BSN et exigences d'enregistrement.
• Espagne : Agencia Tributaria, NIE et identification fiscale. Consejo General del Notariado, exigences notariales pour les acheteurs étrangers.
• Portugal : Autoridade Tributária e Aduaneira, processus du NIF. Ordem dos Notários, formalités de l'acte.
• Italie : Agenzia delle Entrate, codice fiscale et taxe d'enregistrement. Consiglio Nazionale del Notariato, pratique notariale pour les acheteurs étrangers.
• Pologne : Ministerstwo Finansów, PESEL/NIP et taxe sur les transactions civiles (PCC). Krajowa Rada Notarialna, exigences notariales.
• Tchéquie : Notářská komora České republiky, processus notarié et registre foncier. Finanční správa, identification fiscale.
• Slovaquie : Notárska komora Slovenskej republiky, processus notarié. Finančné riaditeľstvo SR, identification fiscale.
• Hongrie : Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV), processus d'identifiant fiscal. Magyar Országos Közjegyzői Kamara, exigences notariales.
• Autriche : Österreichische Notariatskammer, notaire et exigences du contrat de vente. Bundesministerium für Finanzen, processus du Steuer-ID.