Plus-value immobilière en Europe centrale : quel impôt ?

Dans l'essentiel de la région, seulement si vous vendez trop tôt. La Tchéquie, la Slovaquie, la Pologne, la Hongrie et l'Allemagne imposent la plus-value d'un logement vendu avant la fin d'un délai de détention de cinq à dix ans, et plus rien ensuite. L'Autriche fait exception : elle taxe presque toute plus-value au taux forfaitaire de 30 %, sauf si le bien était votre résidence principale.

Dernière révision : 2026-09-30. Seeki.eu n'est ni conseiller fiscal ni conseiller juridique, et cet article sert de repère, pas de conseil. Les taux, les seuils et les exonérations évoluent, et ce sont vos propres dates, votre résidence et votre situation familiale qui déterminent la règle applicable. Faites confirmer votre cas par un conseiller fiscal du pays où se trouve le bien avant de signer une vente. Les sources figurent en fin d'article.

Combien d'impôt payez-vous en vendant un bien en Europe centrale ?

Un délai de détention fonctionne comme un parcmètre. Partez avant qu'il n'expire et vous payez. Restez au-delà et la note tombe à zéro, quelle que soit la hausse de valeur de l'appartement. Le tableau présente ce parcmètre pays par pays pour un particulier qui vend un logement en 2026, du délai le plus court au plus long.

Pays	Impôt sur la plus-value	Exonération après	Exonération résidence principale	Bien hérité
Hongrie	15 %, dégressif à partir de la 2e année après l'achat	À partir de la 5e année civile après l'année d'achat	Aucune (la dégressivité tient lieu d'allègement)	Le délai court à partir de la date du décès
Pologne	19 %	5 ans, comptés à partir du 31 décembre de l'année d'achat	Aucune, mais réinvestir le produit dans votre propre logement sous 3 ans exonère la plus-value	Le délai court depuis l'achat par le défunt
Slovaquie	19 % à 35 % (progressif)	5 ans après l'achat	Aucune	Exonéré 5 ans après l'achat par le défunt (proche famille)
Tchéquie	15 %, ou 23 % sur les revenus au-delà de 1 762 812 CZK	10 ans (5 si achat avant 2021)	Occupé 2 ans juste avant la vente	10 ans, réduits de la durée de détention du défunt (proche famille)
Allemagne	Votre taux personnel d'impôt sur le revenu	10 ans	Occupé sans interruption, ou l'année de la vente et les 2 années précédentes	L'héritier reprend la date d'achat du défunt
Autriche	30 % (4,2 % du prix pour les logements achetés avant avril 2002 environ, 6 % à partir de 2027)	Jamais (pas de délai de détention)	Résidence principale 2 ans depuis l'achat, ou 5 des 10 dernières années	L'héritier reprend la date d'achat du défunt

Lisez la deuxième colonne avant la première. Cinq des six pays effacent toute la plus-value après un délai fixe. L'Autriche n'efface rien sur la seule durée. La colonne résidence principale compte surtout pour ceux qui ont habité l'appartement, et la dernière pour quiconque en a hérité ; notre guide sur la vente d'un bien hérité à l'étranger va plus loin sur ce point.

Quand le délai de détention commence-t-il, et quand s'arrête-t-il ?

Un seul jour peut vous coûter 19 % de la plus-value. Prenez un appartement à Cracovie acheté en mars 2021 pour 200 000 € et vendu 260 000 €. La Pologne compte ses cinq ans à partir de la fin de l'année civile d'achat, soit le 31 décembre 2021. Signez la vente le 31 décembre 2026 et vous devez 19 % des 60 000 € de plus-value, soit 11 400 €. Signez le 1er janvier 2027 et vous ne devez rien. Le guide de la vente entre particuliers en Pologne détaille la suite de cette vente.

La Hongrie est plus clémente, et plus déroutante. Le délai se compte en années civiles entières, et la date d'achat est le jour où votre contrat est parvenu au registre foncier. La plus-value est entièrement imposable l'année de l'achat et l'année suivante. Ensuite, seuls 90 %, 60 % puis 30 % en sont retenus, et à partir de la cinquième année après l'achat, plus rien. Au taux de 15 %, cela donne un taux effectif de 13,5 %, puis 9 %, puis 4,5 %. Puis zéro. Un appartement inscrit le 20 décembre 2021 est exonéré le 2 janvier 2026, après à peine quatre ans.

La Tchéquie a déplacé le curseur. Un logement acheté à partir du 1er janvier 2021 doit être détenu dix ans. Un logement acheté avant conserve l'ancien critère de cinq ans. Aucun appartement tchèque acheté depuis 2021 ne remplit donc le critère de durée avant 2031. Le guide de la vente entre particuliers en Tchéquie couvre le reste, et le guide d'achat en Pologne explique l'acte d'achat qui déclenche le décompte.

Habiter le logement rend-il la vente exonérée ?

Dans trois pays, oui. En Slovaquie, non, et c'est la règle que les pays voisins comprennent le plus souvent de travers.

La Tchéquie exonère la plus-value si vous avez habité le logement au moins deux ans juste avant la vente. Sinon, elle n'est exonérée que si vous consacrez le produit de la vente à votre propre logement. L'Allemagne exonère un logement que vous avez occupé vous-même depuis l'achat, ou que vous avez occupé l'année de la vente et les deux années précédentes. Le mettre en location pendant ces dernières années ferme la seconde voie. Notre détail des frais de vente en Allemagne montre comment cette date se combine avec la commission de l'agent.

L'Autriche exonère votre résidence principale (Hauptwohnsitz) si elle l'a été sans interruption pendant deux ans depuis l'achat, ou pendant cinq années continues sur les dix dernières, et que vous la quittez à la vente. Le guide d'achat en Autriche explique comment fonctionne là-bas la déclaration de domicile.

La Slovaquie n'a aucune exonération pour la résidence principale. Habitez quatre ans un appartement à Bratislava puis vendez-le : toute la plus-value est imposée. Seul le délai de cinq ans vous protège. Le guide d'achat en Slovaquie présente le côté achat.

La Pologne et la Hongrie suivent encore une autre logique. La Pologne exonère la plus-value si vous consacrez le produit de la vente à votre propre logement (ulga mieszkaniowa, l'allègement logement) dans les trois ans suivant la fin de l'année fiscale de la vente. La Hongrie ne prévoit aucune exonération pour la résidence principale : son délai dégressif constitue à lui seul l'allègement.

Que devez-vous si vous vendez en tant que non-résident ?

L'impôt suit le bien. Chacun des six pays impose la plus-value réalisée sur un logement situé sur son territoire, que vous y viviez ou non. Le tableau ci-dessus reste donc votre facture, même si vous êtes parti il y a des années.

Votre pays de résidence peut ensuite réclamer sa part. Les conventions fiscales règlent la question de deux façons. Soit votre pays de résidence exonère la plus-value étrangère, soit il l'impose et impute l'impôt déjà payé à l'étranger. La méthode dépend de la convention entre les deux pays : vérifiez la vôtre avant de compter sur un paiement unique. La même logique vaut dans l'autre sens pour l'achat : notre panorama des règles applicables aux non-résidents sur les marchés européens indique qui peut acheter où.

C'est sur les biens hérités que les vendeurs installés à l'étranger trébuchent le plus. En Allemagne, en Autriche et en Pologne, vous héritez du délai du défunt. En Hongrie, il repart de la date du décès. La Tchéquie et la Slovaquie ne tiennent compte de la détention du défunt que pour la proche famille. Le guide d'achat en Allemagne et le guide d'achat en Tchéquie présentent les registres de propriété qui vous serviront à prouver ces dates.

Qu'est-ce qui compte comme plus-value, et quels frais la réduisent ?

L'impôt porte sur la plus-value, pas sur le prix. Chaque euro de frais justifié vous épargne l'impôt qui l'aurait frappé, 19 % en Pologne et 30 % en Autriche. Dans les six pays, la base est le prix de vente diminué de ce que le bien vous a coûté, et les justificatifs que vous avez conservés décident jusqu'où cette plus-value se réduit.

Les textes de loi s'accordent sur les grandes lignes. La loi allemande relative à l'impôt sur le revenu déduit le coût d'achat ou de construction et les frais de vente, diminués des amortissements déjà déduits des loyers. L'Autriche ajoute au prix d'achat les dépenses de construction et de rénovation, diminuées des amortissements pratiqués. La Hongrie déduit le prix d'achat, les investissements qui augmentent la valeur et les frais de la vente. Les factures admises dans les cas limites diffèrent selon le pays, et c'est la question à poser à votre conseiller.

Deux réflexes paient partout. Gardez l'acte d'achat et chaque facture de travaux, car un justificatif manquant, c'est un frais que vous ne pourrez pas déduire. Notre liste des documents nécessaires pour vendre un appartement couvre le reste du dossier. Estimez ensuite honnêtement le prix de vente avant de choisir la date. La méthode est expliquée dans fixer le prix de vente de votre logement à partir de données réelles, et la médiane en €/m² actualisée dans toute l'Europe vous sert de point de repère.

Qu'est-ce qui change pour les vendeurs autrichiens au 1er janvier 2027 ?

La règle la plus avantageuse d'Autriche va coûter plus cher, et ce sont les logements anciens qui paieront davantage. Les logements qui n'étaient pas fiscalement concernés au 31 mars 2012, en gros ceux achetés avant avril 2002, ne paient pas 30 % sur la plus-value réelle. La loi retient à la place un coût d'acquisition forfaitaire de 86 % du prix, ce qui revient à 4,2 % du prix de vente. Pour les ventes après le 31 décembre 2026, la loi d'accompagnement budgétaire 2027-2028 (Budgetbegleitgesetz, BGBl. I Nr. 62/2026, publiée le 29 juillet 2026) abaisse ce coût forfaitaire à 80 %. Le taux effectif passe à 6 %.

Sur un appartement viennois vendu 400 000 €, cela représente 16 800 € d'impôt cette année et 24 000 € l'an prochain, soit 7 200 € de plus pour avoir attendu. Pour les anciens terrains devenus constructibles, le taux effectif passe de 18 % à 21 %. Les plus-values sur des terrains devenus constructibles après le 31 décembre 2024 supportent en outre une majoration de 30 %.

Une question reste ouverte. La loi ne tranche pas dans tous les cas si c'est la date du contrat ou celle de la réalisation de la vente qui détermine de quel côté de la bascule elle tombe. Si vous êtes proche de la limite, interrogez un conseiller fiscal avant de signer. Vous pouvez consulter les prix affichés des appartements viennois sur la page des médianes en €/m² en Autriche.

Comment garder une plus grande part de la plus-value à la vente ?

L'impôt dépend de vos dates. Le coût de la vente, non. La commission d'agence est prélevée sur la même plus-value que vise l'impôt : c'est donc l'autre poste que vous maîtrisez.

Commencez par le chiffre. Le prix indicatif de Seeki.eu part de la médiane locale en €/m² et l'ajuste selon la surface et l'état. C'est une première estimation, pas une expertise, et elle vous dit si la plus-value en jeu vaut une année d'attente.

Préparez ensuite l'annonce vous-même. L'application Seeki.eu guide la prise de vue et signale les pièces que vous n'avez pas encore photographiées. Elle éclaircit les photos prises en faible lumière et peut tenter une correction plus poussée sur une photo floue, et vous pouvez toujours garder l'original. Elle meuble virtuellement une pièce vide ou vieillotte. Vous parcourez chaque pièce en touchant ses angles, et l'application mesure les murs, dessine le plan puis l'affiche en 3D. Un seul balayage du téléphone enregistre une visite de la pièce à 360°, et vous pouvez ajouter une vidéo de visite.

L'IA lit vos photos et rédige le titre et la description. Elle repère aussi le balcon, l'ascenseur, la cave, le chauffage et la classe énergétique. Tous ces outils sont gratuits.

Combien coûte la publication du bien sans agent ?

Neuf euros, et rien sur la vente. Publier sur Seeki.eu coûte 9 € au prix de lancement, contre 29 € en tarif normal, sans commission. Les acheteurs de toute l'Europe consultent l'annonce dans leur langue, avec le titre et la description traduits à la demande. Pour les portails locaux, l'application prépare un export prêt à coller, avec les intitulés de champs propres à chaque portail. Vous publiez et payez toujours vous-même sur ces portails ; vous n'avez simplement plus à ressaisir l'annonce. Les plateformes sont comparées dans où les particuliers peuvent publier un bien en Europe.

Questions fréquentes

Payez-vous un impôt sur la plus-value en vendant un appartement en Tchéquie ?

Seulement si vous vendez avant la fin du critère de durée et que vous n'y avez pas habité. Un appartement tchèque acheté à partir du 1er janvier 2021 est exonéré après dix ans, un appartement acheté avant, après cinq ans. L'avoir habité deux ans juste avant la vente exonère aussi la plus-value. Sinon, elle est imposée à 15 %, puis à 23 % sur la part de votre revenu annuel qui dépasse 1 762 812 CZK. Un produit exonéré supérieur à 5 000 000 CZK doit tout de même être déclaré.

La vente de sa résidence en Slovaquie est-elle exonérée après deux ans d'occupation ?

Non. La Slovaquie n'a aucune exonération pour la résidence principale dans sa loi fiscale de 2026, contrairement à la Tchéquie voisine. La plus-value n'est exonérée qu'une fois écoulés cinq ans depuis l'acquisition du bien. Si vous vendez avant, elle s'ajoute à vos revenus et est imposée aux taux progressifs de 19 %, 25 %, 30 % ou 35 %. Un bien hérité d'un conjoint ou d'un parent en ligne directe est exonéré une fois écoulés cinq ans depuis son acquisition par le défunt.

Comment estimer ma plus-value avant de vendre ?

Partez d'un prix de vente réaliste et retranchez ce que le bien vous a coûté. Le prix indicatif de Seeki.eu calcule le côté vente à partir de la médiane locale au mètre carré, ajustée selon la surface et l'état, et il est gratuit. C'est une première estimation, pas une expertise en bonne et due forme. Comparez-le à votre acte d'achat et à vos factures de travaux, et vous saurez à peu près quelle plus-value une date de fin de délai protège.

Combien coûte la vente d'un bien entre particuliers en Europe centrale ?

Sur Seeki.eu, la publication coûte un forfait de 9 € au prix de lancement, contre 29 € en tarif normal, sans commission. Tout ce qui sert à construire l'annonce dans l'application Seeki.eu est gratuit, de la description rédigée par l'IA et du home staging virtuel au plan mesuré et à la visite à 360°. Un export prépare la même annonce pour les portails nationaux, sur lesquels vous publiez et payez toujours vous-même. Les frais juridiques, notaire ou avocat, dépendent du pays.

Peut-on vendre un bien en Europe centrale en vivant à l'étranger ?

Oui. Vous devez l'impôt dans le pays où se trouve le bien, et votre pays de résidence exonère la plus-value ou impute cet impôt, selon la convention fiscale. Une annonce Seeki.eu touche des acheteurs dans toute l'Europe, qui la consultent dans leur langue et voient le prix dans la devise de leur choix. C'est utile quand votre acheteur le plus probable, comme vous, ne vit pas dans le pays où se trouve l'appartement.

Qu'est-ce qui change pour les ventes immobilières en Autriche en 2027 ?

Pour les logements achetés avant avril 2002 environ, l'impôt forfaitaire autrichien sur les revenus immobiliers passe de 4,2 % à 6 % du prix de vente pour les ventes après le 31 décembre 2026. La loi d'accompagnement budgétaire 2027-2028 (Budgetbegleitgesetz), publiée le 29 juillet 2026, abaisse le coût d'acquisition forfaitaire de 86 % à 80 % du prix. Les logements plus récents restent imposés à 30 % sur la plus-value réelle. La question de savoir si la date du contrat ou celle de la réalisation l'emporte n'est pas encore tranchée.

Sources

• Tchéquie : loi n° 586/1992 Sb. relative aux impôts sur le revenu, version 2026, y compris la règle transitoire de 2021 pour le critère de dix ans, via Zákony pro lidi.
• Slovaquie : loi n° 595/2003 Z. z. relative à l'impôt sur le revenu, version en vigueur au 1er janvier 2026, via le portail juridique Slov-Lex. Valeurs en euros des tranches d'imposition selon Accace.
• Pologne : loi relative à l'impôt sur le revenu des personnes physiques, texte consolidé Dz.U. 2026 poz. 592, via la base juridique du Sejm.
• Hongrie : loi CXVII de 1995 relative à l'impôt sur le revenu des personnes physiques, règles en vigueur en septembre 2026, via Nemzeti Jogszabálytár, et les indications de l'administration fiscale sur les ventes immobilières (NAV).
• Autriche : loi de 1988 relative à l'impôt sur le revenu (Einkommensteuergesetz), articles 30 et 30a, via le système fédéral d'information juridique, et la loi d'accompagnement budgétaire 2027-2028, BGBl. I Nr. 62/2026.
• Allemagne : loi relative à l'impôt sur le revenu (Einkommensteuergesetz), article 23, via Gesetze im Internet, publié par le ministère fédéral de la Justice.