Coût de la vente d'un bien immobilier en Allemagne

Les vendeurs allemands s'en tirent mieux que presque tous les autres en Europe sur les coûts de transaction, parce que l'acheteur supporte le notaire, le registre foncier et le droit de mutation immobilière (Grunderwerbsteuer). Ce qui sort réellement de la poche du vendeur tient sur une liste plus courte, et un poste y écrase tous les autres. Deux dates décident si vous conservez la plus-value, et toutes deux sont fixées bien avant que vous ne parliez à un acheteur.

Dernière revue : 3 août 2026. Seeki.eu n'est ni un conseiller fiscal ni un conseiller juridique, et ceci est une orientation, non un conseil. Les niveaux de commission relèvent de l'usage et non de la loi, et le traitement fiscal dépend de vos propres dates. Confirmez votre cas auprès d'un conseiller fiscal allemand (Steuerberater) ou d'un notaire avant de vous engager.

Qui paie l'agent immobilier en Allemagne depuis la loi de 2020 ?

Les deux parties, à parts égales, dès lors que le bien est un appartement ou une maison individuelle et que l'acheteur est un particulier. C'est toute la substance de la réforme entrée en vigueur le 23 décembre 2020, inscrite au code civil allemand (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB) aux §§ 656a à 656d.

Deux dispositions font le travail. Au titre du § 656c BGB, un agent qui perçoit une commission des deux parties ne le peut que si toutes deux sont engagées pour le même montant, et si l'une est libérée, l'autre l'est aussi. Au titre du § 656d BGB, lorsqu'une seule partie a signé le mandat (Maklervertrag), toute clause mettant la commission à la charge de l'autre n'est valable que si celle qui a mandaté l'agent reste tenue pour au moins autant. Le § 656b BGB réserve ces deux règles aux acheteurs particuliers. L'ancienne pratique berlinoise consistant à faire porter toute la commission à l'acheteur a donc disparu, et avec elle l'idée que le vendeur mettrait son bien en vente pour rien.

Ce que la loi ne fait pas, c'est fixer le niveau. Celui-ci relève encore de l'usage du marché, et il varie selon le Land (Bundesland). D'après le panorama 2026 de baufi24, onze Länder se situent à 7.14% du prix TVA comprise, partagés en 3.57% chacun. Hambourg est en général à 6.25%, et Brême, la Hesse et le Mecklembourg-Poméranie-Occidentale à 5.95%. Certaines parties de Basse-Saxe descendent plus bas encore, à partir d'environ 4.76%.

Sur un appartement à €450,000 en Rhénanie-du-Nord-Westphalie, la moitié du vendeur à 3.57% représente €16,065. Cette seule ligne pèse plus que tous les autres coûts de vendeur de cette page réunis, et elle se négocie.

Que gagne-t-on à vendre ohne Makler, et que reprend-on à sa charge ?

Vous économisez votre moitié. Vous n'économisez pas le notaire, car en Allemagne un contrat de vente immobilière est nul s'il n'est pas reçu en la forme notariée (§ 311b BGB). Le notaire est incontournable, et c'est aussi ce qui rend une vente allemande entre particuliers sûre à mener : il rédige l'acte, contrôle le registre, tient les conditions de réalisation et indique à l'acheteur quand payer. La partie facultative ici, c'est l'agent, pas le notaire.

Ce que vous reprenez, c'est le travail que l'agence facturait. Évaluer l'appartement face à de vrais comparables. Le photographier. Rédiger une annonce qui tienne la comparaison avec les annonces professionnelles. Répondre aux demandes, assurer les visites et vérifier que le financement d'un acheteur est réel avant de retirer le bien du marché. Réunir les documents : l'extrait du registre foncier (Grundbuchauszug), le plan cadastral (Flurkarte), et pour une copropriété l'acte de division (Teilungserklärung), les derniers procès-verbaux d'assemblée et les décomptes de charges (Wohngeldabrechnungen).

L'essentiel de tout cela exigeait autrefois un professionnel. La photographie, le texte et les données comparables ne l'exigent plus, parce qu'ils tiennent dans un téléphone.

La publicité est le seul poste où l'Allemagne est chère. Une annonce de particulier sur le plus grand portail allemand démarre autour de €129 pour quatre semaines, après une courte fenêtre gratuite (ImmobilienScout24, 2026), l'un des tarifs les plus élevés d'Europe pour un vendeur particulier. Seeki.eu publie pour €9 au tarif de lancement actuel contre €29 en tarif normal, sans commission, et l'annonce atteint des acheteurs de tout le continent plutôt que les seules personnes qui cherchent en allemand. Une annonce purement domestique plafonne le vivier d'acheteurs à ceux qui lisent l'allemand, et à Berlin, Munich et Francfort ce n'est pas un détail d'arrondi. Le panorama marché par marché des endroits où un vendeur particulier peut annoncer figure dans où les particuliers peuvent publier leur bien en Europe, et la version néerlandaise de cette décision, là où le premier portail refuse purement et simplement les particuliers, dans vendre une maison aux Pays-Bas sans agent.

Quels coûts et documents sont incontournables ?

Quatre, et deux seulement sont à votre charge.

Coût	Qui le paie	Montant habituel
Commission d'agence	Partagée, à parts égales	3.57% chacun dans la plupart des Länder, TVA comprise
Certificat de performance énergétique (Energieausweis)	Le vendeur (pour un appartement, la copropriété)	Environ €100 à €250 sur la consommation, €300 à €800 sur les besoins, pour l'immeuble
Radiation de l'hypothèque de la banque (Grundschuld)	Le vendeur	Environ 0.2% du montant inscrit
Notaire et registre foncier pour le transfert	L'acheteur, par usage	Environ 1.5% à 2% du prix lorsqu'une hypothèque est inscrite
Droit de mutation immobilière (Grunderwerbsteuer)	L'acheteur, par usage	3.5% à 6.5%, fixé par chaque Land

Le certificat énergétique n'est pas facultatif et il conditionne votre annonce. Au titre du § 80 de la loi sur l'énergie des bâtiments (Gebäudeenergiegesetz, GEG), vous devez présenter spontanément un certificat valide à un acheteur potentiel, au plus tard lors de la visite, et le remettre une fois le contrat signé. Au titre du § 87 GEG, l'annonce elle-même doit porter les chiffres clés du certificat lorsqu'il en existe un : son type, la valeur de besoin ou de consommation d'énergie finale, la source d'énergie principale du chauffage, l'année de construction et la classe d'efficacité énergétique. Annoncer sans ces mentions expose à une amende pouvant atteindre €10,000. Les monuments classés et les bâtiments de moins de 50 m² en sont dispensés.

L'Allemagne fait figure d'exception sur la question de qui paie. Le certificat porte sur l'immeuble entier, jamais sur l'appartement isolé : en copropriété, c'est donc le syndicat qui en supporte le coût, et un copropriétaire dispose d'un droit légal à en obtenir copie lorsqu'il vend. Beaucoup de vendeurs allemands ne paient donc rien, l'immeuble en détenant déjà un valide. Vérifiez avant d'en commander un. Le détail pays par pays, durées de validité et sanctions comprises, se trouve dans le certificat énergétique exigé pour vendre un logement en Europe.

La radiation de l'hypothèque bancaire est l'autre ligne du vendeur. Une fois votre prêt remboursé, la banque délivre un consentement à radiation (Löschungsbewilligung), un notaire certifie la demande de radiation, et le service du registre foncier (Grundbuchamt) raye l'inscription de la section III du registre (Abteilung III). Le notaire et le registre facturent chacun un émolument de 0.5 au titre du § 34 de la loi sur les frais de justice et de notariat (GNotKG), soit environ 0.2% de la somme inscrite pour les deux réunis : sur une inscription de €200,000, environ €435 au total. La banque de l'acheteur exigera que le bien arrive libre de toute charge et, par usage, c'est le vendeur qui paie, même si le contrat de vente peut en décider autrement.

Paie-t-on un impôt en vendant un bien en Allemagne ?

C'est la question à trancher avant de mettre en vente, pas une fois l'offre reçue. Au titre du § 23 de la loi relative à l'impôt sur le revenu (Einkommensteuergesetz, EStG), la vente d'un bien par un particulier est une cession imposable (Veräußerungsgeschäft) lorsque dix ans au plus séparent l'acquisition de la vente. Les deux bornes se mesurent à la date du contrat notarié, non à la remise des clés ni à l'inscription au registre foncier, raison pour laquelle une vente signée quinze jours trop tôt peut coûter cinq chiffres.

Deux exonérations l'emportent sur ce compteur, et l'une ou l'autre suffit :

• Le bien a été affecté exclusivement à vos propres besoins d'habitation depuis l'acquisition ou l'achèvement jusqu'à la vente.
• Le bien a servi à vos propres besoins d'habitation l'année de la vente et les deux années précédentes. Il n'est pas nécessaire qu'il s'agisse d'années civiles complètes, ce qui rend cette seconde voie plus généreuse qu'elle n'en a l'air.

Il existe aussi un seuil d'exonération (Freigrenze) : si votre gain total tiré de cessions privées sur l'année civile reste sous €1,000, il est exonéré. Au-delà, le gain s'ajoute à vos revenus et est imposé à votre taux personnel plutôt qu'à un taux forfaitaire, si bien que le même profit coûte nettement plus cher à un haut revenu.

Louer l'appartement pendant les dernières années avant de vendre casse la seconde exonération, et un bien reçu par héritage reprend la date d'acquisition du précédent propriétaire au lieu d'ouvrir dix nouvelles années. Les deux points valent une heure avec un conseiller fiscal avant d'arrêter une date, car l'écart entre une vente en novembre et une vente en février représente parfois toute la facture fiscale.

Que coûte le remboursement anticipé du crédit ?

S'il reste des années à courir sur votre prêt à taux fixe le jour où l'acheteur paie, la banque peut réclamer une indemnité de remboursement anticipé (Vorfälligkeitsentschädigung) au titre des intérêts qu'elle perd. Vendre le bien vous donne un intérêt légitime à résilier le prêt, mais ce droit s'accompagne de cette compensation, dont le montant croît avec la durée fixe restante et avec l'écart entre votre taux et les taux de marché actuels.

Trois éléments la réduisent ou la suppriment, selon les centrales allemandes de conseil aux consommateurs (Verbraucherzentrale) :

• La règle des dix ans. Dix ans après le déblocage intégral du prêt, vous pouvez résilier moyennant un préavis de six mois sans rien payer, au titre du § 489 BGB. Le compteur part du déblocage, non de la date du contrat, et la règle s'applique quelle qu'ait été la durée de la période fixe.
• Une sûreté de remplacement. Proposer un bien libre de charges d'une valeur de garantie équivalente, ou transférer le prêt sur le logement que vous achetez ensuite, peut laisser la banque indemne sans versement.
• Une information défectueuse. Pour les contrats signés après le 21 mars 2016, la banque perd sa créance si l'acte omet les mentions obligatoires sur la durée, les droits de résiliation ou le mode de calcul de l'indemnité.

Le plafond, lorsqu'une indemnité est calculée, veut qu'elle n'excède pas le double de la perte réelle de la banque. Demandez à votre banque un calcul écrit avant d'accepter un prix, et non après, car c'est un montant bien réel dans votre produit net et il évolue de mois en mois.

Combien de temps prend la vente, et comment fixer le prix ?

La séquence allemande de conclusion est balisée et assez rapide une fois le notaire saisi. Après la signature notariée (Beurkundung), le notaire inscrit une réservation prioritaire (Auflassungsvormerkung) pour protéger le droit de l'acheteur, que le registre foncier publie en général en deux à quatre semaines. Une fois cette inscription faite et une fois arrivés tous les consentements à radiation et la renonciation communale au droit de préemption, le notaire émet l'avis d'exigibilité (Fälligkeitsmitteilung) et l'acheteur dispose normalement d'environ deux semaines pour virer le prix. Du rendez-vous chez le notaire à l'argent, comptez en général quatre à six semaines. Le transfert formel de propriété au registre (Eigentumsumschreibung) intervient plus tard et ne retarde pas le paiement.

La partie lente, c'est tout ce qui précède. Trouver l'acheteur est ce qui étire une vente allemande sur des mois, et cela se joue presque entièrement sur le prix demandé pendant les trois premières semaines.

Fixez le prix à partir de preuves plutôt que de ce que le voisin prétend avoir obtenu. La médiane en €/m² par région et par ville allemandes est le repère, et le prix indicatif de Seeki.eu fait le calcul depuis cette médiane locale corrigée de la taille et de l'état. C'est une estimation de départ et non une expertise formelle, et elle repose sur les mêmes comparables qu'une agence vous citerait. La méthode compte plus que le chiffre, et elle est exposée dans comment fixer le prix de vente de votre logement avec des données. Consacrez ensuite une soirée aux photographies, car le prix que vous pourrez tenir en dépend plus que de tout le reste : comment photographier son logement pour le vendre traite de l'ordre des pièces et de la lumière. Si vous achetez en même temps que vous vendez, le Acheter un bien immobilier en Allemagne en tant qu'étranger (guide 2026) couvre l'autre versant de la même opération.

Questions fréquentes

Quelle commission facture une agence immobilière en Allemagne ?

En général 7.14% du prix TVA comprise, partagés de sorte que chaque partie paie 3.57%, niveau en vigueur dans la plupart des Länder selon le panorama 2026 de baufi24. Hambourg est habituellement à 6.25%, Brême, la Hesse et le Mecklembourg-Poméranie-Occidentale à 5.95%, et certaines parties de Basse-Saxe à partir d'environ 4.76%. Rien de tout cela n'est légal. La loi ne fixe que le partage : le pourcentage lui-même se négocie avant la signature du mandat.

Qui paie l'agent immobilier lors d'une vente en Allemagne ?

Les deux parties, à parts égales, pour un appartement ou une maison individuelle acquis par un particulier. Depuis le 23 décembre 2020, le § 656c BGB impose à un agent travaillant pour les deux côtés de leur facturer le même montant, et le § 656d BGB empêche un vendeur ayant mandaté seul l'agent d'en répercuter plus de la moitié. Faire porter la commission entière à l'acheteur n'est plus opposable.

Faut-il un notaire pour vendre une maison en Allemagne ?

Oui. Le § 311b BGB rend nul un contrat de vente immobilière qui n'est pas reçu par un notaire : il n'existe donc aucune voie sous seing privé. Vous n'avez pas besoin d'une agence, et les deux sont souvent confondus. Le notaire rédige l'acte, contrôle le registre foncier, pilote les conditions de réalisation et émet l'avis de paiement, ce qui rend une vente entre particuliers sûre à mener.

Faut-il un Energieausweis pour vendre un appartement en Allemagne ?

Oui, et l'annonce doit en porter les chiffres. Le § 80 de la loi sur l'énergie des bâtiments impose de présenter spontanément un certificat valide au plus tard lors de la visite et de le remettre après le contrat, et le § 87 exige dans l'annonce le type, la valeur énergétique, la source de chauffage, l'année de construction et la classe d'efficacité. Les amendes atteignent €10,000. Pour un appartement, le certificat appartient à l'immeuble : vérifiez si votre copropriété en détient un.

Quand ne paie-t-on pas d'impôt en vendant un bien en Allemagne ?

Lorsque plus de dix ans séparent les contrats notariés d'achat et de vente, ou lorsque l'une des exonérations liées à l'occupation s'applique : le bien a servi exclusivement de résidence propre depuis son acquisition, ou vous y avez habité l'année de la vente et les deux années précédentes. Les gains de cessions privées inférieurs à €1,000 sur une année civile sont eux aussi exonérés. Au-delà, le gain est imposé à votre taux personnel d'impôt sur le revenu.

Combien coûte la publication d'une annonce de particulier en Allemagne ?

Seeki.eu, c'est €9 pour publier au tarif de lancement actuel, sans commission, et tout ce qui construit l'annonce est gratuit : la description et le titre rédigés par l'IA, la retouche des photos, la mise en scène virtuelle, le plan coté et la vue 3D, la visite à 360° et le prix indicatif. Les portails allemands sont la partie coûteuse, à partir d'environ €129 pour une annonce de particulier de quatre semaines. Le dossier d'export prépare votre annonce pour eux : vous la construisez une fois et ne ressaisissez jamais rien.

Avant de mettre en vente

Vérifiez d'abord la date d'acquisition sur votre contrat notarié, car le test des dix ans peut peser plus lourd que tous les autres postes de cette page réunis. Demandez par écrit à votre banque ce que serait l'indemnité de remboursement anticipé ce trimestre. Renseignez-vous pour savoir si votre immeuble détient déjà un certificat énergétique valide. Fixez ensuite le prix sur les médianes locales, photographiez correctement les lieux, et demandez-vous si la moitié d'agence sur 7.14% vous achète quoi que ce soit que vous ne puissiez faire en une soirée.