¿Qué papeles necesitas para comprar vivienda en Europa?

En Francia y Alemania, un agente inmobiliario no te da las llaves para una visita sin un dossier financiero completo. En España y Portugal, llegas con el pasaporte y los papeles ya vendrán. Los mercados inmobiliarios europeos se dividen en países de dossier y países de pasaporte, y saber en cuál estás entrando determina todo tu calendario.

Última revisión: 30 de agosto de 2026. Seeki.eu no es un asesor legal o fiscal, y este artículo es orientación, no asesoramiento. Los requisitos documentales y las normas fiscales cambian y varían según la región. Confirma la posición actual para tu caso concreto con un notario, abogado o asesor fiscal local antes de comprometerte.

Los países de dossier y los países de pasaporte: qué documentos necesitas, país por país

La tabla siguiente recoge los documentos básicos para un comprador extranjero en cada uno de los principales mercados inmobiliarios europeos, e indica dónde difieren los requisitos de alquiler. Los países están agrupados según la pregunta clave: ¿puedes visitar una casa con pasaporte y una sonrisa, o necesitas llegar con un expediente?

País	Identificación fiscal	Justificante de fondos (compra)	¿Cuenta bancaria local?	¿Es posible a distancia?	Requisitos de alquiler
Países de dossier
Francia	Numéro fiscal	Dossier de financement completo	Obligatoria para hipoteca	Parcial	Dossier financiero, avalista a menudo requerido
Alemania	Steuer-ID	Finanzierungsbestätigung	Obligatoria para hipoteca	Parcial	Informe de crédito Schufa, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, 3 últimas nóminas
Bélgica	Numéro national	Extractos bancarios, declaraciones de impuestos	Obligatoria para hipoteca	Parcial	Justificante de ingresos, regla de 3× el alquiler
Países Bajos	BSN (burgerservicenummer)	Extractos bancarios, certificado del empleador	Obligatoria para hipoteca	Parcial	Certificado del empleador firmado, regla de 3 a 4× el alquiler bruto
Países de pasaporte
España	NIE	Extractos bancarios (para hipoteca)	Recomendable	Sí, con un gestor	Justificante de ingresos, contrato de trabajo
Portugal	NIF	Extractos bancarios (para hipoteca)	Obligatoria para la escritura	Sí, con un abogado	Declaración del IRS, fiador a veces requerido
Italia	Codice fiscale	Extractos bancarios (para hipoteca)	Recomendable	Sí, con un notaio	Justificante de ingresos
Chequia	Ninguno (ciudadanos UE)	Compra al contado: ninguno	Recomendable	Sí	Justificante de ingresos, hasta 3 meses de depósito
Polonia	PESEL / NIP	Extractos bancarios (para hipoteca)	Obligatoria para hipoteca	Parcial	Justificante de ingresos, umowa najmu okazjonalnego (contrato de alquiler notarial)
Eslovaquia	Ninguno (ciudadanos UE)	Compra al contado: ninguno	Recomendable	Sí	Justificante de ingresos
Hungría	Adóazonosító jel	Extractos bancarios (para hipoteca)	Obligatoria para hipoteca	Parcial	Justificante de ingresos, 2 meses de depósito habituales
Austria	Steuer-ID	Finanzierungsbestätigung	Obligatoria para hipoteca	Parcial	Gehaltsnachweis (nóminas), regla de 3× el alquiler en Viena

La tabla deja algo claro de inmediato: los grandes mercados regulados de Europa occidental te filtran por documentos antes que por cualquier otra cosa. Europa central y oriental te deja entrar primero y te pide los papeles después.

El filtro del dossier: en Francia y Alemania no puedes visitar una casa sin un expediente completo

Una visita en París o en Berlín no es una visita libre. Es una cita que llega al final de un rastro de papel.

En Francia, el dossier de financement es el primer paso, innegociable. Incluye tus tres últimas declaraciones de impuestos, tres meses de extractos bancarios, un justificante de empleo y una carta de preaprobación hipotecaria si vas a pedir un préstamo. Los agentes no conciertan una visita sin este dossier. Los notarios franceses trabajan exclusivamente en francés por ley, y en la práctica cualquier comprador que no hable el idioma necesitará un traductor jurado (traducteur assermenté). No es un requisito legal, sino una convención que los notarios aplican de forma universal. La guía del comprador extranjero en Francia recorre la secuencia completa de compra.

Alemania es igual de formal, con un matiz adicional. Comprar requiere una Finanzierungsbestätigung, una confirmación por escrito del banco de que puedes financiar la compra. Alquilar es, paradójicamente, más exigente: un informe de crédito Schufa, una Mietschuldenfreiheitsbescheinigung (un certificado del anterior casero que acredite que no tienes deudas de alquiler) y tus tres últimas nóminas. En Berlín y Múnich, un casero puede recibir treinta solicitudes para un solo piso. El expediente al que le falta una página va al fondo del montón. Consulta la guía del comprador extranjero en Alemania para el proceso de compra, de la Finanzierungsbestätigung al Notartermin.

Países Bajos y Bélgica van justo detrás. Un makelaar neerlandés espera extractos bancarios y una carta del empleador. Un notario belga necesita el número nacional (el número del registro nacional, no el BCE, que es el registro mercantil) y las declaraciones de impuestos. En estos cuatro mercados la regla es la misma: el dossier abre la puerta. Sin él, la puerta sigue cerrada. Austria está ausente de este grupo solo por su estructura legal (el Ausländer-Grunderwerb varía según el estado federado), pero un Makler austriaco en la práctica se parece más a Alemania que a Italia. Las visitas en Viena o Salzburgo suelen exigir los mismos papeles que en Berlín.

Los países de pasaporte: España, Portugal, Italia y Europa del Este, el papeleo viene después del apretón de manos

Los mercados del sur y del este funcionan con la lógica opuesta. Primero visitas, luego decides y después reúnes los documentos.

En España, necesitas un NIE (Número de Identidad de Extranjero) para completar una compra, pero puedes visitar viviendas, negociar e incluso firmar un contrato de reserva antes de tenerlo. El NIE es una gestión posterior a la visita, no un prerrequisito, y un gestor puede obtenerlo en tu nombre sin que pises una oficina pública. Para el marco completo de compra, consulta la guía del comprador extranjero en España. El mismo patrón se repite en Portugal: necesitarás un NIF (Número de Identificação Fiscal) para la escritura, pero ningún agente te lo pedirá en una visita. La guía de compra en Portugal cubre el NIF, la escritura y la estructura fiscal en detalle. Italia es aún más relajada. Un codice fiscale se obtiene en unos diez minutos en una oficina de la Agenzia delle Entrate si estás allí en persona. Si lo tramitas por consulado desde el extranjero, calcula una semana o más. Y puedes visitar veinte casas antes de preocuparte por él. La guía del comprador extranjero en Italia recorre la secuencia completa de compra, del codice fiscale al rogito.

Europa central y oriental lleva la informalidad más lejos. En Chequia y Eslovaquia, un ciudadano de la UE no necesita ningún identificador fiscal para comprar. Un comprador al contado en Praga o Bratislava se presenta con pasaporte y una señal. El contrato y la transferencia bancaria son todo el papeleo. Polonia y Hungría añaden un número de identificación fiscal y, para quienes piden hipoteca, una cuenta bancaria local, pero los agentes en Varsovia o Budapest te conciertan una visita con una llamada de teléfono, sin intercambiar ningún documento.

La consecuencia práctica para un comprador que compara mercados: en un país de dossier, calcula de dos a cuatro semanas de recopilación de documentos antes de tu primer viaje de visitas. En un país de pasaporte, puedes estar en un salón el fin de semana siguiente a la reserva del vuelo. Si quieres la comparativa clasificada de qué país es realmente el más fácil, más allá de la lista de documentos, nuestro artículo sobre los países europeos donde es más fácil comprar vivienda siendo extranjero da el veredicto completo cruzando normas de propiedad, costes y plazos. Para el marco legal completo país por país, consulta las reglas de compra para no residentes en Europa.

Qué es un número de identificación fiscal y qué seis países lo exigen

Un identificador fiscal es una cadena de dígitos que te conecta al sistema tributario de un país. Sin él, no puedes pagar el impuesto de transmisiones en la mayor parte de Europa occidental, lo que significa que no puedes completar una compra. Para el desglose completo de lo que estos impuestos añaden a una compra (impuesto de transmisiones, notaría, registro, honorarios legales), consulta nuestro artículo sobre el coste real de comprar vivienda en Europa, que clasifica doce mercados del más barato al más caro para comprar.

Seis mercados de la tabla anterior exigen un identificador fiscal local para todo comprador extranjero: Francia (numéro fiscal), Alemania y Austria (Steuer-ID), España (NIE), Portugal (NIF) e Italia (codice fiscale). El PESEL o NIP polaco y el adóazonosító jel húngaro son obligatorios para quien pide hipoteca. Los compradores al contado a veces pueden prescindir de él, aunque un notario presionará para obtenerlo. Bélgica y Países Bajos emiten un BSN o número nacional a cualquiera que se empadrone en una dirección. El empadronamiento en sí suele ser un prerrequisito para solicitar una hipoteca.

La velocidad de obtención de estos números varía mucho. Un codice fiscale italiano lleva diez minutos. Un NIE español puede tardar de dos a seis semanas. Un NIF portugués se sitúa en un punto intermedio, normalmente de una a dos semanas con un representante fiscal. Incorpora este plazo a tu calendario antes de reservar cita con el notario.

¿Necesitas una cuenta bancaria local en el país donde compras?

La respuesta corta: solo si pides una hipoteca. Un comprador al contado casi siempre puede transferir el precio de compra desde su cuenta de origen, a través de la cuenta de depósito del notario, al vendedor.

La respuesta para la hipoteca varía según el país. Un banco francés, alemán, belga, neerlandés, austriaco, polaco o húngaro te pedirá que abras una cuenta local para el cargo mensual. Los bancos españoles y portugueses a menudo permiten un cargo SEPA desde una cuenta en euros situada en otro país del Espacio Único de Pagos en Euros, aunque una cuenta local facilita la tramitación. Los bancos italianos y checos son los más flexibles: algunos desembolsan una hipoteca a una cuenta extranjera si el notario lo aprueba. En Eslovaquia, la mayoría de las hipotecas para no residentes se estructuran a través de una sucursal local de un banco matriz austriaco o checo, y la cuestión de la cuenta se resuelve sola.

Para alquilar, una cuenta local es casi siempre necesaria. Un casero en Berlín, Ámsterdam o Varsovia quiere un cargo SEPA fiable, no una transferencia internacional que puede tardar tres días hábiles y generar comisiones. Para una visión completa de la financiación de una compra transfronteriza, nuestra comparativa de condiciones hipotecarias para no residentes en todos los mercados europeos detalla quién presta, a qué ratio préstamo-valor y qué documentos piden los propios bancos.

Qué justificante de fondos esperan ver los agentes y notarios

El justificante de fondos es un documento que le dice al vendedor, al agente y al notario que tu dinero existe y es tuyo. El nivel de exigencia varía enormemente.

En Francia y Alemania, el listón está más alto. El dossier de financement francés es en la práctica una auditoría financiera completa: tres años de declaraciones de impuestos, tres meses de extractos y una carta de tu banco confirmando la disponibilidad de los fondos. La Finanzierungsbestätigung alemana es más acotada pero igual de rígida: es una confirmación vinculante de un banco alemán de que los fondos hipotecarios están aprobados y reservados.

En España, Portugal e Italia, la exigencia es más ligera. Un agente inmobiliario aceptará un extracto bancario reciente que muestre el saldo, y un notario puede pedir una carta de referencia bancaria que confirme el buen estado de la cuenta. La diferencia clave en los países de pasaporte es que el justificante de fondos se verifica en la fase notarial, no en la fase de visita.

En Europa central, un comprador al contado puede no tener que justificar nada más allá de la señal. Basta con el recibo de la transferencia. En Chequia y Eslovaquia, los notarios verifican el origen de los fondos solo cuando la operación activa los requisitos de prevención del blanqueo de capitales. Las transacciones en efectivo superiores a 10.000 € son el umbral estándar según la legislación checa y eslovaca. Antes de decidir entre comprar al contado o con hipoteca, consulta el coste real de comprar vivienda en cada mercado. Los documentos son una barrera; los impuestos de transmisión y las tasas son la otra.

Antes de decidir entre comprar al contado o con hipoteca, consulta los precios medianos en vivo por metro cuadrado en todos los mercados para fijar un presupuesto realista.

A distancia o en persona: qué puedes hacer desde casa y qué requiere un vuelo

La compra a distancia es posible en todos los países de esta lista si nombras un representante local. La diferencia está en la infraestructura jurídica que cada país ofrece para ello.

España y Portugal tienen la infraestructura de compra a distancia más madura. Un gestor español o un abogado portugués puede obtener tu identificación fiscal, revisar el contrato, concertar la cita notarial y asistir a la firma con un poder notarial. Puedes completar toda la compra desde el extranjero. La guía de compra para no residentes cubre el marco legal de cada mercado.

Italia está un escalón por debajo. Un notaio aceptará un poder notarial para la firma, pero los notarios italianos se dividen en dos bandos: los que admiten un poder redactado en el extranjero y los que insisten en emitirlo ellos mismos en su despacho. Calcula un viaje salvo que tu notaio confirme lo contrario por escrito.

Francia y Alemania exigen al menos una visita en persona. Un notario francés aceptará un poder notarial redactado en el extranjero, pero la exigencia de traductor jurado y la preferencia por una verificación de identidad presencial hacen de la comparecencia personal la norma práctica. En Alemania, el contrato de compraventa debe leerse en voz alta en presencia del notario, y aunque un poder notarial puede representarte, los notarios alemanes están entre los menos cómodos de Europa con un comprador totalmente a distancia.

En Europa central y oriental, la compra a distancia es habitual. Un abogado checo o eslovaco gestiona el contrato, custodia los fondos y se encarga de la inscripción en el registro de la propiedad. El comprador viaja para la visita, firma un poder notarial en esa visita y vuelve a casa. El abogado hace el resto.

El alquiler tiene su propia lista de documentos, y en algunos países es más dura que la compra

Los requisitos documentales para alquilar son a menudo más pesados que para comprar, porque un casero examina a los inquilinos más rápido que un notario examina a los compradores. El mercado de alquiler más exigente de Europa es Alemania: un informe de crédito Schufa, un certificado de ausencia de deudas de alquiler del casero anterior, tres meses de nóminas y un contrato de trabajo que supere el período de prueba. En los barrios más demandados de Berlín, los solicitantes también adjuntan una breve biografía y una foto.

Países Bajos replica esta estructura con un certificado del empleador y la regla de 3 a 4 veces el alquiler bruto. Un inquilino que gane menos de tres veces el alquiler mensual necesitará un avalista. Bélgica aplica un multiplicador de ingresos similar, típicamente 3 veces el alquiler, y los caseros en Bruselas piden de forma rutinaria un historial laboral completo.

En los países de pasaporte, alquilar es más sencillo. España pide un contrato de trabajo y un justificante de ingresos, pero un casero rara vez solicita un informe de crédito. Portugal añade una declaración del IRS, y los caseros de Lisboa pueden pedir un fiador. En Chequia, Polonia y Eslovaquia, el dossier de alquiler se compone de un justificante de ingresos y un depósito, normalmente de uno a tres meses de alquiler. El conocido mercado de alquiler austriaco se sitúa entre ambos grupos: Viena exige nóminas y aplica una regla de 3 veces el alquiler, pero el Makler suele gestionar la selección por cuenta del casero. Para una mirada más cercana al mercado de alquiler vienés, consulta nuestra guía para alquilar en Viena como expatriado. Ver la guía del comprador extranjero en Austria para el marco de compra.

Un hilo común en todos los mercados: un casero en cualquier lugar de Europa quiere ver que tienes trabajo. La nómina es el pasaporte del mercado de alquiler.

Preguntas frecuentes

¿Qué países exigen un dossier antes de que los agentes siquiera hablen con un comprador?

Francia, Alemania, Bélgica y Países Bajos. En estos mercados, una visita se concierta después de presentar un expediente financiero: declaraciones de impuestos, justificante de fondos y, a veces, una preaprobación hipotecaria. Austria va justo detrás, aunque los agentes austriacos son algo más flexibles que sus homólogos alemanes. En todos los demás mercados europeos, las visitas empiezan con una llamada de teléfono.

¿Qué es un número de identificación fiscal y qué países lo necesitan?

Un número de identificación fiscal te vincula al sistema tributario de un país y es necesario para pagar el impuesto de transmisiones inmobiliarias. Francia (numéro fiscal), Alemania y Austria (Steuer-ID), España (NIE), Portugal (NIF) e Italia (codice fiscale) lo exigen a todo comprador extranjero. Polonia, Hungría, Bélgica y Países Bajos lo exigen a quienes piden hipoteca. Chequia y Eslovaquia no exigen ninguno a los ciudadanos de la UE.

¿Necesito una cuenta bancaria local para comprar vivienda en Europa?

Solo si pides una hipoteca. Un comprador al contado puede transferir el precio de compra desde su cuenta de origen a través de la cuenta de depósito del notario. Los bancos en Francia, Alemania, Bélgica, Países Bajos, Austria, Polonia y Hungría suelen exigir una cuenta local para el cargo mensual. Para alquilar, una cuenta local es casi siempre necesaria.

¿Qué justificante de fondos esperan los agentes y notarios?

En los países de dossier, el listón está alto. Francia exige tres años de declaraciones de impuestos, tres meses de extractos bancarios y una carta del banco. Alemania quiere una confirmación bancaria vinculante de aprobación hipotecaria, conocida como Finanzierungsbestätigung. En los países de pasaporte, basta con un extracto bancario reciente y una carta de referencia bancaria. En Chequia y Eslovaquia, un comprador al contado puede no tener que justificar nada más allá del recibo de la transferencia de la señal.

¿Puedo comprar vivienda en Europa a distancia, sin viajar?

Sí, con un representante local y un poder notarial. España y Portugal tienen la infraestructura de compra a distancia más madura. Un gestor o abogado puede gestionar toda la transacción. Francia y Alemania esperan al menos una visita en persona. En Europa del Este, un abogado puede completar la compra tras un único viaje de visita en el que firmas el poder notarial.

¿El alquiler exige los mismos documentos que la compra?

Con frecuencia no. En Alemania, el dossier de alquiler es más pesado que el de compra: un informe de crédito Schufa, un certificado de ausencia de deudas de alquiler del casero anterior (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung), tres nóminas y a menudo un contrato de trabajo. Países Bajos exige un certificado del empleador y un justificante de ingresos de 3 a 4 veces el alquiler. En los países de pasaporte, alquilar es más ligero: un contrato de trabajo y un depósito suelen bastar.

Fuentes

Los requisitos documentales y los marcos de identificación fiscal descritos en este artículo proceden de los servicios de información pública de la autoridad fiscal y el organismo notarial de cada país:

• Francia: service-public.fr (portal del gobierno francés), requisitos de cita notarial y proceso del numéro fiscal. Direction générale des Finances publiques (DGFiP).
• Alemania: Bundesnotarkammer (Cámara Federal de Notarios), requisitos del contrato de compraventa notarial. Schufa Holding AG, proceso de informe de crédito para inquilinos.
• Bélgica: Fédération Royale du Notariat Belge / Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat, impuesto de registro y proceso notarial.
• Países Bajos: Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB), proceso notarial. Rijksoverheid (portal del gobierno neerlandés), BSN y requisitos de registro.
• España: Agencia Tributaria, NIE e identificación fiscal. Consejo General del Notariado, requisitos notariales para compradores extranjeros.
• Portugal: Autoridade Tributária e Aduaneira, proceso del NIF. Ordem dos Notários, formalidades de la escritura.
• Italia: Agenzia delle Entrate, codice fiscale e impuesto de registro. Consiglio Nazionale del Notariato, práctica notarial para compradores extranjeros.
• Polonia: Ministerstwo Finansów, PESEL/NIP e impuesto sobre transacciones civiles (PCC). Krajowa Rada Notarialna, requisitos notariales.
• Chequia: Notářská komora České republiky, proceso notarial y de registro de la propiedad. Finanční správa, identificación fiscal.
• Eslovaquia: Notárska komora Slovenskej republiky, proceso notarial. Finančné riaditeľstvo SR, identificación fiscal.
• Hungría: Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV), proceso de identificación fiscal. Magyar Országos Közjegyzői Kamara, requisitos notariales.
• Austria: Österreichische Notariatskammer, notaría y requisitos del contrato de compraventa. Bundesministerium für Finanzen, proceso del Steuer-ID.