Cómo obtener el NIE para comprar vivienda en España: 2026

Última revisión: 12-03-2026

Sí: si es usted extranjero y va a comprar vivienda en España, necesita el NIE (Número de Identidad de Extranjero) antes de firmar la escritura ante notario o inscribir la propiedad en el Registro. El requisito se aplica con independencia de que vaya a residir o no en España. Vendedor, notario y Registro de la Propiedad se lo van a pedir, y sin él sencillamente no se puede cerrar la compraventa.

Esta guía está pensada para compradores británicos, irlandeses, neerlandeses y alemanes, habitualmente jubilados y propietarios de segunda residencia en la costa mediterránea, Baleares y Canarias. Es orientación, no asesoramiento jurídico. Los trámites varían según el consulado y la provincia española, así que confirme los detalles con la oficina concreta donde vaya a presentar la solicitud y, para la compra, con una gestoría o un abogado en España.

Qué es el NIE (y qué no es)

El NIE es el número de identidad personal para extranjeros, asignado por la Policía Nacional a través de la Oficina de Extranjería, o por los consulados de España en el exterior. Es el identificador fiscal y administrativo que utilizará para firmar la escritura pública de compraventa en notaría, liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, inscribir la finca en el Registro, contratar suministros y abrir cuenta en un banco español.

El NIE no es residencia. No concede derecho a residir, trabajar ni acceder a la sanidad pública. Los residentes (incluidos los británicos que tras el Brexit hayan obtenido la residencia) siguen un procedimiento distinto (TIE o certificado de registro), que da lugar a una tarjeta o documento físico y que incorpora el NIE.

Antes de empezar: requisitos

Necesitará, más o menos en este orden:

• Pasaporte en vigor con al menos seis meses de validez. Lleve el original y una fotocopia legible.
• Un motivo para solicitar el NIE. En el caso del comprador de vivienda, los "intereses económicos" derivados de la operación inmobiliaria. Aporte pruebas: contrato de arras firmado, borrador de la escritura o carta de la agencia confirmando que está en proceso de compra.
• Justificante del domicilio en su país de origen (factura de suministros o extracto bancario reciente, normalmente de los últimos tres meses).
• Dos fotografías tamaño carné (algunas oficinas piden una, otras ninguna, lleve dos por precaución).
• Formulario EX-15 cumplimentado (la solicitud oficial del NIE).
• Justificante de pago del modelo 790 (la tasa administrativa específica del NIE, el importe exacto cambia, consulte la cuantía vigente en la web de la Policía Nacional o en su consulado).
• Si la solicitud la presenta otra persona en su nombre (un abogado o gestor en España), poder notarial específico que le autorice. Los poderes otorgados en el Reino Unido suelen requerir apostilla, los neerlandeses y alemanes habitualmente no, gracias a exenciones comunitarias. Confírmelo con su abogado en España.

Paso a paso: cómo obtener el NIE

1. Decidir dónde solicitarlo: consulado o en España

Tiene dos vías principales:

• En un consulado de España en su país de residencia. Recomendable si dispone de tiempo antes de la compra. El consulado tramita la solicitud y expide el certificado del NIE, que recoge en persona o recibe por correo. Las citas se reservan a través de la web del consulado correspondiente. La demanda es alta en Londres, Ámsterdam, Dublín, Berlín y Múnich, así que conviene anticiparse.
• En España, en la Oficina de Extranjería o en una comisaría habilitada de la Policía Nacional. Más rápido en algunas provincias y más lento en otras. Necesitará cita previa, reservada en la sede electrónica oficial. Muchos compradores aprovechan el viaje de búsqueda de vivienda para acudir a la cita.

Una tercera vía es otorgar poder a un abogado o gestor en España para que solicite el NIE por usted. Es habitual cuando el comprador no puede desplazarse y no tiene un consulado cercano.

2. Cumplimentar el formulario EX-15

Descargue el EX-15 desde la web del Ministerio del Interior. Son dos páginas. Rellénelo en mayúsculas, en castellano, con tinta negra, o cumpliméntelo digitalmente e imprímalo. Campos clave: nombre y apellidos como figuran en el pasaporte, nombre de los padres, nacionalidad, número de pasaporte, domicilio actual en el extranjero y motivo de la solicitud (marque "intereses económicos" y especifique que va a adquirir un inmueble). Firme y feche.

3. Pagar el modelo 790

El modelo 790 es el formulario oficial de la tasa correspondiente al NIE. Descárguelo desde la web de la Agencia Tributaria o del portal de la Policía Nacional, cumpliméntelo y abónelo en cualquier entidad bancaria colaboradora (en algunos casos también es posible el pago telemático). El banco le sellará el formulario. Lleve el ejemplar sellado a la cita. La tasa es una cuantía administrativa reducida, confirme el importe vigente en la web oficial.

Si presenta la solicitud en un consulado de España en el extranjero, el consulado gestiona la tasa equivalente localmente y el modelo 790 funciona de forma distinta. Siga las instrucciones específicas del consulado.

4. Reservar la cita previa

Para solicitudes en España: utilice la Sede Electrónica del Ministerio de Política Territorial o el portal de cita previa de la Policía Nacional. Seleccione la provincia, el trámite "Asignación de NIE a instancia del interesado" y la oficina más próxima. Los retrasos en la asignación de cita son reales, sobre todo en provincias costeras (Málaga, Alicante, Murcia, Baleares) durante la temporada alta de compra.

Para solicitudes en consulado: reserve a través de la web del consulado de España correspondiente. Los plazos varían entre unos días y varios meses según la ciudad.

5. Acudir a la cita

Lleve originales y fotocopias de todo: pasaporte, EX-15 firmado, modelo 790 sellado, justificante del motivo económico (contrato de arras, carta de la agencia), prueba de domicilio en el país de origen y fotografías. El funcionario revisa la documentación, toma huella o firma, y expide el certificado del NIE en el acto o le cita para recogerlo unos días hábiles después.

6. Recoger y custodiar el certificado del NIE

El NIE es un certificado en papel: una hoja A4 con su número personal y sus datos. No es una tarjeta. Conserve el original a buen recaudo y haga varias copias compulsadas. Notario, banco y Registro de la Propiedad se lo van a pedir. Un escaneo resulta útil, pero la mayoría exigirá ver el original y entregar copia física.

Si el certificado lleva fecha de emisión o indicación de vigencia, revísela. Algunas oficinas y consulados expiden el NIE con un plazo dentro del cual debe utilizarse para el motivo declarado. El número subyacente es permanente, pero bancos y notarios suelen exigir certificado reciente.

7. Usarlo: notario, impuestos y registro

Con el NIE en mano podrá firmar la escritura pública de compraventa ante notario, liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP, para vivienda de segunda transmisión) o el IVA (para obra nueva), e inscribir la finca en el Registro de la Propiedad. Su NIE aparecerá en toda la documentación.

Errores frecuentes

• Colapso de citas. La cita es el cuello de botella. No firme arras con plazo de cierre ajustado hasta saber cuándo podrá obtener el NIE de forma realista.
• Olvidar el modelo 790 sellado. Algunos solicitantes acuden con el formulario cumplimentado pero sin pagar ni sellar, y la oficina les hace volver otro día.
• Motivo equivocado en el EX-15. Marque intereses económicos, no residencia, y aporte pruebas concretas de la compra. Un genérico "estoy pensando en comprar" puede ser rechazado.
• Dejar caducar el certificado. Si obtuvo un NIE para un viaje anterior y la hoja tiene años, banco y notario pueden exigir una expedición nueva aunque el número siga siendo el suyo.
• Problemas con el poder notarial. Los poderes otorgados en el Reino Unido sin apostilla, o que no mencionan expresamente la solicitud del NIE, se rechazan. Pida a un abogado en España que redacte el clausulado.
• Nombres que no coinciden. Escriba su nombre tal y como figura en el pasaporte (incluidos segundos nombres y acentos) en todos los documentos. Las discrepancias entre pasaporte, EX-15 y contrato de arras retrasan el trámite.

Qué hacer después

Una vez expedido el NIE, podrá avanzar con el resto de la compraventa:

• Abrir cuenta bancaria en España. La mayoría de bancos admite el NIE y el pasaporte para cuentas de no residente. La necesitará para señal, impuestos y suministros.
• Contratar gestor o abogado. Una gestoría se encarga de las gestiones tributarias y administrativas, y un abogado añade la revisión jurídica del contrato y del título. Para compradores no residentes lo recomendable es un abogado independiente (no el de la agencia vendedora).
• Solicitar nota simple en el Registro de la Propiedad: un extracto de una página con la titularidad, cargas e hipotecas de la finca que va a comprar. Barata, rápida y muy recomendable antes de entregar la señal de las arras.

Eche un vistazo a la oferta actual en España o céntrese en la Costa del Sol en torno a Málaga, uno de los mercados con más comprador extranjero, para hacerse una idea de precios antes de viajar.

Preguntas frecuentes

¿Necesito el NIE solo para ver pisos, aunque todavía no compre?

No. El NIE se exige al firmar las arras o la escritura. Puede visitar inmuebles, pedir financiación e incluso firmar cartas de interés no vinculantes sin él. Inicie el trámite en cuanto tenga un inmueble en mente y una fecha de cierre prevista, no antes.

¿Puede mi abogado obtener el NIE sin que yo viaje?

Sí. Otorga un poder notarial (poder) a su abogado o gestor, que presentará la solicitud por usted en la Oficina de Extranjería. El poder debe contener cláusulas concretas y, para compradores británicos, llevar apostilla. Compradores neerlandeses y alemanes habitualmente necesitan un poder notarial sin apostilla. Confírmelo con su abogado.

¿Cuánto tarda el NIE?

Depende. Los consulados van de pocos días a varios meses. En España, una vez se obtiene la cita, el certificado se expide el mismo día o en unos cinco días hábiles. Lo difícil es conseguir la cita: en provincias saturadas la espera se puede prolongar semanas. No comprometa fecha de cierre hasta tener el NIE en la mano.

¿Mi cónyuge necesita su propio NIE?

Sí. Si dos personas figuran en la escritura, cada una necesita su propio NIE. Tramítelos a la vez: mismos formularios, misma tasa por persona, idealmente cita coincidente.

¿El NIE equivale a la residencia?

No. El NIE es solo un número identificativo para extranjeros. La residencia es un estatus aparte, con su propia solicitud, justificantes y (tras el Brexit, para británicos) visado. Se puede tener NIE durante décadas sin ser residente fiscal: muchos propietarios de segunda residencia británicos e irlandeses lo hacen así.

¿Qué hago si pierdo el certificado del NIE?

El número es permanente: ni caduca ni cambia. Pero necesitará un duplicado del certificado para cualquier trámite futuro. Solicítelo en cualquier Oficina de Extranjería o consulado de España, aportando el pasaporte y, si lo conserva, el número de expediente original.

Una última nota: esto es orientación, no asesoramiento

La normativa del NIE parece sencilla sobre el papel y tiene la costumbre de cambiar cuando uno llega a la ventanilla. Una consulta breve con un abogado o gestor en España antes de pedir cita es el seguro más barato de toda la operación: le dirán exactamente qué documentos exige este mes su consulado o su provincia, y le ahorrarán un viaje en balde.