Hypothek für Ausländer in der EU? Länder-Guide

Zuletzt geprüft: 2026-04-02

Ja, die meisten EU-Länder vergeben Kredite an Ausländer, auch an Inhaber von Pässen aus Nicht-EU-Staaten. Die Konditionen sind aber spürbar enger als für Inländer. Rechnen Sie mit niedrigeren Beleihungsausläufen (LTV), mehr Unterlagen und der realistischen Möglichkeit, dass in einem bestimmten Land nur zwei oder drei Banken überhaupt ein Nichtresidenten-Programm fahren. Dieser Guide geht durch die europäischen Märkte von Seeki und zeigt, wo jeder steht.

Das ist eine Orientierung, keine Finanzberatung. Zinssätze, regulatorische Obergrenzen und der Risikoappetit der Banken verschieben sich ständig. Bevor Sie sich auf ein Objekt festlegen, besprechen Sie Ihren Fall mit einem unabhängigen Hypothekenmakler, der im Zielland mit Nichtresidenten arbeitet. Die Angaben unten sind bewusst qualitativ.

Der kurze Vergleich

Das Muster ist konsistent. In jedem Land haben die großen Inlandsbanken ein Nichtresidenten-Produkt, zweitrangige und regionale Banken meist nicht. Nichtresidenten bringen mehr Eigenkapital mit. Eurozonen-Länder vergeben in Euro. Nicht-Euro-Märkte vergeben standardmäßig in Landeswährung. Dieses Währungs-Mismatch ist das größte finanzielle Einzelrisiko für einen ausländischen Käufer.

Österreich

Österreich behandelt Hypotheken für Nichtresidenten als Nischen-, aber etabliertes Produkt. Große Universalbanken (Erste, Raiffeisen, BAWAG, UniCredit Bank Austria und ähnliche) sehen sich Anträge von Ausländern an, insbesondere von EU/EWR-Bürgern mit stabilem Einkommen. Kleinere regionale Sparkassen sind weniger konsistent. Der Beleihungsauslauf liegt deutlich unter dem für österreichische Residenten, planen Sie also über die rund 10 % Grunderwerbsteuer und Nebenkosten hinaus eine spürbare Eigenmittelquote ein. Sämtliche Unterlagen laufen auf Deutsch, und Zweitwohnsitz-Käufer geraten in einigen Bundesländern (vor allem Tirol und Salzburg) in eine zusätzliche Genehmigungsprüfung. Einkommensnachweise müssen meist beglaubigt übersetzt werden.

Tschechien

Tschechische Banken vergeben an Ausländer, die Liste der Kreditgeber mit tatsächlichem Nichtresidenten-Prozess ist aber kurz: Česká spořitelna, ČSOB, Komerční banka, Raiffeisenbank und ein paar weitere. EU-Bürger haben einen leichteren Pfad als Nicht-EU-Käufer, die häufig auf den Kauf über eine tschechische s.r.o. verwiesen werden, die dann den Kredit aufnimmt. Die meisten Hypotheken laufen in tschechischen Kronen. Bei EUR- oder GBP-Einkommen tragen Sie das Wechselkursrisiko zwischen Gehalt und Kreditrate, das kann über 20 Jahre deutlich schwanken. Spezialkanäle bieten EUR-Hypotheken, allerdings mit kleinerem LTV und höheren Zinsen.

Deutschland

Deutschland hat einen der tieferen Märkte für Nichtresidenten-Hypotheken in der EU. Die großen Universalbanken (Deutsche Bank, Commerzbank, ING-DiBa, DKB) plus mehrere Sparkassen und Volksbanken mit internationalen Desks finanzieren Ausländer. EU-Käufer mit EUR-Einkommen sehen die freundlichsten Konditionen. UK- und US-Käufer können ebenfalls finanzieren, typisch mit niedrigerem LTV als Residenten und leicht höherem Zins. Der deutsche Markt ist papierlastig: Gehaltsnachweise, Steuerbescheide, oft ein über die Bank organisiertes Schufa-Äquivalent, plus der notarielle Beurkundungstermin. Festzinsdarlehen über 10 bis 20 Jahre sind die Norm.

Niederlande

Die Niederlande gehören zu den schwierigeren EU-Ländern, in denen Nichtresidenten eine Hypothek bekommen. ABN AMRO, ING und Rabobank haben internationale oder Expat-Desks, bevorzugen aber Kreditnehmer, die in den Niederlanden leben und Steuern zahlen. Mit BSN (Bürgerservicenummer) und einem niederländischen Arbeitsvertrag öffnen sich Türen. Wer rein als ausländischer Investor ohne niederländische Steueransässigkeit kauft, trifft auf eine sehr kleine Gruppe spezialisierter Hypothekenberater, die mit willigen Banken matchen. Der LTV für Nichtresidenten liegt deutlich unter dem Resident-Maximum, das selbst bei Eigennutzern bis zu 100 % reicht. Planen Sie einen großen Eigenkapitalanteil ein.

Polen

Die größten polnischen Universalbanken (PKO BP, Pekao, Santander Bank Polska, mBank, ING Bank Śląski) prüfen Anträge von Ausländern selektiv. Die Hypothek läuft üblicherweise in Złoty. Das hat Gewicht: Polen hat eine komplizierte Geschichte mit Fremdwährungskrediten (die Schweizer-Franken-Kredite der 2000er endeten für viele Kreditnehmer schlecht), und die aktuelle Regulierung drängt Banken dazu, möglichst in der Einkommenswährung zu finanzieren. Wer in Euro verdient und in Złoty kauft, trägt das Mismatch selbst. Der LTV für Nichtresidenten ist deutlich strenger als für Residenten, und Sie brauchen vor dem Antrag in der Regel eine PESEL-Nummer und ein polnisches Bankkonto.

Spanien

Spanien hat den entwickeltsten Markt für Nichtresidenten-Hypotheken in Südeuropa. Die großen spanischen Banken (Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell, Bankinter und mehrere weitere) fahren dedizierte Nichtresidenten-Programme mit englischsprachigen Mitarbeitern in den großen Küstenstädten. Der LTV liegt niedriger als für spanische Residenten. Banken verlangen eine NIE (Ausländer-Identifikationsnummer), ins Spanische übersetzte Einkommensnachweise und fast immer eine Lebensversicherung bei derselben Bank. Die Zinsen sind im EU-Vergleich wettbewerbsfähig. Gutachten (tasación) und Gestoría-Gebühren erhöhen die Abschlusskosten. Der Gesamtprozess dauert üblicherweise 6 bis 10 Wochen.

Frankreich

Französische Banken vergeben über dedizierte internationale Abteilungen an Nichtresidenten: BNP Paribas, Société Générale, Crédit Agricole, BPCE/Banque Populaire und einige Privatbanken im gehobenen Segment. Das französische System wendet eine harte Schuldendienst-zu-Einkommen-Grenze (taux d'endettement) von rund einem Drittel des Bruttoeinkommens an, und sie wird gerade bei Nichtresidenten konsequent durchgesetzt. Der LTV liegt unter dem für Residenten. Lange Festzinsen (15, 20, 25 Jahre) sind die Norm. Eine Lebensversicherung ist Pflicht und ist oft die Stelle, an der Banken bei Nichtresidenten-Akten ihre Marge holen. Der Papierkram zieht sich, und französische Notare führen den Closing-Termin.

Italien

Italien hat einen engeren Markt für Nichtresidenten-Hypotheken als Frankreich oder Spanien. Intesa Sanpaolo, UniCredit, BPER und einige weitere fahren Programme, viele Regionalbanken nicht. Der LTV für Nichtresidenten liegt deutlich unter dem Resident-Maximum, und Zusagen brauchen länger. Acht bis zwölf Wochen sind realistisch. Sie brauchen einen Codice fiscale, ins Italienische übersetzte Einkommensbelege und Geduld. Der Notar (notaio) bearbeitet die Urkunde und die öffentliche Eintragung. Die Zinsen sind wettbewerbsfähig, Festzinsprodukte dominieren. EU-Bürger haben einen leichteren Weg als Nicht-EU-Käufer, die mitunter über das Gegenseitigkeitsprinzip im Herkunftsland geprüft werden.

Portugal

Portugal wirbt aktiv um ausländische Käufer, und die wichtigsten portugiesischen Banken (Millennium BCP, Novo Banco, Santander Totta, BPI, Caixa Geral) haben dafür Nichtresidenten-Desks aufgestellt. EU-Käufer und Käufer aus UK, USA oder Brasilien finden eingespielte Prozesse vor. Der LTV liegt unter dem für portugiesische Residenten, ist aber großzügiger als in manchen Nachbarländern. Sie brauchen eine NIF (portugiesische Steuernummer), bei Wohnsitz außerhalb der EU häufig einen portugiesischen Fiskalvertreter, und übersetzte Einkommensunterlagen. Die Zinsen sind wettbewerbsfähig. Der Closing-Termin läuft über einen Notar und die Conservatória do Registo Predial (Grundbuch).

Slowakei

Die Slowakei ist ein kleinerer Markt mit entsprechend dünnerem Nichtresidenten-Angebot. Die großen slowakischen Banken (Slovenská sporiteľňa, Tatra banka, VÚB, ČSOB Slovakia) prüfen Anträge von Ausländern, vor allem von EU-Bürgern mit EUR-Einkommen. Nicht-EU-Käufer stoßen auf mehr Reibung. Der LTV ist für Nichtresidenten deutlich niedriger, und die meisten Banken erwarten die persönliche Unterschrift in der Slowakei, manchmal mehr als einmal. Die Hypothek läuft in Euro, was das Währungs-Mismatch beseitigt, das tschechische oder polnische Käufer haben. Die Zusagezeiten sind im EU-Vergleich kurz, sobald die Unterlagen komplett sind.

Was alle Nichtresidenten-Anträge gemeinsam haben

In allen Märkten taucht dasselbe dokumentarische Rückgrat auf: Reisepass oder Personalausweis, aktuelle Gehaltsnachweise, zwei bis drei Jahre Steuerbescheide, Arbeitsvertrag oder Geschäftszahlen für Selbständige, Kontoauszüge über sechs bis zwölf Monate und ein sauberer Herkunftsnachweis für das Eigenkapital. Die meisten Länder verlangen Übersetzungen, mitunter durch beeidigte Übersetzer. Die meisten verlangen eine lokale Steuernummer (NIE in Spanien, NIF in Portugal, Codice fiscale in Italien, PESEL in Polen) vor Antragstellung, und mehrere ein vorab eröffnetes lokales Bankkonto.

Eine Lebensversicherung ist in mehreren Ländern wirklich Pflicht (Spanien, Frankreich, Portugal) und in anderen faktisch erwartet. Banken holen einen guten Teil ihrer Nichtresidenten-Marge dort, daher lohnt ein unabhängiges Angebot zum Vergleich.

Häufige Fragen

Bekommt ein UK-Bürger nach dem Brexit eine Hypothek in der EU?

Ja. UK-Käufer haben nach dem Brexit den EU-Bürgerstatus verloren, nicht aber den Zugang zu EU-Hypotheken. Die meisten großen Banken in Spanien, Portugal, Frankreich, Deutschland, Italien und anderswo finanzieren UK-Antragsteller weiterhin unter ihren Nichtresidenten-Programmen. Die Konditionen sind enger als für EU-Residenten (niedrigerer LTV, mehr Unterlagen, mitunter beglaubigte Übersetzungen), aber die Tür ist offen. Britisches Einkommen in Pfund wird üblicherweise über HMRC-Steuerunterlagen und aktuelle Gehaltsabrechnungen belegt.

Vergeben EU-Banken in Landeswährung oder in Euro?

Eurozonen-Banken vergeben in Euro. Nicht-Eurozonen-Banken in der EU, insbesondere in Tschechien und Polen, vergeben üblicherweise in Landeswährung (CZK, PLN). Spezialkanäle bieten dort EUR-Hypotheken, aber mit kleinerem LTV und höheren Zinsen. Der Tradeoff ist real: Ein Kredit in Landeswährung nimmt der Bank das Währungsrisiko ab und schiebt es Ihnen zu, wenn Sie in einer anderen Währung verdienen.

Welches EU-Land ist am besten für eine Nichtresidenten-Hypothek?

Es kommt darauf an, wo Sie kaufen wollen und in welcher Währung Sie verdienen. Für EUR-verdienende EU-Bürger haben Spanien und Portugal die entwickeltsten Nichtresidenten-Programme und das angenehmste Papierwerk. Für UK- oder US-Käufer haben Spanien und Frankreich die größte institutionelle Erfahrung mit Pfund- und Dollar-Einkommensakten. Deutschland finanziert tief, aber konservativ. Die Niederlande sind unter den Märkten von Seeki am restriktivsten. Eine pauschal „beste" Antwort gibt es nicht. Ein Makler kann zwei oder drei Kandidatenländer parallel durchrechnen.

Welche Unterlagen brauchen Nichtresidenten-Hypothekenanträge typischerweise?

Reisepass oder Personalausweis, aktuelle Gehaltsabrechnungen (meist drei bis sechs Monate), die letzten zwei bis drei Steuerbescheide, Arbeitsvertrag oder Selbständigen-Buchhaltung, Kontoauszüge über sechs bis zwölf Monate, ein Herkunftsnachweis für das Eigenkapital und Nachweise zu bestehenden Schulden. Die meisten Länder brauchen außerdem eine lokale Steueridentifikationsnummer und oft ein lokales Bankkonto. Übersetzungen in die Landessprache sind üblich verlangt.

Wie lange dauert ein Nichtresidenten-Hypothekenantrag?

Rechnen Sie in den meisten der Märkte von Seeki mit sechs bis zwölf Wochen vom Antrag bis zur Auszahlung. Spanien und Portugal sind am schnellen Ende, wenn die Unterlagen sauber sind. Italien und die Niederlande sind tendenziell langsamer. Die längsten Verzögerungen entstehen fast immer durch Dokumentenübersetzung, Fragen zur Mittelherkunft und (in einigen Ländern) die bankseitige Bewertung des Objekts. Die lokale Steuernummer und das Konto frühzeitig zu beantragen, spart Wochen.

Ist eine Nichtresidenten-Hypothek teurer als eine Residenten-Hypothek?

Meist ja, auf zwei Wegen. Der Zinssatz liegt bei derselben Bank oft etwas über dem Resident-Äquivalent, und die LTV-Obergrenze ist niedriger, was höheres Eigenkapital bedeutet. Versicherungen und Abschlussgebühren können bei Nichtresidenten-Akten ebenfalls höher sein. Der Unterschied ist selten dramatisch (ein Bruchteil eines Prozentpunkts beim Zins, zehn bis zwanzig Prozentpunkte beim LTV), aber er verschiebt die Kassen-Arithmetik.

Ist die Immobilie selbst anders, wenn sie mit einer Nichtresidenten-Hypothek gekauft wird?

Nein. Die Immobilie, die Urkunde, die Eintragung im Grundbuch und die rechtlichen Eigentumsrechte sind identisch, ob Sie den Kauf in bar oder mit Nichtresidenten-Hypothek finanzieren. Die Hypothek ist eine Belastung auf Ihrem Titel, alles andere läuft wie bei einem Resident-Käufer.

Wo anfangen

Wenn Sie früh dran sind, verkürzen zwei praktische Schritte alles Weitere: Lassen Sie sich von einem lokalen Makler im Zielland vorqualifizieren, damit Sie Ihr realistisches Budget in der Landeswährung kennen, und lesen Sie den länderspezifischen Guide für die rechtliche und steuerliche Seite des Kaufs.

• Immobilien-Guides für ausländische Käufer
• Aktuelle Preise in unseren europäischen Märkten

Sätze und Regeln ändern sich. Die Zahlen und Banklisten oben entsprechen dem Stand Anfang 2026. Das strukturelle Bild (große Banken vergeben an Nichtresidenten, kleinere oft nicht, das Eigenkapital ist höher, die Währung zählt in Nicht-Euro-Ländern) ist stabiler als die Details. Den aktuellen Stand vor jeder Festlegung mit einem lizenzierten Makler abklären.