Immobilienkauf in Österreich als Ausländer (2026-Leitfaden)

Österreich liegt für deutsche Käufer auf der Hand: gleiche Sprache, vergleichbares Rechtssystem, kurze Wege über die bayerisch-österreichische Grenze. Im Detail steckt trotzdem mehr Aufwand, als man erwartet. Immobilienerwerb ist in Österreich Ländersache. Jedes der neun Bundesländer hat sein eigenes Grundverkehrsgesetz, eigene Zweitwohnsitzregeln und eigene Genehmigungsverfahren. Was in Wien mit einem Notartermin und der Grunderwerbsteuer-Überweisung erledigt ist, kann in Tirol oder Salzburg einen mehrmonatigen Lauf durch die Grundverkehrsbehörde bedeuten, auch für EU-Bürger, sobald ein Freizeitwohnsitz im Raum steht.

Das Gute vorweg: Als EU-Bürger sind Sie beim Hauptwohnsitz praktisch inländergleichgestellt. Nicht-EU-Bürger brauchen in fast allen Bundesländern eine ausdrückliche Genehmigung der Grundverkehrsbehörde, auch für eine Eigentumswohnung zur Selbstnutzung.

Dieser Leitfaden führt durch die bundeslandspezifischen Regelungen, die österreichischen Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung, Notar, Makler), die drei Finanzierungswege, das DBA DE↔AT und die typischen Zielregionen, von Wien über Salzburg bis in die Tiroler Alpen.

Dürfen Ausländer in Österreich Immobilien kaufen?

EU-Bürger (inkl. Deutsche, EWR, Schweiz)

Beim Hauptwohnsitz sind EU/EWR-Bürger österreichischen Staatsbürgern gleichgestellt und brauchen keine Genehmigung der Grundverkehrsbehörde, sofern sie die Immobilie als ordentlichen Wohnsitz melden. Rechtsgrundlage ist die Kapitalverkehrs- und Niederlassungsfreiheit des AEUV.

Für Freizeitwohnsitze (Ferienwohnungen, Zweitwohnsitze) gelten in den Alpenbundesländern dieselben Beschränkungen wie für Inländer. Tirol, Salzburg, Vorarlberg und Kärnten deckeln die Zahl der Freizeitwohnsitze in einzelnen Gemeinden, häufig bei 8 bis 25 % des Bestands. Ist die Quote erreicht, werden keine neuen Freizeitwohnsitze mehr genehmigt, unabhängig von der Staatsbürgerschaft. Genau hier stolpern deutsche Käufer am häufigsten: Knapp ist nicht die Immobilie, sondern die Genehmigung.

Drittstaatsangehörige (Nicht-EU)

Käufer ohne EU/EWR-Staatsbürgerschaft (US-Bürger, Briten nach dem Brexit u. a.) brauchen in allen neun Bundesländern eine Genehmigung. Die Prüfkriterien gehen auseinander: Wien ist vergleichsweise offen (MA 35 genehmigt Wohnimmobilien in aller Regel bei klarem Interesse); Salzburg, Tirol und Vorarlberg sind streng (Ferienwohnungen für Drittstaatler faktisch ausgeschlossen); in den übrigen Ländern ist der Hauptwohnsitz üblich, der Zweitwohnsitz schwierig. Bearbeitungszeit: 6–14 Wochen. Der Kaufvertrag wird aufschiebend bedingt auf die Genehmigung geschlossen.

Das föderale Prinzip verstehen

Das zentrale Missverständnis deutscher Käufer: In Deutschland ist Immobilienrecht weitgehend bundeseinheitlich (BGB + GBO + GrEStG). In Österreich regelt das ABGB zwar die Zivilrechtsseite bundesweit, Erwerbsgenehmigungen, Nutzungsbeschränkungen und Zweitwohnsitzquoten laufen aber über neun Landesgesetze. Wer in Tirol kauft, arbeitet mit dem Tiroler Grundverkehrsgesetz; wer in Wien kauft, mit dem Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz. In Tirol und Salzburg werden die Zweitwohnsitzregelungen regelmäßig nachgeschärft, meist restriktiver.

Kosten und Steuern beim Kauf

Rechnen Sie mit Nebenkosten von 9 bis 12 % des Kaufpreises, dazu die laufende Grundsteuer. Alle Sätze sollten Sie vor Vertragsunterzeichnung mit Notar und Steuerberater gegen die aktuelle Rechtslage abgleichen.

Grunderwerbsteuer (GrESt)

Die Grunderwerbsteuer liegt bei 3,5 % des Kaufpreises (oder Verkehrswerts, je nach dem höheren) bei Erwerben zwischen fremden Dritten, deutlich weniger als in deutschen Bundesländern (5–6,5 %). Bei Familienerwerben (Ehegatten, Kinder, Enkel) gilt ein Stufentarif (0,5 % bis 250 T€, 2,0 % bis 400 T€, 3,5 % darüber). Für typische deutsche Käufer ist der Flatrate-Satz von 3,5 % relevant; Abführung über den Vertragserrichter vor Grundbucheintragung.

Grundbucheintragungsgebühr

1,1 % des Kaufpreises, an das Grundbuchsgericht. Fällig bei Antragstellung durch den Notar. Anders als in Deutschland gibt es kein Pendant zur Notarkostenteilung: in Österreich trägt in der Regel der Käufer diese Gebühr allein.

Notar und Vertragserrichter

Der Kaufvertrag wird von einem Notar oder einem Rechtsanwalt errichtet (anders als in Deutschland, wo ausschließlich Notare beurkunden). Typische Kosten:

• Vertragserrichtung: 1–2 % des Kaufpreises, zzgl. 20 % USt.
• Treuhandschaft: ca. 0,5 % zusätzlich (in Österreich Standard).
• Beglaubigungen und Grundbuchseingaben: einige hundert Euro.

Zusammen also 2–3 % für Vertragserrichtung und Treuhand. Der Vertragserrichter vertritt traditionell beide Parteien neutral. Wer eigene Vertretung will, engagiert zusätzlich einen Rechtsanwalt (weitere 0,5–1 %).

Maklerprovision

Die Immobilienmaklerverordnung deckelt die Provision. Standard beim Kauf: 3 % vom Käufer + 3 % vom Verkäufer, jeweils zzgl. 20 % USt → effektiv 3,6 % je Seite. Seit 1. Juli 2023 gilt in Österreich das Bestellerprinzip bei Mietverträgen; für Kaufverträge bleibt die geteilte Provision.

Jährliche Grundsteuer

Die österreichische Grundsteuer B ist international sehr niedrig, meist 50–500 €/Jahr für eine Stadtwohnung, selten mehr als 1.000 € für ein Einfamilienhaus auf dem Land. Grundlage ist der historisch niedrige Einheitswert, seit den 1970ern kaum aktualisiert. Dazu kommen Kanal-, Wasser- und Müllabgaben (200–600 €/Jahr) sowie bei Eigentumswohnungen das Hausgeld für Rücklagen, Verwaltung und Betriebskosten.

Immobilienertragsteuer (ImmoESt) beim Verkauf

Beim späteren Verkauf fällt die Immobilienertragsteuer von 30 % auf den Gewinn an (Verkaufspreis minus Anschaffungs-, Neben-, Herstellungskosten). Die ImmoESt wurde 2012 eingeführt und hat die alte zehnjährige Spekulationsfrist ersetzt: es gibt keine Haltefristbefreiung wie in Deutschland.

Zwei wichtige Ausnahmen:

• Hauptwohnsitzbefreiung: mind. 2 Jahre durchgehend oder 5 von 10 Jahren als Hauptwohnsitz → ImmoESt entfällt.
• Herstellerbefreiung: selbst errichtete Gebäude teilweise befreit, Grundfläche bleibt steuerpflichtig.

Für Ferienwohnungen greift die Hauptwohnsitzbefreiung nicht, die 30 % fallen immer an. Das ändert die Investitionsrechnung gegenüber einer deutschen Ferienwohnung erheblich.

Finanzierung für deutsche Käufer

Als deutscher Käufer haben Sie drei realistische Finanzierungswege, jeder mit eigenen Tücken.

1. Finanzierung über eine deutsche Bank

Attraktiv wegen oft niedrigerer Zinsen und bekannter Prozesse. Die österreichische Immobilie als Sicherheit verlangt aber eine Hypothek im österreichischen Grundbuch, und nicht jede deutsche Bank wickelt das routiniert ab. Grenznahe Sparkassen, einige Direktbanken, Finanzierer wie Interhyp: meist höhere Eigenkapitalquote (30–40 %), Zinsaufschlag von 0,3–0,8 Prozentpunkten und Bewertung durch einen österreichischen Gutachter (800–1.500 €).

2. Finanzierung über eine österreichische Bank

Die großen österreichischen Banken (Erste Bank, Bank Austria (UniCredit), Raiffeisen, BAWAG P.S.K., Oberbank) vergeben routinemäßig Kredite an EU-Bürger mit deutschem Einkommen. Vorteile: lokale Bewertung, eingespielte Grundbuch-Abwicklung. Nachteile: meist höhere Zinsen als in Deutschland; einige Banken verlangen ein österreichisches Girokonto für die Ratenzahlung. Holen Sie mindestens drei Angebote ein: deutsche Hausbank, eine grenznahe österreichische Bank und einen spezialisierten Finanzierungsvermittler.

3. Eigenmittel + Lombardkredit in Deutschland

Mit einem ausreichend großen Wertpapierdepot lässt sich ein Lombardkredit pragmatisch einsetzen: Depot belehnen (Beleihungsgrenze typ. 50 %), Kaufpreis eigenmittelartig überweisen, die österreichische Immobilie bleibt unbelastet. Erspart die grenzüberschreitende Grundpfandbestellung. Risiko: Nachschussforderungen bei Kursrückgängen.

Doppelbesteuerungsabkommen DE↔AT

Das DBA Deutschland-Österreich (BGBl. II Nr. 134/2002, mehrfach revidiert) weist das Besteuerungsrecht für Immobilieneinkünfte dem Belegenheitsstaat zu:

• Mieteinnahmen: in Österreich besteuert (progressiver Einkommensteuertarif bis 55 %). Deutschland stellt unter Progressionsvorbehalt frei: sie erhöhen Ihren deutschen Steuersatz auf die übrigen Einkünfte, werden aber nicht doppelt besteuert.
• Veräußerungsgewinne (ImmoESt 30 %): ebenfalls in Österreich besteuert, Progressionsvorbehalt in Deutschland.
• Eigennutzung: keine laufende Ertragsteuer (nur Grundsteuer).

Der Progressionsvorbehalt kann bei spürbaren Mieteinnahmen teuer werden. Ein grenzüberschreitend arbeitender Steuerberater (in München, Rosenheim oder Passau gibt es spezialisierte Kanzleien) zahlt sich schnell aus.

Der Ablauf Schritt für Schritt

Planen Sie 8 bis 16 Wochen vom ersten Kaufanbot bis zur Grundbucheintragung. Bei genehmigungspflichtigen Erwerben (Drittstaatler, Freizeitwohnsitz in den Alpenbundesländern) kommen 1 bis 4 Monate für das Grundverkehrsverfahren dazu.

1. Kaufanbot (schriftlich und verbindlich)

Das Kaufanbot ist in Österreich rechtlich bindender als in Deutschland: Vom Käufer unterschrieben und vom Verkäufer angenommen, begründet es bereits einen wirksamen Kaufvertrag, auch ohne Notar. Lassen Sie Maklerformulare immer vom Vertragserrichter gegenlesen, bevor Sie unterschreiben.

2. Kaufvertrag (Vertragserrichter-Entwurf)

Der Vertragserrichter (Notar oder Rechtsanwalt) erstellt den Kaufvertrag. Prüfpunkte für deutsche Käufer:

• Aufschiebende Bedingung auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung (bei Drittstaatlern zwingend, bei EU-Bürgern für Freizeitwohnsitze in den Alpenländern).
• Treuhandabwicklung über das Anderkonto des Vertragserrichters: Auszahlung erst nach Lastenfreistellung und Rangordnungseintragung.
• Gewährleistung (in Österreich 3 Jahre, bei Gebrauchtimmobilien meist per „gekauft wie besichtigt" ausgeschlossen).
• Nebenkostenteilung klar regeln.

3. Beurkundung / Unterschriftsbeglaubigung

Anders als in Deutschland genügt die Unterschriftsbeglaubigung beim Notar oder Bezirksgericht: keine vollständige Beurkundung. Dauer: 30–60 Minuten.

4. Grundverkehrsbehördliche Genehmigung (falls erforderlich)

Der Vertragserrichter reicht den Vertrag bei der Grundverkehrsbehörde ein. Dauer: 2–16 Wochen.

5. Grundbucheintragung

Nach Genehmigung reicht der Vertragserrichter den Grundbuchsantrag beim Bezirksgericht ein. Eintragungsdauer: 4–12 Wochen. In der Zwischenzeit sichert die Rangordnungsanmerkung den Käufer ab.

6. Übergabe

Die tatsächliche Übergabe (Schlüssel, Zählerstände) erfolgt zum vertraglichen Stichtag nach Kaufpreiszahlung und Treuhandfreigabe.

Wo deutsche Käufer typischerweise kaufen

Wien: die offene Großstadt

Wien hat das liberalste Grundverkehrsregime Österreichs: keine Zweitwohnsitzbeschränkung für EU-Bürger, keine Flächenbegrenzung, hoher Anteil institutioneller Käufer. Deutsche Berufspendler zwischen Wien und München/Frankfurt/Berlin kaufen klassisch in den Innenbezirken (1., 4., 7., 9.) oder in aufstrebenden Lagen wie Rudolfsheim-Fünfhaus und Favoriten. Quadratmeterpreise 2026: 6.000–12.000 € im Kernstadtgebiet, 4.000–6.000 € außen. Marktüberblick: Wohnungen zum Verkauf in Wien.

Salzburg: Mozart, Festspiele, Grenznähe zu Bayern

Salzburg liegt für Münchner besonders nah: 150 km, direkter Flughafen, kulturelle Nähe. Die Stadt Salzburg hat eine der strengsten Zweitwohnsitzregelungen Europas; in vielen Stadtteilen gilt faktisch ein Genehmigungsstopp. Hauptwohnsitze werden genehmigt; die melderechtliche Realität wird kontrolliert.

Tirol: Berge und heikle Regulierung

Tirol mit Innsbruck, Kitzbühel, St. Anton und Sölden ist für Deutsche traditionell attraktiv, und rechtlich anspruchsvoll. Das Tiroler Grundverkehrsgesetz verlangt für Freizeitwohnsitze eine Genehmigung, die in Gemeinden über 8 % Freizeitwohnsitzanteil praktisch nicht mehr erteilt wird. In Kitzbühel werden neue Genehmigungen nur noch bei Bestandsumwidmungen vergeben, mit entsprechenden Preisaufschlägen. Hauptwohnsitz in Innsbruck ist deutlich einfacher; die Stadt zieht zunehmend deutsche Tech-Pendler an (Universität, MED-EL, Swarovski Optik).

Oberösterreich und Steiermark: unterschätzte Mittelmärkte

Linz ist heute moderner Industrie- und Kulturstandort mit Quadratmeterpreisen von 3.500–5.500 €. Graz, die zweitgrößte Stadt, bietet Studenten-Flair, UNESCO-Altstadt und Preise von 3.000–5.000 €/m². Beide Länder (Steiermark und Oberösterreich) haben entspanntere Grundverkehrsregime als die Westalpenländer.

Kärnten: Wörthersee und Süd-Orientierung

Kärnten mit Klagenfurt am Wörthersee und Villach ist traditionell beliebt bei deutschen Zweitwohnsitz-Käufern. Das Kärntner Grundverkehrsgesetz stellt allerdings für Seegrundstücke und Freizeitwohnsitze am See erhebliche Hürden auf. Binnenland und Städte sind für EU-Hauptwohnsitze weitgehend genehmigungsfrei.

Niederösterreich, Burgenland und Vorarlberg

Niederösterreich umschließt Wien und bietet im S-Bahn-Einzugsgebiet (Mödling, Klosterneuburg, Baden) Wohnen zu 30–40 % unter Wiener Preisen. Burgenland ist das preiswerteste Bundesland, mit Weinregionen am Neusiedler See. Vorarlberg ist kulturell näher an Baden-Württemberg als an Wien: angespannter Wohnungsmarkt, strenge Grundverkehrsregelungen.

Häufige Fallstricke

Das Zweitwohnsitz-Problem. Der häufigste Fallstrick in den Alpenregionen. Freizeitwohnsitz-Nutzung in Tirol, Salzburg oder Vorarlberg braucht Widmung im Flächenwidmungsplan und Meldung als Freizeitwohnsitz. Ohne diese Kombination ist die Ferienwohnungsnutzung illegal: Strafen bis 25.000 € je Verstoß, im Wiederholungsfall Zwangsveräußerung. Behörden kontrollieren über Stromverbrauch, Nachbarmeldungen und Melderegisterabgleiche. Vor Kauf schriftlich klären: Ist die Immobilie als Freizeitwohnsitz gewidmet?

Altbausubstanz und Sanierungskosten. Wiener Gründerzeitaltbauten (1880–1918) haben häufig 4 m Raumhöhe, Parkett und Stuck, aber auch alte Elektrik, feuchte Keller und Einzelöfen. Komplettsanierung: 1.500–3.500 €/m². Auf jedes Handwerkerangebot mindestens 30 % Sicherheitsmarge rechnen.

Denkmalschutz. Viele historische Gebäude in Wien, Salzburg, Graz und Innsbruck stehen unter Schutz des Bundesdenkmalamts. Veränderungen an Fassade, Dach oder tragenden Bauteilen sind bewilligungspflichtig; Materialwahl eingeschränkt, Kosten deutlich höher.

Wohnungseigentum vs. Wohnrecht. Manche Genossenschafts-, Dienst- oder Substandardwohnungen sind keine verbücherten Eigentumswohnungen nach WEG. Grundbuchsauszug zwingend prüfen.

Mietrechtliche Altlasten. Das MRG kennt für vor 1945 errichtete Gebäude gedeckelte Kategoriemietzinse. Wer eine vermietete Altbauwohnung kauft und auf Mietanhebung hofft, wird in der Praxis enttäuscht. Mietvertragsart und Kündigungsmöglichkeiten vor Kauf anwaltlich prüfen.

Effektives Suchen auf Seeki

Seeki bündelt Österreichs wichtigste Immobilienplattformen in einer Kartenansicht. Tipps:

• Auf Länder- oder Bundeslandebene starten (Österreich, Wien, Tirol, Salzburg) und mit Filtern eingrenzen. Oft liegt die günstigere Nachbargemeinde gleich daneben.
• Filter-Slugs nutzen: Wohnungen zum Verkauf in Wien, Häuser zum Verkauf in Tirol.
• Quadratmeterpreise prüfen: Preis pro m² in Österreich.
• Suchen speichern und benachrichtigen lassen. In angespannten Märkten verkauft sich Qualität binnen Tagen.

FAQ

Sind EU-Bürger und Österreicher beim Immobilienkauf wirklich gleichgestellt?

Beim Hauptwohnsitz: ja. Beim Freizeitwohnsitz: nur insoweit, als die bundeslandspezifischen Zweitwohnsitzquoten auch für Österreicher gelten. In Tirol, Salzburg, Vorarlberg und Teilen Kärntens kann selbst ein EU-Bürger keinen Freizeitwohnsitz mehr anmelden, wenn die Gemeindequote erschöpft ist. Das ist keine Ausländerdiskriminierung, sondern wohnungspolitisch motivierte Mengensteuerung.

Wie läuft das Genehmigungsverfahren der Grundverkehrsbehörde ab?

Für Drittstaatler oder EU-Bürger mit Freizeitwohnsitz-Ambition: Vertragserrichter reicht den unterzeichneten Kaufvertrag (mit aufschiebender Bedingung) bei der Grundverkehrsbehörde des Bundeslandes ein. Die prüft Staatsbürgerschaft, beabsichtigte Nutzung, bei Drittstaatlern zusätzlich volkswirtschaftliches oder kulturelles Interesse. Entscheidung: 6 bis 14 Wochen, schriftlich, mit Rechtsmittelbelehrung. Bei Ablehnung steht der Weg zum Landesverwaltungsgericht offen, wenig erfolgversprechend, wenn die Ablehnung formal begründet ist (z. B. Quotenerschöpfung).

Wie wird das Einkommen aus der Immobilie zwischen Deutschland und Österreich besteuert?

Das DBA DE↔AT weist die laufende Besteuerung von Mieteinkünften und Veräußerungsgewinnen dem Belegenheitsstaat Österreich zu. Deutschland stellt frei, behält aber Progressionsvorbehalt: die österreichischen Einkünfte erhöhen Ihren deutschen Durchschnittssteuersatz für die übrigen weltweiten Einkünfte. Bei reiner Eigennutzung gibt es keine laufende Ertragsbesteuerung; die Grundsteuer wird direkt in Österreich bezahlt.

Wie hoch sind die Gesamtkosten beim Kauf, inklusive aller Nebenkosten?

Rechnen Sie mit 9–12 % Nebenkosten auf den Kaufpreis: GrESt 3,5 %, Grundbucheintragung 1,1 %, Vertragserrichtung inkl. Treuhand 2–3 %, Maklerprovision 3,6 % (sofern ein Makler vermittelt hat). Plus Finanzierungsnebenkosten (Bankgebühren, Hypothekenbestellung im Grundbuch: 1,2 % des Darlehensbetrags, Bewertungskosten 800–1.500 €). Bei 400.000 € Kaufpreis also 36.000–48.000 € Nebenkosten.

Brauche ich zwingend einen Notar in Österreich?

Nicht zwingend einen Notar: der Kaufvertrag lässt sich auch von einem Rechtsanwalt als Vertragserrichter erstellen. Zwingend ist die Unterschriftsbeglaubigung (beim Notar oder Bezirksgericht) für die grundbuchstaugliche Form. Für die Vertragserrichtung selbst wählen viele deutsche Käufer einen Rechtsanwalt, weil dieser auch die Beratung und ggf. streitige Auseinandersetzungen übernimmt. Ein Notar neigt zu neutralerer Stellung, aber engerer Beratungsrolle.

Kann ich als Deutscher den Kauf von Deutschland aus finanzieren?

Ja, grundsätzlich über drei Wege: deutsche Bank mit grenzüberschreitender Hypothekenbestellung (aufwändig, aber oft günstiger im Zinssatz), österreichische Bank (einfacher abzuwickeln, meist höhere Zinsen), oder Lombardkredit auf ein deutsches Wertpapierdepot. In allen Fällen gilt: Die österreichische Immobilienbewertung ist zwingend, Eigenkapitalanforderungen liegen typisch bei 25–40 %, Bearbeitungszeiten bei 6–10 Wochen.

Fällt die 10-Jahres-Spekulationssteuer wie in Deutschland an?

Nein, das ist ein zentraler Unterschied. Österreich hat 2012 die Immobilienertragsteuer eingeführt: 30 % auf den Veräußerungsgewinn, unabhängig von der Haltefrist. Ausnahme: Hauptwohnsitzbefreiung (2 Jahre durchgehend oder 5 von 10 Jahren als Hauptwohnsitz). Für Ferienwohnungen und Anlageobjekte fällt die ImmoESt immer an. Wer aus Deutschland kommt und auf das „10 Jahre und steuerfrei"-Muster hofft, erlebt hier eine teure Überraschung: die ImmoESt gehört von Anfang an in die Investitionsrechnung.

Wie ernsthaft wird das Zweitwohnsitz-Verbot durchgesetzt?

Sehr ernsthaft, und zunehmend digital. Gemeinden wie Kitzbühel, Zell am See, Saalbach und Sölden betreiben aktive Kontrollen: Stromverbrauchsmuster (durchgehend niedriger Verbrauch = kein Hauptwohnsitz), Meldedaten-Abgleich, Nachbarschaftsmeldungen, stichprobenartige Anwesenheitsprüfungen. Wird ein illegaler Freizeitwohnsitz festgestellt, drohen Strafen bis 25.000 €, im Wiederholungsfall Rückführungsaufträge bis zur Zwangsversteigerung. Der österreichische Verfassungsgerichtshof hat die Schärfe der Landesregelungen mehrfach bestätigt. Wer Freizeitwohnsitz-Nutzung plant, klärt das vor dem Kauf mit der Gemeinde, nicht nachher.

Disclaimer

Dieser Leitfaden ist allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Landesgesetze, Gebühren und Steuersätze ändern sich; prüfen Sie vor jeder Transaktion mit einem in Österreich zugelassenen Notar, Rechtsanwalt und Steuerberater. Letzte Überprüfung: 2026-04-19 durch Seeki Editorial.