Immobilienkauf in Frankreich als Ausländer (2026-Leitfaden)

Frankreich gehört zu den offensten Wohnimmobilienmärkten Europas. Keine Staatsbürgerschaftsprüfung, keine Vorgenehmigung. Ein Rentner in Nizza, eine Familie mit Zweitwohnsitz in der Provence-Alpes-Côte d'Azur und ein Saarbrücker Grenzpendler in Forbach laufen denselben Weg.

Die Überraschung für deutsche Erstkäufer ist die zentrale Rolle des notaire. Anders als der deutsche Notar ist er ein vom Justizministerium bestellter Amtsträger mit gesetzlicher Neutralitätspflicht, Treuhandabwicklung, Titelprüfung, Steuerinkasso und Grundbucheintragung in einer Hand. Ohne Beurkundung (acte authentique de vente) ist der Eigentumsübergang unwirksam.

Dieser Leitfaden führt durch den Ablauf, die Nebenkosten, die Finanzierung für Nicht-Residenten, die DPE-Regeln und die Regionen, in denen deutschsprachige Käufer typischerweise zuschlagen.

Dürfen Ausländer in Frankreich Immobilien kaufen?

Ja, ohne Einschränkung. EU- und Nicht-EU-Bürger zahlen dieselben Übertragungsabgaben und Notargebühren und unterliegen denselben Regeln zur Wertzuwachssteuer. Unterschiede liegen daneben: EU-Bürger dürfen sich zeitlich unbegrenzt aufhalten, Nicht-EU-Bürger sind an Schengen 90/180 gebunden. Immobilieneigentum ist kein Aufenthaltstitel. Ob Sie mindestens 183 Tage pro Jahr in Frankreich verbringen, entscheidet darüber, ob Frankreich Ihr Welteinkommen besteuert und die Vermögensteuer auf Immobilien (IFI) weltweit anwendet.

Anders als Portugal (NIF) oder Spanien (NIE) verlangt Frankreich keine Steuernummer vor der Beurkundung; die numéro fiscal kommt nach Eintragung durch den notaire. Ein französisches Bankkonto ist vor dem Abschluss trotzdem nützlich: SEPA aus französischer IBAN wird schneller verbucht, und mehrere notaires akzeptieren Fintech-Überweisungen für den Restkaufpreis nicht. BNP Paribas, Société Générale, Crédit Agricole und CIC nehmen Nicht-Residenten mit Reisepass, Adress- und Herkunftsnachweis auf.

Der notaire: was er tatsächlich macht

Der notaire ist der Dreh- und Angelpunkt jeder französischen Immobilientransaktion. Seine Pflicht gilt beiden Seiten; er darf keine Partei bevorzugen. Er führt die Eigentumsprüfung durch, verifiziert die Verkaufsberechtigung, zieht die Übertragungsabgaben für den Fiskus ein, hält Anzahlungen treuhänderisch und trägt die Urkunde ein. Die Gebühren sind staatlich fixiert, egal ob Sie ein traditionsreiches Notariat im 6. Arrondissement oder eine neue Kanzlei in Colmar beauftragen. Der Käufer darf seinen eigenen notaire bestimmen. Bringen Käufer und Verkäufer je einen eigenen notaire mit, wird die Gebühr geteilt, ohne dass sich die Gesamtrechnung ändert. Der notaire ersetzt keinen deutschsprachigen Anwalt (avocat), wenn die Transaktion komplex ist (Bauträgergeschäft, ländlicher Erwerb mit SAFER, grenzüberschreitende steuerliche Strukturierung).

Kosten und Steuern

Kalkulieren Sie 7 bis 9 % Nebenkosten bei einer Bestandsimmobilie und 2 bis 4 % bei einem Neubau (hier ist die Mehrwertsteuer im Kaufpreis enthalten). Dazu kommen die jährliche Bebauungssteuer (taxe foncière) und bei Zweitwohnsitzen die Wohnabgabe (taxe d'habitation).

„Notargebühren": was wirklich drin steckt

Der Begriff frais de notaire führt in die Irre: Der Großteil sind staatliche Übertragungsabgaben, nicht Notarhonorar. Bei einer Bestandsimmobilie (ancien) summieren sich Übertragungssteuer (droits de mutation), degressives Notarhonorar (émoluments du notaire), Auslagen und Grundbuchabgaben zu den bekannten Nebenkosten; beim Neubau vom Bauträger entfällt die Übertragungsabgabe zugunsten der im Preis enthaltenen Mehrwertsteuer, wodurch die frais de notaire réduits entsprechend niedriger ausfallen. Den aktuellen Satz der droits de mutation für Ihr Departement bestätigt der Notar vor Unterzeichnung.

Bebauungssteuer (taxe foncière) und Wohnabgabe (taxe d'habitation)

Die Bebauungssteuer (taxe foncière) ist die jährliche Grundsteuer, geschuldet vom Eigentümer zum Stichtag 1. Januar. Die Sätze legt die Kommune auf Basis des valeur locative cadastrale (deutlich unter der Marktmiete) fest. Eine Pariser Wohnung zahlt 800–1.200 €/Jahr, eine in der Provinz 1.200–2.000 €, ein Landhaus oft 800–2.500 €. Viele Kommunen haben die Hebesätze zuletzt kräftig erhöht. Die Wohnabgabe (taxe d'habitation) auf Hauptwohnsitze wurde 2023 abgeschafft; sie gilt weiterhin für Zweitwohnsitze und leerstehende Wohnungen, und Gemeinden in zones tendues dürfen einen Zuschlag von 5 bis 60 % erheben. Paris, die gesamte Côte d'Azur, große Skigemeinden und viele Küstenorte schöpfen den Höchstsatz aus. Bei Ferienwohnungen fällt die taxe d'habitation ungefähr in Höhe der taxe foncière an.

Mehrwertsteuer, Wertzuwachssteuer und IFI

Auf Neubauten vom Bauträger fällt französische Mehrwertsteuer an; ermäßigte Sätze gelten in ausgewiesenen städtischen Sanierungsgebieten (ANRU). Den aktuellen Satz bestätigt der Bauträger oder Notar.

Die Wertzuwachssteuer bei Wohnimmobilien besteht aus einer Einkommensteuer- und einer Sozialabgabenkomponente mit je eigener degressiver Abschreibungsstaffel bis zur Vollbefreiung nach ausreichend langer Haltefrist; EWR- und UK-Residenten profitieren bei den Sozialabgaben von einem reduzierten Satz (prélèvement de solidarité). Oberhalb einer Schwelle fällt zusätzlich ein Zuschlag auf hohe Gewinne an. Der Verkauf des Hauptwohnsitzes ist komplett befreit, ohne Haltefristerfordernis. Die aktuell geltenden Sätze und Staffeln bestätigt der Notar oder Ihr Steuerberater.

IFI, Vermögensteuer auf Immobilien. Greift ab einer gesetzlich festgelegten Schwelle des Nettoimmobilienvermögens in Frankreich (für Nicht-Residenten nur das in Frankreich belegene Vermögen, für französische Steuerresidenten weltweit) und wird progressiv nach Bandbreiten erhoben. Hypotheken mindern die Bemessungsgrundlage, der Hauptwohnsitz erhält einen Abschlag. Schwellen und Sätze bestätigt Ihr Steuerberater.

Aktuelle Quadratmeterpreise in Frankreich helfen, einen geforderten Preis gegen lokale Transaktionsdaten zu plausibilisieren, bevor Sie ein Angebot abgeben.

Finanzierung als Nicht-Resident

Französische Banken finanzieren routinemäßig an ausländische Käufer; mehrere Häuser unterhalten dedizierte Desks für internationale Käufer, in den elsässischen Filialen auch mit deutschsprachiger Beratung. Nicht-Residenten-Beleihung ist konservativer als für französische Residenten; fragen Sie Ihren courtier en prêt immobilier nach aktuellen Obergrenzen und Angeboten mehrerer Banken. Basis ist der niedrigere Wert aus Gutachten und Kaufpreis.

Hypotheken sind überwiegend festverzinslich, orientiert an der 10-jährigen OAT plus Bankmarge. Die assurance emprunteur (Restschuldversicherung) ist Pflicht und schlägt jährlich mit einem kleinen Prozentsatz des Restkapitals zu Buche; das loi Lemoine 2022 erlaubt jederzeitigen Versichererwechsel. Prüfung: 4 bis 8 Wochen bis zur offre de prêt, plus gesetzliche 11-tägige Bedenkzeit.

Grenzpendler aus Saarland, Rheinland-Pfalz und Baden-Württemberg

Wer in Saarbrücken, Kaiserslautern, Karlsruhe oder Freiburg arbeitet und in Lothringen, im Elsass oder im französischen Sundgau wohnen möchte, finanziert häufig über die deutsche Hausbank. Grenznahe Sparkassen und Volksbanken wickeln die Hypothekenbestellung im französischen conservation des hypothèques routinemäßig ab. Alternative: ein französischer prêt transfrontalier bei einer elsässischen Filiale des Crédit Mutuel oder CIC, oft mit deutschsprachiger Beratung. Gehaltsabrechnungen werden beiderseits ohne Übersetzung akzeptiert; das DBA DE-FR regelt die Besteuerung des Lohns. Der Grenzgängerstatus setzt die tägliche Rückkehr voraus, sonst greift die Regelbesteuerung im Wohnsitzstaat.

Der Ablauf Schritt für Schritt

Rechnen Sie mit 2 bis 4 Monaten vom angenommenen Angebot bis zur Schlüsselübergabe, länger bei Bauträgergeschäften oder ländlichen Titeln mit Altlasten.

1. Suche und Angebot

Nutzen Sie die Kartensuche von Seeki, um die Auswahl einzugrenzen. Wenn Sie ein schriftliches Angebot (offre d'achat) abgeben und der Verkäufer annimmt, ist noch keine Seite rechtlich gebunden. Bindende Wirkung entsteht erst mit dem Vorvertrag. Die Maklerprovision beträgt 4 bis 7 % zzgl. Mehrwertsteuer und wird fast immer vom Verkäufer getragen, in der Regel im Preis enthalten (FAI, frais d'agence inclus).

2. Vorvertrag (compromis de vente)

Innerhalb von ein bis drei Wochen unterzeichnen die Parteien den Vorvertrag (compromis de vente). Wesentliche Punkte: Endpreis, Stichtag, Anzahlung 5 bis 10 % auf Treuhand des notaire, conditions suspensives (Finanzierung binnen 45–60 Tagen, kein gemeindliches oder SAFER-Vorkaufsrecht, saubere Baubescheinigung). Gesetzliche Bedenkzeit 10 Tage (nur Käufer): Ab Zugang des unterzeichneten Exemplars mit allen Diagnosen 10 Kalendertage einseitiger Rücktritt gegen volle Rückzahlung. Danach verliert der Käufer die Anzahlung, wenn er ohne Bedingungsgrund zurücktritt; zieht der Verkäufer zurück, kann der Käufer auf Zuhaltung klagen.

3. Prüfung (2 bis 3 Monate)

Zwischen Vorvertrag und Beurkundung führt der notaire Eigentumsprüfung, Baubescheinigung (certificat d'urbanisme), Kataster und Wohnungseigentumsunterlagen durch (règlement, letzte 3 Protokolle, carnet d'entretien, fonds de travaux-Saldo) und sammelt die Pflicht-Diagnosen: Energieausweis (DPE), amiante (vor Juli 1997), plomb (vor 1949), Termiten (ausgewiesene Zonen), Elektrik/Gas ab 15 Jahren, Risikobericht (ERP), Carrez-Flächenmessung. Parallel sichert der Käufer die Finanzierung.

4. Beurkundung (acte authentique) beim notaire

Beide Parteien treffen beim notaire zusammen. Der notaire verliest den Vertrag, der Käufer überweist den Restbetrag inklusive Steuern und Gebühren auf das Treuhandkonto, der Schlüssel wechselt, alle Parteien unterzeichnen. Eine beglaubigte Abschrift (attestation de propriété) wird für Versorger und Meldewesen ausgegeben; die vollständige grundbuchlich registrierte Urkunde folgt Wochen später.

Wo deutschsprachige Käufer typischerweise kaufen

Paris und Île-de-France

Paris in der Île-de-France bleibt der größte Auslandskäufermarkt: Werterhalt, globale Anbindung, kultureller Rang. Marais, Saint-Germain und das 7./8. Arrondissement dominieren das obere Segment; das 9., 10., 11. und 14. gelten als Value-Plays. Wohnungen zum Verkauf in Paris zeigt den aktuellen Bestand.

Côte d'Azur und Provence

Die Küste des Departements Alpes-Maritimes in der Provence-Alpes-Côte d'Azur ist seit über einem Jahrhundert ein Auslandsmarkt. Nizza ist der liquideste und zugänglichste Einstieg; Cannes, Antibes und die Enklaven um das Cap Ferrat spielen eine Liga darüber. Marseille ist die Contrarian-Wette, preislich weiterhin deutlich unter vergleichbaren Mittelmeerlagen. Das Hinterland der Provence (Luberon, Aix, Alpilles) zieht Zweitwohnsitz-Käufer an, die einen mas aus Naturstein suchen.

Elsass, Lothringen und die deutsche Grenzregion

Weniger glamourös, dafür alltagsrelevant: Elsass und Lothringen sind für Grenzpendler ein eigener Markt. Straßburg, Colmar, Mulhouse und Metz liegen 20 bis 40 % unter Freiburg oder Karlsruhe, bei vergleichbarer Infrastruktur und direkten TGV-Anbindungen. Die Grenzgänger-Communitys in Forbach, Sarreguemines und Saint-Louis (bei Basel) zeigen, dass ein französischer Wohnsitz bei deutschem Arbeitsplatz wirtschaftlich oft aufgeht, sofern das Grenzgängerregime sauber dokumentiert bleibt.

Bordeaux, Toulouse und der Südwesten

Bordeaux hat sich in den 2010er Jahren durch den 2-Stunden-TGV nach Paris stark entwickelt und bleibt preislich interessant für Stadtwohnungen und Weinlagen im Umland. Die Dordogne in Nouvelle-Aquitaine ist der klassische britische Landmarkt. Toulouse in Occitanie ist Frankreichs Luft- und Raumfahrtzentrum, jünger und günstiger als Bordeaux. Das Languedoc in Occitanie gilt als Budget-Mittelmeer-Alternative. Häuser zum Verkauf in Bordeaux ist ein nützlicher Filter für den Südwesten.

Lyon, die Alpen und die Atlantikküste

Lyon, Hauptstadt von Auvergne-Rhône-Alpes, ist Frankreichs zweitgrößter urbaner Markt, preislich rund halb so teuer wie Paris. Die Alpen sind ein eigener Teilmarkt: Chamonix-Mont-Blanc, Megève, Val d'Isère, Méribel, Courchevel. Der Chaletbestand ist knapp, rechtlich genau geprüft und beim Zweitwohnsitz-Zuschlag zur taxe d'habitation stark belastet. Die Südküste der Bretagne (Morbihan) und die Atlantikküste (Île de Ré, Cap Ferret, Biarritz) runden die Zweitwohnsitzkarte ab.

Fallstricke

DPE und das Vermietungsverbot. Der Diagnostic de Performance Énergétique stuft Wohnungen von A bis G ein. Unter dem loi Climat et Résilience werden energetisch schlechte Einheiten gestaffelt aus dem Neuvermietungsmarkt gedrängt; die konkreten Klassen und Stichtage werden fortgeschrieben und durch den Notar bzw. Ihren Anwalt bestätigt. Wer zur Vermietung kauft, muss schlecht eingestufte Einheiten zunächst als Sanierungsaufgabe behandeln (Dämmung, Fenster, Heizungstausch), bevor Miete kalkulierbar wird. Am Markt werden sie zunehmend mit Sanierungsabschlag gehandelt.

Pflichtgutachten und freiwilliger Survey. Das gesetzliche Paket deckt nur Zonen und Altersklassen, die der Gesetzgeber definiert. Alte ländliche Steinhäuser außerhalb der Termitenpflichtzonen können befallen sein. Ein unabhängiger Baugutachter kostet 500 bis 1.500 € und ist bei größeren Objekten gut angelegt.

Ländliche Dienstbarkeiten und SAFER-Vorkaufsrecht. Landobjekte tragen häufig Wegerechte (Nachbarn, Drainage, Bewässerung). Grundstücksgrenzen abgehen, ungetragene Dienstbarkeiten sind gelegentlich gelebte Praxis. SAFER hält ein Vorkaufsrecht an landwirtschaftlichen Flächen und manchen Landhäusern, mit zwei Monaten Frist zum Kaufpreis.

Finanzielle Gesundheit der copropriété. Bei Eigentumswohnungen sind die letzten drei Eigentümerversammlungsprotokolle und das carnet d'entretien die wichtigsten Prüfunterlagen. Prüfen Sie Prozesse, säumige Miteigentümer, bereits beschlossene, aber noch nicht abgerechnete Großarbeiten (ravalement, Dach, Aufzug) und den Saldo des fonds de travaux.

Pariser Kurzvermietungsregeln. Kurzzeitvermietung des Hauptwohnsitzes in Paris ist auf 120 Nächte/Jahr mit Registrierungspflicht gedeckelt. Kurzvermietung eines Zweitwohnsitzes erfordert changement d'usage, der nur gegen Rückumwidmung gleich großer Gewerbeflächen in Wohnraum erteilt wird, für Privatpersonen faktisch ausgeschlossen. Die meisten copropriété-Ordnungen verbieten meublé touristique ohnehin komplett. Lesen Sie den règlement vor dem Angebot.

FAQ

Brauche ich eine französische Steuernummer, um zu kaufen?

Nein. Anders als in Portugal oder Spanien verlangt Frankreich keine Steuernummer vor der Beurkundung. Ihre numéro fiscal wird nach Eintragung durch den notaire oder spätestens mit der ersten französischen Steuererklärung vergeben.

Kann ich als Nicht-Resident eine Hypothek bekommen?

Ja. Am aktivsten sind BNP Paribas International Buyers, Crédit Agricole (Britline-Desk), HSBC und Société Générale. Beleihungsauslauf für Nicht-Residenten: 50 bis 70 % (Nicht-EU) oder 70 bis 80 % (EU); Zinsen 3,4 bis 4,5 % auf 20 bis 25 Jahre fest, plus Pflichtrestschuldversicherung.

Bringt mir der Grenzgängerstatus im Elsass Vorteile?

Beim Kauf selbst nicht. Beim laufenden Lohn ja: Das deutsch-französische DBA regelt, dass Sie als täglich zurückkehrender Grenzgänger Ihren Lohn im Wohnsitzstaat Frankreich versteuern, bei Arbeit in Deutschland. Die französische Bank akzeptiert eine deutsche Gehaltsabrechnung in der Regel ohne Übersetzung. Wichtig: Der Grenzgängerstatus setzt die praktisch tägliche Rückkehr voraus, nicht mehr als 45 unschädliche Tage pro Jahr außerhalb.

Wie hoch sind die gesamten Nebenkosten?

Bestandsimmobilie (ancien): 7 bis 9 % des Kaufpreises, überwiegend Übertragungssteuer für den Staat. Neubau (neuf): 2 bis 4 %, Mehrwertsteuer ist im Preis enthalten. Finanzierungsnebenkosten: Bankgebühr (500–1.500 €), Bewertung (300–600 €), Restschuldversicherung (0,2–0,6 %/Jahr), 0,715 % Eintragung der Hypothek.

Brauche ich zusätzlich zum notaire einen Anwalt?

Rechtlich nicht. Der notaire bearbeitet die Urkunde, bleibt aber neutral. Für komplexe Vorgänge (Bauträgergeschäft, erbrechtlich belastete Titel, ländlich mit SAFER, grenzüberschreitende Steuerstruktur) ist ein deutschsprachiger avocat für 2.000 bis 5.000 € sinnvoll.

Kann ich über eine Gesellschaft kaufen (SCI oder Holding)?

Ja, häufig über eine Société Civile Immobilière (SCI) für Familienkäufe und Nachlassplanung. Trade-offs: Eine SCI verliert die Hauptwohnsitz-Befreiung bei der Wertzuwachssteuer, erfordert jährlichen Abschluss und kann unwiderruflich zur Körperschaftsbesteuerung optieren. Vor Gründung mit einem französischen Steuerberater sprechen.

Wie hoch ist die Wertzuwachssteuer beim Verkauf?

19 % Einkommensteuer plus 7,5 % (EWR/UK) oder 17,2 % (Rest der Welt) Sozialabgaben. Degressive Befreiung ab Jahr 6: volle 19 %-Befreiung nach 22 Jahren, volle Sozialabgabenbefreiung nach 30 Jahren. Ab 50.000 € Gewinn kommt ein Zuschlag von 2 bis 6 %. Der Verkauf des Hauptwohnsitzes ist befreit, ohne Haltefrist.

Kann ich eine Pariser Wohnung kurzzeitig bei Airbnb anbieten?

Nur mit erheblichen Einschränkungen. Hauptwohnsitz-Kurzvermietung ist auf 120 Nächte/Jahr mit Registrierungspflicht gedeckelt. Kurzvermietung eines Zweitwohnsitzes erfordert changement d'usage, praktisch nicht zu bekommen. Die meisten copropriété-Ordnungen verbieten meublé touristique ohnehin. Eine langfristige möblierte Vermietung (LMNP-Regime) ist meist die einzige praxistaugliche Option.

Wie werden Mieteinnahmen zwischen Deutschland und Frankreich besteuert?

Das DBA Deutschland-Frankreich weist die Besteuerung von Immobilieneinkünften dem Belegenheitsstaat Frankreich zu. Deutschland stellt frei, wendet aber den Progressionsvorbehalt an: Die französischen Einkünfte heben den deutschen Durchschnittssteuersatz auf die übrigen Einkünfte. Doppelbesteuerung entsteht nicht, der Progressionseffekt kann bei spürbaren Mieteinnahmen aber teuer werden. Ein grenzüberschreitend arbeitender Steuerberater (Saarbrücken, Freiburg, Kehl) zahlt sich schnell aus.

Disclaimer

Dieser Leitfaden ist allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Gesetze, Sätze und Stufen ändern sich; prüfen Sie vor jeder Transaktion mit einem französischen notaire, avocat oder expert-comptable. Letzte Überprüfung: 2026-04-19 durch Seeki Editorial.