Portugals Immobilienweg nach dem Goldenen Visum: 2026

Zuletzt geprüft: 2026-04-29

Der Immobilienpfad des portugiesischen Goldenen Visums wurde im Oktober 2023 durch das Gesetz Lei 56/2023 (die Wohnreform „Mais Habitação") abgeschafft. Der Kauf einer Immobilie in Portugal führt nicht mehr zur Aufenthaltserlaubnis. Das Goldene Visum als Programm besteht weiter, aber nur über Kapitaltransfer, Fondsinvestition, Schaffung von Arbeitsplätzen sowie wissenschaftliche oder kulturelle Förderung, nicht über Immobilien. Wenn Ihr Ziel ein portugiesisches Zuhause ist, bleibt dieses Ziel unberührt. Wenn Ihr Ziel die Aufenthaltserlaubnis durch einen Kauf ist, müssen Sie das D7-, das D8- oder die verbleibenden Goldenen-Visum-Kategorien betrachten.

Dies ist Orientierung für britische, amerikanische und brasilianische Käufer, die drei Gruppen, die einen Großteil der alten Immobilien-Golden-Visa-Nachfrage trugen. Es ist weder Rechts- noch Einwanderungsberatung. Die Regeln ändern sich in diesem Bereich häufig, und die Behörde, die über Ihren Antrag entscheidet, ist AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo), seit Oktober 2023 die Nachfolgerin des früheren SEF. Sie hat einen Rückstau und eigene Verfahrensbesonderheiten. Bevor Sie auf irgendeiner Seite des Geschäfts Geld bewegen, sprechen Sie mit einer portugiesischen Einwanderungsanwältin.

Was sich geändert hat: vor und nach Oktober 2023

Lei 56/2023 trat am 7. Oktober 2023 in Kraft. Am Tag davor konnten Sie das Goldene Visum durch den Kauf einer Immobilie in Portugal an einer von mehreren Euro-Schwellen erlangen. Am Tag danach nicht mehr.

Die qualitative Verschiebung ist einfacher als die Tabelle vermuten lässt: Portugal will weiterhin ausländisches Kapital, ausländische Fachkräfte und ausländische Rentner. Es will nur kein Aufenthaltspfad mehr für jemanden sein, dessen einziger Beitrag der Kauf einer Wohnung in Lissabon ist.

Die Wege, die es weiter gibt

Das Goldene Visum (offiziell ARI, Autorização de Residência para Investimento) wurde als Programm nicht abgeschafft. Die Immobilienoption wurde abgeschafft. Die übrigen Optionen:

• Kapitaltransfer. Sie überweisen einen festgelegten Betrag auf eine portugiesische Bank oder ein qualifizierendes Instrument. Das Minimum wurde mit dem Wegfall der Immobilienroute angehoben. Die aktuelle Zahl ist die, die Sie mit Ihrer Anwältin abklären müssen, weil sie sich bewegt und weil der Kreis zulässiger Instrumente enger wurde.
• Zeichnung eines Investmentfonds. Sie zeichnen Anteile an einem qualifizierten portugiesischen Investmentfonds. Die Reform 2023 schloss Fonds, deren Underlying direkt oder indirekt Immobilien sind, ausdrücklich aus. Den Fondsprospekt unabhängig vom Vertriebspartner prüfen lassen.
• Arbeitsplatzschaffung. Sie schaffen eine definierte Zahl von Arbeitsplätzen in Portugal oder kapitalisieren ein bestehendes portugiesisches Unternehmen, das dies tut. Außerhalb Lissabons und Portos liegen die Schwellen niedriger.
• Förderung wissenschaftlicher Forschung. Ein Kapitalbeitrag an eine öffentliche oder akkreditierte portugiesische Forschungseinrichtung.
• Förderung kulturellen und künstlerischen Erbes. Ein Kapitalbeitrag zu Kulturproduktion, Restaurierung oder Erhalt nationalen Erbes.

Alle Routen führen zum gleichen Ergebnis: eine Aufenthaltsgenehmigung, die nach der Qualifizierungsdauer und bei Erfüllung von Aufenthaltszeit-, Sprach- und Führungszeugnisanforderungen zur Daueraufenthaltsgenehmigung und ggf. Staatsbürgerschaft führt. Die Anwesenheitsanforderung ist berüchtigt mild (historisch im Schnitt um sieben Tage pro Jahr), was einer der Gründe für die globale Nachfrage war.

Geändert hat sich, dass man die Aufenthaltsgenehmigung nicht mehr an einen Wohnungskauf anheften kann. Die Fonds- oder Kapitalroute ist nun der funktional nächste Ersatz. Sie hat aber ein ganz anderes Risiko- und Steuerprofil.

Und das D7-Visum?

Für britische Rentner und US-Bezieher passiver Einkünfte ist das D7-Visum die Route, die das Goldene Visum in Gesprächen am häufigsten ablöst. Es ist ein Aufenthaltsvisum für Menschen mit stabilem, wiederkehrendem passivem Einkommen wie Renten, Mieten, Dividenden, Lizenzgebühren.

D7 ist kein Investorenvisum. Es gibt keine Kaufschwelle. Sie weisen nach, dass Ihr passives Einkommen Ihre Lebenshaltungskosten in Portugal deckt (die Latte folgt dem portugiesischen Mindestlohn und steigt jährlich). Sie beantragen vor dem Umzug bei einem portugiesischen Konsulat und finalisieren die Aufenthaltserlaubnis nach Ankunft bei AIMA. Sie werden in Portugal steuerpflichtig, wenn Sie mehr als 183 Tage pro Jahr dort sind, mit allen Pflichten, die das mit sich bringt.

Zwei praktische Punkte:

• Das D7 führt zum gleichen Langzeitziel wie das Goldene Visum (Daueraufenthalt nach fünf Jahren, ggf. Staatsbürgerschaft), verlangt aber, dass Sie tatsächlich in Portugal leben. Für eine Rentnerin, die einen Umzug plant, ist das Eigenschaft, nicht Mangel.
• Es ist in der Regel günstiger zu erlangen als das Goldene Visum, dafür auf der Einkommensnachweisseite aber administrativ aufwendiger. Britische Rentennachweise, US-1099/Schedule-E-Zusammenfassungen und brasilianische INSS- oder Mietnachweise müssen übersetzt, apostilliert und in portugiesisch nachvollziehbarer Form vorgelegt werden.

Das D8 Digital-Nomad-Visum ist die analoge Route für Menschen mit aktivem Remote-Einkommen. Es hat eine höhere Einkommensschwelle als das D7 und verlangt, dass das Einkommen von Kunden oder Arbeitgebern außerhalb Portugals stammt.

Was Ihnen ein Immobilienkauf in Portugal weiterhin bringt

Klare Antwort: ein portugiesisches Zuhause, zu denselben Bedingungen wie zuvor. Die Kaufmechanik (NIF-Steuernummer, IMT-Übertragungssteuer, jährliche IMI, Vorvertrag CPCV, notarielle Urkunde) ist unverändert. Nichtansässige dürfen ohne Einschränkung kaufen. Der Markt ist nach dem Wegfall des Goldenen Visums nicht eingebrochen. An der Algarve-Küste und im Lissaboner Zentrum hat sich der Anteil ausländischer Käufer lediglich von residenzgetrieben auf lifestylegetrieben gedreht.

Was er Ihnen nicht bringt:

• Aufenthaltsgenehmigung. Eine Immobilie ist eine Immobilie, kein Einwanderungsdokument.
• In den meisten Fällen kein NHR-Slot. Das Non-Habitual-Resident-Regime wurde für die meisten neuen Antragsteller ab 2024 geschlossen. Ein engerer Nachfolger existiert für bestimmte wissenschafts- und innovationsnahe Berufe; Ihr Profil muss individuell geprüft werden.
• Keine Beschleunigung Ihres D7- oder anderen Visumantrags. AIMA bewertet das Visum eigenständig: der Besitz eines portugiesischen Hauses ist Indizienlage zur Absicht, kein Weg an sich.

Wenn das Zuhause das Ziel ist (für die Rente, als Zweitwohnsitz oder Mietinvestment), finden Sie die vollständige Mechanik und Fallstricke in unserem Portugal-Käuferleitfaden. Der Leitfaden behandelt NIF, IMT-Stufen, den CPCV-Ablauf, Finanzierung für Nichtansässige und die Regionen, in denen sich britische, irische, französische, deutsche, niederländische, US- und brasilianische Käufer typischerweise sammeln.

Für ein Gefühl der heutigen Preise: durchstöbern Sie das aktuelle Angebot in Portugal insgesamt, im Distrikt Lissabon, im Distrikt Porto oder an der Algarve / Distrikt Faro. Die Seite Median €/m² nach Region wird täglich aus Live-Inseraten aktualisiert.

Häufige Fallstricke

• Alte Artikel lesen. Erstaunlich viel Inhalt von 2022 und Anfang 2023 rankt auf Google weiter für Suchanfragen zum portugiesischen Golden Visa über Immobilien. Alles, was eine konkrete Euro-Schwelle für „Aufenthalt durch Hauskauf" nennt, ist veraltet. Veröffentlichungsdatum prüfen.
• Golden Visa und D7 verwechseln. Es sind unterschiedliche Programme mit unterschiedlichen Voraussetzungen, Gebühren und Aufenthaltspflichten. Das D7 verlangt, in Portugal zu leben; die verbleibenden Golden-Visa-Routen nicht.
• Annehmen, NHR sei noch offen. Das Non-Habitual-Resident-Regime, das auf qualifizierte portugiesische Einkünfte eine 20-%-Pauschale gab und ausländische Einkünfte günstig behandelte, wurde für die meisten neuen Antragsteller geschlossen. Der Nachfolger ist enger und zielt auf bestimmte Innovations- und Forschungsrollen. Ohne Bestätigung, dass Sie nach den neuen Regeln qualifiziert sind, nicht mit NHR rechnen.
• AIMA-Laufzeiten unterschätzen. Die Behörde hat einen großen SEF-Rückstau geerbt und arbeitet ihn noch ab. Anträge auf Goldenes Visum wie auf D7 können länger dauern als die veröffentlichten Richtzeiten.
• Erst kaufen, dann Visum planen. Mit dem Wegfall der Immobilienroute ergibt diese Reihenfolge weniger Sinn als früher. Wenn das Visum das eigentliche Ziel ist, bauen Sie die Investition um eine zulässige Golden-Visa-Route oder das D7 herum, und lassen Sie den Immobilienkauf eine separate, parallele Entscheidung sein.

FAQ

Kann ich noch durch Immobilienkauf einen portugiesischen Aufenthalt erlangen?

Nein. Der Immobilienpfad des portugiesischen Goldenen Visums wurde durch Lei 56/2023 mit Wirkung zum 7. Oktober 2023 abgeschafft. Neue Anträge können nicht auf einer Immobilie aufgebaut werden. Das Goldene Visum selbst besteht weiter über Kapitaltransfer, qualifizierte Investmentfonds, Arbeitsplatzschaffung und Wissenschafts- oder Kulturförderung. Immobilienkauf ist keine anerkannte Investitionskategorie mehr.

Was hat den Immobilienpfad des Goldenen Visums ersetzt?

Nichts eins-zu-eins. Die übrigen Golden-Visa-Kategorien (Kapitaltransfer, Nicht-Immobilien-Fonds, Arbeitsplätze, Forschungs- und Kulturförderung) sind die nächstliegenden Substitute für Investoren, die Aufenthalt ohne Umzug wollen. Für Rentner und Remote-Arbeitende, die tatsächlich in Portugal leben wollen, sind das D7- (passives Einkommen) und das D8- (Digital Nomad) Visum die praktischen Alternativen. Sie führen zum gleichen Langzeitziel, verlangen aber Anwesenheit.

Ist Portugal weiter ein guter Ort zum Kaufen?

Das ist eine andere Frage. Die Auslandsnachfrage hat von residenzgetriebenen auf lifestyle- und mietgetriebene Käufer gedreht, die Kaufmechanik (NIF, IMT, CPCV, Notar) bleibt gleich. Lissabon, Porto, die Algarve, die Silberküste und Madeira bleiben aktive Märkte mit unterschiedlichen Preisniveaus. Ein Haus in Portugal ist eine vernünftige Investitions- oder Lifestyle-Entscheidung für sich; nur mental von der Aufenthaltsfrage entkoppeln.

Und das D7-Visum für Rentner?

Das D7 ist ein Aufenthaltsvisum für Menschen mit stabilem, wiederkehrendem passivem Einkommen wie Renten, Mieten, Dividenden. Es gibt keine Kaufschwelle. Sie weisen nach, dass Ihr Einkommen die portugiesischen Lebenshaltungskosten deckt, und beantragen über ein portugiesisches Konsulat. Wenn Sie mehr als 183 Tage pro Jahr in Portugal sind, werden Sie dort steuerpflichtig. Für britische Rentner nach dem Brexit, US-Rentner und brasilianische Pensionierte ist es 2026 die meistgenutzte Route.

Ist NHR noch verfügbar?

Für die meisten neuen Antragsteller nein. Das Non-Habitual-Resident-Steuerregime wurde ab 2024 im selben Reformpaket zum Wohnen für neue Antragsteller geschlossen. Ein engerer Nachfolger zielt auf bestimmte wissenschaftliche, technologische und innovationsnahe Berufe. Ob Ihr konkretes Profil qualifiziert, muss individuell mit einer portugiesischen Steuerberatung geklärt werden. Annahmen auf Basis veralteter Blogposts haben Leute schon Geld gekostet.

Wer ist jetzt die Behörde, SEF oder AIMA?

AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo) hat im Oktober 2023 die Migrations- und Asylfunktionen von SEF übernommen. Alle neuen Anträge, Verlängerungen und Anfragen laufen über AIMA. SEF als historischer Name taucht in älteren Unterlagen noch auf; Verweise auf SEF bei neuen Vorgängen zielen auf die falsche Stelle.

Noch einmal: Orientierung, kein Rat

Die portugiesischen Einwanderungsregeln setzen sich nach der Reform 2023 noch. Der Text von Lei 56/2023, die Verfahrenshinweise von AIMA und die Regelungen rund um D7 und das Nachfolger-NHR haben sich in den vergangenen achtzehn Monaten mehrfach bewegt. Die Kosten eines einstündigen Gesprächs mit einer portugiesischen Einwanderungsanwältin sind eine Rundungsdifferenz gegen die Kosten der falschen Route. Führen Sie dieses Gespräch vor jeder Reservierungsunterzeichnung, Fondszeichnung oder Visumantragstellung.