Mietrenditen in Europa: Wo sich die Kapitalanlage lohnt

Die Bruttomietrendite fällt in Europa je nach Markt sehr unterschiedlich aus. 2026 liegen die stärksten Ertragsrenditen in Polen und Spanien, wo Łódź, València und Breslau auf Basis der medianen Angebotswerte fast 6% pro Jahr abwerfen. Am schwächsten sind Deutschlands größte Städte: Berlin, Hamburg und München bringen allesamt weniger als 3%. Grob gilt: Je teurer der Kauf in einer Stadt, desto niedriger die Mietrendite.

Zahlen zuletzt geprüft: 1. Juli 2026. Die Methodik finden Sie am Ende dieses Artikels.

Bruttomietrendite, Stadt für Stadt

Die Tabelle sortiert zwanzig der größten Wohnungsmärkte aus den von Seeki abgedeckten Ländern nach der Bruttomietrendite: die mediane Angebotsmiete je Quadratmeter, auf das Jahr hochgerechnet, geteilt durch den medianen Angebotspreis je Quadratmeter, jeweils für Wohnungen. Die letzte Spalte zeigt den durchschnittlichen Seeki-Lagescore jeder Stadt, ein Maß von 0 bis 100 dafür, wie gut die typische Adresse angebunden und versorgt ist.

Stadt	Medianer Kaufpreis (€/m²)	Mediane Miete (€/m²·Mon.)	Bruttorendite	Seeki-Lagescore
Łódź, Polen	2,210	12.8	6.9%	80
València, Spanien	3,240	18.6	6.9%	89
Breslau, Polen	3,150	15.6	5.9%	72
Posen, Polen	2,940	14.1	5.8%	80
Marseille, Frankreich	4,340	20.8	5.8%	87
Warschau, Polen	4,100	19.6	5.7%	82
Danzig, Polen	3,460	16.5	5.7%	70
Madrid, Spanien	5,420	24.4	5.4%	91
Barcelona, Spanien	4,880	21.2	5.2%	93
Bordeaux, Frankreich	4,800	20.8	5.2%	88
Amsterdam, Niederlande	8,320	32.9	4.8%	89
Paris, Frankreich	10,890	40.9	4.5%	83
Lyon, Frankreich	5,690	20.2	4.3%	74
Lissabon, Portugal	6,770	23.6	4.2%	96
Wien, Österreich	6,540	22.1	4.1%	88
Bratislava, Slowakei	4,210	14.1	4.0%	85
Prag, Tschechien	6,930	19.1	3.3%	87
München, Deutschland	8,980	20.5	2.7%	87
Hamburg, Deutschland	6,720	14.7	2.6%	71
Berlin, Deutschland	5,730	12.0	2.5%	83

Die Kernaussage ist eine nahezu perfekte Umkehrung des Preises. Die günstigsten Kaufmärkte bringen am meisten ein, die teuersten am wenigsten. Polen und Spanien belegen acht der neun Spitzenplätze. Deutschlands drei größte Städte, die teuersten und begehrtesten Wohnlagen dieser Liste, bilden die letzten drei Plätze. Berlin, die Stadt, die dem Mieter je Euro die meiste Fläche bietet, ist auf dieser Liste der mit Abstand schlechteste Ort, um Vermieter zu sein.

Bruttorendite ist nicht Nettorendite

Die Bruttorendite ist der ehrliche Ausgangspunkt, aber nicht das, was auf Ihrem Konto landet. Sie ist die jährliche Angebotsmiete geteilt durch den Angebotspreis, bevor irgendetwas abgezogen wird. Die Nettorendite berücksichtigt die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Maklerprovision), die Einkommensteuer auf die Miete, den Leerstand zwischen Mietern, Verwaltung und Instandhaltung sowie eine etwaige Finanzierung.

Diese Kosten unterscheiden sich in Europa erheblich, deshalb bleibt das Brutto-Ranking auf Nettobasis nicht unverändert. Polen erhebt auf gebrauchte Wohnungen eine niedrige Kaufsteuer, während die spanische Grunderwerbsteuer und die vom Notar geprägten Kosten in Frankreich deutlich höher liegen und die deutsche Grunderwerbsteuer je nach Bundesland variiert. Ein hochpreisiger Markt zehrt mehr von seiner Bruttorendite auf als ein günstiger, was den Abstand zwischen etwa einer polnischen und einer spanischen Stadt verringert, sobald die realen Kosten einfließen. Lesen Sie die Tabelle als ersten Filter und rechnen Sie dann die konkreten Kosten jedes Marktes durch, bevor Sie sich festlegen. Unsere Länderratgeber behandeln die Kaufabwicklung und die steuerliche Behandlung Markt für Markt.

Polen und Spanien führen, aus unterschiedlichen Gründen

Die Tabellenspitze ist polnisch und spanisch geprägt, doch beide gelangen auf unterschiedlichen Wegen dorthin. Polen führt über den günstigen Einstieg: Łódź, Breslau, Posen, Warschau und Danzig kosten im Einkauf rund €2,200 bis €4,100 pro Quadratmeter, die niedrigsten Preise der Liste, während die Mieten mit der starken städtischen Nachfrage und einer jungen, mobilen Mieterschaft gestiegen sind. Günstig im Kauf und solide in der Vermietung ist die klassische Kombination für hohe Renditen.

Spanien kommt über die Miete dorthin. València, Madrid und Barcelona sind im Kauf nicht besonders günstig, doch ihre Mieten sind im Verhältnis zu diesen Preisen hoch, getragen von einer tiefen inländischen Nachfrage und einem großen Markt für Kurz- und Mittelfristvermietung. Das schiebt València neben Łódź an die Tabellenspitze und hält Madrid und Barcelona über 5%. Wie der nächste Abschnitt zeigt, gelingt Spanien das bei zugleich der besten Adressqualität der Liste, was für einen Vermieter der wichtigere Punkt ist.

Warum Deutschlands Großstädte am wenigsten abwerfen

Am unteren Ende liegen Prag, München, Hamburg und Berlin, zwischen 2.5% und 3.3%. Das sind einige der tiefsten und kapitalstärksten Märkte Europas, und ihre Preise spiegeln jahrelange Wertsteigerungen und eine tiefe, gut finanzierte Käufernachfrage wider. Die Mieten je Quadratmeter sind in absoluten Zahlen hoch, doch sie sind nicht so schnell gestiegen wie die Preise, sodass die Ertragsrendite schrumpft. Wenn Käufer für erwartetes Wertwachstum zahlen, kauft die aktuelle Miete einen kleineren Anteil am Preis.

Berlin ist der markanteste Fall. Die Stadt bietet je Euro mehr Fläche als jede andere hier, was sich für einen Mieter wie ein Schnäppchen liest, doch genau diese niedrige Quadratmetermiete gegenüber einem Preis im Mittelfeld drückt ihre Rendite ans Ende der Liste. Ein Teil der niedrigen Medianmiete Berlins ist strukturell bedingt: ein großer Bestand an regulierten und langjährigen Mietverhältnissen unter Marktniveau sowie die deutsche Gewohnheit, die Kaltmiete vor den Nebenkosten anzugeben, ziehen beide den ausgeschriebenen Median nach unten.

Paris und Amsterdam: in beide Richtungen teuer

Paris und Amsterdam sind die beiden Märkte, die die Regel von Preis gegen Rendite durchbrechen. Sie tragen mit deutlichem Abstand die höchsten Kaufpreise der Liste, nahe €10,900 und €8,300 pro Quadratmeter, und halten dennoch beide eine Mittelfeldrendite von rund 4.5% bis 4.8%. Der Grund ist, dass ihre Mieten ebenso extrem sind wie ihre Preise. Paris ruft über €40 pro Quadratmeter im Monat auf, Amsterdam nahe €33, weit über allem anderen hier. Die extreme Miete, nicht der günstige Einstieg, hält ihre Renditen ansehnlich, und das ist ein ganz anderer Investmentfall als das polnische Preissegment: viel gebundenes Kapital, wenig Spielraum bei der Leistbarkeit für Mieter und starke Regulierung in beiden Städten.

Der Lagescore verändert das Ranking

Die Rendite sagt Ihnen, was die Miete einbringt. Sie sagt nichts über die Qualität des Ortes, in den Sie kaufen, und genau hier verdient sich der Lagescore seine Spalte. Er bewertet das Umfeld, nicht die Wohnung: Verkehrsanbindung, Angebote in der Nähe, Grünflächen und wie ruhig die Straße in der Regel ist. Liest man beide Spalten zusammen, ordnet sich das Ranking rund um die risikoadjustierte Qualität neu.

Spanien sticht heraus. València bringt 6.9% bei einem Lagescore von 89, Madrid 5.4% bei 91 und Barcelona 5.2% bei 93, die drei höchsten Werte unter den renditestarken Städten. Eine Rendite von fast 6% und zugleich eine erstklassige Adresse zu bekommen, ist selten, und kein anderes Land der Liste schafft das. Polen dagegen erkauft seine Spitzenrenditen mit schwächeren Adressen: Breslau (5.9%) und Danzig (5.7%) weisen mit 72 und 70 die niedrigsten Lagescores der Tabelle auf, sodass ein Teil dieser hohen Rendite eine Entschädigung für eine weniger zentrale Lage ist. Posen (80) und Warschau (82) sind die polnischen Städte, die starke Rendite mit einer soliden Adresse verbinden.

Am anderen Ende kehren die teuren Märkte den Handel um. Prag, München und Wien erreichen bei der Lage 87 bis 88, liegen bei der Rendite aber nahe am Ende, und Lissabon weist mit 96 den höchsten Lagescore der Liste auf, bei mittelmäßigen 4.2%. In diesen Städten kaufen Sie die Adresse, nicht den Ertrag. Für einen Kapitalanleger liegt der ideale Punkt oben links in diesem Zielkonflikt, hohe Rendite und ein hoher Score zusammen, und Mitte 2026 gehört diese Ecke Spanien. Wenn Sie die vollständige Aufschlüsselung dessen wollen, was der Score misst, haben wir sie in was der Seeki Score tatsächlich misst beschrieben.

Häufig gestellte Fragen

Welche europäische Stadt hat die höchste Mietrendite?

Unter den untersuchten Städten teilen sich Łódź und València mit etwa 6.9% die höchste Bruttomietrendite, gefolgt von Breslau und Posen mit rund 5.8% bis 5.9%. Polen und Spanien dominieren die Tabellenspitze. Die schwächsten Renditen liegen in Deutschlands größten Städten, wo Berlin, Hamburg und München auf Basis der medianen Angebotswerte allesamt unter 3% bringen.

Ist Berlin eine gute Kapitalanlage zur Vermietung?

Allein nach der Bruttorendite ist Berlin mit etwa 2.5% das schwächste auf dieser Liste. Die ausgeschriebenen Mieten sind hier die niedrigsten je Quadratmeter, gedrückt durch einen großen Bestand an regulierten Mietverhältnissen und die Angabe der Kaltmiete, während die Preise im Mittelfeld liegen. Berlin ist eine starke, liquide Stadt mit schwacher Ertragsrendite, sodass die Argumentation eher auf Wertwachstum als auf der Miete beruht.

Warum verbindet Spanien hohe Rendite mit guten Lagen?

Spanische Städte verbinden moderate Kaufpreise mit starken Mieten und dichten, gut angebundenen Stadtkernen, sodass sie beim Seeki-Lagemaß hoch punkten und dennoch über 5% abwerfen. València, Madrid und Barcelona weisen Lagescores von 89 bis 93 neben Renditen von 5.2% bis 6.9% aus, die stärkste risikoadjustierte Kombination der Liste.

Sind das Brutto- oder Nettorenditen?

Das sind Bruttorenditen: die jährliche Angebotsmiete geteilt durch den Angebotspreis, vor Kaufnebenkosten, Einkommensteuer, Leerstand, Verwaltung, Instandhaltung und Finanzierung. Die Nettorendite ist niedriger und je nach Land verschieden, weil Grunderwerbsteuern und Vermietungskosten in Europa stark voneinander abweichen. Nutzen Sie den Bruttowert, um Märkte zu sondieren, und rechnen Sie dann die Nettorendite für die konkrete Stadt und Immobilie durch.

Warum werfen die teuren Städte am wenigsten ab?

In Prag, München, Berlin und Hamburg spiegeln die Preise jahrelange Wertsteigerungen und eine tiefe Käufernachfrage wider. Die Mieten je Quadratmeter sind in absoluten Zahlen hoch, aber nicht so schnell gestiegen wie die Preise, sodass die aktuelle Miete einen kleineren Anteil am Kaufpreis kauft. Wenn ein Markt erwartetes Wachstum einpreist, schrumpft seine Ertragsrendite.

Sind das Angebotswerte oder erzielte Werte?

Beide Spalten sind mediane Angebotswerte aus aktuellen Seeki-Inseraten: ausgeschriebene Kaufpreise und ausgeschriebene Mieten. Erzielte Kaufpreise liegen tendenziell etwas unter dem Angebot und unterzeichnete Mieten etwas unter der Ausschreibung, betrachten Sie die Rendite daher als aktuelle Marktmomentaufnahme und nicht als realisierte Rendite. Sie umfassen ausschließlich Wohnungen.

Schon Vermieter?

Wenn Sie bereits eine vermietete Immobilie besitzen oder eine Kapitalanlage verkaufen wollen, können Sie sie selbst auf Seeki inserieren. Die App erstellt das Inserat aus Ihren Fotos, bepreist es anhand derselben aktuellen Marktdaten wie hinter diesem Artikel und präsentiert es Käufern und Mietern in ihrer eigenen Sprache.

Methodik

Die Bruttomietrendite ist die mediane Angebotsmiete je Quadratmeter für Wohnungen, mit zwölf multipliziert, geteilt durch den medianen Angebotspreis je Quadratmeter für Wohnungen, in jeder Stadt. Die zwanzig Städte gehören nach Inseratsvolumen zu den größten Wohnungsmärkten der von Seeki abgedeckten Länder und wurden für eine gesamteuropäische Streuung statt einer einzelnen Region ausgewählt. Beide Medianwerte stammen aus aktuell auf Seeki ausgeschriebenen Inseraten und werden in Euro umgerechnet, damit die Städte auf vergleichbarer Basis gegenübergestellt werden. Medianwerte werden verwendet, weil sie Ausreißern besser standhalten als Durchschnittswerte. Die Mieten sind Kaltmieten ohne Neben- und Betriebskosten, so wie diese Märkte ausschreiben. Wo eine Stadt einen großen Bestand an regulierten oder untermarktlichen Mietverhältnissen hält (allen voran Berlin), spiegelt die mediane Angebotsmiete diesen Bestand wider und kann niedriger liegen als das, was ein Vermieter bei einer Neuvermietung erzielen würde, sodass Berlins investierbare Rendite bei einer Neuvermietung etwas über dem ausgewiesenen Wert liegt. Der Seeki-Lagescore ist der Durchschnitt des Lagescores je Inserat für die Wohnungen jeder Stadt. Die Daten werden vierteljährlich aktualisiert.

Für Käufer, die einen dieser Märkte abwägen, behandeln unsere Länderratgeber die Kaufabwicklung, die Steuern und die Regeln für Gebietsfremde. Beginnen Sie mit dem Immobilienkauf in Spanien als Ausländer (2026-Leitfaden) oder dem Immobilienkauf in Deutschland als Ausländer (2026-Leitfaden). Um die Quadratmeterpreise direkt zu vergleichen, sehen Sie die spanische Seite zum Quadratmeterpreis oder die polnische Seite zum Quadratmeterpreis. Für zwei budgetgedrehte Perspektiven auf die mitteleuropäischen Städte dieser Tabelle lesen Sie was €200,000 in Mitteleuropa kauft und was €1,000 im Monat in Mitteleuropa mietet.