Immobilienkauf in Portugal als Ausländer (2026-Leitfaden)

Portugal zählt zu den offensten Immobilienmärkten Europas. Keine Einschränkungen nach Staatsbürgerschaft, keine Vorab-Genehmigung, EU- und Nicht-EU-Käufer laufen denselben Pfad. Einzige administrative Voraussetzung: eine portugiesische Steuernummer (NIF), die Sie vor dem ersten Flug über einen Steuervertreter beantragen können.

Die wichtigste Änderung: Der Immobilien-Weg ins Goldene Visum wurde im Oktober 2023 unter der Reform Mais Habitação abgeschafft. Residency-by-Investment gibt es weiter (qualifizierte Fonds, Arbeitsplatzschaffung, Forschungs- oder Kulturspenden); eine Wohnung in Lissabon oder der Algarve bringt aber allein keinen Aufenthaltstitel mehr. Für Deutsche und Österreicher ist das zweitrangig, weil die EU-Freizügigkeit reicht; für Schweizer und andere Drittstaatler entfällt damit ein Weg.

Dieser Leitfaden behandelt NIF und Bankkonto, den Steuerblock (IMT, Stempelsteuer, IMI, AIMI), Finanzierung für Nicht-Residenten, den Ablauf vom Vorvertrag bis zum Notartermin und die Regionen, in die deutschsprachige Käufer tatsächlich ziehen, von Lissabon über Porto bis an die Algarve.

Dürfen Ausländer in Portugal Immobilien kaufen?

Ja, ohne Einschränkung. Portugal verlangt weder behördliche Zustimmung noch eine Aufenthaltsgenehmigung oder einen bestimmten Objekttyp. Ein deutscher Rentner in Cascais, eine österreichische Unternehmerin mit Renovierungsobjekt in Porto-Stadt und eine Schweizer Familie in Lagos unterschreiben denselben Kaufvertrag.

EU vs. Nicht-EU: Unterschiede in der Praxis

Beim Notartermin praktisch keine. Beide Gruppen zahlen dieselbe Grunderwerbsteuer und dieselbe Grundsteuer. Die Abweichungen zeigen sich danach:

• Aufenthalt: EU-Bürger (Deutsche, Österreicher) dürfen unbeschränkt in Portugal leben. Schweizer haben über das Freizügigkeitsabkommen praktisch dieselben Rechte, müssen sich aber anmelden. Briten nach dem Brexit und andere Drittstaatler brauchen ein Visum (D7, D8 oder Investitionsroute).
• Finanzierung: EU-Nicht-Residenten erhalten meist eine etwas höhere Beleihungsquote als Nicht-EU-Käufer.
• Steuerliche Ansässigkeit: Die 183-Tage-Grenze entscheidet, ob Portugal Sie als Steuerresidenten behandelt, und verändert die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen und Mieteinkünften.

Am Eigentumsrecht ändert das nichts. Nicht-Residenten können portugiesisches Eigentum dauerhaft halten.

Steuernummer (NIF): warum sie als Erstes kommt

Die Steuernummer (NIF, Número de Identificação Fiscal) ist neunstellig. Ohne sie: kein Bankkonto, kein Versorgerkonto, kein Vorvertrag (CPCV), keine escritura. Holen Sie sie, bevor Sie ernsthaft mitbieten.

Drei Wege:

1. Persönlich beim Finanças-Amt, kostenlos. Nicht-EU-Antragsteller bestellen einen Steuervertreter (Zustellungsbevollmächtigter mit portugiesischer Adresse), falls keine EU-Adresse hinterlegt ist.
2. Über einen portugiesischen Anwalt oder Steuerberater per Vollmacht: 60 bis 150 € für NIF plus erstes Jahr Vertretung.
3. Online-NIF-Dienst, vollständig remote, typisch 80 bis 150 € inkl. Vertretung.

Deutsche und Österreicher brauchen als EU/EWR-Bürger keinen Steuervertreter. Schweizer sind EWR-gleichgestellt; viele Finanças-Beamte akzeptieren sie ohne Vertreter, verlässlich ist das nicht. Planen Sie ein bis drei Wochen für eine Fern-Beantragung.

Goldenes Visum: Status 2026

Der direkte Immobilien-Weg (Autorização de Residência para Atividade de Investimento, ARI) wurde im Oktober 2023 gestrichen. Eine Wohnung in Lissabon, Porto oder an der Algarve qualifiziert unabhängig vom Preis nicht mehr.

Für Deutsche und Österreicher ist das Programm ohnehin nachrangig, weil die EU-Freizügigkeit reicht. Relevant wird es für Schweizer Familien oder Drittstaatler im Umfeld. Das Programm ist politisch dauerhaft im Fokus; prüfen Sie die aktuellen, zulässigen Routen auf der AIMA-Website, bevor Sie sich festlegen.

Kosten und Steuern

Rechnen Sie mit Nebenkosten von 7 bis 10 % des Kaufpreises, dazu laufende IMI und bei größerem Portfolio AIMI. Alle Zahlen gegen die aktuelle Leitlinie der Autoridade Tributária (AT) abgleichen; Sätze und Stufen ändern sich im jährlichen Staatshaushalt.

Grunderwerbsteuer (IMT / Imposto Municipal sobre Transmissões)

Die Grunderwerbsteuer (IMT) trägt der Käufer und zahlt sie vor der Beurkundung. Sie ist gestaffelt nach Preis, urbaner oder ländlicher Einordnung sowie Haupt- oder Zweitwohnsitznutzung. Die konkreten Stufen werden im jährlichen Staatshaushalt festgesetzt; die aktuellen Sätze entnehmen Sie dem Portal der Autoridade Tributária oder lassen sie vom Steuerberater berechnen.

Stempelsteuer (Imposto do Selo)

Pauschal 0,8 % vom Kaufpreis, mit der IMT vor der Beurkundung fällig. Auf Hypotheken zusätzlich 0,5 bis 0,6 % auf den Kreditbetrag, je nach Laufzeit.

Notar- und Grundbuchgebühren

Beurkundung (escritura): 300 bis 1.000 €, je nach Komplexität und ob Notar, solicitador oder Schalter Casa Pronta. Grundbuchaktualisierung (Registo Predial): 225 bis 250 € über Casa Pronta, oder einzeln über die Conservatória.

Maklerprovision

Verkäuferseitig. Portugiesische Maklerbüros: 5 % + IVA (23 %), eingepreist im Angebotspreis. Käufermakler gewinnen in Lissabon und an der Algarve an Boden; wer einen engagiert, zahlt meist 1 bis 2 % direkt.

Jährliche Grundsteuer (IMI / Imposto Municipal sobre Imóveis)

Jährlich abgerechnet (April, August, November bei Beträgen über 500 €). Jede município setzt den Satz innerhalb nationaler Grenzen auf den Valor Patrimonial Tributário (VPT, steuerlicher Einheitswert, meist deutlich unter Marktwert); die konkreten Sätze und etwaige Hauptwohnsitz-Befreiungen lassen sich beim zuständigen município oder über das AT-Portal prüfen.

Vermögenssteuer-Aufschlag (AIMI)

Vermögenssteuerähnlicher Aufschlag auf aggregierten Wohn-VPT über 600.000 € pro Person (1,2 Mio. € für gemeinsam Veranlagte):

• 0,7 % zwischen 600 T€ und 1 Mio. €
• 1,0 % zwischen 1 und 2 Mio. €
• 1,5 % oberhalb 2 Mio. €

AIMI wird pro Eigentümer über das portugiesische Wohnportfolio berechnet. Gesellschaftsimmobilien: pauschal 0,4 % ohne Freibetrag.

Veräußerungsgewinne bei Nicht-Residenten

Nach einem EuGH-Urteil können Nicht-Residenten zwischen der Standardbesteuerung und der Option in die Residenten-Regelung wählen. Welche Variante günstiger ist, hängt von Höhe des Gewinns und persönlichem Steuersatz ab; lassen Sie beide Rechnungen vom Steuerberater aufstellen. Für Residenten greift beim Hauptwohnsitz eine Reinvestitionsbefreiung, wenn der Erlös innerhalb 36 Monaten in einen anderen Hauptwohnsitz im EU/EWR-Raum fließt.

Aktuelle Quadratmeterpreise in Portugal helfen bei der Marktplausibilisierung.

Finanzierung als Nicht-Resident

Portugiesische Banken finanzieren ausländische Käufer routinemäßig, die Konditionen sind enger als für Residenten und schwanken mit der EZB-Politik.

Beleihungsquote (LTV)

• Nicht-Resident, Nicht-EU: 60 bis 70 %. Für Neubauten in bevorzugten Lagen vereinzelt mehr, über 70 % bleibt selten.
• Nicht-Resident, EU-Bürger (Deutsche, Österreicher): häufig 70 bis 80 %.
• Resident mit portugiesischem Einkommen: 80 bis 90 %, beste Sätze.

Die Bank bewertet eigenständig und finanziert auf den niedrigeren Wert von Verkehrswert und Kaufpreis. Das kann in heißen Marktphasen Nachschusspflicht bedeuten.

Erforderliche Unterlagen

Beglaubigte Übersetzungen, wo die Bank sie verlangt:

• Reisepass/Personalausweis, NIF, portugiesisches Bankkonto
• 3 Gehaltsabrechnungen plus Arbeitgeberbestätigung oder 2 Jahresabschlüsse bei Selbstständigen
• 2 Jahre Einkommensteuerbescheide (DE/AT/CH) und 6 Monate Kontoauszüge
• SCHUFA bzw. KSV-Auszug oder schweizerisches Äquivalent, Liste bestehender Verbindlichkeiten und Vermögen
• Adressnachweis

Kreditprüfung: drei bis sechs Wochen ab Vollständigkeit. Bankbewertung (300 bis 600 €) zahlen Sie vorab.

Portugiesische Banken mit Geschäft für Nicht-Residenten

Mehrere portugiesische Geschäftsbanken finanzieren Nicht-Residenten; Beleihungsquote, Zinssatz und Unterlagenanforderungen variieren deutlich. Holen Sie vor Unterzeichnung des Vorvertrags Angebote von zwei bis drei Banken ein. Ein unabhängiger Kreditvermittler (intermediário de crédito) ist üblich; diese werden vom Kreditgeber bezahlt, nicht von Ihnen.

Fest, variabel, gemischt

Drei Varianten: Festzins, variabel (gebunden an den 6- oder 12-Monats-Euribor plus Aufschlag) und gemischt.

Orientierung 2026:

• Variabel: 12-Monats-Euribor + Aufschlag von 0,8 bis 1,5 % → effektiv 3,0 bis 4,0 %, je nach Kurve.
• Fest (10 bis 30 Jahre): 3,0 bis 4,5 %.
• Gemischt: fest bei ca. 3,2 bis 3,8 % für 5 bis 10 Jahre, danach variabel.

Sondertilgungsgebühren sind gedeckelt: 0,5 % bei variablem Zins, 2 % bei Festzins, jeweils auf den vorzeitig zurückgezahlten Betrag.

Doppelbesteuerungsabkommen DE↔PT

Die deutschen und österreichischen Doppelbesteuerungsabkommen mit Portugal weisen Immobilieneinkünfte in der Regel dem Belegenheitsstaat Portugal zu; der Heimatstaat behält sich oft einen Progressionsvorbehalt vor. Die genaue Behandlung von Mieteinnahmen, Veräußerungsgewinnen und Eigennutzung hängt von der aktuellen Abkommensfassung und Ihrer persönlichen Situation ab. Bei spürbaren Mieteinnahmen lohnt ein grenzüberschreitend arbeitender Steuerberater mit Portugal-Erfahrung schnell.

Der Ablauf Schritt für Schritt

6 bis 12 Wochen vom Angebot bis zum Schlüssel. Bei Neubau oder komplizierten Eigentumsverhältnissen länger.

1. NIF und portugiesisches Bankkonto

Starten Sie hier. NIF aus der Ferne: ein bis drei Wochen. Danach ist ein Girokonto bei Millennium BCP oder Activobank Routine, einige Institute machen die Eröffnung komplett remote. Das Konto brauchen Sie für IMT, die Anzahlung auf den Vorvertrag und die Restzahlung beim Notartermin.

2. Suche und Angebot

Mit der Kartensuche auf Seeki schränken Sie ein. Filter für Objektart, Preis, Fläche, Ausstattung; gespeicherte Suchen benachrichtigen über neue Treffer. Ihr Angebot bleibt bis zur Unterzeichnung des Vorvertrags unverbindlich.

3. Vorvertrag (CPCV / Contrato Promessa de Compra e Venda) und Anzahlung

Der Vorvertrag (CPCV) bindet beide Seiten. Anzahlung (sinal): 10 bis 30 % des Kaufpreises, verwahrt vom Verkäufer oder Treuhänder. Der CPCV regelt Endpreis, Beurkundungstermin, Behandlung der Anzahlung bei Rücktritt, Zustand und mitverkauftes Inventar, Zusicherungen zu Eigentums- und Nutzungsstatus.

Gesetzlicher Standard: Tritt der Käufer zurück, behält der Verkäufer die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, schuldet er das Doppelte. Härtere Rechtsfolgen (execução específica, Erfüllungsklage) können vereinbart werden.

Lassen Sie den CPCV vom Anwalt prüfen oder entwerfen. Maklervorlagen begünstigen regelmäßig den Verkäufer.

4. Due Diligence

Zwischen Vorvertrag und Beurkundung prüft Ihr Anwalt:

• Grundbuchauszug (Certidão Predial): Eigentümer, Belastungen, Hypotheken, Dienstbarkeiten.
• Steuerregister (Caderneta Predial): VPT, IMI-Status, Objektbeschreibung.
• Nutzungsgenehmigung (Licença de Utilização): kritisch. Jedes nach August 1951 errichtete oder substanziell umgebaute Objekt ohne gültige Lizenz darf nicht als Wohnraum genutzt oder belastet werden.
• Energieausweis (Certificado Energético): Pflicht beim Verkauf.
• Eigentümerversammlungsprotokolle und Schuldenfreiheitsbescheinigung: bei Wohnungen verpflichtend. Alte Protokolle zeigen Streitpunkte und Großmaßnahmen.
• Flächennutzungsplan (plano director municipal): bei ländlichen Grundstücken.
• Technische Begutachtung (vistoria): freiwillig, bei Altbauten empfohlen.

5. Beurkundung (escritura)

Beim Notar, einem solicitador oder im Schalterdienst Casa Pronta. Beide Parteien persönlich oder per Vollmacht. IMT und Stempelsteuer müssen vor dem Termin bezahlt sein; Belege mitbringen. Restbetrag fließt am Termin, typisch per bankbestätigtem Scheck (cheque visado) oder Überweisung. Urkunde wird vorgelesen, unterzeichnet, Sie gehen mit beglaubigter Kopie.

6. Grundbucheintragung und Versorger

Eintragung im Grundbuch (Conservatória do Registo Predial) unter Casa Pronta meist am selben Tag, sonst über den Anwalt innerhalb 30 Tagen. Wasser, Strom, Gas umstellen. Caderneta mit Ihrer NIF aktualisieren, damit die IMI-Bescheide Sie erreichen.

Realistischer Zeitplan

Wo deutsche und österreichische Käufer typischerweise kaufen

Lissabon

Das Distrikt Lissabon dominiert den Käufermarkt aus dem Ausland. Chiado, Príncipe Real und Alfama im Premium-Segment, Sintra, Cascais und Oeiras ziehen Familien mit Wunsch nach Küste, internationalen Schulen und Pendelentfernung in die Hauptstadt. Wohnungen zum Verkauf in Lissabon.

Porto

Das Distrikt Porto ist die preisbewusstere Alternative: 30 bis 40 % günstiger pro m² in vergleichbaren Lagen, dichter historischer Kern, gute Flugverbindungen nach DACH. Porto-Stadt für Renovierungsprojekte, Vila Nova de Gaia und Matosinhos für Fluss- und Meerlagen zu weicheren Preisen.

Algarve

Das Distrikt Faro deckt die gesamte Algarve, ganz überwiegend Zweitwohnsitz- und Pensionärsmarkt. Lebhafte Mitte (Portimão, Albufeira, Lagoa), ruhiger Westen (Lagos), wohnlicher Osten (Olhão, Tavira). Villen dominieren; AL-Renditen haben durch das 2023er Moratorium gelitten (siehe FAQ).

Silberküste und Binnenland

Die Costa de Prata (Óbidos, Nazaré, Peniche, Teile des Distrikts Leiria) ist günstiger als die Algarve, mit wachsender deutscher, niederländischer und britischer Community. Santarém und Setúbal: ländliche Gutshäuser (quintas) zu einem Bruchteil der Küstenpreise. Binnenland (Castelo Branco, Guarda, Évora) bleibt wirklich günstig, Steinhäuser unter 150.000 € sind auffindbar.

Madeira

Madeira ist die subtropische, ganzjährige Alternative zur Algarve; Funchal als Zentrum, Porto Santo für Strandkäufer. Seit dem Digital Nomad Village in Ponta do Sol steigt die Remote-Worker-Nachfrage aus DACH spürbar.

Häufige Fallstricke

Eigentumslücken in Landimmobilien. Quintas, die informell in Familienhand weitergegeben wurden, haben oft abweichende Flächen zwischen Grundbuch, Steuerregister und Realität. Ein guter Anwalt findet das; die Bereinigung dauert Monate.

Fehlende Nutzungsgenehmigung. Jedes nach August 1951 gebaute oder substanziell umgebaute urbane Wohnobjekt braucht eine Licença de Utilização. Ohne Lizenz keine reguläre Vermietung, Belastung oder Veräußerung. Nachträgliche Lizenzierung scheitert oft am geltenden Baurecht.

Neubau-Risiko (planta). Projekte geraten gelegentlich in Finanzierungsnot und lassen Käufer mit halbfertigen Wohnungen stehen. Schutz: Bankbürgschaften auf Ratenzahlungen, Entwickler mit Abliefertreue, CPCV-Klauseln, die bei Verzögerungen die Anzahlung plus Zinsen rückfordern.

Überweisungsgebühren über die Grenze. 100.000 € per klassischer SWIFT nach Portugal kosten typisch 300 bis 1.500 € in versteckten Wechselkursspannen. Multi-Währungs-Anbieter (Wise, Revolut Business, CurrencyFair, OFX) sparen 0,3 bis 1,0 % auf den Kurs. Bei Schweizer Käufern kommt der zusätzliche CHF-EUR-Spread hinzu; eine Zwischenüberweisung über Wise schlägt die Hausbank meist deutlich.

Renovierungskosten unterschätzt. Portugiesische Handwerker sind günstiger als im DACH-Raum, Materialien laufen aber zu EU-Preisen, Genehmigungen dauern, Altbauten stecken voller Überraschungen (Asbest, alte Elektrik, defekte Entwässerung). Faustregel: auf jede Handwerkerkalkulation 30 bis 50 % Reserve, besonders in historischen Zentren mit Denkmalauflagen.

Effektives Suchen auf Seeki

Seeki bündelt Portugals wichtigste Plattformen in einer Karte. Praxistipps:

• Auf Länder- oder Distriktebene starten (Portugal, Lissabon, Porto, Faro) und mit Filtern eingrenzen. Die Nachbargemeinde ist oft das bessere Preis-Leistungs-Paket.
• Filter-Slugs nutzen: Wohnungen zum Verkauf in Lissabon, Häuser zum Verkauf in Porto, Wohnungen zum Verkauf in Faro.
• Preis pro m² prüfen: Preis pro m² in Portugal zeigt die tatsächlichen Abschlusswerte, nicht die Angebotspreise.
• Suchen speichern. Qualität in urbanen Kernen verschwindet schnell.
• In Straßen hineinzoomen; der Image-Proxy liefert hunderte Fotos ohne Bandbreitenprobleme.

FAQ

Muss ich in Portugal leben, um zu kaufen?

Nein. Nicht-Residenten kaufen jede Art von Immobilie frei: kein Visum, keine Aufenthaltsgenehmigung, keine Anwesenheitspflicht. Vollmacht erlaubt dem Anwalt, für Sie zu unterschreiben. Sie brauchen NIF und ein portugiesisches Bankkonto, beides aus DACH heraus machbar.

Bekomme ich eine Finanzierung vor dem Aufenthalt?

Ja, mit niedrigerer Beleihung. Nicht-Residenten typisch 60 bis 70 % LTV, also 30 bis 40 % Eigenmittel plus Nebenkosten. EU-Bürger häufig 70 bis 80 %. Banken prüfen auf Basis des Heimat-Einkommens; ein portugiesisches Arbeitsverhältnis ist nicht erforderlich.

Gibt es das Goldene Visum noch über Immobilien?

Nein, seit Oktober 2023 abgeschafft. Fonds-, Arbeitsplatz-, Forschungs-, Kultur- und Kapitaltransfer-Routen bestehen fort; der Kauf qualifiziert für sich allein nicht mehr. Für Deutsche und Österreicher ist die Frage zweitrangig, weil die EU-Freizügigkeit reicht.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten insgesamt?

7 bis 10 % auf den Kaufpreis. IMT dominiert (0 bis 8 % je nach Stufe), dazu Stempelsteuer 0,8 %, Beurkundung und Grundbuch 500 bis 1.500 €, Anwaltskosten 1 bis 1,5 % plus MwSt. Bei Finanzierung zusätzlich Bewertung, Stempelsteuer auf das Darlehen und Bankgebühren.

Brauche ich einen portugiesischen Anwalt?

Dringend zu empfehlen, auch bei Barzahlung. Ein advogado prüft den CPCV, führt die Titelrecherche, verifiziert Lizenz und Hausgeldstatus, übernimmt die IMT-Meldung, begleitet die escritura. Kosten: 1 bis 1,5 % plus MwSt. Verlassen Sie sich nicht auf den Anwalt des Verkäufers oder die Rechtsabteilung der Maklerfirma (Interessenkonflikt).

Kann ich über eine Gesellschaft kaufen?

Ja. Ausländische Privatpersonen und Gesellschaften dürfen direkt halten. Eine Sociedade por Quotas ist bei Gewerbeimmobilien, Mietportfolios und Nachlassplanung üblich. Zusätzliche Buchhaltung, pauschale AIMI von 0,4 %. Meiden Sie Gesellschaften in Steueroasen: Straftarif mit 7,5 % IMT und 10 % IMI.

Welche Steuern fallen beim Verkauf an?

Nicht-Residenten: pauschal 28 % auf den Veräußerungsgewinn (nach Inflationskoeffizient). Option auf die Residenten-Regelung (50 % des Gewinns zum progressiven IRS-Satz 14,5 bis 48 %) lohnt oft bei kleinen Gewinnen. Residenten können den Gewinn aus dem Hauptwohnsitz innerhalb 36 Monaten steuerfrei in einen anderen Hauptwohnsitz im EU/EWR-Raum reinvestieren. In Deutschland und Österreich greift zusätzlich der Progressionsvorbehalt aus dem DBA; die Steuer selbst fällt in Portugal an.

Darf ich kurzzeitvermieten (Alojamento Local / AL-Lizenz)?

Kurzzeitvermietungen sind in Portugal über das Alojamento Local (AL) geregelt und werden zusätzlich auf kommunaler Ebene gesteuert; die Lage variiert je município. Wenn AL-Einkommen zur Investitionsrechnung gehört, klären Sie den aktuellen Stand für Ihre Gemeinde vor dem Angebot.

Disclaimer

Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Gesetze und Gebühren ändern sich; prüfen Sie vor jeder Transaktion mit einem in Portugal zugelassenen Anwalt und Steuerberater, zusätzlich mit einem DACH-Steuerberater für die Heimatsteuerseite. Letzte Überprüfung: 2026-04-19 durch Seeki Editorial.