Dostane cizinec hypotéku v Polsku?

Ano. Polské banky cizincům půjčují a výši vlastních zdrojů určuje stejné pravidlo, jaké platí pro Poláka: úvěr smí pokrýt 80 % hodnoty nemovitosti, s dodatečným zajištěním 90 %. U bytu 55 m² ve Varšavě za mediánovou cenu na Seeki.eu to dělá 45 111 € z vlastní kapsy. O zbytku rozhoduje, kde a v jaké měně vyděláváte.

Naposledy zkontrolováno: 2026-09-30. Seeki.eu není věřitel, zprostředkovatel, právní ani daňový poradce a tento článek slouží k orientaci, nikoli jako rada. Pokyny dohledu, podmínky bank i úrokové sazby se mění. Než se k čemukoli zavážete, ověřte si svůj případ u polské banky, licencovaného úvěrového zprostředkovatele nebo notáře.

Dostane cizinec v Polsku hypotéku?

Ano. Pravidla, která v Polsku stropují hypoteční úvěry, o státní příslušnosti mlčí. Stojí v Doporučení S (Rekomendacja S), pokynu, který polská Komise finančního dohledu (Komisja Nadzoru Finansowego, KNF) vydává pro úvěry zajištěné nemovitostí a naposledy ho upravila v červnu 2023. Nejde o zákon, ale o dohledový pokyn, a zachází s vámi přesně tak jako s dlužníkem narozeným ve Varšavě.

Zahraniční žadatele třídí až praxe bank. Banky obvykle chtějí pobytovou kartu, které zbývá ještě aspoň šest měsíců platnosti. Většinou chtějí i PESEL, tedy polské identifikační číslo obyvatele. A hledají příjem vydělaný v Polsku.

Když splníte všechny tři podmínky, vypadá váš spis skoro jako tuzemský. Pokud žijete v zahraničí a berete zahraniční mzdu, do profilu, pro který je většina bank stavěná, nezapadáte. Počítejte s menším počtem nabídek.

Koupě je jiná otázka než úvěr a věnuje se jí oddíl o povolení níže. Jak si Polsko stojí proti jiným trhům, ukazuje naše srovnání hypoték pro nerezidenty v Evropě, a samotnou koupi od smlouvy o smlouvě budoucí po notářský zápis popisuje Koupě nemovitosti v Polsku jako cizinec (průvodce 2026).

Kolik vlastních zdrojů potřebujete na polskou hypotéku?

Dvacet procent, pokud si nezaplatíte zkratku k deseti. Doporučení S stropuje úvěr v okamžiku čerpání na 80 % hodnoty nemovitosti. Banka smí jít až na 90 %, pokud je část mezi 80 a 90 % dodatečně zajištěná.

Co se za zajištění počítá, pokyn vyjmenovává. Jednou cestou je pojištění. Další jsou prostředky zablokované na bankovním účtu nebo zástava zlotých dluhopisů, které vydal polský stát nebo Polská národní banka (NBP). Hotovost můžete bance také převést, případně zastavit úspory na polském individuálním penzijním účtu.

Pro střadatele v eurech je tu háček. Pokud je hotovost, kterou bance předáte, v jiné měně než úvěr, má banka podle Doporučení S počítat s tím, že ztratila nejméně polovinu hodnoty. U varšavského bytu 55 m² za medián Seeki.eu činí část mezi 80 a 90 % 22 556 €. Když ji zajistíte eury, vážete nejméně 45 111 € navíc k 10 % vlastních zdrojů, tedy víc hotovosti než při obyčejných 20 %.

Vlastní zdroje navíc nejsou jediný výdaj v hotovosti. Byt z druhé ruky přidá zhruba 2 až 3 % na daních a poplatcích, většinou jde o 2% daň z převodu, a zbytek rozepisuje náš přehled nákladů na koupi bytu v Polsku.

Co když vyděláváte v eurech, a ne ve zlotých?

Zlotový úvěr při eurové mzdě je účet, jehož cena ve vaší měně se mění každý den. Vezměme varšavský byt s 80% úvěrem na 25 let: 5 075 zł měsíčně, tedy 1 163 € podle referenčního kurzu Evropské centrální banky 4,3653 zł za euro z 29. září 2026. Pokud za euro později dostanete o 10 % zlotých méně, stojí vás stejných 5 075 zł rázem 1 292 €. A na vaší smlouvě přitom v bance nikdo nic nezměnil.

Polské banky půjčují obvykle ve zlotých. Doporučení S úvěry v jiných měnách nezakazuje. Každý úvěr v jiné měně, než ve které vyděláváte, ovšem definuje jako cizoměnovou expozici (walutowa ekspozycja kredytowa), a zlotový úvěr při eurové mzdě tu definici splňuje do písmene.

Nejtvrdší pravidlo dopadá na domácnosti se dvěma měnami. Doporučení 6 ukládá bance, aby při posuzování, co si můžete dovolit, počítala s 50% propadem každé měny kromě té, ve které vyděláváte nejvíc. Řekněme, že jeden z partnerů vydělává 10 000 zł měsíčně a druhý 1 000 €. Banka eurovou mzdu započte zhruba jako 2 183 zł, ne jako 4 365 zł.

Tenhle nesoulad je polský problém, ne univerzální. Slovensko je v eurozóně a jeho banky půjčují v eurech, proto kdo vydělává v eurech a půjčuje si na Slovensku, žádné kurzové riziko nenese.

Potřebují cizinci ke koupi nemovitosti v Polsku povolení?

Tady se chyba nevyplácí: koupě pak vůbec neexistuje. Podle zákona z 24. března 1920 o nabývání nemovitostí cizinci je koupě uzavřená bez potřebného povolení neplatná.

Občané Evropského hospodářského prostoru a Švýcarska povolení nepotřebují. Přechodná období, která zákon stanovil pro zemědělskou půdu a druhé domovy, skončila už před lety.

Všichni ostatní potřebují povolení ministra vnitra a správy (MSWiA), platné dva roky od vydání, pokud se na ně nevztahuje výjimka. Pro kupce bytu je nejdůležitější tahle: samostatná bytová jednotka (samodzielny lokal mieszkalny) povolení nepotřebuje, a stejně tak garážové stání koupené pro potřeby bydlení.

Výjimka končí u příhraničního pásma (strefa nadgraniczna). Uvnitř něj potřebuje povolení i byt, proto se notáře zeptejte, jestli adresa do pásma spadá, dřív než cokoli podepíšete.

Dům nebo pozemek vyžaduje u kupujícího mimo EHP povolení, se dvěma hlavními výjimkami. První je aspoň pět let života v Polsku od získání trvalého pobytu nebo pobytu dlouhodobě pobývajícího rezidenta EU. Druhá je manželství s polským občanem, dva roky života v Polsku od získání takového povolení a koupě do společného jmění manželů.

Polská pravidla vedle zbytku Evropy staví náš přehled pravidel koupě pro nerezidenty a průvodce koupí v Polsku vysvětluje, jak o povolení požádat, pokud ho potřebujete.

Kolik měsíčně stojí byt ve Varšavě nebo v Krakově?

V Krakově ušetříte na stejných 55 m² zhruba 5 360 € vlastních zdrojů. Tabulka oceňuje byt 55 m² mediánovou nabídkovou cenou za metr čtvereční bytů na Seeki.eu k 30. září 2026: 4 101 €/m² ve Varšavě a 3 614 €/m² v Krakově.

Scénář	Cena (€)	Vlastní zdroje (€)	Úvěr (€)	Měsíčně, 25 let (€)	Měsíčně (zł)
Varšava, 80% úvěr	225 555	45 111	180 444	1 163	5 075
Varšava, 90% úvěr	225 555	22 556	202 999	1 308	5 710
Krakov, 80% úvěr	198 770	39 754	159 016	1 025	4 472
Krakov, 90% úvěr	198 770	19 877	178 893	1 153	5 031

Sazba 6,00 % je průměr nových zlotových úvěrů na bydlení polským domácnostem v červenci 2026 podle úrokové statistiky Evropské centrální banky, kterou sestavuje společně s NBP. Pro srovnání: referenční sazba samotné NBP stojí od 5. března 2026 na 3,75 %. Splátky jsou standardní anuity na 300 měsíců při 0,5 % měsíčně, zlotové částky jsou přepočtené kurzem 4,3653 zł za euro.

Jde o nabídkové ceny, ne o ceny prodejní, a řádky s 90 % nezahrnují náklady na dodatečné zajištění. Které město vám sedne, je samostatná otázka, a tu řeší článek Varšava, Krakov, nebo Gdaňsk. Žebříček polských měst podle ceny za m² pro rok 2026 pak ukazuje, kde stojí zbytek země.

Pomůže vám delší splatnost na úvěr dosáhnout?

Ne. Delší splatnost sníží splátku, laťku ale ne. Doporučení S říká, že banka má doporučovat splatnost nejvýše 25 let a nikdy nepůjčovat na víc než 35.

Na 35 let klesne splátka varšavského 80% úvěru zhruba na 1 029 € měsíčně. U každé splatnosti delší než 25 let ale banka testuje vaši úvěruschopnost, jako by úvěr běžel 25 let. Delší splatnost vám uleví, až budete byt vlastnit. Vyšší úvěr vám nezíská.

Banka hlídá i poměr splátek k příjmu. Doporučení S žádá zvláštní opatrnost, jakmile splátky všech vašich dluhů přesáhnou 40 % čistého příjmu u dlužníků s příjmem do průměrné mzdy v regionu, a 50 % u všech ostatních. Na hranici 50 % předpokládá splátka varšavského 80% úvěru zhruba 2 325 € čistého měsíčního příjmu bez dalších dluhů. V Krakově je to asi 2 049 €. Banky si k tomu přidávají vlastní rezervy, takže obě čísla berte jako spodní hranici.

S mediánovými cenami za metr čtvereční napříč Polskem si tenhle výpočet zopakujete pro kterékoli město, ještě než s bankou promluvíte.

Jak si čísla ověřit dřív, než zavoláte do banky?

Číslo od banky přijde až na konec. To vaše může být první.

Seeki.eu staví polské nemovitosti vedle zbytku Evropy, ve vašem jazyce a s cenami v měně, kterou si zvolíte. Titulky a popisy inzerátů se překládají na vyžádání, takže polský inzerát si přečtete česky. Každý inzerát na prodej má oddíl Financování s odhadem měsíční splátky při nejnovější průměrné hypoteční sazbě dané země. Výchozí nastavení je 20 % vlastních zdrojů a 30 let. Pro splátku na 25 let, na které vás polská banka testuje, otevírá hypoteční kalkulačka Polsko rovnou s 20 % vlastních zdrojů a 25 lety.

Uložte si hledání pro čtvrť, která vás zajímá, a denní souhrn vám bude nosit nové shody i zlevnění. Pokud je Polsko jen jedním z několika kandidátů, porovnejte, co jeden rozpočet koupí až ve 30 městech, nebo postavte vedle sebe až čtyři nemovitosti, ať leží v kterékoli zemi.

Ještě jedno datum stojí za to znát. Pokud byste mohli prodávat do pěti let, přečtěte si nejdřív, jak Polsko daní rychlý další prodej, protože pět let se počítá od konce kalendářního roku, ve kterém jste koupili.

Často kladené otázky

Dostane nerezident hypotéku v Polsku?

Ano, jen je ta cesta užší. Polský úvěrový pokyn, Doporučení S, žádný test státní příslušnosti nestanoví, banky ale obvykle chtějí polskou pobytovou kartu, identifikační číslo PESEL a příjem vydělaný v Polsku. Bez nich počítejte s menším počtem nabídek. Zatímco hledáte věřitele, můžete na Seeki.eu sledovat polské inzeráty v češtině s cenami v měně, kterou si zvolíte, a víte, co za svůj rozpočet koupíte.

Kolik vlastních zdrojů potřebuji na hypotéku v Polsku?

Počítejte s 20 % hodnoty nemovitosti. Doporučení S, úvěrový pokyn polské Komise finančního dohledu, stropuje úvěry na 80 %, nebo na 90 %, když je část nad 80 % dodatečně zajištěná, třeba pojištěním. U varšavského bytu 55 m² za medián Seeki.eu 4 101 €/m² k 30. září 2026 dělá 20 % celkem 45 111 €. Připočtěte zhruba 2 až 3 % na daních a poplatcích spojených s koupí.

Dostanu polskou hypotéku, když vydělávám v eurech?

Často ano, úvěr ale bývá ve zlotých, takže vaše splátka v eurech se hýbe s kurzem. Doporučení S definuje úvěr v jiné měně, než ve které máte příjem, jako cizoměnovou expozici. Pokud vaše domácnost vydělává ve dvou měnách, banka při posuzování dostupnosti počítá s tím, že měna menšího příjmu ztratila 50 % hodnoty. Euro slabší o 10 % zvedne splátku 5 075 zł z 1 163 € na 1 292 €.

Potřebují cizinci ke koupi bytu v Polsku povolení?

Většinou ne. Občané EHP a Švýcarska povolení nepotřebují vůbec. Ostatní cizinci jsou podle zákona z 24. března 1920 osvobozeni, když kupují samostatnou bytovou jednotku, polsky samodzielny lokal mieszkalny. Výjimka neplatí v příhraničním pásmu, tedy strefa nadgraniczna. Domy a pozemky vyžadují povolení ministerstva vnitra a správy, pokud nesplňujete podmínky pobytu.

Jaké jsou úrokové sazby hypoték v Polsku v roce 2026?

Průměrná sazba nových zlotových úvěrů na bydlení polským domácnostem byla v červenci 2026 podle úrokové statistiky Evropské centrální banky, sestavované s Polskou národní bankou, 6,00 %. Vaše vlastní nabídka závisí na marži banky a na vašem spisu. Každý inzerát na prodej na Seeki.eu ukazuje odhad měsíční splátky při nejnovější průměrné sazbě dané země a vlastní zdroje, sazbu i splatnost si můžete upravit.

Jak odhadnu měsíční splátku u polského bytu?

Otevřete kterýkoli inzerát na prodej na Seeki.eu a přejděte do oddílu Financování. Ukáže odhad měsíční splátky při nejnovější průměrné hypoteční sazbě v Polsku, s výchozími 20 % vlastních zdrojů na 30 let. Hypoteční kalkulačka Seeki.eu otevírá Polsko na 25 letech, tedy na splatnosti, na které polské banky testují vaši úvěruschopnost bez ohledu na to, jakou splatnost si zvolíte. U varšavského bytu 55 m² za medián to dělá zhruba 1 163 € měsíčně.

Zdroje

• Polská Komise finančního dohledu (KNF), Doporučení S o dobré praxi u úvěrových expozic zajištěných hypotékou, ve znění z června 2023: limity poměru úvěru k hodnotě 80 % a 90 % a přípustné dodatečné zajištění (doporučení 15.5), předpoklad 50% znehodnocení u příjmu ve druhé měně (doporučení 6) i u hotovostního zajištění v jiné měně, doporučená splatnost 25 let a nejdelší 35 let s testem úvěruschopnosti na 25 let (doporučení 7), prahy poměru splátek k příjmu 40 % a 50 % (doporučení 9.3) a definice cizoměnové úvěrové expozice.
• Zákon z 24. března 1920 o nabývání nemovitostí cizinci, úplné znění, Dziennik Ustaw 2017, položka 2278: povinnost povolení a jeho dvouletá platnost, neplatnost koupě bez potřebného povolení, výjimky pro byty a garáže, výjimka pro příhraniční pásmo, výjimky podle pobytu a manželství a výjimka pro občany EHP a Švýcarska.
• Evropská centrální banka, úroková statistika měnových finančních institucí za Polsko, nové zlotové úvěry domácnostem na bydlení, sestavovaná Polskou národní bankou: 6,00 % za červenec 2026, poslední měsíc zveřejněný k 30. září 2026.
• Evropská centrální banka, referenční kurz eura vůči zlotému: 4,3653 zł za euro k 29. září 2026.
• Polská národní banka, zveřejněné základní úrokové sazby: referenční sazba 3,75 % platná od 5. března 2026.
• Data z inzerátů na Seeki.eu, 30. září 2026: mediánová nabídková cena za metr čtvereční bytů na prodej, 4 101 €/m² ve Varšavě a 3 614 €/m² v Krakově. Jde o nabídkové ceny, ne o zaznamenané prodeje.