Makkelijkste Europese land om als buitenlander te kopen
Oprichter van Seeki.eu. Schrijft over kopen, huren en verkopen op Europese vastgoedmarkten, gebaseerd op de eigen advertentiegegevens van het platform.
De meeste grensoverschrijdende kopers komen bij de vergelijkende vraag voordat zij bij de juridische zijn. Niet of zij in Spanje mogen kopen, maar waar in Europa een aankoop hun de minste tijd, het minste geld en het minste papierwerk kost, gegeven het paspoort dat zij hebben en de vluchten die zij willen nemen. De regels zelf zijn openbaar. Wat ontbreekt is een volgorde, want die verandert met het soort wrijving dat je werkelijk zou tegenhouden.
Laatst gecontroleerd: 2026-08-03. Seeki.eu is geen juridisch of fiscaal adviseur, en dit is oriëntatie in plaats van advies. Regels over buitenlands eigendom, vergunningen en overdrachtsbelastingen veranderen, en zij hangen af van je nationaliteit, je verblijfsstatus en het type woning. Bevestig je eigen geval bij een lokale notaris, advocaat of belastingadviseur voordat je je vastlegt. Bronnen onderaan dit artikel.
Hoe deze rangschikking werkt
Vijf criteria, in dezelfde volgorde op elke markt toegepast. Elk daarvan is iets dat een aankoop kan stoppen of vertragen, en niet iets dat alleen maar zwaar aanvoelt.
- Toestemming. Mag een buitenlandse koper hier überhaupt eigenaar zijn, en verandert dat met een paspoort van buiten de EU?
- Voorwaarden vooraf. Is er een fiscaal nummer, een vergunning of een aangewezen vertegenwoordiger die je moet hebben voordat je kunt tekenen?
- Kosten. De onvermijdelijke rekening van overdrachtsbelasting, notaris en register als aandeel van de prijs, zonder makelaarscourtage, omdat verschilt wie die betaalt.
- Snelheid. Het gebruikelijke traject van geaccepteerd bod tot ingeschreven eigendom.
- Afstand. Kan de aankoop worden afgerond terwijl je ergens anders bent?
De juridische feiten achter de eerste twee criteria komen uit ons naslagstuk over de regels voor vastgoedkopers zonder verblijf in Europa, dat markt voor markt vermeldt wat het recht van elk land toestaat. Dit artikel doet het andere werk. Het zet die feiten in een volgorde en zegt welke ervan uitmaken. De kostenbanden komen uit onze Europese uitsplitsing van transactiekosten, de doorlooptijden uit onze koopgidsen per land.
De rangschikking, van makkelijkst naar zwaarst
Markten die voor elke nationaliteit open zijn, staan boven markten die er één toetsen, en binnen elke groep loopt de volgorde van goedkoopst naar duurst om af te ronden.
| Plek | Markt | Open voor een koper van buiten de EU | Nodig voor het tekenen | Onvermijdelijke kosten | Bod tot sleutels |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Tsjechië | Ja, geen vergunning | Niets | 1% tot 2% | 4 tot 8 weken |
| 2 | Slowakije | Ja, geen vergunning (landbouwgrond beperkt) | Niets | 1% tot 2% | 4 tot 6 weken bij contante betaling |
| 3 | Duitsland | Ja, geen enkele beperking | Niets | 5% tot 8% | 6 tot 12 weken tot de notaris, daarna inschrijving |
| 4 | Frankrijk | Ja, geen nationaliteitstoets | Niets | 7% tot 8% | ongeveer 3 maanden |
| 5 | Nederland | Ja, lokale zelfbewoningsregels binden iedereen | Niets | 8% tot 9% | 8 tot 14 weken |
| 6 | Spanje | Ja, militaire toestemming alleen in defensiezones | Een fiscaal nummer voor buitenlanders (NIE) | 8% tot 13% | 8 tot 12 weken |
| 7 | Portugal | Ja | Een fiscaal nummer (NIF), plus een fiscaal vertegenwoordiger voor kopers van buiten de EU | 10% tot 11% | 6 tot 12 weken |
| 8 | België | Ja | Niets | 13% tot 16% | niet vermeld in onze gidsen |
| 9 | Polen | Appartement ja, huis of grond vraagt een vergunning | Een vergunning van het ministerie van Binnenlandse Zaken (MSWiA) voor kopers van buiten de EER | 3% tot 4% | 4 tot 8 weken, langer met vergunning |
| 10 | Hongarije | Met een vergunning | Vergunning van het regeringskantoor voor kopers van buiten de EER | 5% tot 6% | 30 tot 90 dagen voor alleen de vergunning |
| 11 | Oostenrijk | Vraagt meestal provinciale goedkeuring | Goedkeuring, plus gebruiksverklaringen in meerdere deelstaten | 6% tot 8% | 8 tot 14 weken, plus 4 tot 12 voor de goedkeuring |
| 12 | Italië | Alleen als de wederkerigheidstoets slaagt | Een Italiaans fiscaal nummer (codice fiscale) | 7% tot 11% | 8 tot 16 weken |
Twee dingen springen eruit zodra de markten zo op een rij staan. De kostenspreiding is van boven naar onder ruwweg een factor tien, en bijna alles daarvan zit in één post, de overdrachtsbelasting. En de drempel is, waar hij bestaat, smal: hij vangt paspoorten van buiten de EU en, in het geval van Polen, alleen huizen en grond in plaats van appartementen.
Welke Europese landen beperken buitenlandse kopers?
Vier, en zij beperken naar nationaliteit in plaats van naar verblijf. Polen vereist een vergunning van zijn ministerie van Binnenlandse Zaken (MSWiA) voor een koper van buiten de EER die een huis of grond koopt, terwijl een op zichzelf staand appartement buiten de grenszone is vrijgesteld. Hongarije vereist onder Regeringsbesluit 251/2014 een verwervingsvergunning van het provinciale regeringskantoor voor elke koper van buiten de EER, waarbij de provincies er 30 tot 90 dagen over doen. Oostenrijk vereist voor de meeste kopers van buiten de EU goedkeuring van de provinciale instantie voor grondverkeer, en Tirol, Salzburg en Vorarlberg voeren de strengste regimes. Italië past een wederkerigheidstoets toe, die nagaat of een Italiaan in je land zou kunnen kopen, en die een geldige Italiaanse verblijfsvergunning volledig wegneemt.
Overal elders in de tabel is het antwoord op de vraag of je hier eigenaar mag zijn een simpel ja, voor elke nationaliteit. Dat is het nuttigste om te weten voordat je begint te filteren, want het betekent dat de volgorde voor acht van deze twaalf markten wordt beslist door geld en tijd in plaats van door toestemming.
Makkelijkst met een EU-paspoort
Tsjechië eerst, Slowakije tweede, Polen derde.
Voor een EU- of EER-burger verdwijnen alle vier de drempels. Polen, Hongarije en Oostenrijk behandelen je bij verwerving als een lokale koper, en de Italiaanse wederkerigheidstoets geldt nooit. Met toestemming van tafel valt de rangschikking terug op kosten en snelheid, en springt Polen van negen naar drie: transactiekosten van 3% tot 4% en vier tot acht weken van bod tot sleutels, bij de laagste mediane vraagprijs van alle markten hier.
Tsjechië houdt de eerste plaats omdat het zijn overdrachtsbelasting van 4% in 2020 afschafte en nooit verving, zodat een aankoop van een bestaande woning een vast registratierecht, een notaris en een optionele advocaat draagt, en weinig anders. Slowakije heft evenmin overdrachtsbelasting. Beide ronden binnen twee maanden af. Zie de Huis kopen in Tsjechië als buitenlander (gids 2026) en de Huis kopen in Slowakije als buitenlander (gids 2026) voor de mechaniek.
De valkuil voor EU-burgers is niet de toestemming, maar de aanname dat de rest van het proces op thuis lijkt. De Oostenrijkse gebruiksverklaringen binden Oostenrijkers ook, Nederlandse steden leggen een zelfbewoningsplicht op aan elke koper ongeacht paspoort, en het Belgische registratierecht van 12% tot 12,5% geldt voor iedereen die een woning koopt die niet zijn hoofdverblijf is.
Makkelijkst als je paspoort niet uit de EU komt
Opnieuw Tsjechië eerst, dan Slowakije, dan Duitsland.
Tsjechië hief zijn laatste beperkingen voor buitenlandse kopers op in mei 2011 en kent geen vergunning en geen verblijfsvereiste, dus een Canadees, een Indiër en een Duitser kopen op identieke voorwaarden. Slowakije is hetzelfde, op landbouwgrond na. Duitsland staat alleen op kosten derde in plaats van eerste: bij 3,5% tot 6,5% overdrachtsbelasting per deelstaat, plus notaris en register, loopt de rekening op tot 5% tot 8% tegenover 1% tot 2% in Tsjechië.
Spanje en Portugal blijven volledig open voor kopers van buiten de EU en zijn de twee markten waar het grootste deel van de wereldwijde grensoverschrijdende vraag werkelijk landt. Zij staan hier lager op kosten en voorwaarden vooraf, niet op ontvangst: Spanje vereist vóór het tekenen een fiscaal nummer voor buitenlanders (NIE), stap voor stap behandeld in onze gids over het aanvragen van een Spaans NIE-nummer, en Portugal vereist een fiscaal nummer (NIF) plus een fiscaal vertegenwoordiger voor niet-ingezetenen, bovenop de overdrachtsbelasting van 7,5% die het vanaf 1 september 2026 toepast op wie er fiscaal niet woont.
Makkelijkst als je koopt zonder er te zijn geweest
Hier verandert de rangschikking het meest, en hier is de top van de algemene tabel niet de top van deze lijst.
Portugal staat eerst bij een aankoop op afstand. Het fiscale nummer kan worden geregeld via een Portugese advocaat of accountant die als je vertegenwoordiger optreedt voordat je een vlucht boekt, een Portugese bankrekening kan bij meerdere banken zonder reis worden geopend, en een volmacht laat je advocaat de akte tekenen. De hele aankoop kan worden afgerond zonder dat je het land binnengaat.
Spanje staat op dezelfde logica tweede. Met een advocaat die de volmacht heeft, duurt het fiscale nummer één tot vier weken, en dezelfde volmacht dekt het tekenen van de eigendomsakte (escritura) bij de notaris. Italië staat lager: een volmacht (procura) werkt, maar het moet een specifieke notariële zijn in plaats van een algemene, en je hebt nog altijd een Italiaans fiscaal nummer nodig.
Tsjechië leidt de algemene tabel maar staat hier derde, om een alledaagse reden. Een volmacht dekt het contract en de kadastrale indiening, en er is geen visum of verblijfsvergunning nodig, maar sommige Tsjechische banken willen een kort bezoek in persoon om de rekening te openen waarover het geld loopt. Die ene afspraak is het verschil tussen een volledig en een bijna volledig op afstand afgeronde aankoop.
Waar de transactie het minst kost
De onvermijdelijke kosten voor de koper, het deel dat je niet kunt wegonderhandelen, lopen van ruwweg 1% van de prijs in Tsjechië en Slowakije tot 13% tot 16% in België. Op een woning van €300.000 is dat ongeveer €5.000 tegenover ongeveer €45.000.
Centraal-Europa is dubbel goedkoop, op het prijskaartje en op de transactie. België is het tegenovergestelde geval en het geval dat kopers het meest verrast: de mediane vraagprijs zit in de middenmoot, goedkoper dan Duitsland, Nederland of Portugal, terwijl het registratierecht het de duurste markt van Europa maakt om een aankoop af te ronden. Wie alleen op de vraagprijs zeeft, zit er bij België tienduizenden euro's naast, en dat is precies het argument om markten van meet af aan op het all-in getal te vergelijken.
Levert een woning kopen ergens verblijfsrecht op?
Op zichzelf in geen van deze markten, en de routes die ooit anders suggereerden zijn scherp versmald. Portugal schafte de vastgoedroute naar zijn gouden visum in oktober 2023 af met Lei 56/2023, dus een Portugese woning leidt niet meer tot verblijfsrecht, zoals wij uiteenzetten in wat de vastgoedroute van het Portugese gouden visum verving. Spanje sloot zijn route via het gouden visum volledig op 3 april 2025.
De relatie loopt nog steeds de andere kant op, en nuttig ook. Omdat de meeste beperkingen aan de status van buiten de EU hangen in plaats van aan verblijf, kan het verwerven van verblijf ze eerst opheffen: een Italiaanse verblijfsvergunning neemt de wederkerigheidstoets weg, en de EU- of EER-status ruimt de Poolse, Hongaarse en Oostenrijkse vergunningen helemaal op. Was je toch al van plan te verhuizen, dan is de verblijfsaanvraag eerst zetten meer waard dan welke op aankoop gebaseerde route ook die vandaag wordt aangeboden.
Waar "makkelijkst" het verkeerde filter is
Het gemak van kopen is een slechte reden om een land te kiezen dat je verder niet wilt. De goedkoopste en snelste markten in deze tabel zijn deels goedkoop en snel omdat hun prijzen lager zijn en hun kopersgroepen dunner, en dat komt weer terug wanneer je verkoopt. Transactiekosten van 1% op een woning die je in prijs moet verlagen om haar kwijt te raken, zijn geen besparing.
De criteria wegen bovendien anders, afhankelijk van wat je doet. Bij een vakantiewoning beslissen de regels voor tweede woningen alles, en die duiken in geen enkele landelijke vergelijking op, want zij zijn gemeentelijk in plaats van nationaal. Bij verhuur tellen de lokale verhuurregels zwaarder dan de overdrachtsbelasting. Bij een verhuizing overtreft niets hiervan de vraag of je er wilt wonen. Lees de rangschikking als een beslisser tussen markten die je zou aanvaarden, niet als een boodschappenlijst.
Veelgestelde vragen
In welk Europees land kan een buitenlander het makkelijkst vastgoed kopen?
In Tsjechië, gemeten aan wat aankopen tegenhoudt. Elke nationaliteit koopt rechtstreeks, zonder vergunning en zonder verblijfsvereiste, er is vóór het tekenen geen fiscaal nummer nodig, de onvermijdelijke kosten liggen rond 1% tot 2% van de prijs sinds de overdrachtsbelasting in 2020 werd afgeschaft, en een rechttoe rechtaan aankoop is in vier tot acht weken rond. Slowakije volgt op dezelfde criteria op korte afstand. Beide markten, en de rest van Europa, kun je op één plek bekijken op Seeki.eu.
Welke Europese landen beperken buitenlandse vastgoedkopers?
Vier. Polen vereist voor kopers van buiten de EER een vergunning van het ministerie van Binnenlandse Zaken voor een huis of grond, al zijn appartementen buiten de grenszone vrijgesteld. Hongarije vereist voor alle kopers van buiten de EER een vergunning van het regeringskantoor. Oostenrijk vereist voor de meeste kopers van buiten de EU provinciale goedkeuring, het strengst in Tirol, Salzburg en Vorarlberg. Italië past een wederkerigheidstoets toe. Landbouw- en bosgrond is vrijwel overal apart beperkt.
Waar zijn de transactiekosten voor vastgoed in Europa het laagst?
In Tsjechië en Slowakije, op ruwweg 1% tot 2% van de prijs, omdat geen van beide overdrachtsbelasting heft op bestaande woningen: je betaalt een vast registratierecht, een notaris en een optionele advocaat. Polen volgt met 3% tot 4%. Aan het andere eind zit België op 13% tot 16% bij een registratierecht van 12% tot 12,5%, waarmee het de duurste markt van Europa is om in te handelen.
Kan ik in Europa een woning kopen zonder het land te bezoeken?
In meerdere markten wel. Portugal biedt het meest complete traject op afstand: het NIF, de bankrekening en de akte kunnen allemaal door een vertegenwoordiger onder volmacht worden geregeld. Spanje werkt net zo zodra een advocaat de volmacht heeft voor je NIE en de notarisafspraak. Tsjechië staat tekenen op afstand eveneens toe, al willen sommige banken één bezoek om een rekening te openen. De selectie blijft in elke markt op afstand mogelijk, en daar is Seeki.eu voor.
Krijg ik verblijfsrecht als ik in Europa vastgoed koop?
Geen Europese markt op deze lijst geeft verblijfsrecht voor alleen een aankoop. Portugal haalde vastgoed in oktober 2023 uit zijn gouden visum, en Spanje sloot zijn programma op 3 april 2025. Een woning kopen verandert je verblijfsstatus niet, en elke verblijfsvergunning draait op eigen regels over inkomen, verzekering of werk. Behandel de twee beslissingen apart.
Hoe vergelijk ik twee Europese markten voordat ik er een kies?
Kijk naar wat één budget in elk koopt, en daarna naar wat de aankoop erbovenop kost. De verhuisvergelijker van Seeki.eu rangschikt steden over grenzen heen op één budget in euro's, het vergelijkgereedschap zet tot vier woningen uit verschillende landen naast elkaar tegen ECB-koersen, en de pagina's met prijzen per vierkante meter geven een mediaan voor elk land. Dat is genoeg om een markt in of uit te sluiten voordat je voor een advocaat of een bezichtigingsreis betaalt.
Voordat je een lijstje maakt
De rangschikking hierboven beantwoordt één vraag goed en verder geen enkele: waar de mechaniek van het kopen je het minst in de weg zit. Gebruik haar als filter over de markten waar je werkelijk zou wonen of verhuren, niet als de reden om er een te kiezen. Prijs daarna de concrete aankoop, want een regionale overdrachtsbelasting of een opslag voor niet-ingezetenen kan het totaal meer verschuiven dan het gat tussen twee landen in deze tabel.
Vanaf daar is het een vergelijkingsvraagstuk, en daar verdient Seeki.eu zijn plek: zet Tsjechische prijzen per vierkante meter naast het Spaanse equivalent, houd bij het afwegen beide in één valuta, en open de gids voor buitenlandse kopers van het land voordat je tot één markt terugbrengt.
Bronnen
Samengesteld in augustus 2026. De eigendomsregels en vergunningen volgen ons naslagstuk over de regels voor kopers zonder verblijf in Europa, gebaseerd op nationale belastingdiensten en ministeries van Financiën, het Poolse ministerie van Binnenlandse Zaken (MSWiA), het Hongaarse Regeringsbesluit 251/2014, de Oostenrijkse provinciale instanties voor grondverkeer, de wederkerigheidstabellen van het Italiaanse ministerie van Buitenlandse Zaken (MAECI), het Portugese Decreto-Lei 97/2026 en Lei 56/2023, en de sluiting van het Spaanse gouden visum in april 2025. De kostenbanden zijn de cijfers voor niet-ingezetenen en bestaande woningen uit onze Europese kostenuitsplitsing, samengesteld uit de PwC Worldwide Tax Summaries, nationale belastingdiensten en nationale notaris- en kadasterinstanties. De doorlooptijden zijn de in onze koopgidsen per land gepubliceerde marges van bod tot inschrijving, waarbij het Franse cijfer het gebruikelijke interval van drie maanden weergeeft tussen het voorlopige contract (compromis de vente) en de definitieve notariële akte (acte authentique). Tarieven, drempels en vergunningsregels veranderen en verschillen per regio en type woning. Bevestig je eigen geval bij een lokale notaris, advocaat of belastingadviseur voordat je je vastlegt.