Portugal na het Golden Visa voor vastgoed: 2026

Je hebt het budget voor een appartement in Lissabon of een huis aan de Algarve, en ergens in je research las je dat die aankoop je meteen een verblijfsvergunning oplevert. Dat klopte ooit. Wie plant op basis van een pagina die vóór oktober 2023 is geschreven, werkt met een regel die niet meer bestaat, en allebei de fouten die daaruit volgen zijn duur: vastgoed kopen in de verwachting van een visum, of een huis laten lopen dat je echt wilde omdat het visumverhaal instortte.

Laatst gecontroleerd: 2026-08-10. Seeki.eu is geen juridisch of immigratieadviseur, dit is oriëntatie, geen advies. De Portugese regels voor verblijf, nationaliteit en vastgoedbelasting zijn sinds 2023 herhaaldelijk veranderd, en de uitkomst hangt af van je nationaliteit, je fiscale woonplaats en de datum waarop je indient. Bevestig je eigen geval bij een Portugese immigratieadvocaat of belastingadviseur voordat je je vastlegt. Bronnen onderaan dit artikel.

Dit is geschreven voor kopers uit het Verenigd Koninkrijk, de Verenigde Staten en Brazilië, de drie grootste bronmarkten van het oude Golden Visa via vastgoed. De instantie die over je aanvraag beslist is AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo), sinds oktober 2023 de opvolger van SEF.

Wat er veranderde: voor en na oktober 2023

Lei 56/2023 trad in werking op 7 oktober 2023. De dag ervoor kon je het Golden Visa verdienen door Portugees vastgoed te kopen op een van meerdere eurodrempels. De dag erna niet meer. Sindsdien zijn er twee wijzigingen bij gekomen, en die raken buitenlandse kopers allebei rechtstreeks.

Onderwerp	Voor (tot 7 oktober 2023)	Na (huidig)
Vastgoedkoop als Golden Visa-route	Ja, met diverse eurodrempels per type, ouderdom en zone	Afgeschaft. Geen nieuwe aanvragen op basis van vastgoed
Kapitaaloverdracht van €1,5 miljoen naar een Portugese bank	Toegelaten	Afgeschaft door dezelfde wet, niet verhoogd
Lopende aanvragen	n.v.t.	Overgangsregeling als ingediend vóór de peildatum, onder toetsing van AIMA
Inschrijving op een beleggingsfonds	Toegelaten, ook vastgoedfondsen	Toegelaten vanaf €500.000, vastgoedfondsen uitgesloten
Banencreatie	Toegelaten	Nog toegelaten, ten minste 10 banen
Steun aan wetenschappelijk onderzoek	Toegelaten	Nog toegelaten, vanaf €500.000
Steun aan cultureel of artistiek erfgoed	Toegelaten	Nog toegelaten, vanaf €250.000
D7-visum (passief inkomen)	Beschikbaar	Nog beschikbaar
D8-visum (werken op afstand)	Beschikbaar	Nog beschikbaar
NHR-belastingregime (Non-Habitual Resident)	Open voor nieuwe aanvragers	Gesloten voor nieuwe instroom vanaf 1 januari 2024. Het smallere IFICI-regime kwam ervoor in de plaats
Staatsburgerschap na verblijf	5 jaar	7 jaar (onderdanen van de EU en de CPLP) of 10 jaar (alle anderen), sinds 19 mei 2026
Overdrachtsbelasting voor een niet-ingezeten koper	Progressieve IMT-schijven, gelijk aan een ingezetene	Vast tarief van 7,5% IMT op woningen, sinds 25 mei 2026
Bevoegde instantie	SEF	AIMA, sinds oktober 2023

De kwalitatieve verschuiving is eenvoudiger dan de tabel oogt. Portugal wil nog altijd buitenlands kapitaal, buitenlandse experts en buitenlandse gepensioneerden. Het wil geen verblijfsroute meer zijn voor iemand wiens enige bijdrage het kopen van een appartement in Lissabon is.

Welke Golden Visa-routes bestaan nog?

Het Golden Visa (officieel ARI, Autorização de Residência para Investimento) is als programma niet afgeschaft. De vastgoedoptie wel, en ook de optie die de meeste mensen ermee verwarren. Wat resteert:

• Inschrijving op een beleggingsfonds, vanaf €500.000. Je schrijft in op een kwalificerend fonds naar Portugees recht. Lei 56/2023 sloot uitdrukkelijk de fondsen uit waarvan de onderliggende waarde direct of indirect vastgoed is. Lees het prospectus, en laat het lezen door iemand die losstaat van de distributeur van het fonds.
• Steun aan wetenschappelijk onderzoek, vanaf €500.000. Een kapitaalbijdrage aan publieke of geaccrediteerde Portugese onderzoeksinstellingen.
• Steun aan cultureel en artistiek erfgoed, vanaf €250.000. Een bijdrage aan culturele productie, herstel of behoud van nationaal erfgoed. Dit is het laagste instappunt van het programma.
• Banencreatie, ten minste 10 banen. De banen moeten in Portugal worden gecreëerd en in stand gehouden.
• Kapitalisatie van een bedrijf, vanaf €500.000. Een Portugees bedrijf oprichten of het aandelenkapitaal versterken, gecombineerd met een kleiner aantal vaste banen die drie jaar in stand blijven.

In aangewezen dunbevolkte gebieden gelden verlaagde drempels, afgebakend op bevolkingsdichtheid en regionaal bbp en niet op de afstand tot Lissabon.

Er bestaat geen route meer die simpelweg neerkomt op geld overmaken naar een Portugese bankrekening. De optie van de kapitaaloverdracht van €1,5 miljoen verdween in oktober 2023 samen met vastgoed, en dat is de meest voorkomende fout in oudere artikelen: die beschrijven de route als overlevend met een hoger minimum, terwijl ze helemaal niet overleefde.

Alle resterende routes leiden tot dezelfde uitkomst: een verblijfsvergunning die, bij voldoen aan de eisen rond fysieke aanwezigheid, taal en een schoon strafblad, uitmondt in permanent verblijf en uiteindelijk in staatsburgerschap. De aanwezigheidseis is werkelijk licht, namelijk 7 dagen in het eerste jaar en 14 dagen in elke daaropvolgende periode van twee jaar, en die dagen hoeven niet aaneengesloten te zijn. Dat is een van de redenen waarom het programma wereldwijde vraag trok, en daar is niets aan veranderd.

Wat wel veranderde: je kunt het verblijf niet meer aan een appartementenkoop vastknopen. De fondsroute is nu het functioneel dichtstbijzijnde substituut, met een heel ander risico- en belastingprofiel dan het bezit van een gebouw.

Hoe lang duurt het staatsburgerschap nu?

Dit is de wijziging die mensen heeft verrast die een Golden Visa indienden met de oude klok in gedachten. De herziene Portugese nationaliteitswet, Lei Orgânica 1/2026, werd op 18 mei 2026 gepubliceerd en trad de dag erna in werking. Ze vervangt de vlakke eis van vijf jaar verblijf voor naturalisatie door twee niveaus: 7 jaar voor onderdanen van EU-lidstaten en van de CPLP-landen, de Gemeenschap van Portugeestalige Landen, en 10 jaar voor alle anderen. De kwalificatieperiode telt vanaf de datum waarop de eerste verblijfsvergunning is afgegeven.

Drie details bepalen of het jou raakt:

• Nationaliteitsaanvragen die op of vóór 18 mei 2026 zijn ingediend, blijven onder het oude regime en houden de eis van vijf jaar. Die overgangsbescherming dekt mensen die al hadden ingediend, niet mensen die alleen maar dicht bij de drempel zaten.
• Permanent verblijf is ongemoeid gelaten. Vijf jaar legaal verblijf opent nog altijd permanent verblijf, of dat verblijf nu via investering, werk, ondernemerschap of passief inkomen tot stand kwam. Alleen de klok voor het staatsburgerschap is verzet.
• De verblijfsrechten uit het Golden Visa zelf zijn niet gewijzigd. Wat wijzigde, is hoe lang het verblijf moet lopen voordat een paspoort in beeld komt.

De wet verzwaart ook de inburgeringstoets, met kennis van de Portugese cultuur, geschiedenis en burgerplichten bovenop de bestaande taaleis. Was je plan gebouwd op een paspoort na vijf jaar, dan is dit de aanname die je als eerste met een advocaat opnieuw tegen het licht houdt, nog vóór al het andere in je dossier.

En het D7-visum?

Voor Britse gepensioneerden en Amerikaanse ontvangers van passief inkomen is het D7-visum de route die het Golden Visa in gesprekken het vaakst vervangt. Het is een verblijfsvisum voor mensen met een stabiel, terugkerend passief inkomen: pensioenen, huurinkomsten, dividenden en royalty's.

D7 is geen investeringsvisum. Er is geen aankoopdrempel. Je toont aan dat je passieve inkomen je kosten van levensonderhoud in Portugal dekt: de lat is het nationale minimumloon, dat de Portugese overheid vanaf januari 2026 op €920 per maand heeft gezet, plus 50% voor een tweede volwassene en 30% voor elk kind ten laste. Je vraagt het aan bij een Portugees consulaat vóór de verhuizing en rondt het verblijf na aankomst af bij AIMA. Verblijf je meer dan 183 dagen per jaar in Portugal, dan word je Portugees fiscaal inwoner, met alles wat daarbij hoort.

Twee praktische notities:

• D7 leidt tot dezelfde langetermijnbestemming als het Golden Visa, maar vereist dat je daadwerkelijk in Portugal woont. Voor een gepensioneerde die de overstap plant, is dat juist het doel en geen prijs.
• Het is doorgaans goedkoper te verkrijgen dan het Golden Visa, en administratief zwaarder aan de kant van het inkomensbewijs. Britse pensioenoverzichten, Amerikaanse 1099- en Schedule E-samenvattingen en Braziliaanse INSS- of huurverklaringen moeten allemaal worden vertaald, geapostilleerd en aangeleverd in een vorm die Portugese ambtenaren herkennen.

Het D8-visum voor werken op afstand is de analoge route voor mensen die actief inkomen op afstand verdienen. De inkomenslat ligt op viermaal het minimumloon, dus €3.680 per maand in 2026, en het inkomen moet komen uit werk voor klanten of werkgevers buiten Portugal.

Wat levert een huis kopen in Portugal nog op?

Een Portugees huis, op vrijwel dezelfde voorwaarden als voorheen. De koopmechanica is onveranderd: het fiscaal nummer (NIF), de overdrachtsbelasting IMT, de jaarlijkse onroerendezaakbelasting IMI, de voorlopige koopovereenkomst CPCV (contrato-promessa de compra e venda) en de notariële akte. Niet-ingezetenen mogen zonder beperking kopen, en er komt geen vergunning aan te pas.

Eén kostenpost is wél veranderd, en die landt precies bij dit publiek. Sinds 25 mei 2026 betaalt een koper die geen Portugees fiscaal inwoner is, op grond van Decreto-Lei 97/2026, een vast tarief van 7,5% IMT op een stedelijke woning die voor bewoning wordt gekocht, in plaats van de progressieve schijven die een ingezetene krijgt. Het tarief hangt af van fiscale woonplaats en niet van nationaliteit, dus een EU-burger die een vakantiewoning koopt, wordt net zo geraakt als een Amerikaan. Er bestaan twee uitzonderingen: je kunt de belastingdienst vragen het verschil te laten vervallen als je binnen twee jaar na de aankoop Portugees fiscaal inwoner wordt, of als je de woning voor een kwalificerende periode langdurig verhuurt tegen een gemaximeerde gematigde huur. Allebei zijn het claims met een termijn, dus leg ze vóór de akte bij je advocaat op tafel en niet erna.

Wat een aankoop je nog steeds niet oplevert:

• Verblijf. Het huis is vastgoed, geen immigratiedocument.
• Een NHR-plek. Het Non-Habitual-Resident-regime sloot per 1 januari 2024 voor nieuwe instroom, en de opvolger IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação) richt zich op specifieke wetenschappelijke, technologische en innovatiefuncties in plaats van op gepensioneerden.
• Enige versnelling van een D7- of andere visumaanvraag. AIMA beoordeelt het visum op eigen merites. Een Portugees huis bezitten is ondersteunend bewijs van intentie, geen route.

Is het huis het doel, of dat nu voor pensioen, een tweede woning of verhuur is, dan staan de volledige mechanica en de valkuilen in onze Portugese koopgids. De gids behandelt het NIF, de IMT-rekening inclusief het tarief voor niet-ingezetenen, het CPCV-proces, financiering voor niet-ingezetenen, en de gebieden waar Britse, Ierse, Franse, Duitse, Nederlandse, Amerikaanse en Braziliaanse kopers zich doorgaans verzamelen.

Voor een gevoel bij de actuele prijzen: bekijk het huidige aanbod in Portugal als geheel, het district Lissabon, het district Porto of de Algarve, in het district Faro. De pagina met de mediane €/m² per regio wordt dagelijks bijgewerkt uit het actuele aanbod.

Veelvoorkomende valkuilen

• Oude artikelen lezen. Veel content uit 2022 en begin 2023 scoort nog steeds hoog op zoekopdrachten over het Portugese Golden Visa via vastgoed. Alles wat een eurodrempel noemt voor het ruilen van een aankoop tegen verblijf is verouderd, net als alles wat de kapitaaloverdracht van €1,5 miljoen als levende optie beschrijft. Controleer de publicatiedatum voordat je het getal controleert.
• Uitgaan van het paspoort na vijf jaar. Sinds 19 mei 2026 staat de naturalisatieklok op 7 jaar voor onderdanen van de EU en de CPLP en op 10 jaar voor alle anderen. Budgetten, schoolplannen en exitstrategieën die op vijf jaar zijn gebouwd, moeten opnieuw.
• Het Golden Visa met het D7 verwarren. Andere programma's, andere eisen, andere kosten, andere aanwezigheidsregels. Het D7 vereist dat je in Portugal woont, de resterende Golden Visa-routes niet.
• De overdrachtsbelasting op ingezetenentarieven begroten. Een niet-ingezeten koper van een woning betaalt nu 7,5% IMT, vast. Op een appartement van €400.000 levert dat een wezenlijk andere eindafrekening op dan het progressieve tarief, en dat is precies het soort bedrag dat een comfortabele aankoop in een krappe verandert.
• Aannemen dat NHR nog beschikbaar is. Het sloot voor nieuwe instroom bij de start van 2024. IFICI is smaller en gericht op onderzoeks- en innovatiefuncties. Reken niet met NHR-aannames zonder bevestiging dat je onder de vervangende regeling kwalificeert.
• De doorlooptijden van AIMA onderschatten. De instantie erfde een zeer grote achterstand van SEF en gaf voorrang aan humanitaire en werkdossiers boven investeringsdossiers. Immigratieadviseurs die de wachtrij volgen, melden nog altijd dat beslissingen over Golden Visa's doorgaans 12 tot 24 maanden lopen van aanvraag tot eerste verblijfskaart, ondanks de toezegging van de regering om de openstaande dossiers weg te werken.
• Eerst kopen, dan het visum plannen. Nu de vastgoedroute weg is, is die volgorde veel minder logisch dan vroeger. Is het visum het echte doel, bouw de investering dan rond een toegelaten route of het D7, en behandel de woning als een aparte, parallelle beslissing.

Veelgestelde vragen

Kan ik nog Portugees verblijf krijgen door vastgoed te kopen?

Nee. De vastgoedroute van het Portugese Golden Visa werd afgeschaft door Lei 56/2023, met ingang van 7 oktober 2023. Nieuwe aanvragen kunnen niet op een aankoop worden gebaseerd, en vastgoedfondsen werden op hetzelfde moment uitgesloten. Het Golden Visa bestaat nog via kwalificerende niet-vastgoedfondsen, wetenschappelijk onderzoek, steun aan cultuur en erfgoed, banencreatie en bedrijfskapitalisatie. Vastgoed is geen erkende investeringscategorie meer voor verblijf.

Wat verving de vastgoedroute van het Golden Visa?

Niets één-op-één, en de route van de kapitaaloverdracht van €1,5 miljoen werd samen met vastgoed geschrapt in plaats van voort te leven op een hoger bedrag. De resterende Golden Visa-categorieën zijn de naaste substituten voor investeerders die verblijf willen zonder te verhuizen. Voor gepensioneerden en werkers op afstand die echt in Portugal gaan wonen, zijn het D7-visum voor passief inkomen en het D8-visum voor werken op afstand de praktische alternatieven. Ze bereiken dezelfde langetermijnbestemming, maar vereisen fysieke aanwezigheid.

Hoe lang duurt het nu om Portugees staatsburger te worden?

Langer dan vroeger. Lei Orgânica 1/2026, van kracht sinds 19 mei 2026, zet naturalisatie op 7 jaar legaal verblijf voor onderdanen van de EU en de CPLP-landen en op 10 jaar voor alle anderen, geteld vanaf de afgifte van de eerste verblijfsvergunning. Nationaliteitsaanvragen die op of vóór 18 mei 2026 zijn ingediend, blijven onder de oude regel van vijf jaar. Permanent verblijf is ongemoeid en opent nog steeds na vijf jaar.

En het D7-visum voor gepensioneerden?

Het D7 is een verblijfsvisum voor mensen met stabiel, terugkerend passief inkomen zoals pensioenen, huurinkomsten en dividenden. Er is geen aankoopdrempel. Je bewijst een inkomen dat minstens gelijk is aan het Portugese minimumloon, €920 per maand in 2026, plus 50% voor een tweede volwassene en 30% per kind, en je vraagt het aan via een Portugees consulaat. Verblijf je meer dan 183 dagen per jaar in Portugal, dan word je Portugees fiscaal inwoner.

Is NHR nog beschikbaar in Portugal?

Voor nieuwkomers niet. Het Non-Habitual-Resident-regime sloot per 1 januari 2024 voor nieuwe instroom, met een beperkt overgangsvenster dat inmiddels is verstreken. Bestaande NHR-houders behouden hun voordelen voor de rest van hun tienjarige periode. Het opvolgende regime IFICI biedt een vergelijkbaar vast tarief, maar is beperkt tot aangewezen wetenschappelijke, technologische en innovatieve activiteiten. Of jouw profiel kwalificeert, moet individueel worden getoetst bij een Portugese belastingadviseur.

Betalen niet-ingezetenen meer vastgoedbelasting in Portugal?

Bij de aankoop wel, sinds 25 mei 2026. Decreto-Lei 97/2026 legt een vast tarief van 7,5% IMT op woningen die worden gekocht door mensen die geen Portugees fiscaal inwoner zijn, in plaats van de progressieve schijven. Word je binnen twee jaar na de aankoop fiscaal inwoner, of verhuur je de woning langdurig tegen een gemaximeerde huur, dan kun je het verschil terugvragen. De jaarlijkse IMI en de kosten van notaris en registratie zijn ongewijzigd. Vergelijk eerst de onderliggende prijzen op de pagina met prijzen per m² voor Portugal, zodat de belasting op een realistisch budget landt.

Is Portugal nog een goede plek om vastgoed te kopen?

Dat is een andere vraag dan de visumvraag, en het loont om ze gescheiden te houden. De koopmechanica is onveranderd, de buitenlandse vraag is gedraaid van verblijfsgedreven kopers naar lifestyle- en verhuurkopers, en Lissabon, Porto, de Algarve, de Zilverkust en Madeira blijven afzonderlijke markten op afzonderlijke prijsniveaus. Een huis in Portugal staat of valt op eigen kracht. Op Seeki.eu zet je Portugese advertenties naast de andere Europese markten die je afweegt, in één valuta.

Nog één keer: dit is oriëntatie, geen advies

De Portugese immigratieregels bewegen nog. De Golden Visa-hervorming van 2023, de nationaliteitswet van mei 2026 en het fiscale huisvestingspakket van dezelfde maand veranderden elk een regel die veel gepubliceerde informatie nog op de oude manier weergeeft. De kosten van een uur met een Portugese immigratieadvocaat zijn een afrondingsfout tegen de kosten van een verkeerde route of een verkeerde fiscale woonplaats. Bel voordat je een reserveringsovereenkomst, fondsinschrijving of visumaanvraag tekent.

Bronnen

De regels zijn in augustus 2026 gecontroleerd tegen de geldende Portugese wetgeving en de verantwoordelijke instanties:

• Lei 56/2023 van 6 oktober 2023, de hervorming Mais Habitação, voor de afschaffing van de Golden Visa-routes via vastgoed en via de kapitaaloverdracht van €1,5 miljoen, en voor de resterende investeringscategorieën.
• Lei Orgânica 1/2026, gepubliceerd in de Diário da República op 18 mei 2026, voor de naturalisatietermijnen van 7 en 10 jaar en de overgangsregel voor aanvragen die tot en met die datum zijn ingediend.
• Decreto-Lei 97/2026 van 20 mei 2026, voor het vaste IMT-tarief van 7,5% op woningen die door niet-fiscaal-inwoners worden gekocht, en voor de twee uitzonderingen daarop.
• AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo), de instantie die sinds oktober 2023 over verblijfsaanvragen beslist, voor de huidige procedure en de wachtrij.
• De aankondiging van de Portugese regering van het nationale minimumloon van €920 voor 2026, dat de inkomensdrempels voor D7 en D8 bepaalt.
• De Portugese belastingwetgeving zoals gewijzigd voor 2024 en later, voor de sluiting van NHR voor nieuwe instroom en de reikwijdte van het IFICI-regime.

Deze zijn gekruist met gepubliceerde toelichtingen van Portugese immigratie- en belastingkantoren. Drempels, belastingtarieven en doorlooptijden veranderen. Bevestig je eigen geval bij een Portugese immigratieadvocaat of belastingadviseur voordat je je vastlegt.