Vastgoed kopen in Europa als buitenlander: 12 landen

Een Servische ingenieur die naar een appartement in Praag lonkt, een Brit die met pensioen gaat aan de Algarve, een Münchens stel dat kiest tussen Amsterdam en Warschau: elke grensoverschrijdende koper begint met dezelfde zorg. Mag een buitenlander hier eigenlijk wel een woning bezitten, en levert een niet-EU-paspoort een vergunning of een belastingaanslag op die een lokale koper nooit ziet? Het antwoord hangt af van het land en je nationaliteit, en het is opener dan de meeste mensen verwachten.

Laatst herzien: 20 juli 2026. Seeki is geen juridisch of fiscaal adviseur; dit is oriëntatie, geen advies. Regels voor buitenlands eigendom, vergunningen en toeslagen veranderen en hangen af van je nationaliteit, verblijfsstatus en het type woning. Bevestig je specifieke geval bij een lokale notaris, advocaat of belastingadviseur voordat je je vastlegt. Bronnen onderaan dit artikel.

De 12-landenmatrix: wie mag kopen, en wat het vergt

De tabel zet de regel van elk land voor een EU- of EER-burger af tegen de regel voor een koper van buiten de EU (derdelander), plus een eventuele vergunning en eventuele kosten of ID specifiek voor buitenlanders. Ze loopt van de meest open markten naar de vier die buitenlandse kopers aan voorwaarden binden.

Land	EU-/EER-koper	Niet-EU-koper	Vergunning of goedkeuring	Kosten of ID specifiek voor buitenlanders
Tsjechië	Zelfde rechten als onderdanen	Koopt rechtstreeks	Geen	Geen (overdrachtsbelasting afgeschaft in 2020)
Slowakije	Zelfde rechten	Koopt rechtstreeks	Geen (landbouwgrond beperkt)	Geen
Duitsland	Zelfde rechten	Koopt rechtstreeks	Geen	Geen
Frankrijk	Zelfde rechten	Koopt rechtstreeks	Geen	Geen
België	Zelfde rechten	Koopt rechtstreeks	Geen	12% tot 12,5% recht op elke niet-eigen woning
Nederland	Zelfde rechten	Koopt rechtstreeks	Geen (lokale zelfbewoningsregels)	8% beleggerstarief tegenover 2% eigen woning
Spanje	Zelfde rechten	Koopt rechtstreeks	Militaire goedkeuring alleen in defensiezones	NIE vereist
Portugal	Zelfde rechten	Koopt rechtstreeks	Geen	NIF plus fiscaal vertegenwoordiger, 7,5% IMT vanaf sept. 2026
Polen	Zelfde rechten	Appartement ja, huis of grond vereist vergunning	MSWiA-vergunning (niet-EER)	Vergunningskosten
Hongarije	Zelfde rechten	Koopt met een vergunning	Vergunning van het overheidskantoor (niet-EER)	Vergunningskosten
Oostenrijk	Grotendeels zelfde rechten	Meestal goedkeuring nodig	Goedkeuring grondverkeer per deelstaat (niet-EU)	Goedkeuringsproces
Italië	Zelfde rechten	Wederkerigheidstoets of verblijfsvergunning	Wederkerigheidscontrole	Codice fiscale

Voor het grootste deel van Europa is de vraag of een buitenlander een woning mag bezitten een uitgemaakt ja, en de echte variabelen zijn de belastingaanslag en het papierwerk, niet de toestemming. De wrijving concentreert zich in de vier gebonden markten en, apart daarvan, in grond: landbouw- en bosgrond is voor niet-EU-kopers in de meeste landen beperkt, Slowakije en Hongarije inbegrepen. Drie markten laten een niet-ingezetene meer betalen: de 7,5% IMT van Portugal, het Nederlandse beleggerstarief van 8% tegen 2% voor een eigenaar-bewoner, en het recht van 12% tot 12,5% in België, dat we uitsplitsen in wat een huis kopen echt kost in Europa.

Kunnen buitenlanders vastgoed kopen in Tsjechië?

Ja, zonder vergunning. De Servische ingenieur die naar dat appartement in Praag lonkt, koopt rechtstreeks op haar eigen naam: Tsjechië hief zijn laatste beperkingen voor buitenlandse kopers op 1 mei 2011 op, toen de overgangsperiode na de toetreding afliep (CMS legal briefing, 2011). De overdrachtsbelasting van 4% op vastgoed werd in 2020 afgeschaft. Voor de keuze tussen rechtstreeks of via een vennootschap en de werking van het kadaster, zie vastgoed kopen in Tsjechië als buitenlander.

Kunnen buitenlanders vastgoed kopen in Slowakije?

Ja, en het is een van de eenvoudigste markten van Europa. Elke nationaliteit bezit een Slowaakse woning rechtstreeks, zonder vergunning en zonder verblijfsvereiste. De enige uitzondering is landbouwgrond, die onder Wet 140/2014 voor niet-EU-burgers verboden is tenzij er wederkerigheid geldt.

Kunnen buitenlanders vastgoed kopen in Duitsland?

Ja, zonder enige beperking. De Duitse wet kent geen bepaling die vastgoedeigendom beperkt op grond van nationaliteit of verblijfsstatus, dus elke nationaliteit koopt op identieke voorwaarden. Elke koper betaalt dezelfde overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer), van 3,5% in Beieren tot 6,5% in Brandenburg en Noordrijn-Westfalen, afhankelijk van de deelstaat (tarieven per januari 2026).

Kunnen buitenlanders vastgoed kopen in Frankrijk?

Ja, Frankrijk is een van de meest open markten op de lijst, zonder nationaliteitstoets, zonder voorafgaande goedkeuring en zonder vergunning; een niet-ingezetene koopt in elk prijssegment. Elke transactie loopt via een notaire, een door de staat aangestelde functionaris die voor beide partijen optreedt, de titelrecherche uitvoert en de overdrachtsrechten int.

Kunnen buitenlanders vastgoed kopen in België?

Ja, zonder eigendomsbeperking en zonder buitenlandersvergunning. Het addertje zit in de kosten, niet in de toegang: het registratierecht is 12% in Vlaanderen en 12,5% in Brussel en Wallonië op elke woning die niet je hoofdverblijf is, waarbij Vlaanderen zijn verlaagde tarief van 2% voorbehoudt aan een hoofdverblijf. Daarmee komt een niet-ingezetene uit op de duurste markt hier om een transactie af te ronden.

Kunnen buitenlanders vastgoed kopen in Nederland?

Ja, elke nationaliteit koopt rechtstreeks. De beperking die beleggers raakt is lokaal, niet nationaal: Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en andere steden hanteren een zelfbewoningsplicht (opkoopbescherming) die buy-to-let op goedkopere en middeldure woningen vier jaar lang verbiedt, en die geldt voor iedereen. Een woning waarin je niet gaat wonen draagt 8% overdrachtsbelasting tegenover 2% voor een eigenaar-bewoner (Nederlands Belastingplan 2026).

Kunnen buitenlanders vastgoed kopen in Spanje?

Ja, en de belangrijkste horde is een ID, geen vergunning. Elke buitenlandse koper heeft een NIE nodig, het Spaanse identificatienummer voor buitenlanders, voordat hij tekent. Kopers van buiten de EU hebben alleen militaire goedkeuring nodig in aangewezen defensie- of strategische zones, meestal landelijke en enkele kustgebieden. Spanje sloot zijn golden-visa-route op 3 april 2025, en een geopperde belasting van 100% op niet-EU-kopers, gelanceerd in januari 2025, was per maart 2026 nog niet aangenomen (US News, maart 2026). Onze gids over het aanvragen van een NIE-nummer voor een Spaanse aankoop behandelt het papierwerk.

Kunnen buitenlanders vastgoed kopen in Portugal?

Ja, zonder eigendomsvergunning, al zijn er nu twee dingen die niet-ingezetenen meer kosten. De Brit die met pensioen gaat aan de Algarve moet een NIF (het Portugese belastingnummer) verkrijgen en een fiscaal vertegenwoordiger aanstellen. En vanaf 1 september 2026 betaalt een koper die geen Portugees fiscaal inwoner is een vlakke overdrachtsbelasting IMT van 7,5% op een stedelijke woning onder Decreto-Lei 97/2026, alleen terugvorderbaar als je binnen twee jaar inwoner wordt. De vastgoedroute naar de golden visa werd al in 2023 geschrapt.

Kunnen buitenlanders vastgoed kopen in Polen?

Dat hangt af van wat je koopt. Een op zichzelf staand appartement in een gebouw met meerdere eenheden is vrijgesteld, en een koper van buiten de EER kan het zonder vergunning kopen als het buiten de grenszone ligt. Een huis, perceel of grond vereist een vergunning van de MSWiA, het Poolse ministerie van Binnenlandse Zaken, onder de Wet uit 1920 op de verwerving van onroerend goed door buitenlanders. EU- en EER-burgers zijn voor woningen volledig vrijgesteld. De Huis kopen in Polen als buitenlander (gids 2026) zet het vergunningsproces uiteen.

Kunnen buitenlanders vastgoed kopen in Hongarije?

Ja, maar kopers van buiten de EER hebben een vergunning nodig. Een derdelander moet vóór de aankoop een verwervingsvergunning verkrijgen bij het lokale overheidskantoor, een proces dat doorgaans 30 tot 90 dagen duurt en bewijs van identiteit, doel en middelen vereist. EU- en EER-burgers worden als lokale kopers behandeld en hebben geen vergunning nodig. Landbouw- en bosgrond is voor alle buitenlanders sterk beperkt.

Kunnen buitenlanders vastgoed kopen in Oostenrijk?

Voor kopers van buiten de EU meestal niet zonder goedkeuring. Oostenrijk is de strengste markt hier, en een skiër die hoopt op een chalet in Tirol loopt er meteen tegenaan: een derdelander heeft doorgaans toestemming nodig van de grondverkeersinstantie van de deelstaat (de Grundverkehrsbehörde), en Tirol, Salzburg en Vorarlberg voeren de strengste regimes, waarbij Tirol buitenlandse vakantiewoningen ronduit verbiedt. EU- en EER-burgers worden grotendeels gelijkgesteld met Oostenrijkers. Lees de Huis kopen in Oostenrijk als buitenlander (gids 2026) voordat je je aan een deelstaat vastlegt.

Kunnen buitenlanders vastgoed kopen in Italië?

Voor EU-burgers vrijelijk. Voor niet-EU-burgers alleen als aan de wederkerigheidsvoorwaarde (condizione di reciprocità) is voldaan: Italië staat de aankoop toe wanneer een Italiaan in het land van de buitenlander zou kunnen kopen, een toets die de notaris controleert aan de hand van de MAECI-tabellen van het ministerie van Buitenlandse Zaken. Een geldige Italiaanse verblijfsvergunning schrapt de toets volledig. Elke koper heeft een codice fiscale nodig, het Italiaanse belastingnummer. Zie de Huis kopen in Italië als buitenlander (gids 2026) voor het detail over wederkerigheid.

Wanneer een lokale vennootschap of wachten op verblijf de betere weg is

Twee situaties draaien het standaardadvies om, dat luidt: koop rechtstreeks als particulier. De eerste is een portefeuille of verhuurbedrijf: een lokale vennootschap (een Tsjechische s.r.o., een Spaanse S.L.) kan aansprakelijkheid scheiden, grensoverschrijdende erfopvolging ordenen en het aanhouden van meerdere panden vereenvoudigen. De tweede is een gebonden markt: omdat de meeste beperkingen op niet-EU-status rusten, kan het eerst verwerven van verblijf ze opheffen. Een Italiaanse verblijfsvergunning slaat de wederkerigheidscontrole over, en een EU- of EER-status ruimt de Poolse, Hongaarse en Oostenrijkse vergunningen helemaal op.

Dit is niet voor iedereen. Voor één woning waarin je zelf gaat wonen, in een van de acht open markten, is een vennootschap overdreven: die voegt oprichtingskosten, een jaarrekening en vennootschapsbelasting toe zonder voordeel. Wachten op verblijf heeft alleen zin als je toch al ging verhuizen. Weeg je meer dan één land af, dan zet de verhuisvergelijker van Seeki twee markten naast elkaar, met prijzen in één valuta, voordat je voor een van beide kiest.

Veelgestelde vragen

Kunnen niet-EU-burgers vastgoed kopen in Europa?

Ja, in het grootste deel van Europa. Van de 12 markten hier leggen er 8 geen eigendomsbeperking op aan een niet-EU-koper en vereisen ze geen vergunning: Tsjechië, Slowakije, Duitsland, Frankrijk, België, Nederland, Spanje en Portugal. Vier binden ten minste sommige aankopen: Polen en Hongarije vereisen een vergunning, Oostenrijk een goedkeuring per deelstaat, en Italië een wederkerigheidstoets. Je hebt doorgaans nog wel een lokaal belastingnummer nodig.

Welke Europese landen vereisen een vergunning om vastgoed te kopen?

Vier. Polen vereist een MSWiA-vergunning voor kopers van buiten de EER van een huis of grond, al is een op zichzelf staand appartement buiten de grenszone vrijgesteld. Hongarije vereist een vergunning van het overheidskantoor voor alle kopers van buiten de EER. Oostenrijk vereist goedkeuring van het grondverkeer per deelstaat voor kopers van buiten de EU, het strengst in Tirol, Salzburg en Vorarlberg. Italië hanteert een wederkerigheidscontrole in plaats van een vergunning. Landbouwgrond is in de meeste landen apart beperkt.

Betalen buitenlanders extra belasting bij het kopen van vastgoed in Europa?

Soms. Portugal heft bij niet-fiscaal-inwoners een vlakke IMT van 7,5% op stedelijke woningen vanaf 1 september 2026 (Decreto-Lei 97/2026), een toeslag die afhangt van fiscaal inwonerschap in plaats van nationaliteit, zodat zelfs een EU-niet-ingezetene eronder valt. Nederland heft 8% op een beleggingswoning tegenover 2% voor een eigenaar-bewoner. Het recht van 12% tot 12,5% in België geldt voor elke niet-eigen woning. Elders is de belasting voor iedereen gelijk.

Kunnen buitenlanders een lokale hypotheek krijgen in Europa?

Meestal wel, maar op strengere voorwaarden dan een ingezetene. Banken in de hele EU lenen aan niet-ingezetenen, en vaak aan kopers van buiten de EU, maar de verhouding tussen lening en waarde is lager: waar een lokale koper 80% tot 90% van de prijs kan lenen, wordt een niet-ingezetene doorgaans begrensd op eerder 60% tot 70%, dus reken op een grotere eigen inbreng. We vergelijken wie uitleent en tegen welke voorwaarden in de gids over hypotheken voor niet-ingezetenen in de EU.

Moet ik in een land wonen om er vastgoed te kopen?

Nee. Geen van deze markten vereist verblijf om een woning te bezitten, en je kunt kopen als niet-ingezetene die er nooit heeft gewoond. Wat wel vereist kan zijn, is een vergunning (Polen, Hongarije, Oostenrijk voor kopers van buiten de EU), een belastingnummer (de NIE in Spanje, de NIF in Portugal, de codice fiscale in Italië) en bewijs van de herkomst van je middelen onder de EU-regels tegen witwassen. Verblijf verandert je fiscale positie, niet je recht om te kopen.

Hoe vergelijk ik twee van deze landen voordat ik er een kies?

Zet ze eerst naast elkaar. De verhuisvergelijker van Seeki zet elke twee van deze markten tegenover elkaar op typische prijzen en woningen, de zoekfunctie normaliseert elk budget naar euro's zodat een shortlist van €250.000 hetzelfde betekent in Warschau en Lissabon, en elk land heeft een gids voor buitenlandse kopers die de vergunningen en belastingen hierboven behandelt. Zo kun je een markt in- of uitsluiten voordat je geld uitgeeft aan een advocaat of een bezichtigingsreis.

Voordat je in het buitenland een bod uitbrengt

De nuttigste zet die een grensoverschrijdende koper kan maken, is de drie vragen scheiden die door elkaar lopen: mag ik hier kopen, wat voegen belastingen en vergunningen toe, en kan ik het betalen zodra het budget in één valuta staat. Voor 8 van deze 12 markten is het eerste antwoord een helder ja; voor de andere vier is het ja met een vergunning of een toets die afhangt van niet-EU-status. Vanaf daar is het een shortlist-vraagstuk, en daar verdient Seeki zijn plek: zet Spaanse prijzen per vierkante meter af tegen het Poolse equivalent, houd elke prijs in euro's terwijl je vergelijkt, en open de gids voor buitenlandse kopers van het land voordat je tot één versmalt.

Bronnen

De regels zijn in juli 2026 samengesteld uit gezaghebbende openbare bronnen: nationale belastingdiensten en ministeries van Financiën, de Poolse MSWiA, de Oostenrijkse Grundverkehr-instanties per deelstaat, de MAECI-wederkerigheidstabellen van Italië, Decreto-Lei 97/2026 van Portugal, het Nederlandse Belastingplan 2026, de Spaanse Wet 8/1975 en de Slowaakse Wet 140/2014, gecontroleerd tegen juridische briefings en ambassade-informatie. Tarieven en drempels veranderen en verschillen per regio en type woning. Dit is oriëntatie, geen advies; bevestig je situatie bij een lokale notaris, advocaat of belastingadviseur voordat je je vastlegt.