Comprare casa in Austria da cittadino ungherese

Una famiglia di Sopron confronta i prezzi degli appartamenti a Eisenstadt, un ingegnere di Győr accetta un lavoro a Vienna, e tutti e due si pongono la stessa domanda: se un passaporto UE basti per comprare in Austria, o se un ufficio provinciale conservi comunque un potere di veto. In materia l'Austria non ha una regola federale unica. Ne ha nove, una per ciascun land (Bundesland), e quella che conta è la regola del luogo in cui si trova l'immobile.

Ultima revisione: 2026-08-03. Seeki.eu non è un consulente legale o fiscale, e questo articolo è un orientamento più che una consulenza. Le regole austriache sui trasferimenti fondiari sono provinciali, cambiano e dipendono dal comune quanto dal land. Verifica il tuo caso con un avvocato austriaco (Rechtsanwalt) o un notaio (Notar) prima di firmare qualsiasi cosa. Le fonti sono in fondo all'articolo.

Un cittadino ungherese può comprare casa in Austria?

Sì, e nessuna autorizzazione legata alla nazionalità si mette in mezzo. Ciascuna delle nove province applica la propria legge sui trasferimenti fondiari (Grundverkehrsgesetz), e tutte equiparano i cittadini UE e SEE agli austriaci al momento dell'acquisto. La legge del Burgenland lo dice senza giri di parole: i cittadini UE non contano come stranieri (gelten nicht als Ausländer), quindi la procedura autorizzativa scritta per gli acquirenti di paesi terzi non si apre mai. Sono i compratori extra-UE a doversi confrontare con l'autorizzazione provinciale, come spiegato nelle nostre regole per gli acquirenti non residenti in Europa.

Quello che resta a te è documentazione, non permesso, e viene deciso a livello locale.

Dove compri	Cosa deposita un cittadino UE	Il punto delicato
Vienna	Nulla di obbligatorio. Gli acquirenti SEE e svizzeri sono esenti dalla legge viennese sull'acquisto da parte di stranieri (Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz) e possono chiedere un'attestazione scritta dell'esenzione (Negativbestätigung)	Il comune definisce facoltativa l'attestazione, mentre i professionisti austriaci riferiscono che il giudice del libro fondiario la chiede prima di procedere all'iscrizione
Burgenland	Una dichiarazione ai sensi del §9 della legge provinciale sui trasferimenti fondiari, entro tre mesi, che l'immobile non sarà usato come casa di villeggiatura	Nei comuni riservati (Vorbehaltsgemeinden) un'autorizzazione sostituisce la dichiarazione, e una dichiarazione mendace costa fino a €36,000
Bassa Austria, Alta Austria, Stiria	Per gli acquirenti UE gli acquisti residenziali sono sostanzialmente liberi	I terreni agricoli e forestali mantengono un regime più severo in ogni provincia
Tirolo	Nei comuni riservati, una dichiarazione che l'acquisto non crea una nuova residenza di villeggiatura	Le nuove residenze di villeggiatura sono vietate fuori dal patrimonio già registrato, le sanzioni arrivano a €40,000 e l'autorità può imporre la vendita
Salisburgo, Vorarlberg, Carinzia	Una dichiarazione sulla destinazione d'uso prevista, ai sensi della legge provinciale	I tetti alle seconde case nei comuni turistici valgono qualunque passaporto tu abbia

Vale la pena rileggere lo schema. Nulla in quella tabella dipende dall'essere ungherese. Dipende da cosa intendi farne dell'immobile e dal comune in cui si trova.

Quali province limitano le seconde case?

Tre in modo stringente, e la restrizione non ha nulla a che vedere con il tuo passaporto. Tirolo, Salisburgo e Vorarlberg applicano regimi sulla seconda residenza (Zweitwohnsitz) pensati per tenere gli appartamenti per le vacanze fuori dal patrimonio abitativo, e vincolano un acquirente austriaco esattamente come vincolano te. In Tirolo la creazione di una nuova residenza di villeggiatura è vietata al di fuori del patrimonio esistente registrato, e nei comuni riservati l'acquirente deposita una dichiarazione che l'acquisto non ne creerà alcuna. L'applicazione non è teorica: le sanzioni arrivano a €40,000 e l'autorità per i trasferimenti fondiari può ordinare la vendita dell'immobile.

Il Burgenland, la provincia che quasi tutti gli acquirenti ungheresi guardano per prima, sta a metà strada. La sua dichiarazione ai sensi del §9 è una formalità se compri un posto in cui vivere o da affittare a lungo termine. È tutt'altro che una formalità se il progetto è una casa per il fine settimana sul lago di Neusiedl, perché quella dichiarazione è esattamente ciò che risulterebbe mendace, al prezzo di un massimo di €36,000. Compra in un comune riservato e la procedura passa da dichiarazione ad autorizzazione.

Vienna, la Bassa Austria e le province orientali non impongono quote di questo tipo. Se l'appartamento è la tua casa o una locazione di lungo periodo, la questione della seconda residenza non si pone mai.

Quanto costa comprare in Austria oltre al prezzo?

Metti in conto dal 9% al 12% del prezzo di acquisto. La struttura dei costi di transazione austriaca sta a metà classifica europea, più cara di Cechia e Slovacchia e ben sotto il Belgio, e il motivo per cui si colloca proprio lì è l'agenzia.

Voce di costo	A quanto ammonta	Chi la fissa
Imposta sui trasferimenti immobiliari (Grunderwerbsteuer)	3.5% del prezzo	Federale, §7 GrEStG (Ministero delle Finanze, aggiornamento gennaio 2026)
Iscrizione nel libro fondiario (Grundbuch)	1.1% del prezzo per l'iscrizione della proprietà, più 1.2% dell'importo garantito per iscrivere un'ipoteca	Legge sulle spese di giustizia, TP 9 GGG
Redattore del contratto (Vertragserrichter), l'avvocato o il notaio che scrive l'atto e custodisce il denaro	dall'1% al 3% circa più il 20% di IVA	Negoziato
Agenzia immobiliare	fino al 3% più il 20% di IVA addebitabili all'acquirente sopra €48,448.51	Regolamento sulla mediazione immobiliare (Immobilienmaklerverordnung)

Una voce si è mossa quest'estate. L'esenzione temporanea che azzerava le spese di libro fondiario dell'1.1% e dell'1.2% per chi comprava per abitarci, sulle domande depositate tra il 1° luglio 2024 e il 30 giugno 2026, è scaduta. Tutto ciò che viene depositato dopo quella data le paga di nuovo per intero, il che su un appartamento da €300,000 rimette €3,300 sul conto.

La voce dell'agenzia è quella che gli acquirenti ungheresi leggono male più spesso, a causa di una riforma che non li riguarda. La regola "paga chi incarica" (Bestellerprinzip) ha spostato la provvigione di locazione sulla parte che incarica l'agente dal 1° luglio 2023, e vale solo per gli affitti. In una compravendita la provvigione resta ripartita tra le parti, e all'acquirente può legittimamente essere chiesto fino al 3% più il 20% di IVA. Inseriscila nella stima, oppure stabilisci chi paga prima di formulare un'offerta. Per il confronto dell'intera struttura con il resto del continente, vedi la nostra analisi sul vero costo di comprare casa in Europa.

Si può ottenere un mutuo austriaco vivendo in Ungheria?

Sì, con un rapporto tra mutuo e valore più basso di quello concesso a un residente e con una pratica più pesante. Le regole di erogazione si sono allentate nel 2025: il regolamento che imponeva circa il 20% di capitale proprio nella maggior parte dei mutui casa (KIM-Verordnung) è scaduto il 30 giugno 2025 e non è stato rinnovato. Al suo posto l'autorità di vigilanza finanziaria FMA ha emesso una circolare sull'erogazione prudente dei mutui residenziali (02/2025, pubblicata il 26 giugno 2025) che mantiene gli stessi tre parametri come aspettative di vigilanza anziché come norme vincolanti. Un rapporto massimo tra mutuo e valore del 90% all'erogazione, rate fino al 40% del reddito netto, un tetto di 35 anni alla durata, e una tolleranza per gli scostamenti non oltre un quinto dei nuovi finanziamenti in ciascun semestre.

Questo è il caso del residente. Un richiedente UE non residente con redditi documentati arriva di norma al 60%-70% del valore, quindi prevedi un terzo del prezzo in contante oltre ai costi di transazione, e aspettati dalle quattro alle otto settimane di istruttoria una volta completo il fascicolo. Il prestito è garantito da un'ipoteca iscritta nel libro fondiario austriaco, ed è il motivo per cui sarà di norma un mutuo austriaco e non ungherese.

La valuta merita più attenzione del tasso in prima pagina. Un mutuo in euro rimborsato con uno stipendio in fiorini porta con sé un'esposizione al cambio per tutta la durata, e un fiorino più debole alza il costo reale di ogni rata. Se guadagni in euro, in Austria o in qualunque altro paese dell'eurozona, quel rischio sparisce.

Dove cercano davvero gli acquirenti ungheresi?

In due luoghi, per ragioni diverse. Il Burgenland viene per primo perché è la provincia più economica d'Austria e la più permissiva sui trasferimenti fondiari, e perché Sopron dista pochi chilometri dal confine. Eisenstadt, Neusiedl am See e i centri di frontiera mettono un indirizzo austriaco, una scuola austriaca e uno stipendio austriaco dentro un tragitto che molte famiglie ungheresi già percorrono. Gli ungheresi sono tra le dieci nazionalità straniere più numerose residenti in Austria, e il saldo migratorio dall'Ungheria era ancora positivo per circa 2,700 persone nel 2025, secondo il Fondo austriaco per l'integrazione (Österreichischer Integrationsfonds) su dati dell'istituto nazionale di statistica (Statistik Austria) al 1° gennaio 2026.

Vienna è l'altro. È più cara al metro quadro di qualsiasi provincia, ma il mercato è profondo, la disciplina delle locazioni è insolitamente protettiva se un giorno metti l'appartamento in affitto, e i distretti esterni si collocano ben sotto la media cittadina. Il distretto (Bezirk) in cui compri cambia il patrimonio edilizio e il profilo degli acquirenti più di quanto qualsiasi media suggerisca, come mostra distretto per distretto la nostra analisi di metà anno sul mercato di Vienna. Se l'affitto rientra nei piani, leggi prima cosa un locatore austriaco può e non può chiedere, perché la fascia regolamentata pone per legge un tetto al canone.

I prezzi residenziali austriaci sono saliti del 2.6% nel corso del 2025, secondo l'indice dei prezzi delle abitazioni dell'istituto nazionale di statistica pubblicato a marzo 2026, quindi il punto di ingresso si sta spostando verso l'alto e non di lato.

La procedura, dall'offerta vincolante all'iscrizione nel libro fondiario

1. L'offerta vincolante (Kaufanbot). Quando il venditore la accetta sei impegnato, quindi ogni condizione che ti serve, finanziamento compreso e con esso la dichiarazione o l'autorizzazione provinciale, va inserita qui con un termine ultimo.
2. Il contratto di compravendita (Kaufvertrag) e il deposito fiduciario (Treuhand). Un avvocato o un notaio in veste di redattore del contratto scrive l'atto e custodisce il denaro finché non sei iscritto. Entrambe le firme vengono autenticate (Beglaubigung), passaggio che il libro fondiario esige prima di accettare il deposito.
3. Il passaggio provinciale. La dichiarazione del Burgenland va depositata entro tre mesi dal contratto. Dove un comune riservato o una provincia alpina esige invece un'autorizzazione, è quella decisione che il termine ultimo del primo passaggio ti serve a proteggere.
4. L'ufficio delle imposte (Finanzamt). Il redattore del contratto lo deposita, l'imposta di trasferimento del 3.5% viene liquidata e versata, e l'ufficio rilascia il certificato di nulla osta (Unbedenklichkeitsbescheinigung) che il libro fondiario chiederà.
5. Il libro fondiario (Grundbuch). Il contratto viene depositato presso il tribunale distrettuale (Bezirksgericht) e diventa esigibile la spesa dell'1.1%. La proprietà passa con l'iscrizione, non con la firma.
6. Svincolo del deposito e consegna. Il prezzo arriva al venditore una volta che compari nel registro, e le chiavi seguono.

Su un acquisto urbano lineare, prevedi dalle 8 alle 14 settimane tra offerta accettata e iscrizione nel libro fondiario. Un'autorizzazione provinciale aggiunge dalle quattro alle dodici settimane, ed è il motivo per cui gli acquisti alpini durano più di quelli orientali.

Domande frequenti

Un cittadino ungherese può comprare casa in Austria senza autorizzazione?

Sì. Tutte le leggi provinciali sui trasferimenti fondiari equiparano i cittadini UE e SEE agli austriaci al momento dell'acquisto, quindi l'autorizzazione per acquirenti stranieri scritta per i paesi terzi (Ausländergrunderwerb) non si applica a un passaporto ungherese. Può però essere richiesta una dichiarazione sulla destinazione d'uso: il Burgenland ne chiede una entro tre mesi a conferma che l'immobile non è una casa di villeggiatura, e il Tirolo chiede l'equivalente nei suoi comuni riservati.

Devo vivere in Austria per comprarci un immobile?

No. La residenza non è una condizione della proprietà in nessuna parte dell'Austria, e puoi comprare da non residente che non ha mai avuto un indirizzo austriaco. La residenza cambia due cose pratiche e non il tuo diritto di comprare: quanto una banca austriaca presterà sull'immobile, e se l'appartamento conti come abitazione principale ai fini delle regole alpine sulla seconda casa. Puoi selezionare gli annunci austriaci su Seeki.eu in ungherese, con i prezzi nella valuta che scegli.

Quanto costa comprare un immobile in Austria oltre al prezzo?

Intorno al 9%-12%. Le parti fisse sono il 3.5% di imposta di trasferimento (Grunderwerbsteuer) e l'1.1% per l'iscrizione nel libro fondiario (Grundbuch), più l'1.2% del mutuo se iscrivi un'ipoteca. Sopra si aggiungono il redattore del contratto, dall'1% al 3% circa più IVA, e, a differenza di una locazione, una provvigione di agenzia fino al 3% più IVA che all'acquirente può essere chiesta. La nostra analisi europea dei costi di transazione mette l'Austria a confronto con altri undici mercati.

Posso comprare una casa per le vacanze sul lago di Neusiedl?

A volte, e il vincolo non è la tua nazionalità. Il Burgenland richiede entro tre mesi una dichiarazione che l'immobile non servirà da casa di villeggiatura, e una dichiarazione mendace costa fino a €36,000. In un comune riservato quella dichiarazione diventa un'autorizzazione. Verifica il comune e non la provincia, perché è a quel livello che la regola morde, e ogni annuncio su Seeki.eu riporta il comune in cui si trova.

Una banca austriaca presta a chi guadagna in fiorini?

Di solito sì, al 60%-70% del valore per un non residente UE con redditi documentati, contro l'80% o più per un residente. Da quando il regolamento sul capitale proprio (KIM-Verordnung) è decaduto il 30 giugno 2025, la circolare dell'autorità di vigilanza si aspetta che le banche mantengano un tetto del 90%, un rapporto rata-reddito del 40% e una durata massima di 35 anni. L'esposizione da tenere d'occhio è quella valutaria: un mutuo in euro rimborsato con redditi in fiorini si muove con il cambio per tutta la sua vita.

Come confronto i prezzi austriaci e ungheresi prima di scegliere?

Mettendo i due mercati su un unico schermo. Seeki.eu tiene gli annunci austriaci e ungheresi nella stessa ricerca, in ungherese se preferisci, con ogni prezzo mostrato nella valuta che scegli, e il suo comparatore per il trasferimento ordina le città in base a ciò che un solo budget compra una volta normalizzato tutto in euro. Le pagine del prezzo al metro quadro ti danno poi una mediana per ciascun land austriaco, un ancoraggio più stabile di qualsiasi singolo prezzo richiesto.

Prima di firmare un'offerta vincolante

Due verifiche decidono quasi tutto. Accerta cosa dice il comune sulle seconde case, non solo la provincia, perché una dichiarazione che non puoi firmare in buona fede è l'unico modo in cui un acquirente UE viene ancora fermato. Poi quota l'intero acquisto e non il prezzo richiesto: 3.5% di imposta, 1.1% di libro fondiario, il redattore del contratto e, salvo diverso accordo, la provvigione di agenzia che all'acquirente austriaco può essere addebitata. Dopodiché è un problema di selezione. Metti il prezzo mediano al metro quadro in Austria contro la stessa cifra per l'Ungheria, tieni entrambi in una sola valuta mentre confronti, e apri la Acquistare casa in Austria da straniero (Guida 2026) per la provincia su cui ti orienti.

Fonti

Raccolte ad agosto 2026 dal Ministero federale delle Finanze austriaco per l'imposta sui trasferimenti immobiliari (Grunderwerbsteuer, §7 GrEStG, ultimo aggiornamento 1° gennaio 2026), dalla legge sulle spese di giustizia (TP 9 GGG) per le aliquote di libro fondiario (Grundbuch) dell'1.1% e dell'1.2%, dalle indicazioni della Città di Vienna sull'acquisto da parte di stranieri (Ausländergrunderwerb), dalla legge del Burgenland sui trasferimenti fondiari (Grundverkehrsgesetz, §3, §9 e §32), dalla legge tirolese sui trasferimenti fondiari del 1996 e dalla sua dichiarazione per i comuni riservati, dai tetti di provvigione del regolamento sulla mediazione immobiliare (Immobilienmaklerverordnung), dalla circolare dell'autorità di vigilanza finanziaria sull'erogazione prudente dei mutui residenziali (FMA 02/2025, 26 giugno 2025) successiva alla scadenza del regolamento sul capitale proprio (KIM-Verordnung), dall'indice dei prezzi delle abitazioni dell'istituto nazionale di statistica (Statistik Austria) e dai dati sulla popolazione pubblicati dal Fondo austriaco per l'integrazione. Aliquote e regole provinciali cambiano. Verifica la tua posizione con un avvocato austriaco (Rechtsanwalt) o un notaio (Notar) prima di impegnarti.